ヴィークステージ北千住 （２）

[匿名さん]

公式HPが出来たようなので（２）に移動します。

美区と言う無理やりなキャッチフレーズになっていた為、
逆に変に煽られそうで少々心配ですが、気にせず、落ち着いた情報を交換して行きたいです。


（設計・施工）清水建設株式会社による総戸数231戸のマンションです。

京成関屋駅より2分。
東武牛田駅より2分。
北千住駅へも10分と徒歩圏内。

ヴィークシリーズに詳しい方、購入物件として興味のある方、情報の交換をお願い致します。

●前スレ１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44235/

所在地：東京都足立区千住東2丁目95-1（WEST RESIDENCE）、東京都足立区千住東2丁目28-1（EAST RESIDENCE）（地番）
交通：常磐線 「北千住」駅 徒歩10分
　　　つくばエクスプレス 「北千住」駅 徒歩10分
　　　東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩10分
売主：清水総合開発
設計：清水建設
施工：清水建設
販売代理：住友不動産販売
管理会社：清水総合開発

《ヴィークステージ北千住イーストレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376973/

[651: 匿名さん]

そりゃ～、分かりますよ。

[652: 物件比較中さん]

３２００万くらいにならないのでしょうか？

[653: 購入検討中さん]

駅の側からみるといまだにリビングのあかりがついている割合が非常に低いですけれど、
ほんとうに売れていないのは、全戸数から、現在販売中の数を引いただけの数字なのだろうか。
かなり疑わしく思います。
今の価格ではとても検討できないから、値段が下がったら連絡くれといって待ちに
入っていますが、売れ行きの割には妙に強気です。

[654: 匿名さん]

＞＞６５３さん
近日ＭＲ訪問予定ですが、今の価格はどのくらいですか？

[655: 購入検討中さん]

一度訪問しただけですが、ほとんど定価（公開されている価格）です。

[656: 匿名さん]

ほとんど定価ですか。
この売れ行きなのに強気ですねー。
9月の決算期に大商談会でもやる気かな？

[657: 匿名さん]

私にはある程度の値引き(？％)を提示されました。３２００万にはならなかったけど。
造りや設備、収納、床の質はいいと思います。踏み切りの騒音について……検討中です。

[658: 入居済み住民さん]

私も最初踏切の音で悩みましたが、実際住んでみたら、踏切の音は全然余裕です。生活雑音程度。
それよりも京成の通過電車が、すごいスピードなので、音は聞こえてきますよ。
窓を閉めれば大丈夫ですが・・・。

[659: 匿名さん]

他の物件と比較すると、仕様は若干低いよ。

[660: 匿名さん]

床材やドア等の建材の質が低いんですよね…。ミスとサウナは良いのですが、個人的にはミストサウナがなくて良いので、建材やコンロをせめてガラストップにして欲しかったです。

[661: 匿名さん]

↑同じく。
ミストサウナとかつけるくらいなら、もっと基本的なところをちゃんとして欲しかったね。

[662: 入居済み住民さん]

ミストサウナはいいですよ。気持ちいいですよ。もちろんコンロもガラストップにして欲しかったですが．．．

[663: 入居済み住民さん]

ガラストップコンロは，オプションで選べますよ。有料だけど。

[664: 匿名さん]

鉄粉が気になります。

[665: 匿名さん]

うーん、なんとも特徴が乏しい。。
鉄粉は我慢できるけど、周辺の雰囲気が若干陰気というか暗いのが気になります。
牛田物件だから坪200の価値はないなぁ。180ならある程度の妥当性はあると思います。

[666: 賃貸住まいさん]

坪190なら買い？

[667: 匿名さん]

上層階なら買っても良いんじゃない？
下の方なら170くらいかな

[668: 入居済み住民さん]

今週の区議会だよりに「北千住駅東口の住宅市街地総合整備事業では．．．駅前では、東京電機大学の進出などにより、賑わいのあるまちづくりが期待されています．．．」と書いてあります。
期待します！

[669: 匿名さん]

東口の再開発も結構先の話なんですよね…。
北千住の主役が西口から変わることはないでしょうし。

[670: 匿名さん]

下の方は150位／坪でしょ？
只今検討中です。

[671: 匿名さん]

↑　↑　↑
難しいでしょう！

[672: 匿名さん]

上層階、変な奴多いよ。挨拶出来ないボンクラいるし

[673: 匿名さん]

周辺の治安はいかがでしょうか？

[674: 入居済み住民さん]

No.672さんは住民さんですか？
私上層階に住んでいますが、結構挨拶しています。
周りの人も挨拶していると思いますが。マンションの雰囲気は良いと
思いますが。

私はおじいさんの代から3代目の生まれも育ちも千住ですが、治安は昔からよく、うちの居酒屋に
くる千住警察署のみなさんは、千住で終わりたいと言っていますよ。

足立区は治安が悪いイメージですが、川向こうだと思います。

最近マンションが多くなってきて、本来の下町の地域密着が損なわれてきているかもしれません。

他の町に比べたらまだまだ人情のある町だと思います。

[675: 匿名さん]

足立区はとても広く、人口も多いので、行政区単位で語るのはそぐわないこともあると思いますよ。
治安に関しては、この辺りは「悪くない」と思います。
ヤンキーやマナーの悪い人はそれなりにいるので「良い」とは言いませんが、
このくらいのレベルならどこの区にいっても同じようなものです。
また、実害などはほとんど考えられないでしょう。

[676: 匿名さん]

同じ意見です。
行政サービスという点ではその範囲で見なければならないかもしれませんが、
もっと狭い範囲で見た方が良いことも多くあると思いますよ。
この辺りは足立区の悪いイメージで見られるようなことはほとんどないと思っています。

[677: 匿名さん]

治安の話は経験に基づく感覚論で話すと何の意味もなさないので、
警察庁の犯罪マップが大変役に立ちます。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

どんなに治安が悪い地域でも、
自分が犯罪に合わなければ「問題ない」と考えるのが普通の人ですから…。

[678: 匿名さん]

唯一気になるのは「粗暴犯」ですが、これはどの区を見ても、
大きな駅周辺の繁華街は同じようなものですね。
それ以外は、区内でも北の方で少し気になるものはあるものの、
ヴィークの生活圏となるエリアはほとんど大丈夫そうですね。

[679: 賃貸住まいさん]

ヴィーク辺りはヤンキーも暴走族も見られないです。小さいな店がいっぱい並んでいて、変な飲み屋はなさそうです。下町そのものという感じです。

[680: 匿名さん]

いいところなんですね。
なんで売れないんだろう。

[681: 匿名さん]

今、価格はどのくらいですか？ いい「ニュース」はありませんか？

[682: 匿名さん]

小さいお店が並んでいて→というより基本的に何もない場所という印象です。
変な飲み屋というのも何が変で、何が変でないのかわかりません。

[683: ご近所さん]

総合的になかなか良いところですよ。西口に比べ、東口はのどかだから、住環境には適してるし、にぎやかなところに行きたければ歩いて行けるし。物価は安いし、家電量販店以外は揃ってるし。
ただ、価格設定が強気すぎただけで。
地価高騰してる時に土地買ってるから、強気にせざるを得ない事情があるのでしょうが、値下げすれば売れる要素はあると思います。（垂れ幕はってある踏切直近の部屋あたりだけは、相当値下げしないと難しいでしょうが…）
そろそろ新築で売れる期間切れそうな気が。（新古扱い？）

[684: 匿名さん]

>>681さん

実際にMRに行かれてみては？
いい「ニュース」があるかもしれないです。

[685: 匿名さん]

そのとおり。
個別値引きの話はこういったところで公にしないのがルールだと思います。
実際に商談に行かれて、条件次第では買う気があることをアピールすれば、
どの程度かは分かりませんが、いい「ニュース」は聞けるかもしれませんね。

[686: 匿名さん]

西口の便利なエリアまで気軽に足を運べる場所じゃないですよね。。
住環境に求めるプライオリティ次第ですが、資産価値性は低いと言わざるえないと思います。資産価値含め、利便性等バランスが良いのはやはり西口側。
事実、ここは竣工して8ヶ月くらい建つのに大量に売れ残ってますし、それほど価格が高いとも思いませんが、そもそも需要が少ないのかもしれません。

[687: 匿名さん]

いやいや東口とは言え北千住１０分なら、価格次第で需要は普通にあると思うよ。
近隣物件と比較すると坪単価が高すぎるのだよ。

[688: 匿名さん]

西口は確かに便利だけど、そこより少し離れた、もう少し静かなところに住みたい
というニーズはあると思うけどね。

[689: 匿名さん]

治安は西口と比べても充分。突出したものはないからこちらこそ価格を含めたバランスで勝負したらよいと思うんだが…。

営業の他物件批判やおかしなキャンペーン、物件でなく北千住の宣伝ばかりの広告と、
売れ行きに見事に反映されてしまったダメな販売戦略から脱却してほしい！

[690: 匿名さん]

仕様の割に高い、それだけでしょう。
立地に関してはそれなりにメリットを感じている人が多いです。
値引きが閾値を超えれば一気に捌ける可能性はありますね。

[691: 匿名さん]

６８９さんに賛成！ここの販売戦略は問題がある思います。
西口は賑やかですが、東口の商店街にも日常生活に必要なものはほぼ揃っています。店の数は西口に負けますが、生活の便利さはたいした変わりはないと思います。自宅の近くの居酒屋で飲む人はいますか？皆さんも会社の近くで飲んで帰るでしょう。駅からの距離は大事です。

[692: 検討中]

西口にはTSUTAYAも各大手銀行もファミレス多数もありますから、断然生活に幅が生まれると思いますが？有名な飲食店も沢山ありますし。
丸井も遠回りせず利用できたらかなり便利だと思います。
やはり東口は現状イマイチです。しかし、再開発に期待です。

[693: 検討中]

私は、ヴィークの分譲か、1010タワーの賃貸かで悩んでます。
北千住の良さを確認してからの方が良いか思案中です。
やはり北千住は西口でなければ他の一般的な駅と変わらないのかなぁなんて思っていますが、西口には現在分譲中のマンションがないのて・・・。

[694: 匿名さん]

1010タワーの賃貸はかなり高くないですか？
チラッと見ましたが、58平米で16～17万くらいだったような。

[695: 匿名さん]

>693

「北千住の良さ」をどこにみるかでしょうね。
ルミネや丸井や居酒屋に毎日行くわけでもないし、
東口と西口も駅の下を貫通できるしね。

ヴィークを推すわけでもないけれど
１０１０タワーには
日光街道をわたること、排気ガス、賃貸は割高という
デメリットもあります。

私は東口ののどかな感じが好きです。
電機大学がきたら、どうなるかな。

[696: 匿名さん]

>695さん
逆に言うとデメリットはそれくらいというのが魅力的なんですよね。。
丸井の地下食品街は大変充実しているので日常的に使いたいですし、
西口側には他にも日々の食品の買い物の選択肢がたくさんあるのが良いです。
友達や家族を家に来た時にも、徒歩5分程度で選択肢が一杯あるのはやはり魅力です。
1010タワーは既に完売してしまっているので賃貸しか選びようがないのですが、
あの辺りは賃貸相場がかなり高値で維持されているので、
西口側に次にできる分譲物件を待つのもアリかなぁとも考えています。

[697: 匿名さん]

なるほどね。
生活様式、食に対するこだわりによっても異なるのでしょう。

友人や家族と頻繁に、近所で外食をしたり、
半加工品、加工品を食することが多ければ
西口は便利かもしれません。

私の場合、友人たちを招くときには
自ら料理をして、のんびりとまったりと家のなかで
ごちそうやお酒や眺望を楽しみます。

ですから、周りの静かさや、駅近（小さい駅でも）に
メリットを見いだすというわけで
ひとによって好みが異なるということですね。

[698: 物件比較中さん]

話は変わりますが、

旦那の年収が400万円弱ですが、
検討の余地はありますか？

ちなみに私は専業主婦です。（子供0人）

[699: 匿名さん]

今後のあがりかたの見込み、
今何歳か、
698さんが、ずっと専業主婦なのかそうでないのか
現在の頭金の額などで答えが変わってくると思いますよ。

銀行が貸してくれるかどうかは別にして、
借金の年収倍率は、（定年年齢-今の年齢）/5 倍までが普通には
限度でしょう。

[700: 物件比較中さん]

>>698
頭金で3割程度入れられればなんとかなると思いますが、フルでローンだと厳しいんじゃないでしょうか？？
年収400万で、月の返済額が管理費入れて10万超えるとかなり大変だと思いますよ・・・。
それでもマンションを買う人はいると思いますが。

[701: 匿名さん]

書いてある情報が少ないため、確かなことは言えませんが、
ごく一般的に考えるとかなり厳しいと言わざるを得ません。
もう少し詳しい情報を書いてもらえれば、もう少し的確なアドバイスができるかもしれません。

[702: 匿名さん]

年収400ならば借り入れは2000万以内に抑えるべきでしょう。
さもなくば、返済が確実にきつくなります。
現在の金利は冗談のようなもので、＋2％で返済できるのかシミュレーションするべきでしょう。
個人的な意見なので反論はあると思いますが、世帯収入400万ならば止めておくべきだと思います。
どうしても分譲が現在必要ならば、借入が少なく済む他のエリアの安価な物件も検討すべきでしょう。

[703: 匿名さん]

702さんに同意です。思い付きや舞い上がりでマンションを購入すると痛い目を見ますよ。
マンション購入という一つの夢の実現が、近い将来悪夢に変わることも十分にありますので。

[704: 匿名さん]

年収400でも、頭金3000かもしれんし、条件が少なすぎ。
これはアドバイスできるほうが変。

[705: 匿名さん]

年収400の場合、年齢に関係なく借入が2000超えたらNG
2000以内で収まるなら35歳以下なら購入可といった感じでは？

[706: 匿名さん]

698さんが働くようになれば、年収５００万ぐらいになるでしょう。ならば、ＭＹ　ＨＯＭＥの夢の実現ができるかもしれないです。

[707: 匿名さん]

そうですね

[708: 匿名さん]

>>702
>現在の金利は冗談のようなもので、＋2％で返済できるのかシミュレーションするべきでしょう。

それって変動金利で考えた場合だよね？
逆に長期固定で考えるなら、（既に上がりつつあるけど）その冗談のように低い金利の今が組み時なのでは？

[709: 匿名さん]

>>708さん
フラット35なら変動と比べて既に+2%ぐらいですよ。
返済年数にもよりますけど、
35年返済を10年固定ぐらいで計算しているなら+2%シミュレートは妥当かと。

[710: 匿名さん]

税務署はどこかに行ってしまって、その場所にイオンか西友が来てほしい！

[711: 匿名さん]

（＾＞＾）賛成！

[712: 匿名さん]

税務署はそのまま税務署です。
東口の商店街がすたれるようなことをするわけないでしょう。

ところで、東口再開発でURがもっている残りの土地も
電機大学が購入したのでしょうか。
以下のリリースをみると、次の計画として残りの土地ものっていますね。

http://atom.dendai.ac.jp/topics/090520newcaminfo.pdf

[713: 匿名さん]

図面から見て、思ったより敷地が大きいです。

[714: 匿名さん]

工事が着工したようです。

[715: 匿名さん]

＞７１４

何のこと？

[716: 匿名さん]

↑↑↑
電機大学の建設工事

[717: 匿名さん]

購入検討していますが、上下階等の生活音が気になることはありませんでしたか？

[718: 物件比較中さん]

半年弱で中古物件となってしまいますが、
販売状況はいかがなのでしょうか？

値引きなどあるようでしたら検討したいのですが・・・
いかがなのでしょう？

[719: 匿名さん]

＞＞７１７さん
　うちは上下階の生活音がまったく聞こえません。上の方はお子さんがいらっしゃるかどうか知りませんが、隣のかたは小さいお子さんがいます。たまに、そのお子さんはエレベーターから走って帰ってくることが分かりますが、家にいる時、音はぜんぜん聞こえないです。


＞＞７１８さん
値引きがあると思います。頑張って交渉して下さい。

[720: 匿名さん]

＞７１９さん
ありがとうございます！安心しました！

[721: 物件比較中さん]

最上階の部屋はまだ空いてますでしょうかね？

[722: 匿名さん]

最上階での花火鑑賞が最高だった！（自分の住まいではなかったが．．．）

[723: 匿名さん]

ここってあと何十軒売れ残ってるんですか？

[724: 匿名さん]

先着順が50
何ヶ月も一つも減ってないです。

[725: 物件比較中さん]

ウエストで物件比較していますが、
東側の荒川までの間に将来、
マンションなどが建って眺望が遮られないか心配です。
どなたか近隣の方や入居済みの方で情報お持ちの方いらっしゃいましたら
教えていただけませんか？

[726: 匿名さん]

東側の荒川までの間？大規模マンションが建てる所がないでしょう。

[727: 匿名さん]

５０も残ってんの？ひいぇ～、おとろしか～。
完売する日が来るんですかね？

[728: 匿名]

なぜこんなに残ってるんでしょうね？
既に購入した人たちの決め手を知りたい！

[729: 周辺住民さん]

５０戸ということは、１戸４０００万として、２０億！
少々の値引きをしても、売った方が得なはずなんですけどね。
値引きをしても売れないということかな？

[730: 匿名さん]

隅田川沿いから汐入公園にかけて、すごくいい雰囲気ですね！
以前友人が住んでいるシテヌーブという隅田川沿いのタワーマンションにお邪魔した時に見た開放感のある眺望が今でも忘れられません。
ここも高層階は眺望が期待できますか？

[731: ご近所さん]

残念ながらこちらのマンションは最上階であっても、期待されているような眺望はないと思いますよ。
リバーサイドの物件に比べたら、眺望や仕様の面では劣っているのは事実だと思います。
より駅に近いというメリットはありますから、どちらを重要視するかではないかと。
曙町のイニシアはすごくよかったのですが、迷ってる間に買い逃しちゃいましたね…
今私はこことサンクタスガーデン、イニシアとシテヌーブの中古を待ちながら比較中です。
この辺りは子供が育っていく環境としても非常に良いと感じているので、やはりこの辺りで良い物件にたどり着けたらと思っています。

[732: 匿名さん]

夜に見ると残り50では済まないくらい暗いです。
住友不動産販売には売れ行き不振の責任が発生するのでしょうかね。

[735: 近所をよく知る人]

以前この近くに住んでいたので、私にとって立地はプラスです。
しかし価格が高いですね・・・
４階以上・７０㎡以上の３ＬＤＫが４０００万切ったら初めて考えようという感じです。

[736: 周辺住民さん]

＞７３２　
販売代理会社は責任は取らないんじゃないですか。
全てのリスクは売主の清水総合開発が被るんではないでしょうか。

[737: マンション住民さん]

場所の割にちょっと高い気がするんですよね。ここ。

[738: 匿名]

千住界隈で唯一の竣工後売れ残り物件だね。
もう竣工一年になるのに、これだけ残ってるとは。。

[739: 匿名さん]

仕様面を考えても割高感は否めないからね。
周辺の完売物件に比べて明らかに仕様が低いし、条件の良い部屋は皆無。
この辺りなら眺望や開放感なんかは重視したい人も多いだろうけど、それも望めない…
あとは売り主が値下げして売る必要がないし、値下げしたいと思ってないんだろうから仕方ないかと…

[740: 匿名さん]

このあたりの環境と言うか生活レベルはどんな感じだろう？

[741: 物件比較中さん]

何を重視するかだとは思いますが、環境は良いと思いますよ。
足立区においては、千住曙町界隈は持ち家率が高く、住民属性が良いというのはよく聞きますが、ここは近いし同様とまでは言えないかもしれませんが、悪くないと私は思います。

[742: 匿名さん]

良いと思う人が少ないから大量に残ってるんでしょうが…。
完成してから拍車をかけて売れなくなったのは、やはり完成住戸を見て仕様の低さがもろに分かってしまう点と、大型物件なのにエントランスがショボいのが痛いですね。

[743: 匿名さん]

環境が悪いんじゃなくて、箱or値段でしょう。
仕様の良いものを作れば良かったんでしょうが、もう作ってしまいましたし、あとはもう値段を見合った額まで下げるしかないでしょうね。
でも、新築で下げると既に購入した人との差が無条件で出て反発もあるだろうから、新古扱いになってから下げるのかな？

[744: 匿名さん]

仕様も悪いし、眺望も望めないし、リバーサイド物件のような開放感や環境の良さもない。売れなくて当然でしょ。
ちょっとくらい値下げして、大きい買い物だから手は出せない。むしろ、もう少し高くても良い物件を買うのが正確だろうね。
長く暮らすにしても、途中で売るにしても。

[745: 周辺住民さん]

結局ここはどうなったんでしょうか・・・・
割引とかしているんでしょうか？？

[746: 匿名さん]

値引きはしてないし、するつもりは当面ないような様子でしたよ。
それに、少しくらいの値引きではなかなか買えない、条件の良くない部屋が売れ残っているかんじがしました。
駅、線路、踏切が近すぎ…
それに駅あたりからバルコニーはもちろん、一部部屋の中まで丸見えですからね…
もう少しうまく作れなかったのかなぁ

[747: 匿名さん]

駅から部屋の中まで見えるんですか…
ちなみに、どっちの駅からどのあたりの部屋の中が見えちゃうんでしょうか？

[748: ハル]

牛田駅のホームから南向きの部屋は、結構見えますね。
洗濯物や、カーテンが空いてれば、部屋の壁まで

[749: 匿名さん]

なるほど。ありがとうございます。
南向きは魅力的だなと思っていましたが、
昼間でもカーテンを開けられないとなるとちょっと考えてしまいますね。

[750: 匿名さん]

カーテンも窓も開けられないのはきついですね…
売れ残りが激しいのも納得できるかも…