フラット金利はどうなる？【22】

[匿名さん]

金利はどうなる？

前スレ
【21】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363744/
【20】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348235/
【19】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340170/
【18】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336826/

[729: 購入検討中さん]

まぁまだ決まったわけじゃないしね。いつわかるんだろ

[730: 購入検討中さん]

sへ借り換えは出来ないから、無理だよ

[731: 匿名さん]

「フラット35Ｓ」金利優遇幅0.6％に拡大　政府検討
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASFS31H54_R31C14A0EE1000/

[732: 購入検討中さん]

いつ決定しますか？

[733: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

なるほどSへの借り換えはむりなのね。
でも、1.5パーまで下がったら、借り換えた方がよいかも。
0.3優遇がずっと続くのと同じだから！

[734: 匿名さん]

＞７３３
昨年フラットの２％なら

銀行の
当初１０年固定0.98%と当初３０年固定1.73%のミックスローンにして、
フラット返済額との差額と、住宅ローン減税分を９年後に期間短縮繰上返済したら
借換え手数料を考慮しても、返済期間全期間固定で安くあがるんじゃないのかな？

[735: 入居済み住民さん]

皆さんありがとうございます。
とりあえずフラットが1.5%を下回って来たら考えます。
驚くほどのペースで下がってますね。

[736: 契約済みさん]

さすがにもう下がんないんじゃない？来年に入れば上がる一方でしょ

[737: 匿名さん]

フラット35S魅力的なんだけど、中古で買うから金利Ｂプラン(省エネ)になっちゃうんだよね・・

それなら伊予銀行の方がいいかなぁ。。
http://www.iyobank.co.jp/kariru_top/iyshlo24/dankaikinri.html

[738: 匿名さん]

長期金利上がってきたな
年末から年明けにかけて更に上に行きそう

[739: 匿名さん]

11月中に実行した方が良さそうだな。
意地でも実行するぜ！

[740: 匿名さん]

>>737
10年0.86%は安いと見せ掛けて、手数料1%と保証料が必要なのはイマイチ

[741: 匿名さん]

>>738さん
何が原因で長期金利が上がってるのでしょうか？
そして年末から年始にかけて上がる可能性が高いのは何が要因としてあるのでしょうか？

教えてください。

[742: 匿名さん]

そもそも、長期金利は上がっていない。

[743: 匿名さん]

>>742さん
まぁ確かに「いつに比べて」って前提がないと上がった上がってないの論点は不毛ですね。

では、先週一週間に比べてだとどうでしょう。

先週平均は0.455、昨日の朝の時点で0.440でした。
で、今現在0.480になってます。上がってますよね？

つまり738さんの言うとおり、先週に比べると徐々に上がっています。

なのでこの原因はなんなのかなと。

知らないなら無理して「上がってない」とか余計な回答は要りません。

[744: 匿名さん]

>>743

>先週に比べると徐々に上がっています。
>なのでこの原因はなんなのかなと

私がお答えしましょう

>先週平均は0.455
>今現在0.480

つまり先週の平均より0.025上昇しています
その理由は誤差です。

株も為替も国債も市場で自由に取引することができ、基本的に値段は需給で決まります
そのため明確な理由が無くても値段は常に上下しています

ですので0.025くらいの上昇であれば誤差です。
明日同じくらい下がる可能性もあります

原因を考えるのは0.5％くらい上がってからでよいのでは？

[745: 匿名さん]

>>744さん

ありがとうござます。

なるほど、そうなんですね。

多少の上下に一喜一憂せず見守っているほうがいい感じなんですね。

金利が上昇(下落)する要因には多様なもの絡んでいることはわかるのですが、
いまいち仕組みがわかってないのでもうちょっと勉強してから出直してきます。

ご回答ありがとうございました！

[746: 匿名]

前回の金融緩和で上がったように今回も一時的に上がる可能性があります

[747: 匿名さん]

フラットなら長期スパンで考える方が重要だろ。

[748: 匿名さん]

739だが、11月中の借り換え実行決まったぜ！
やった～

[749: 匿名さん]

まだ金利は下がります
ただし、10年金利より長いところです
なので、ふらっと35はさらに金利が下がることになるでしょう。

[750: 匿名さん]

>749

願望乙

[751: 買い換え検討中]

素直にみれば、金利は低下傾向にあるね。
もう下がらないと言われ続けながら。
しかし、フラットは、ちょっとのタイミングの差で数百万円の差になりますな。

[752: 匿名さん]

ちなみに、借換えのコストっていくらですか？
金利にして、どれぐらいの差があれば、借換え検討するのが一般的なのでしょうか？
繰上げ返済したほうがいいかもだけど。

[753: 匿名さん]

俺の場合は、現在（フラットの5年の優遇期間）の月々の返済額と、
借換え後の返済額（5年の優遇はなし）がほとんど変わらなかったので借換えしたよ。

[754: 匿名さん]

>>748
おめでとう！

羨ましい限りだぜ！こんちきしょう！！

[755: 匿名さん]

来年になればフラット35Sは当初10年間0.6%優遇されるんだろ？
そっちの方がいいじゃん。

[756: 契約済みさん]

その頃は今よりもっと上がってるかもよ？しかも確定じゃないし。私は12月実行だから確定してほしくないですが(笑)

[757: サラリーマンさん]

フラット借り換えの基準はこんな感じ？

例えば、１．８％で借りた。
優遇５年は、１．５％、それ以後３０年１．８％の場合。

１．５％ぐらいまで金利が下がったら、
１．５％の金利が３５年続くわけだから、検討しはじめる感じ。

でも、借り換えの手数料等が２００万円？ぐらいかかるとしたら、
その分繰上返済して元金減らせば、総支払額が減るから、たぶん同じぐらいじゃない？
厳密には、シミュレーションが必要だけど。

あと、借り換えで団信どうなるとか？も調べなきゃかな。

それよりも、０．６％優遇とか、昔の１％優遇とか、そっちの方がインパクトでかいね。
気まぐれに税金使うなと言いたいとこだけど、皆、自分が得する場合はOKだよね。
住宅ローン減税もそうだけど、タイミングによって損得がありすぎる。
役人は、税金だからどうでもいいのだろうけれど。

[758: 匿名さん]

>>757
すまい給付金が予算額の1.2%しか使われてなくて余ってるからな。
あと、フラットの団信って任意だよな。

[759: 匿名さん]

>757

手数料は安いところがいくらでもあるよ。
新築みたいにデベ縛りはないし、
手続きや審査はずっと楽。
みんなどんどん借換えたら良いと思うよ。

[760: 匿名さん]

借換え手数料ってどれくらいですか？

[761: 匿名さん]

諸費用色々ありそうだから、実際借り換えた人じゃないと分からないかもね。

[762: 匿名さん]

融資手数料
初年度団信
登記（抹消+設定）
経過利息

これくらいだよ。
融資手数料は安いところだと0.55％あたりからあるから、
思ってるほどコストはかからない。

仮に3500万借りるとしたら、
50万～60万程度じゃないかな。

[763: 匿名さん]

来年はフラット金利優遇＆住宅エコポイント復活＆消費税増税見送りですね。

来年頭に実行できる人が神だね。

仮に来年金利が0.5%上がっても上記3種の神器があればそっちが断然有利でしょうね。

[764: 匿名さん]

＞来年頭に実行できる人が神だね

自分のことなの？(笑)

[765: 匿名さん]

住宅エコポイントって今検討中みたいですけど
もし決まったとしたら、いつ購入分から有効になるんでしょうね？

今月買ってしまった人とか大損なんじゃ・・・

[766: 匿名さん]

>>765
一年ちょいと前に住宅エコポイント貰いましたが、たいした商品無いですよ。
ウチは家電買うのに商品券(エコ家電専用)は助かったけど、あとは欲しいものが全く無いのでビールにでもしようかと思ってます。

[767: 匿名さん]

０．６％は、大きいよ
補正予算を組むみたいだが、フラットＳだけだからね
特定の人しか恩恵を受けない、税の使い道はどうなんだ、いう問題もあるが・・・・
消費税は、１０％にならないし、今更だけど、この０．６％も今年の夏ぐらいからやればまた、少し景気が違っていたろうに

[768: 匿名さん]

仮に3000万ローンで35年1.6%とすると0.6%優遇は0.3%優遇より
トータル90万弱安く済む。
住宅エコポイントも過去の例をみると30万が妥当か。

となると今年より来年が120万くらいお得ってことかな。

増税の反動で需要も減ってるだろうから価格も下降傾向にあるし
もっとお得かも。

もちろん金利上昇のリスクやら物価上昇のリスクもあるだろうけど、
今の情勢からして急騰の可能性は低そうだしね。

まじ裏山です。

[769: 匿名さん]

いま家賃払ってるなら早めに購入して家賃をローン返済に回せるメリットがあるわけで
ほんとに差がつくのは制度変更の前後三ヶ月くらいの人達かな

[770: 匿名さん]

副作用としてフラットSが使える物件の値引き交渉が厳しくなるだろうな

[771: 匿名さん]

>770
デベは提携してる銀行のバックマージンが低いから、もともとフラットなんて勧めないし関係ないな。

[772: 匿名さん]

デベが勧めなくても借り手が民間よりフラット選択するようになるでしょ

[773: ママさん]

金利上がりそうだな
やだなー

[774: 匿名さん]

>>750
願望ではなくそうなりますよ
発行するかなりの額の超長期国債をかうので、下がります。
ふらっと35金利が1.35程度がとりあえず の目線です。

[775: 匿名さん]

>>774
日銀がかうので、

[776: 入居予定さん]

来年1月実行だが恩恵あるのか金利があがるだけなのか・・・

[777: 匿名さん]

＞774
希望的観測ですね

[778: 購入検討中さん]

もし安部さんが消費増税、早期解散したらやはり長期金利はあがりますよね。

そうなると、来年一月はフラットの金利も上がる可能性たかくないですか？

優遇策で０．６パーセントになるのと11月のうちに決めるの、どちらが得なんでしょうか？

[779: 匿名さん]

そんこと誰にもわからん
自分の勘を信じるんだ

[780: 匿名さん]

総選挙で650億も税金が使われるのに消費税が焦点とは、この国は間違ってる。

[781: 匿名さん]

>もし安部さんが消費増税、早期解散したらやはり長期金利はあがりますよね。
上がらないです。
安倍さんと関係なく、とにかく日銀が国債を買いまくってますから長期金利は上がりません。

[782: 匿名さん]

希望的観測乙

[783: 購入検討中さん]

とにかく無事に金利優遇とエコポイントが来年１月から始まる事を祈ります。

どのみち一年半後に確実に上げる消費税なら、この忙しい時期に大金使って無駄な選挙しなけりゃよかったのに。

[784: 契約済みさん]

金利優遇とエコポイントって本当に実施されたらどのタイミングで契約、実行の人が対応になると思いますか？
私は夏に契約済み、実行、入居は
来年2月になる予定ですが、どちらも対象でないのでしょうか？

[785: 匿名さん]

>>783
来年一月から始まる訳がない。
選挙は自民党が勝利するだろうが、先ずは組閣、そして来年度予算の決定。

[786: 契約済みさん]

>>785
35s優遇は補正予算だから始まると思うけど

[787: 匿名さん]

エコポイントも補正予算だよね

[788: 契約済みさん]

私も2月引き渡し予定ですが、エコポイントは着工開始ベースになると思いますので、1月から始まったとしても、2月入居なら対象外かなと思っています。フラット35Sの0.6%優遇が間に合うように期待しています。

[789: 購入検討中さん]

いつわかるんだろうね、早く決まってほしい

[790: 購入検討中さん]

解散でどうなるかだね。

[791: 匿名さん]

>>782
日本が年間発行する国債の何%を日銀が購入するか知ってますか？

[792: 匿名さん]

>>791
どうでもいいから他のスレで戦ってくれ。邪魔。

そんなことより政府は住宅市場活性化策に2400億の補正予算を組み込むみたいですね。

かなり本気度が伺えます。

これは来年の住宅購入補助が凄い事になりそうですね。

[793: 匿名さん]

>>792
もう買ってるんでしょ？

[794: 匿名さん]

＞＞793
来月実施だろ？涙拭けよ。

[795: 匿名さん]

新生証券のリサーチノートによれば、12月は11月より下がりそうだな

[796: 購入検討中さん]

フラット下がる噂があるけど、契約済みで1月実行だったら意味ないよな？？エコポイントも無理そうだし‥なんなんだよ

[797: 購入検討中さん]

↑35sの0.6%優遇のことね

[798: 匿名さん]

金利も35Sの条件も実行月で確定するはずだから、1月なら0.6適用の可能性あるよ。
ただ、「金利優遇幅を来年１月から広げる検討に入った。」と、まだ決定事項じゃないから、後にずれる可能性もあるしなんとも言えないけどね。

[799: 購入検討中さん]

実行月なんですね！ありがとうございます。期待しておきます。エコポイントは契約日が基準なんですかね？

[800: 匿名さん]

HMの担当営業から『0.6％引き下げなら、民間で借りる意味がないですね。フラットの方向にしましょう』って言われたんですけど鵜呑みにしてよいものでしょうか？

[801: 匿名さん]

手続きが面倒くさい

[802: 匿名さん]

1.6％から0.6％か・・・
民業圧迫だな(笑)

[803: 購入検討中さん]

違うよ、0.6下げるってこと。0.6になるわけじゃない

[804: 匿名さん]

てか今年増税前に購入したやつって金利は高い、優遇もない、エコポイントもつかない。
駆け込みで需要が多く住宅価格も高くてほんとろくなことねぇな。

まさに一番住宅を購入してはいけないのが今年だ。

目先の金利に釣られてほんとざまぁねぇなｗ

[805: 契約済みさん]

来年フラット35Ｓが優遇されると、フラット35も下がっていくのか。

来月はソニー銀行の金利予測もそうだが、確実に下がる予測。

でも来月はさらに下がるのかもしれないし、でも急に上がることもなさそうで

借り換えを考えているのですが、来月に間に合わせるか、来年にするかが微妙です。

フラット35Ｓで来月実行できる人は、お得ですね。

ほんとお騒がせです。

[806: 匿名さん]

1月からマイナス0.6%引きなら金利は1%ぐらいになるってことか。

[807: 匿名さん]

新築はいーねー。
築浅中古で、検索すると省エネ適合で金利Bプラン（５年優遇）と出たんだけど、手すりとかつけて金利Aを適用してもらえないのかな？

[808: 匿名さん]

来月はほんの少し上がるかもよ。

[809: 匿名さん]

解散の影響がどう出るかわかる人いますか？

[810: 匿名さん]

麻生財務相が一か月前に、消費増税先送りして国債売り浴びせられると対応困難って言ってますけど。

[811: 匿名さん]

そりゃ彼は財務官僚べったりだからそう言うわな。
でも現実にはそうなってないわな。

[812: 匿名さん]

現時点では、国債の暴落は１００％あり得ない。
だって、日銀は残りの全ての国債である７５０兆円の現金を印刷して買うことだってできるんだもん。

[813: 匿名さん]

問題は1.61から上がるのか下がるのか

[814: 匿名さん]

現時点でも来年でもありえないのはだれでもわかるけど。１０年後にどうか、だな。

[815: 匿名さん]

国債金利は、月末にかけて上昇傾向だろうね。
来月は、金利上がるね。

[816: 匿名さん]

自民党が不可なく勝てば、アベノミクス継続＝黒田バズーカも継続だろうから長い目で見ればまだ低金利。

今までにない生活に直結した解散総選挙になりそう。
意地でも自民党を応援ですな。

[817: 匿名さん]

＞来月は、金利上がるね。

上がると言い続けてはや5年。

上がる上がる詐欺はおやめください。

[818: 購入検討中さん]

結局35s0.6%優遇は実行時点が来年なら適用ですか？？
まだ何も決まっていないと思いますが、通常ならどうなのか知りたいです。

[819: 匿名さん]

少し上がっても不思議ではない状況では？

[820: 匿名さん]

金利が上がるのは、日銀がいつまで国債を買い続けられるかでしょう。
このグラフ見ると、金融緩和が続けられるのもフラットの返済期間から見たら長くはないと思うが。

[821: 匿名さん]

金融緩和が続けられない、ということは景気が良いということ。
あるいは、耐えがたいインフレということ。

[822: 匿名さん]

長期金利は、10月末より消費税先送りで微増。
自民党圧勝で、円安・株高かな。

[823: 匿名さん]

>あるいは、耐えがたいインフレということ。
＝スタグフレーション
今のロシアか。

[824: 匿名さん]

これから日本はさらに復活する、これは確実。
ただし、全員リッチなんて時代は永遠に来ない。
半数以上の＊＊＊は生活が現状維持程度。

全体を見ればピラミッドのような形になる、頂点はよりリッチ。

[825: 匿名さん]

＞＞824
そのリッチな人が多数の高齢者のために高額納税払う羽目になるんだしいいことじゃん。

[826: 匿名さん]

12月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率0.84％（スプレッド0.38％）だからおそらく12月の金利は1.58％だろうか。

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2014年12月：0.74?+0.46+0.38=1.58?
2014年11月：0.74+0.49+0.38=1.61
2014年10月：0.70+0.57+0.38=1.65
2014年09月：0.73+0.53+0.40=1.66
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

[827: 匿名さん]

まったく上がる様子はないね。
どこまで下がるのか？
もう限界と言われながら下げ続けてる。
もうレコードとか騒がなくても毎月レコードだね。

[828: 匿名さん]

上がるのは金融緩和をやめるとき。
そのときは安倍＋黒田辞任で、日本経済自体がヤバい状態になってるかもな。
消費税が上がるのが2017年、10年ごとに起きてる世界的な経済悪化の出来事が重なるのも偶然なのか。。