テラス東陽町ネクスタワーってどうですか？

[匿名さん]

テラス東陽町ネクスタワー(三菱商事南砂２丁目計画)についての情報を希望しています。
南砂町では数年ぶりの大型物件となりますがどうでしょうか？

物件データ：
所在地：東京都江東区南砂2-23-2
間取：3LDK
面積：70.29平米-82.77平米
交通：(1)東京メトロ東西線「南砂町」駅より徒歩7分
　　　(2)東京メトロ東西線「東陽町」駅より徒歩12分

[861: 匿名さん]

震災前と震災後で残り戸数がほとんど減ってない。
で残ってる部屋は大多数が高層階の部屋。
元々高層階の割高感に震災で高層階が敬遠されがちな影響で
本当に売れなくなったみたいね。
また、このマンションは下から上まで全部同じ間取りなので
下層と高層の価格差がわかりやすいってのも影響あるかな。

[862: 匿名さん]

購入を決めた方おられますか？

正直、何％の値引きまでなったのでしょうか？
15％値引きで止まりでしょうか？

今、契約するべきかとても迷っています。

[863: 匿名]

現状は最大で15％引きなのでしょうか？
売れ残ってる部屋なので、妥当なのかもしれませんね。
後悔しない為には元値は除外して考えた方がいいですよ。

[864: 匿名さん]

このあたりは、環境が悪い分、利便性が資産価値になる地域なので、ほかに駅からの距離がより近い物件もある中で、ここの元の価格は高すぎたのが、やっと修正されてきたというところでしょうね。
863さんのおっしゃるように、元の価格は意味のない価格ですから、値引き率ではなく、周辺との比較やランニングコストで考えるべきでしょう。

[865: 匿名さん]

ランニングコストでいったら少ない戸数で免震が仇となって五年後、十年後と負担が大きく手放す人も出てくるんじゃない？

[866: 匿名]

タワマンは高層より中低層の方が価値が高くなるかもしれませんね。
ここに限らず、タワマン高層は大苦戦が続いてますからね。

[867: 匿名さん]

タワマンというより、やはり立地、環境、アドレス、ランニングコスト
っていう極めて不動産の基本的な指標と価値を見誤ったってことでしょう。

[868: 匿名さん]

湾岸部のタワマン高層は
悲惨極まりないが
ここの高層はギリギリセーフでしょ。

[869: 匿名さん]

最初の値段で買った住民は堪らないよな。
仕方ないとはポンポンと値段下げられたら。
地震までは予測できなかっただろうし。

[870: 匿名さん]

あんまり下がってると、逆に「何かあるのでは…」と思って、躊躇しちゃうとかないかな。

[871: 匿名さん]

思い切った値下げは検討者に即決してもらう為の作戦かもね。
値下げのインパクトはあるので、周辺の相場やタワマンのランニングコストをじっくり比較・検討されないよう
早いもの勝ちのみたいに即契約にもっていきたい意図が見える。
要は売れればＯＫみたいな感じ

[872: 匿名さん]

三菱商事ははどうして前の三井不動産レジデンシャルのときには
ここまでの価格を出させなかったんだろう？
ここまで大々的に価格ダウンしたら、マンション自体の価値も下がるだろうし
どなたかが言ってるように同じタイプで上階の部屋の方が安いとなると
トラブルにもなりかねない？

Ｂタイプの１７階、Ｄタイプの８階より下の部屋買ってたら・・・
想像するとゾッとする。

[873: 匿名さん]

>871
検討者に即決してもらうなら全体的に値下げするより、
今ならアナタだけにと個別に値引き交渉したほうが効果的でしょう。

[874: 匿名さん]

その通り。
目ぼしい検討者（見込み客）はいなかったってことでしょう。
ここの相場、立地からしたら、まださほどリーズナブルな訳ではない。
このＭＳで考えるから、大きく値引いたように感じるが。
本当に値ごろ感ある物件ってのは、瞬間蒸発するし、販売価格を
公に下げなくても個別対応で売れる。
つまりはそういうことですよ。

[875: 匿名さん]

600万円の値引きだったのが早々と1000万円値引きの大台になったと言うのは本当ですか？

タイプや階層によって多少の違いはあると思いますが1000万円値引きは大きいですね
どのタイプの何階か知ってる方は教えて下さい。

[876: 物件比較中さん]

875さん

そんな大台値引きはしてないです。
しかも今回、新価格で出ているのはモデルルーム使用住戸と言う事になってるけど、
実際はキャンセル住戸なので、販売会社は表向き値引きと言っても損はしていません。
それ以外の部屋はそんなに値引きはしてくれませんよ。

[877: 匿名さん]

年越しまで待ちましょう。
以外の部屋も同様になっているはず。

[878: 匿名さん]

年越しまで待つ？
そこまで残ってるわけないだろ。

[879: 匿名さん]

年内に３０戸以上完売するって？
そんなわけないだろ

[880: 匿名さん]

待って買うほどの価値はありますか？

[881: 匿名さん]

３０戸以上残ってるって根拠は？
数日前に聞いたけど、モデルルームに使用した目玉商品以外は１５戸くらいのようだったけど。

[882: 匿名さん]

数が残ってる間は、それでも選択の余地があるから、徐々にははけるんだよね。
残り2、3戸になってからがなかなか。
近隣の人も、売れ残り物件って知ってるから、それを買って引っ越してくるのも、子持ちは恥ずかしいし。

[883: 匿名さん]

9月の中間決算までに売り切るだろ、どう考えても。
そのために、のろい三井から長谷工をリリーフで起用したんだよ。

[884: 匿名さん]

希望的観測ですね。

[885: 匿名さん]

長谷工は販売代理の手数料が安いんだよね。
販売が長期化するかもしれないから、高い三井から、長谷工に変えたんだと思う。
長谷工も、ただ売れないの押し付けられても困るから、価格改定を条件に引き受けたんだろうけど。

[886: 匿名]

一般人が、
三井の手数料が高いだの
長谷工の手数料は安いだの
を知ってるわけ？

[887: 匿名]

期待して行ってきました。
元の価格が高いし立地も良くないので、かなりの値引きがないとお買い得感がでません。
私はやめました。

[888: 購入検討中さん]

かなりの値引きとはどれくらいをイメージすればよろしいでしょうか？明日MRに行くので参考にさせて下さい。

[889: 購入検討中さん]

今日MRいってきました。残り10戸ないくらいでした。担当者のレベルがあまりに低くてビックリしました。自分達が売ってる物件のことを知らなさすぎる。値引きで勝負なのでしょうが、ほとんど値引きしてくれず買うの辞めました。

[890: 匿名]

私も今日行きましたが残り17戸でしたよ。
値引はほとんどありませんよ

[891: 匿名さん]

MRの売りと見込み客発掘が優先なんで、当然他は値引きはないことにするでしょう。

[892: 匿名さん]

ということはMRの処分終了後が狙い目ですね。あとは希望する部屋が残ってるかどうか。

[893: 匿名さん]

三井から長谷工に変えたのは、三井のままだと値引きした場合、既存購入者からのクレームが三井に殺到するから仕切りなおしという意味合いもあるね。

長谷工に変えてしまえば、住民も、一応、なんとなく割り切れる。

[894: 匿名さん]

ＭＲ処分後、暫く経ってから仕掛けるﾀｲﾐﾝｸﾞを鑑みると年明けが狙いか。

[895: 匿名]

そこまで待つの？
年越したらなんか中古みたいで嫌！

[896: 匿名さん]

いずれにしろ「売れ残りマンションを買った人」と思われるから、少しでも安くなってからのほうがいいと思う。

[897: 購入検討中さん]

ここをやめた者です。
やっぱり、このタイミングでこのエリアはリスクがあると不動産会社に務める友人からアドバイスをもらいました。
この値引きがまさに物語っていると、、、

いま、埋めたてエリアを買うなら駅近くで、割安の場合のみ、検討の余地があるみたいです。

また、値引き後なら予算内って人は絶対に辞めた方がいいそうです。

皆さんも一度冷静に判断した方がいいですよ。
大きな買物

[898: 物件比較中さん]

＞このタイミングでこのエリアはリスクがある
どんなリスクがあるの？


＞埋めたてエリアを買うなら駅近くで、割安の場合のみ
＞値引き後なら予算内って人は絶対に辞めた方がいい
割安とか予算って、それぞれの受け止め方だと思うのだけど？
値引きしてもらって予算内に入ったから購入・・なんて、いくらでもあるんじゃない？
それと、この場所って埋め立てなんだ？。だとしたらいつ頃埋め立てたの？

[899: 銀行関係者さん]

「埋めた手」
って書くといきなり猟奇的なニュアンスになるｗ

[900: 匿名]

897
海抜ゼロメートル地帯を買うなら
の間違いでしょ。

[901: 匿名さん]

海抜ｾﾞﾛ地帯は実質埋立地よりまずいよね。
埋立地はMS敷地内は問題なかったのは実証済みだけど、
大地震より近年の気象傾向を鑑みるとゲリラ豪雨により川の氾濫の
確率の方が高い。
897さんの言う、駅近・割安でないとってのは分る。

[902: 匿名さん]

地盤沈下も相当深刻だしね。

[903: 購入経験者さん]

898

897は、正しい。

割安は、相場から見ての話で、

値引き後で予算内なんてやつは、35年のローンなんて無理だろ！

勉強しろ！！

[904: 匿名さん]

値引きしてもらって予算に合わせて買う、
そんなのいくらだっているだろ？
そもそもお前のように貧乏人でみんながみんな35年もローン組む奴ばかりじゃないんだぞ。
お前こそ勉強した方がいいよ

[905: 匿名さん]

みんなここの地歴とゃんと調べたのかなぁ
都内屈指の軟弱地層の深さと地盤沈下が起きやすい
地域なんだわさ
ここらや東雲はめちゃやばい

[906: 匿名さん]

来るかどうかも分からない地震の為に、軟弱地層がメチャヤバいとかアホじゃない？

[907: 匿名さん]

軟弱は改良出来るが、低地という方がリスクあるかも。

[908: 匿名さん]

まあ、この地域はだいたい906のような考えの人が買うところだよね。
浦安が大ブームの時も、あんな埋立地に…って言われて、反論してる人は同じような感じだったし。
結局は、自分の手が届きそうな価格で、利便性のいいところにあるということのために、他のことには目をつぶりたいんだろうと思う。

[909: 購入検討中さん]

あ～、耳が痛い！
そのとおりです。

[910: 匿名さん]

利便性ってのはちょっと疑問かな・・
駅遠、環境悪いとこだし、浦安は目をつぶるだけの場所であったことは
理解できるけど、ここは目をつぶってまでも他に優位性があるとは
思えないかも。

[911: 匿名さん]

910さん

マンションの価格（ﾘｾｰﾙ含む）を上下する要素は以下の通りだそうです。

1：交通・駅からの距離
2：立地・周辺環境
3：階数
4：眺望・景観
5：騒音・振動
6：外壁の仕上げ材（吹付けか、タイルか など）
7：共用エントランスの仕様
8：分譲会社や建設会社のブランド力
9：管理員の勤務形態
10：共用部分の保守清掃の程度
11：土地の利用権の種類（所有権、借地権など）
12：開口部の方位
13：２LＤＫ・３LＤＫなど、売りやすい間取り、
　　もしくは買い手のニーズが多い間取りかどうか
14：室内状況（リフォームが必要かどうか）
15：バルコニーの有無・広さ
16：付属施設（トランクルーム、専用庭などの有無、オートロックか否か）
17：管理費等の金額
18：日照通風の阻害の有無

当てはめてみたらわかりますね。

[912: 銀行関係者さん]

じゃあ、こんなかんじ？？


1：交通・駅からの距離
　→　×　東陽町は都心至近だが、肝心の駅から遠い

2：立地・周辺環境
　→　×　地盤、幹線道路沿

3：階数
　→　？　部屋によるし、今は高層ならいいってものでもない

4：眺望・景観
　→　？　部屋による

5：騒音・振動
　→　×　幹線道路沿

6：外壁の仕上げ材（吹付けか、タイルか など）
　→　△　平均的な仕様？

7：共用エントランスの仕様
　→　？　評価基準は何？

8：分譲会社や建設会社のブランド力
　→　○　商事・三井（今は長谷工）・戸田建設

9：管理員の勤務形態
　→　△　通勤

10：共用部分の保守清掃の程度
　→　？　共用設備のこと？であればプールやジム等ないから×？

11：土地の利用権の種類（所有権、借地権など）
　→　○　所有権

12：開口部の方位
　→　？　部屋による

13：２LＤＫ・３LＤＫなど、売りやすい間取り、
　　もしくは買い手のニーズが多い間取りかどうか
　→　○　ファミリー需要多い東陽町につき、基本全室3LDKなのでプラス評価

14：室内状況（リフォームが必要かどうか）
　→　？　部屋による

15：バルコニーの有無・広さ
　→　○　バルコニーは基本的に全室水準以上の広さ

16：付属施設（トランクルーム、専用庭などの有無、オートロックか否か）
　→　△　平均的と思われ

17：管理費等の金額
　→　×　免震維持費は今後高騰が予想

18：日照通風の阻害の有無
　→　△　西側低層は団地が邪魔？

[913: 匿名さん]

１，２，５が×じゃあまりにキツい。将来賃貸にしてもキツいね。
永住型かな？

[914: 購入検討中さん]

西側低層は売り切れ。。
高いところしか残ってない・・・

[915: 匿名]

なんで西側が売切かんですか？
てか、なんで東は人気ないんだろう？
西日嫌でない？

[916: 匿名さん]

低層から売れているところからしても、西側のほうが安かったんでしょう。
立地的にも、住環境よりも、とにかく安いところに住みたい人が目をつけるところですから。

[917: 匿名さん]

916
なるほど。通常のタワマン購入層とはここの購入者は違うんですね。
確かに立地環境から見ると納得。
安くてタワマン狙いが多かったのかな？
でも、共用施設も無いここでタワマン低層って実利は無く、ただ
タワマン住んでますって言えるだけですよね。

[918: 匿名さん]

東側はもろ明治通り沿いだから、特に低層は騒音と排ガスで敬遠されたんだろうね

[919: 匿名]

西側の方が高いよ。東は窓をあけるとやはり騒音気になりました。私はね。

[920: 購入検討中さん]

東側より西側の方が値段は高いですよ。単に東側が、明治通りだからじゃないでしょうか？

とにかく安いところって、、、悪意を感じますね。ま、否めないところはありますが（笑）。。

[921: 匿名さん]

西が先に売れたのは騒音回避が理由かぁ。
騒音より灼熱をとったんですね。

[922: 匿名さん]

ここは、固定窓じゃなくバルコニーもちゃんとあるから灼熱地獄はないよ。

[923: 購入経験者さん]

バルコニー（庇）があっても西日は夏場灼熱です。しかも、冬場以外に日がはいりません。経験談です。
あと、家具 が焼けますので、フィルムは必須です。
理想は、南向きで静かな環境ですかね？あ！タワーなら北向きかな。

[924: 匿名さん]

西側は灼熱だよ。庇なしよりまだいいだろうが、午後からエアコンフル稼働だよ。
家具も床も痛みが早いし、何より住む人の負担がでかい。
昔の長屋は西に窓はつくらなかった。先人たちの知恵を無視した部屋。

[925: 匿名さん]

大幅値引きして未だに１軒も契約がないって大丈夫？
更に値引きもありそうね

[926: 匿名さん]

早く完売してくれないかなぁ・・
いつまでも売れ残りがあるとキツイな、、

[927: スレチ]

今日契約に行ってきます。

[928: 匿名さん]

一軒も契約ないってことはないと思うけど・・・。
モデルルームで使用の５００・６００万引き以外での情報求む！

[929: マンション住民さん]

ペット飼っている人は長谷工は止めた方がいいよ。
管理会社が動物虐待を指示するからさ。

[930: マンション住民さん]

そう、安いから購入する人が多いから人間の質が悪い。

[931: 匿名]

>923
タワーの北向きは冬に北風が凄くて寒い。

[932: 匿名さん]

９２９って、頭大丈夫か？

[933: 購入検討中さん]

>930
じゃあ、千葉とか埼玉のマンションの人間の質って何処まで悪いのかなぁ？？

[934: 匿名さん]

９３３
ひどいなぁ・・・千葉や埼玉でも購入対象MSはここより遥かに高いんだけど。

[935: 住人]

この猛暑ですから、北向きで良かったと思ってます。北向きでも、かなり明るいので昼間は天気の悪い日でも電気いらずで良いですよ。引っ越した当初は真冬並に寒かった頃でしたが床暖房は暖かく二重窓はエアコンの効きも良いから部屋の中は暖かいです。スカイツリーも綺麗に見えるし昨夜は、隅田川花火や何処かの花火大会も見えて綺麗でした。北向き気に入っています。

[936: 匿名さん]

「タワマン高層階は北側がよい」は今や常識化してきた。
私もタワマン南側に耐え切れずに北側に越した。

[937: 匿名さん]

>936
常識化してませんよ。
最近はＤＷマンションが多くて日射しが直接入り込んでくるケースも見受けるからね。
ここは全面バルコニーだから南でも西でも庇になって多少はマシだと思うけど。

[938: やれやれ]

南向き暑いです・・・。
サウナ状態で家具等の日焼けも心配。
次回買うなら南は止めます・・・・

[939: 匿名さん]

うちはバルコニー幅が約１．８ｍあるマンションに１３年ほど住んでいますが、
逆に夏は日が高いから直射日光は部屋には入らないのでそれほど気にならないです。
冬は帰ってきてから部屋が暖かいなど、良い面もありますよ。

[940: 匿名さん]

９３９です。うちは真南向きのです。

[941: 匿名さん]

いずれにしても西はキツい。

[942: 匿名さん]

DWって間取りも悪くなるしいいこと無いよね。
大きなデメリットを逆手にとった上手い宣伝文句だね。

[943: 匿名さん]

で、ここの残りと値引き具合はどんな感じなんですかね？

[944: 匿名さん]

仕様が悪いから熱いのでは？

[945: 匿名さん]

熱い　×
暑い　○

[946: 購入検討中さん]

>944
いらんこと言って、恥をかく典型ですな。。

[947: 匿名さん]

どの辺りの仕様が悪いのですか？
ちなみに、ここより良い仕様のマンションって、どこですか？

[948: 匿名]

東京スカイアリーナ
頭が良くなるらしい！

[949: 匿名さん]

来月から値引きがさらに加速しそうですね

[950: 匿名さん]

目先の値引きに釣られて買っちゃうと、10年後には大変なことになってるよ。
まっ、それまでに手放すなら良いけど。

[951: 匿名さん]

10年内に手放すとしても、売却時の目減り分がどれほどになるやら･･･

[952: 匿名さん]

目減りは想像できない。というのは、やはり環境立地がよくない。
不動産価値の最も基本なこと。
アピールポイントが免震くらいしかない維持費の高いこの物件
はキツいと思うよ。

[953: 匿名さん]

環境立地とは、南砂町全体の事を仰っていますか？
それとも、このマンションに限ったことですか？
今、このマンションを検討しているのですが、具体的に教えて頂けますでしょうか。

[954: 匿名さん]

この近辺全般でしょ。
確か三年か四年ごとに上がって、オマケに10年ごとに50万超の負担金かかるんだよね。
買う金額もそうだけど、買ってからの負担が大き過ぎ。

[955: 匿名さん]

環境に関してはこのマンションですね。

[956: 匿名さん]

修繕積立金の事なんか
誰も聞いてないっつーの。

タワマンなんだから、
高いのは当然でしょ。

しかも、3，4年で上がる
わけないじゃん。

正確な情報で発言して
くれたまえ。

[957: 匿名さん]

６年目までは良しとして７年目以降、１３年目以降って４割以上修繕費は上がってるね。
それとは別に１２年ごとに５０万くらい。おまけに駐車場の稼働率も良くないみたいだから、これ以上になる可能性大。
タワマンだから高いって、ここでこれだけの負担払うなら普通は他探すだろ？
そもそも１６８戸でタワーで免震なんて金掛るに決まってる。

[958: 匿名さん]

ピシャりと回答が来たね。
956さんは何てコメントするのかな？

[959: 匿名さん]

ゴメン！

[960: 匿名さん]

ご免！