フラット金利はどうなる？【22】

[匿名さん]

金利はどうなる？

前スレ
【21】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363744/
【20】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348235/
【19】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340170/
【18】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336826/

[361: 匿名さん]

フラット３５って３５年固定なのになんでそんなに繰り上げ返済したがるの？
繰り上げるつもりなら最初から変動か固定１０年で組めばいいじゃん。

フラット選択する人って、繰り上げは多少するにしても２０年以上の長期間で返済を考えてる人が利用するものだと思ってますがその考えっておかしいでのしょうか。

[362: 匿名さん]

>358は、実際には繰り上げすら出来ないギリ変だな。
もしくは、すでにローン破綻してマンション追い出されてる人だ。
まあ、どちらにしろ可哀相な人。

[363: 匿名さん]

長期金利0.560。
また下がったね。

[364: 購入検討中さん]

金利は0.72+0.56+0.42=1.7?ってこと？

[365: 匿名さん]

>>364
うましか？

[366: 匿名さん]

ありゃー6月実行の人おしかったねぇ
もう一週間早ければ
でも7月はまだまだ先だし微妙だな
動きが出てきた訳だから

[367: 匿名さん]

>>359

メリットというか、早期返済にメリットを感じない。
359さんは早期返済に命を懸けてるというか、早期返済しか生き甲斐がないんだよね。

359の人生の価値=ローンの早期返済
かわいそ

[368: 匿名さん]

繰り上げ返済ってのは時間を売って利息を返して貰う作業だからな
デフレが続くならそれもありだが、インフレ基調にあるのにこんなに安く時間が買えるんだから繰り上げ返済は勿体無いよ
総返済額しか見えてない人はファイナンスの感覚がないタンサイボウ
足し算引き算しかできないレベル

[369: 匿名さん]

ローンしてる時間を売るってマイナスばかりじゃないよね。
借金のない生活に戻るだけだから。
手持ちの資金がない人が問題なのであって、本筋が間違えている。
簡単にいうと借り過ぎが悪い。

[370: 匿名さん]

>368
計算してみた

居住費分と余りを貯金するとして、合計９６５０万入金
　３５歳～６０歳までの２５年間、毎月２０万入金、ボーナス時２５万＝年間２９０万×２５年
　６０歳～７０歳までの１０年間、毎月２０万入金＝年間２４０万×１０年

３５歳で、住宅ローン減税をできるだけ享受するため、５０００万借入

フラット35S、1.73%繰上げ無しの場合、税の還付４４３万と総支払額６８９３万
６０歳でローン残高１７００万円、貯金は２６００万程度、完済は７０歳
７０歳時点で、９６５０＋４４３－６８９３＝３２００万円が口座に残る


当初５年固定0.48%、10年目以降、ローン減税分含め繰上げ返済の場合、総支払額４９５０万
完済は５３歳、６０歳で貯金２３００万（もちろん借金無し）
７０歳時点で９６５０－４９５０＝４７００万円が口座に残る


あくまで試算ですが、１５００万ぐらい差がつくと思うのですが・・・

[371: 匿名さん]

>362
あなたは賃貸なんですね。

[372: 匿名さん]

＞367
早期返済にメリット感じない？
デメリットも感じないわけだ。

367の人生＝無駄な利息まみれの人生
かわいそ

[373: 匿名さん]

金利が上がらない前提で変動の試算してなんか意味あるのか？
ご苦労なこった

[374: 匿名さん]

フラットと住信SBIで試算してみた

借入4000万円　30年返済
総返済額＋手数料

フラット（10年優遇）：50,379,793円
住信SBI：44,869,273円

住信の今の金利が30年続くというあり得ない前提でも、たかだか550万しか変わらないのな

[375: 匿名さん]

>373
そうでもしないと不安で仕方ないんだよ。

[376: 匿名さん]

ちなみに借入額3000万だと差額たかだか400万円

[377: 匿名さん]

>374

フラット３５Ｓ（繰上げなし）：住宅ローン減税の還付が３５０万と約５４００万
住信ＳＢＩ変動（繰上げあり）：約４０００万

差額１０５０万になったけど・・

[378: 匿名さん]

繰上げなしと有りで比較してなんか意味あんの？

[379: 匿名さん]

団信なんか使わないって・・・

[380: 匿名さん]

あと、借入期間３０年だと、残高減るの少し早いから
住宅ローン減税に不利になって数万円、減税が少なくなりますね。

＞３７８
繰り上げ返済は、もったいない、無駄ってホント？かなと思って計算してみました

＞３７９
住信ＳＢＩのは８疾病付きなので金利が高いから、不要な方は、
ソニー銀行のほうが、金利低くてよさそうですね。
そうすると総支払額３９７４万になりました

[381: 匿名さん]

変動金利がそのままの前提で検証なんか出来ないから・・
それみても繰り上げ返済意欲が沸かないなぁ

[382: 匿名さん]

1.73で確定。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

[383: 入居済み住民さん]

３５年で途中でおっちんでしまいそうなら繰り上げなし
返済をかみさんに任せると、かみさんが　どう思ってるのか　わかりますｗ

[384: 働くﾏﾏさん]

>>379
お前は不死身の肉体か？

[385: 匿名さん]

人生何が起こるか分かりませんよ。
負債を残すか、借金をチャラにするか。
リスク対策は必須かと思いますけどね。

[386: 購入検討中さん]

癌の死亡率は、高い
仮に６０歳以上までローンがあるなら、＋0.3％して三大疾病の団信もありかと
きになるのは、６０歳ぐらいだとローンの残りも少なくなっている
これの為に、金利＋０．３％にするかが悩みもの
住信ＳＢＩとかは、癌と告知されただけでは、ローンがチャラにならない
癌になって普通に入院して、外来とか癌治療とかの場合は、普通に
ローンを支払う事になる。
死んだ場合は、どこも同じだけどね
５０代ぐらいから癌と告知される人が多くなる。
年齢的には、６０代、７０代が一番多い
これは、死亡年齢でなく癌の告知ね、初期の癌だと直ったり
告知されてから結構長く生きる例もあるから

[387: 匿名さん]

＞３８２
６月の実行金利は５月と変わらないところが多そうですね。

[388: 匿名さん]

だから収入保障保険・・
ガンになったら以後の保険料払込も免除
金利にして０．1%にもならない

[389: 購入検討中さん]

収入保障保険ってガンになったら、保険料支払いが開始で、保険料も払う事は
ないのですか！

[390: 契約済みさん]

>>389
保険料免除特約を付帯すればね、
ただ、保険料が免除になるだけであり、保険金が支払われる訳ではない。

収入保障保険は保険会社の破綻リスクが団信より高いし、残債処理もスムーズではないのでお勧めではない。

[391: 匿名さん]

6月も先月に引き続き最低金利となってよかったですね。

[392: 匿名さん]

さて7月はどうなりますかね。

[393: 匿名さん]

高齢者や不健康な人以外、団信選ぶのはただの情報弱者
倍以上保険料払って、おまけに使い勝手が悪い
収入保障保険一択

[394: 匿名さん]

長期金利は0.6切ってるし、今のままなら
7月に最低金利更新する可能性は高いと思ってる。
6月に長期金利が上昇する要因てなんかあるかな？

[395: 匿名さん]

今週、長期金利上昇観測だよ
株高の影響受けそうだね

[396: 匿名さん]

今日10年超の買入れオファーが減額されたから、10年債にも減額予想が出てジワジワ金利が上がると思うよ

[397: 匿名さん]

金利が上がる時は固定金利から先に上がる。

[398: 匿名さん]

6月も上がる上がる言ってたからな。
どんな材料でても2%以下は確定じゃない。

[399: 匿名さん]

追加緩和が出ない限りは2%以下だろうな

[400: 匿名さん]

>>396と全く同じことを3月にも聞いた。
ほとんど変わらないと思うよ。

オペ減よりも株高の方が影響ありそう。
上がっても0.65くらいじゃないかな？
個人的には6月は0.59～0.62くらいで
大して上がらないと思う。

[401: 匿名さん]

7月はGPIFが鍵だね
ここが動き出すと資金が株に流れて跳ねるかも

[402: 匿名さん]

単なる勘だけど固定変動共に年内は今の感じで変わらんと思う。

[403: 匿名さん]

下がることを期待して待っていると最低金利のタイミングを逃しそうだな。
年末に向けてこれ以上下がったらそれはそれで仕方ないけど。

ってか、フラット金利が1.5％とか今後あり得るんですかね？

[404: 匿名さん]

長期金利が0.3%台になることはありえないと言われてるから、どんなに下がってもあと0.2%だと思うよ

[405: 匿名]

金利1.99でフラット35で借りたのですが、今の金利で借り換えた方がお得ですかね 借り入れ額は4250万円で35年ローンです

[406: 匿名さん]

>>405
計算してみれば？
多分、お得じゃないと思う

[407: 匿名さん]

>405
フラット金利を３％ぐらいで借りてる人なら十分メリットあるけど、１.９９％だと手数料とか手間を考えたらあまり意味がなさそうですね。

[408: 匿名さん]

来年四月に実行予定です。フラットか固定5年、固定10年でかなり迷います。

[409: 匿名さん]

＞４０８
繰り上げして１０～１５年ぐらいで返しちゃうならフラットよりも金利の安い固定５年や１０年の他に変動も視野に入れて考えていいと思う。
１０年後の残金によるけど、半分以上繰り上げちゃえば金利が大幅に上がったとしてもたいして影響無いだろうし。

あまり繰り上げ返済を考えておらず、１０年後の金利上昇（どこまで上がるかは不明、もしかしたら今とあまり変わらないかも）に対応できそうにないと判断すればフラットかな。

[410: 匿名さん]

このまま下がり続けるわけもなく、１０年国債利回りが０．６付近％に戻ってきた。
またこの辺りをうろうろするのだろうか。それとも徐々に上がるのだろうか。

[411: 匿名さん]

この円安株高だと何もなくても今月0.65くらいまでは下落すんじゃないかね

[412: 匿名さん]

0.65くらいまで上げるには円安株高がもう少し進んでからな気がするけど。
今月は0.6～0.62程度で推移して7月のフラット金利は1.73～1.75くらいと予想。

[413: 匿名さん]

アメリカ絶好調だし15500円くらいまではスムーズに上がると思うよ
今月16000円超えるかどうかだな
今日なんか良い調整

[414: 匿名さん]

そうか、じゃあ7月の金利は1.75前後かな。
よほど好調で1.8超えるかどうかか。

[415: いつか買いたいさん]

ばかだなあ。

いまは政府・日銀がジャブジャブ政策だから、株価とかに直に連動するわけじゃないんだよ。
ここ１，2年を振り返っても動きが違うでしょ。

直近はちょっと上がるかもしれないが、今後もっと最安値に下がる可能性あり。

日本（財政）をつぶしてもいい（庶民のみ）と思っているんだからね。
いまですら日経は欧米の犠牲になってる。

[416: マンション投資家さん]

つまり、庶民が歴史上最低の金利で家を買える、インフレ前の最後のクール（期間）だよな。
だから、腐った官僚も、下支えにもなるし、いろいろ、政策などで優しくしてやってんだよ。
ここは、素直に従うところ。　かも。
信じないのはあなた次第だが。

東京にしか職がないんじゃしかたないでしょ。
地方がまともになるのに、軽く５０年はかかるよ。

[417: 匿名さん]

追加緩和が無ければね

[418: 匿名]

＞406
＞407
ありがとうございます。
助かります

[419: 匿名さん]

長期金利、急騰してんじゃん

[420: 匿名さん]

急騰というよりも元に戻ったのかな？

[421: 匿名さん]

そんな感じですね。０．６～０．６５％ぐらいまでは上下するでしょうね。
あとは７月の中間評価によってそれ以上に上がるのか下がるのか。

[422: 408]

409さん、ありがとうございます。
そうなんですよね、先がわからないので、フラットが安全なのかなぁと思っています。繰り上げ出来ればすればいいですし、出来なければ、フラットなら安心ですもんね。金利で損しても、ドキドキしたくない気がします。

[423: 匿名さん]

金利上がっていきそうだな

[424: 購入検討中さん]

消費税１０％がきまるまでは、国も金利は安いほうがいいのでは？
まだ、金利があがるのは少し早いような

[425: 匿名さん]

>>424
そんなことないみたいよ

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNASFL050JU_V00C14A6000000/

[426: 購入検討中さん]

今の日本って栄養ドリンクをガバ飲みして 元気がではじめて
いるだけで 栄養ドリンクを飲まなくても
元気がつづくようにしないと また失速する

[427: 匿名さん]

7月の金利はどうなるかな？

[428: 匿名さん]

外の影響しだいで失速もあるよ。過去に何回もあったし。

[429: 匿名さん]

７月のフラット金利はこのままなら６月並みか
ちょっと下がるかなと個人的に思ってます。

金利上がるときは去年のように急騰しそうですね。
http://biz-journal.jp/2014/06/post_5058.html

[430: 匿名さん]

１０月実行なのでそれまでなんとかこのまま行ってほしい
たとえ２％超えたからって厳しくなるような組み方してないけど安けりゃ安い方がいいもんね

[431: 匿名さん]

マンションとかだと実行が1年以上先とかの人もいるだろうけど、どのくらいの金利を想定してるのかな。
1.7%〜2.7%くらいだろうか。
3%だと買えなくなる人とかいそうだな。

[432: 匿名さん]

＞４３０
１０月だとまだちょっと先ですね。７月に金融政策決定会合の中間発表があり、８月、９月に平成２６年４－６月期の四半期別ＧＤＰ速報が発表されるから、そのあたりがどう影響するか。仮に上がったとしてもいきなり２％越えはないとは思うけど。

[433: 匿名さん]

１年以上先の実行の人は金利が１％ぐらい上がっても対応できるように余裕を持ってローンを組まないとね。
この１年でそこまで上がらないとは思うけど。

[434: 匿名さん]

追加緩和あると年内に一時的に上がることがあるかもね。
去年みたいに。

[435: 匿名さん]

イオンの変動が０．５７をいう、凄い数字を
だしてきたけど、まだまだ、金利は下がるのか？
金利が高くなるのを、みこして
追加緩和前に、低い金利でつっておいて囲い込みする気かな？

[436: 匿名さん]

７月と８月、どっちが低金利になると思う？

[437: 匿名さん]

銀行に金が余ってるから住宅ローンがどんどん低金利なってるのに、更に追加緩和したら余計に銀行に金があふれる。
ただし、追加緩和したら長期金利は上がるだろうから、住宅ローンの金利が上がるか下がるかはそのとき次第。
追加緩和するとしたら、ＥＵの金融緩和開始、米国の金融緩和延長があり、また90円くらいの円高になってからだと思う。

[438: 匿名さん]

追加緩和は物価指数が維持できなくなりそうなら
早めのタイミングで実施されると思うけど。
日銀は、現状だと物価指数が維持できてて
緩やかに景気回復もしていると言ってる。
７月に追加緩和実施かと思っていたけど微妙。
７月になかったら次回は１０月かな？

[439: 匿名さん]

多分、追加緩和はある時、突然、予期せぬタイミングでやってくると思う

[440: 匿名さん]

１２日にフラットの金消契約をしました。
今後もっと下がるかもしれないけど、とりあえず売買契約時よりも金利が下がったので良しとしてます。

[441: 匿名さん]

私は１１月の実行予定ですが、年末に近付くに連れて金利が上がってこないか心配です。
今のまま維持しれくれるといいなぁ。

[442: 匿名さん]

５年前からずっと同じ状態でむしろ徐々に下がり続けてるのでまだもう少し大丈夫
っぽいですね。

[443: 匿名さん]

金利に関してはそういうのは根拠になりませんよ

[444: 匿名さん]

今あたりが限界なのでは？
日銀とかの政策や安倍ミクスあるから
今のような金利だけど 昔どうり内閣だったら もう少し金利は 高いのでは？

[445: 匿名さん]

８月くらいまでは大丈夫かな？
７月に追加緩和があれば９月以降あやしい。

増税するまで大きく金利上昇しない気もする。
まあわかりませんね。

[446: 匿名さん]

さて、7月のフラット金利はどんなもんですかね？
ちょっと下がって１．７１～１．７２くらいかな？

[447: 匿名さん]

最近ネット銀行の変動や5年固定の新規優遇が下がってるが、メガバンクや地銀はあまり変わってないね。
そこも下がり始めたら、フラットも1.6%台が見えてくるかも。

[448: 匿名さん]

7月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率1.00％、スプレッド0.41％だからおそらく7月の金利は1.71％だろうか。

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2014年07月：0.71?+0.59+0.41=1.71?
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

[449: 匿名さん]

消費税１０％になるまで、地味に下がり続けるのでは？

[450: 匿名さんV3]

皆さんお久しぶりです!!
235に書き込みをしました、匿名さんV3です。

231の方が見られていたら、是非現在の状況について
ご講評いただきたく存じます。

このままいけば、７月の融資実行時は、ほぼ過去最低金利
で借り入れできるのではと小職は思っております。

前月と同率であれば良し、0.01％でも下がれば最高っ!!
来週末までは毎日長期金利をチェックしなくちゃなー。

[451: 匿名さん]

8月9月にはさらに下がって1.69前後になる模様。

[452: 匿名さん]

＞４４８をみると５、６年前は利率が３％前後だったんですね。金融機関によっては当時の金利が今の倍近くになっていただろうし大変ですね。３％近くで借りた人は借り換えしてるんだろうか。

[453: 匿名さん]

＞４５２
さすがに借り換えてるでしょうね。借り換えれば毎月２万近く変わってくるだろうし。

[454: 匿名さん]

追加緩和なければ今後も少しずつ下がっていきそうだな。
追加緩和無くても年内に上がるというのもあり得るかと
思ってたがやっぱり上がらないのかね？

[455: 匿名さん]

月末じゃないのに爆上げさんいないですね。

寂しいなぁ。

[456: 匿名さん]

３％代で借りていた人だけど、資産価値が下がって
借り換えしたくても、できない人とかいるんでしょ

[457: 匿名さん]

今の状況で先月より金利が上がる要素が見当たらないから登場しないのでしょう。そもそも一気に２％越えとか起きるのかな？？
このままいけば７月実行の人が過去最低金利でしょうね。

[458: 働くママさん]

私も7月実行です。
今、ドキドキです。
0.01％でもさがればと思ってます

[459: 働くﾏﾏさん]

私も同じような感じです。
公営住宅から一気にレベルアップした生活
憧れますよねー
早くお互い夢がかないますように！！

[460: 匿名さんV3]

さぁて!!本日の長期金利は、なんと!!『0.57』となりました♪

翌月のローン金利の計算が書き込みを見ていると25日前後の可能性があるようで、そうであれば前月よりも低くなるかもと期待が持てます♪

少なからず前月よりかは上がることはないと思うので十分ですね。欲を言えば0.01でも下がることに期待☆