フラット金利はどうなる？【22】

[匿名さん]

金利はどうなる？

前スレ
【21】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363744/
【20】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348235/
【19】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340170/
【18】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336826/

[281: 匿名さん]

>>277
日銀は国債引き受けしてない。

[282: 匿名さん]

6月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率1.02％、スプレッド0.42％だからおそらく6月の金利は1.74％だろうか。

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2014年06月：0.72?+0.60+0.42=1.74?
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

[283: 匿名さん]

横ばいだな

[284: 匿名さん]

>>282
1.73～1.76の範囲だね

[285: 購入検討中さん]

なんか、年末まで地味に横ばいか下がるような？

[286: 匿名さん]

７月の中間評価の内容によっては上昇変動があるかも。

[287: 匿名さん]

山下周ドイツ証券チーフ金利ストラテジストは「物価が日銀の見通し通りに推移して、夏場以降のコアＣＰＩが１％台を維持するとの見方が強まり、かつ、消費税引き上げ後の景気も底堅いことが確認されれば、７－９月以降、長期金利が跳ね上がるリスクがある」と予想した。
その上で「14年度中に10年金利が１％を超えるとみている市場参加者は少ないだろうが、年末までに1.5－1.6％まで上昇していく可能性がある」とみている。

[288: 匿名さん]

1年前はフラット2%だったんだよな。
その時は安いと思ったのだか。
6月フラット金利2%になったらフラット使わない人が多数じゃないのかな。

[289: 匿名さん]

逆だろ
今度の上昇は本物だからフラットに駆け込むよ

[290: 匿名さん]

６月の金利が２％はあり得ないでしょ。１.７４％前後が妥当。

[291: 匿名さん]

＞288が言ってるのは仮に2%になったらの話だろ。
>290はよく読め。

>289も！仮に6月上がるとしても今更駆け込んだところで間に合わないっしょ？よく考えろ。

[292: 匿名さん]

仮の話をするにしても突拍子もないことを発言されてもねぇ。

[293: 匿名さん]

正当化するのに必死すぎる…

[294: 匿名さん]

291
落ち着けwww

[295: 匿名さん]

6月フラット2%予測はまた外れるんだろうな。

[296: 匿名さん]

長期金利も0.6前後だし、6月は今月と変わらないか僅かに上がるかでしょうね。

[297: 匿名さん]

1.75でしょう

[298: 匿名さん]

月末は煽りもいなくなり平和だねー。

[299: 匿名さん]

この過疎っぷり。
煽る気も起きない程安定した低金利。
予想するまでもなく1.7%台確定か。

[300: 匿名さん]

1.7％でも高い。
借りる気がしない。

[301: 検討中の奥さま]

↑ギリ変のさけび(笑)

[302: 匿名さん]

>>301
何を根拠にギリ変と言ってるのか分からないが、客観的に考えて1.7％は高い。
その金利で30年も支払い続けるなんて、考えただけでもゾッとする。

[303: 匿名さん]

何を根拠に客観的にと言ってるの？

[304: 匿名さん]

>>302

客観的って自分の感情入りすぎっしょ。
エビデンスもないのに客観的と言われても何の説得力もないですよ～
高いと思うなら変動にすればいいやん。
それだけの話。

[305: 匿名さん]

全期間固定で１.７％なら只みたいなもん。低いな～。

[306: 匿名さん]

変動金利に金利１％上乗せ＋団信を払って全期間固定という安心を得ているので、それが高いと思うかか安いと思うかは人それぞれでしょ。
まぁ短期返済できる人はわざわざフラット選ばないし。

[307: 匿名さん]

金利1.7%は高いとは思わないが35年も完済しないとなるとゾッとする。
ローン返済期間なんて長くても15年じゃね。
ローン減税終われば借りてる意味なし。
ローン期間中も繰上げし控除減る分個人年金でも入って控除増やす方が老後のためにもなる。

[308: 匿名さん]

きっちり３５年借りる人ってあまりいないような気がするけど。多少なりとも繰り上げ返済するでしょ。

[309: 匿名さん]

なんで変動は優遇前提でフラットは優遇いれて考えないの？
ほとんどの人、優遇だと思うけど

[310: 匿名さん]

今のフラットは悪くない選択だと思うよ
史上最低金利なんだから
問題は2%中盤の人達が金利上がれーの怨念が凄すぎること

もちろん時期によって優遇が1%だったり10年間だったりするからそちらも加味すべきだね
フラットだって優遇終われば繰上考える人が普通だよね

[311: 匿名さん]

繰り上げするかもしれないけど、繰り上げに必死には絶対にならないな
そん時々の経済情勢と自分の懐具合を考えて繰り上げしたり運用に回したり色々考えてやるわ

[312: 匿名さん]

経済情勢についてはインフレ傾向なら購入した物件価格が下がらないのだからそれで充分じゃない？
しかしそんな甘くないとは思ってるけど。
明らかなのは優遇終われば金利が元に戻り高くなること。
返済期間が長くなれば金利負担も増えること。
よって生活が苦しくなければ繰上する人が多数だよね

[313: 匿名さん]

それはその人の運用能力と市場環境による。
一概には言えない。
でも追われるものがないから色々選択肢はあるよ。

優遇おわってもいま借りる人はたかだか0.3％だよ

[314: 匿名さん]

みなさんの仰る通り、とりあえず１０年間の住宅ローン減税と３５Sの金利優遇の恩恵を受けて、その後は少なくとも０.３％分の上がり幅を無くすように繰り上げればいいですね。もちろん、それ以上に余裕があればさらに繰り上げればいいし。

[315: 入居予定さん]

追われるものがあるかないかも経済情勢によるよね
景気が悪くなる可能性もあるのだから

若いうちにローンを完済して早めに老後資金を貯めた方がいいと思う。
住宅ローン減税で全て税金取り戻すのではなく、
ローンを繰り上げた分、個人年金を増やし取り戻すにシフトしていくとか

生活設計は人それぞれだけど、今と物価が同じだとしても増税されて手取りが減る訳だから

[316: 匿名さん]

しかし繰り上げさんはしつこいなぁ・・
繰り上げたきゃ自分が繰り上げりゃいいだけだろうに
別に繰り上げも有りだと言ってんだから、繰り上げないという選択があることも認めなよ
フラットはどちらも選択肢があるの
自分が追われてるからって、人に押し付けるなって

[317: 匿名さん]

連れションと同じで皆が繰り上げてくれないと不安で不安で仕方ないんだろうな

[318: 匿名さん]

フラット金利予測も全くなくなってしまったね。
余裕ある人は繰上して金利負担を減らす
ちょっと手持ちのお金に余裕がない人は繰上ない

どちらも自由。

[319: 匿名さん]

>>316
それは詭弁。
フラットは繰り上げ出来ない人が借りる借り方。
あなたが否定しても、フラットは10人に1人しかいないことが物語る。

[320: 匿名さん]

>>304
エビデンス？
あなたウマシカ？
そんなもん、銀行プロパーローンの金利見ろよ。
「客観的に考えて」フラットは高いだろ。

[321: 匿名さん]

プロパーの35年固定っていくら？

[322: 匿名さん]

>>319
トンデモ理論きたこれ

[323: 匿名さん]

35年じゃないけど三井住友信託の当初30年固定で1.88だね。

[324: 匿名さん]

客観的にフラット安っ

[325: 匿名さん]

本文：
＞323
旧中央三井信託で35年1.9%固定があった気がしたのだけど、
今webみたら、記載無くなってた。
当初30年固定は選べなかったけど、統合されて旧中央三井でも選べるようになったのかな？


どちらにせよ、全額30年固定は、かなり少数派と思う、変動や、5年、10年固定とミックスローンにすると、かなり支払金利が減ります。20年固定と変動で充分と思うけど

あと、フラットと違い、審査次第と思うけど、最優遇金利で物件価格100%融資が受けられるのが良かった
準備しといた頭金はそのまま、貯金しといて、減税後繰上れば良いわけだし

[326: 匿名さん]

どこかのレスで見かけたけど、

総務省の統計で、皆さん、11年目ぐらいで
預貯金＞ローン残高
になって、平均13年目で完済が、普通みたい

[327: 匿名さん]

>>324
フラットは団信別だろ。
それを忘れるな。

[328: 匿名さん]

>>327
優遇も忘れないでね

[329: 匿名さん]

団信なんか入らねーよ
収入保障保険一択

[330: 匿名さん]

手数料はどうよ？
フラットだと安いところなら0.5％

[331: 匿名さん]

客観的にフラット安いな

[332: 匿名さん]

３５歳４０００万借入で試算してみたよ

銀行ローンが月々１３万返済、団信込み
総額５５５０万
当初３０年固定で、３０年後を２％（店頭３．４％）にしてみました、甘い？

フラット３５Ｓが12.1～12.5万返済、収入保障が7,560円を３５年間月払い
総額５５５４万－満了時１２万＝５５４２万

月々返済に５千円ぐらい収入保障が足りないけど、これ以上は選べなかったのと
満了時に１２万受け取れるみたいなので、少しだけ得かも

[333: 匿名さん]

収入保障保険の試算高くね？
5000万の保障で年間50000弱だけど

[334: 匿名さん]

フラット金利予想するスレじゃないの？
金利上がらないから銀行との比較のスレになつまたの？

[335: 匿名さん]

＞＞３３２
＞＞３３３
団信の代わりにするなら、団信分（住宅費）＋生活費の分保険かけないとダメじゃないの？
ローンが月額１２万なら、月額２０万とか２５万受け取れる収入保障保険にしないと、
ぜんぜん足りないと思う

[336: 匿名さん]

>325
三井住友信託に30年当初固定で1.88(1.9からさらに-0.02)があるよ。

>335
あくまでも団信の変わりとしてだから、生活費とかの分は全く別の話。別で掛けるのが普通だし、比較に含ませるのは見当違い。

そもそも、フラットにせよ30年固定にせよ、フルフル30年35年で返す人はいないんじゃない？長くても25年とかじゃないと。。。

[337: 匿名さん]

＞333
年金受け取りで月額いくら何歳まで保証ですか？
新築時に、新規に契約するのか、生活費＋ローン額に保証額を増額ですか？

[338: 匿名さん]

月末なのに金利予想がない。。。
低金利で役目も終り？
金利上がるまでこのスレ終了？

[339: 匿名さん]

今年に入って金利が１.７５％付近をうろうろしてるし、一向に上がる気配もないから盛り上がらないね。

[340: 購入経験者さん]

6月は1.73で決定ですね。

6月の人おめでとうございます。

こういうとソースは？って言うん
だろうなー。

[341: 匿名さん]

>>320

あなたが一番ウマシカだよ。
いい加減気づけば？

[342: 匿名さん]

今から実行するような人でフラット単独の人ってやっぱいるの？？

[343: 匿名さん]

>>341
は？
自分のウマシカに気付けよ。
明らかに銀行プロパーローンの変動より高いだろ。
エビデンスだなんてウマシカレスするなよ。
住宅ローンなんて10年そこそこで返済するもの。
バカ高い利息払うなんてアホらしい。

[344: 匿名さん]

>>343

うん。もう分かったから。
固定が変動より金利低かったら変動借りる人なんていないでしょ。
変動が良いと思ったら変動にしたら良いやん。
バカ高いと感じるかは人それぞれっしょ？毎月の支出額を固定出来ることに魅力を感じている人やっているわけで、ローンは金利が全てなのかい？
まぁ、あなたにしてみれば金が全てなんでしょうね。

[345: 匿名さん]

>>343
勝手に10年で返済すれば？
どうぞご自由に。

頼むからフラットスレ来ないでください。
お願いします

[346: 匿名さん]

？？？？
居住費としての支出額を一定にしたいなら、
返済額以上で、自分で自由に決めればよいと思う

うちは、元金均等返済なので、毎月返済額が減ってく返済だけど
返済口座は入金専用にして、賃貸住まいだった頃の家賃と同じ一定額を入金
ローン減税の受け取りもこの口座にしてるよ。


月々の返済額が１３万だったとしても、
うちは毎月１８万だと思えば、毎月１８万入金すればいいだけ
固定・変動とか関係無いと思うのだが・・

[347: 匿名さん]

>344
ローンは金利が全てだよ。
正確に言えば、総支払額が全て。
あんたのは負け惜しみにしか聞こえない。

[348: 匿名さん]

＞345
住宅ローンは10そこそこで返済するもの。

[349: 匿名さん]

固定変動スレが過疎ってるから、こっち荒らしてるギリ変がいるな。
10年でなんか返せないのは、みんな分かってるよ(笑)

[350: 匿名さん]

完済までは至らなくても、少なくとも
預貯金＞残債ぐらいにはなるから、金利リスク無くなるし

[351: 匿名さん]

総支払額が全てじゃないんだよね
時は金なり
金利払って時間を買うんだよ

[352: 匿名さん]

いったい何％の人が１０年で返せるんだ
１０年で返せる人が、こんなとこ見て悩んでるわけないと思うが

[353: 匿名さん]

参考になれば

＞9ページとかみると7割の人が、15年以内に完済で、平均13年半みたい
＞http://www.jhf.go.jp/files/300125320.pdf

＞http://www.stat.go.jp/data/sav/sokuhou/nen/pdf/h25_gai4.pdf

＞２３ページの
＞図11 持家世帯の住宅の建築時期別貯蓄・負債現在高
＞（二人以上の世帯のうち勤労者世帯）－2013年－

＞１５ページの
＞図７ 世帯主の年齢階級別貯蓄・負債現在高，負債保有世帯の割合
＞（二人以上の世帯のうち負債保有世帯）－2013年－

[354: 匿名さん]

昔は変動で借りる人が多かったから繰り上げ返済に必死だったんだろう
去年から固定が増えてきたから、今後は長期化するだろな

[355: 匿名さん]

>>343

10年で完済ですか。素晴らしいですね。
私は繰り上げしてもローン組んでから10年以降ですかね。
ローン控除とかの制度は目一杯使いたいですし、繰り上げも時期をよく考えてしないと、あまり得になりません。
ローンを完済していなくても、私の身に万が一のことがあれば保険でチャラになるし、必死に繰り上げして10年程度で完済する意味って本当にあります？
3000万円をフラットで借りたとして25年期間を縮めても利子軽減は数百万程度でしょ？
私としたらリスクの方が大きいかな。
まぁ、価値観次第でしょうけど。

[356: 匿名さん]

3000万程度なら、住宅ローン減税の範囲内だから、今の調子だと、皆さん
金利手数料、実質負担無しで完済するのでは？

保険は、普通は住宅ローンとは別に必要な分を契約しますよね？

[357: 匿名さん]

結局6月フラット金利は？
フラットがどうなるかのスレじゃないの？
もう金利が低位安定したからスレよ趣旨変えたの？

[358: 働くﾏﾏさん]

>>349
え？
10年で返せないの？
年間で200繰り上げすれば良いはなしだけど！

[359: 働くﾏﾏさん]

>>351
総支払い額が全て。
金利払って時間を買う？
全く意味不明。
そのメリット言ってみな。
デメリットは無駄な無駄な金利を長々と払うことだが？

[360: 匿名さん]

>>358
お願いします。
このスレから出てって下さい。

ところで、今月は1.73で決定？

[361: 匿名さん]

フラット３５って３５年固定なのになんでそんなに繰り上げ返済したがるの？
繰り上げるつもりなら最初から変動か固定１０年で組めばいいじゃん。

フラット選択する人って、繰り上げは多少するにしても２０年以上の長期間で返済を考えてる人が利用するものだと思ってますがその考えっておかしいでのしょうか。

[362: 匿名さん]

>358は、実際には繰り上げすら出来ないギリ変だな。
もしくは、すでにローン破綻してマンション追い出されてる人だ。
まあ、どちらにしろ可哀相な人。

[363: 匿名さん]

長期金利0.560。
また下がったね。

[364: 購入検討中さん]

金利は0.72+0.56+0.42=1.7?ってこと？

[365: 匿名さん]

>>364
うましか？

[366: 匿名さん]

ありゃー6月実行の人おしかったねぇ
もう一週間早ければ
でも7月はまだまだ先だし微妙だな
動きが出てきた訳だから

[367: 匿名さん]

>>359

メリットというか、早期返済にメリットを感じない。
359さんは早期返済に命を懸けてるというか、早期返済しか生き甲斐がないんだよね。

359の人生の価値=ローンの早期返済
かわいそ

[368: 匿名さん]

繰り上げ返済ってのは時間を売って利息を返して貰う作業だからな
デフレが続くならそれもありだが、インフレ基調にあるのにこんなに安く時間が買えるんだから繰り上げ返済は勿体無いよ
総返済額しか見えてない人はファイナンスの感覚がないタンサイボウ
足し算引き算しかできないレベル

[369: 匿名さん]

ローンしてる時間を売るってマイナスばかりじゃないよね。
借金のない生活に戻るだけだから。
手持ちの資金がない人が問題なのであって、本筋が間違えている。
簡単にいうと借り過ぎが悪い。

[370: 匿名さん]

>368
計算してみた

居住費分と余りを貯金するとして、合計９６５０万入金
　３５歳～６０歳までの２５年間、毎月２０万入金、ボーナス時２５万＝年間２９０万×２５年
　６０歳～７０歳までの１０年間、毎月２０万入金＝年間２４０万×１０年

３５歳で、住宅ローン減税をできるだけ享受するため、５０００万借入

フラット35S、1.73%繰上げ無しの場合、税の還付４４３万と総支払額６８９３万
６０歳でローン残高１７００万円、貯金は２６００万程度、完済は７０歳
７０歳時点で、９６５０＋４４３－６８９３＝３２００万円が口座に残る


当初５年固定0.48%、10年目以降、ローン減税分含め繰上げ返済の場合、総支払額４９５０万
完済は５３歳、６０歳で貯金２３００万（もちろん借金無し）
７０歳時点で９６５０－４９５０＝４７００万円が口座に残る


あくまで試算ですが、１５００万ぐらい差がつくと思うのですが・・・

[371: 匿名さん]

>362
あなたは賃貸なんですね。

[372: 匿名さん]

＞367
早期返済にメリット感じない？
デメリットも感じないわけだ。

367の人生＝無駄な利息まみれの人生
かわいそ

[373: 匿名さん]

金利が上がらない前提で変動の試算してなんか意味あるのか？
ご苦労なこった

[374: 匿名さん]

フラットと住信SBIで試算してみた

借入4000万円　30年返済
総返済額＋手数料

フラット（10年優遇）：50,379,793円
住信SBI：44,869,273円

住信の今の金利が30年続くというあり得ない前提でも、たかだか550万しか変わらないのな

[375: 匿名さん]

>373
そうでもしないと不安で仕方ないんだよ。

[376: 匿名さん]

ちなみに借入額3000万だと差額たかだか400万円

[377: 匿名さん]

>374

フラット３５Ｓ（繰上げなし）：住宅ローン減税の還付が３５０万と約５４００万
住信ＳＢＩ変動（繰上げあり）：約４０００万

差額１０５０万になったけど・・

[378: 匿名さん]

繰上げなしと有りで比較してなんか意味あんの？

[379: 匿名さん]

団信なんか使わないって・・・

[380: 匿名さん]

あと、借入期間３０年だと、残高減るの少し早いから
住宅ローン減税に不利になって数万円、減税が少なくなりますね。

＞３７８
繰り上げ返済は、もったいない、無駄ってホント？かなと思って計算してみました

＞３７９
住信ＳＢＩのは８疾病付きなので金利が高いから、不要な方は、
ソニー銀行のほうが、金利低くてよさそうですね。
そうすると総支払額３９７４万になりました