ヴィークステージ北千住 （２）

[匿名さん]

公式HPが出来たようなので（２）に移動します。

美区と言う無理やりなキャッチフレーズになっていた為、
逆に変に煽られそうで少々心配ですが、気にせず、落ち着いた情報を交換して行きたいです。


（設計・施工）清水建設株式会社による総戸数231戸のマンションです。

京成関屋駅より2分。
東武牛田駅より2分。
北千住駅へも10分と徒歩圏内。

ヴィークシリーズに詳しい方、購入物件として興味のある方、情報の交換をお願い致します。

●前スレ１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44235/

所在地：東京都足立区千住東2丁目95-1（WEST RESIDENCE）、東京都足立区千住東2丁目28-1（EAST RESIDENCE）（地番）
交通：常磐線 「北千住」駅 徒歩10分
　　　つくばエクスプレス 「北千住」駅 徒歩10分
　　　東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩10分
売主：清水総合開発
設計：清水建設
施工：清水建設
販売代理：住友不動産販売
管理会社：清水総合開発

《ヴィークステージ北千住イーストレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376973/

[515: 匿名さん]

１日中、カンカンカンカンと踏切の音が聞こえそうなんですが、、、
少なくとも窓やドアあけたらカンカンカンカン聞こえますね。

[516: 匿名さん]

住宅情報ナビで　最終期　となってました。

　最終期　　　約１２戸
　先着住居　　１９戸

残りの戸数は、約３２戸と言う認識でよろしいでしょうか？

[517: 匿名さん]

だとしたら、かなり値引いてますね。
11月にはまだ100以上あったのに急激に減ったのはそれ以外ないでしょう。

[518: いつか買いたいさん]

ここでは値引きが期待できるでしょうか？マンションの「年度末商戦」は、もう終わるのでしょうか？

[519: 匿名さん]

>> いつか買いたいさん　

値引きは受託マンション割引券（1等500万円）くらいだと思います。

[520: 入居済み住民さん]

最終期が１３戸、先着順が３９戸合計で５２戸という事ではないでしょうか？総戸数２３１－５２＝１７９。
１７９戸は販売済みということでしょう。１月末の引渡し時は１３０～の入居でした。
ウエスト住人ですが、踏み切り音、電車音も窓を閉めている限り気になりません。騒音に対して神経質な方には不向きかもしれません。以前のマンションは救急病院のそばでした。二重サッシでしたがサイレン音がうるさかったです。それに比べたらずっとマシです。空き部屋が多いのは住人にとっても望ましくありません。清水、住友の関係者ではありませんが住み易い物件です。転勤が多いため、多くの分譲賃貸に居住経験がありますがここはお勧めします。細かいクレームにも誠意ある対応をしてくれますよ。

[521: 物件比較中さん]

騒音ですね．．．実際今住んでいる所は静かな住宅地と宣伝されています。が、近くに幼稚園と小学校があり、毎日午後から同じメロディを３時間ぐらい繰り返し放送しています、活発な子供の声がかなり喧しい。土日に野球とかサッカーとかやっているしね。それに比べ踏み切り音と電車音は単純な機械音だから、気にならないかもしれない。昼間にいないなら別の話ですが。５００万円値引きしてくれれば^O^。

[522: 購入検討中さん]

↑↑↑ ↑↑↑ ↑↑↑ ↑↑↑ ↑↑↑ ↑↑↑

　結局、価格というのは重要な要素になるということですね。

[523: 物件比較中さん]

>>522
YES, YOU ARE RIGHT!

[524: 購入検討中さん]

幼稚園がうるさい気がします

[525: ご近所さん]

は？幼稚園？
全然うるさくねーよ。

[526: 匿名さん]

なんか中途半端な立地なんですよね…
便利な商業施設までは遠いし、かと言って線路が近く静かでもない。
駅近とは言っても、京成じゃ…

[527: 匿名さん]

北千住にでるならいいんだけど、踏みきりを渡らないと牛田・関屋にでられないのが
開かずの踏切なんだよね。　あんまり駅近のメリットのある物件とは認めがたい。

[528: 匿名さん]

確かに静かな所ではないですが、思ってるより全然気にならないです。立地的に大家族に向いてないかもしれないですが、うちは核家族ですので、問題がないと思います。大きいスーパーに遠いらしいので、検討しています。

[529: 契約済みさん]

契約したものですが、ここはお勧めの物件だと思いますよ。商店街が近いし、買い物が便利だと思いますよ。私は仕事が遅いから、駅からの帰る道がかなり明るいし、しかも交番を通るので、安心感があります。大学の建設予定地はすぐそこにあります。北千住や南千住のいくつかの物件が見ましたが、やはり清水はいいと感じました。契約したものとしては、完売してほしいので、そのあたりは差し引いてご参考にしてください。

[530: 入居済み]

値引きをしてるんでしょうが、もう少し時間掛かりそうですね。引いても良いから個人的には早く完売して欲しいですね。

[532: 周辺住民さん]

定価だったら割高だと思いますが、500万引きなら相応で良いと思いますよ。
線路すぐのお部屋は、-500万＋αじゃないと厳しいと思いますが。

[533: 入居済み]

どなたかが投稿してましたが、電車の音はほとんど気になりませんね。
24時間換気の方が気になります。

また、始めの数年しか盛り上がらない無駄な共用施設もないですので、管理費等が手頃なのが気にいってます。

難点はエレベーターが少ないことですかね。今のところ、困ったことはないですが…。管理費考えると致し方ないですが。

[534: 匿名さん]

電車の音が気になるのは、これから暖かくなってきて、窓をあけたときでしょう。

[535: 入居済み住民さん]

No.534さん

確かに、窓開けたらうるさいですねぇ。エアコンは必須です。


No.529さん

清水は良いです！細かい気遣いみたいな箇所もいくつか発見しました。
バルコニーの手すりに、グレーのプラスチック部分があるのですが、
引っかからないように職人の手作業によって角を削ってありました。
また、騒音に気を使っていて、ゴミ集積所の扉が静かに閉まるように
なっていたり等、ここを買ってよかったと将来思えそうです。

さらに、アフターサービスも対応良かったです。

[536: 匿名さん]

まだ1/3(60戸)くらい残ってるんですか？

[537: 匿名さん]

住宅情報を見たけど、W-77Dの12階が4950万？前もこんな安かったっけ？
こんだけ部屋が余ってると公にも一気に価格下げて、一気に売り切りたいんだろうけど・・・。
昨年以前に購入した入居済みの方々のクレームが必至だから表向きは下げられないのが辛いところだね。

[538: 入居済み住民さん]

前からそのぐらいの値段でしたよ。

坪単価を見ても、イニシアとか千住仲町とかと変わりません。
なのに、高いというイメージが付いてしまってます。

[539: 匿名さん]

ベリスタ千住仲町は始めは坪215で出して売れずに、坪180に改定して完売。
1010タワーは当初坪260だったのを昨年末に坪215にして、あっという間に残7戸で竣工前完売目前(ここと利便性の差はありますが)。

イニシアは始めは調子が良かったが、イニシアの経不安や市場価格の下落により割高感が発生しここに来て急ブレーキ。

ここは坪205で、現在引いているのか分かりませんが住宅情報で見ても少なくとも55戸は残っていますが、やはりこの立地に対して高すぎるのでしょうか？
北千住駅東口徒歩10分強だと現在の市場では坪170～175くらいが適正？

[540: 匿名さん]

将来も値上がりはしないんだろうか？

[541: 物件比較中さん]

＞＞５３９
ここも値下げしていますよ。坪170～175くらいまではいかないですが（部屋によるが）。
ところで、1010タワーは、あっという間に残7戸で竣工前完売目前ですが、そんなに人気がありますか？日光街道沿いなのに！？驚きました。車の量が半端じゃないですよ。道路沿いより、線路沿いのほうが断然いいと私は思いますが。

[542: 匿名さん]

道路沿い、線路沿いは個々のプライオリティに寄りますね。
私は両方経験有りますが、ここのように踏み切りが近いと音の煩わしさはかなりしんどいです。
1010タワーは東向きはキツいですね。
南向きや西向きならかなり条件は良いと思いますが。
買い物や駅からの距離、バス利用の利便性を考えると一般的にはあちらがウケが良いのでしょう。賃貸相場にも差がありますし。
でも、私の場合は80平米前後のある程度広い間取りが必要なのでここが下がるなら買いたいのですが、どの程度の値引き率なら実現可能でしょうか？

[543: ご近所さん]

立地的には、本当によいと思います。スーパー・保育園・病院など近くになるし、
北千住にも10分で、目の前の京成は日暮里まで行くので、通勤も楽チンだと思います。このあたりのマンションでは、耐震構造を一番重要視しなければならいのですが、基礎がすごいしっかりしています。千住に生まれ育っていますが、地盤には結構気になります。このマンションはばっちりだと思いました。
町は、人情あふれる本当にいい町ですよ。治安が悪いといいますが、繁華街の割には何もないんですが・・・。

[544: 匿名さん]

でも全く売れてないので、それが一般的な世間の評価なんでしょうが…

[545: 匿名さん]

>>540さん
北千住は全体的に相場が上がりすぎていて軒並み値引きしている状態ですから、将来的な値上がりは期待できないと思います。イニシア千住曙町みたいに明確な差別化要素がないと辛いでしょうね。


>>544さん
元町工場エリアですからね…。2路線使えると言ってもその両方が中途半端な位置づけですし。北千住駅東口の再開発が終わればまた評価が変わるかもしれませんが…。

[546: 物件比較中さん]

将来的な値下がりもありえないでしょうか。ところで、踏み切り付近で昇降台設置予定と張り紙がありましたが、どういう意味ですか？分かる方いらっしゃいますか。

[547: 購入検討中さん]

今日の時点では、結構埋まってきてました。
この先の町の発展は期待できると調べ上げましたので、購入に踏み切ろうかなーと思います。

南千住の大型公園も近いですし、北千住でのお買い物も便利だと思うので。

[548: 匿名さん]

>>546さん
このエリアは同時期にヴィーク、サンクタスガーデン、イニシアと販売されているので、
中古が同時期に出やすいことが想定されます。
また、北千住エリアは昨今の物件供給量が多く、
しかも今後千住大橋駅前にタワーが立つと言うウワサもあるため、
資産性と言う意味での競争は激化するでしょうね…。
南千住の再開発地域の物件とも微妙にバッティングしているので、
下がることはほぼ間違いないと思います。

＃北千住物件と言うには駅歩がありすぎるんですよね…。
＃普通の人は関屋か牛田物件と捉えてしまう。

ここの特徴は微妙とは言え2路線の駅徒歩が1分と言う点でしょうから、
このメリットがどこまで消費者に訴えられるかで変わるでしょう。
（これだけこのエリアで物件が増えたので街を刺激する可能性もありますし）

曳船がもうちょっと開発されてオフィスが増えれば違うのでしょうけど…。
新タワーに期待と言うところでしょうかね。

[549: 物件比較中さん]

イニシアの自走式駐車場はやっばりいいなぁ・・・マンション自体も悪くないと思う☆
交渉してみれば南向きでも１７０ぐらいまで値引きしてくれるじゃないの？

[550: 匿名さん]

値引き云々の前に、１７０くらいの部屋ならありましたよ。

[551: 物件比較中さん]

>550

マジ？？？どんな部屋ですか？教えてください！

[552: 匿名さん]

551さん

もう売れてしまったかも知れませんが、自分が知る限りでは
以下の２件はありました。

　　83.87㎡ 4LDK+SIC 4,390 東向き　約172万
　　70.1㎡ 3LDK+WIC 3,750 東向き　約176万

他にも以下もあったりするので、サンクタスガーデン、イニシア
と比べても、そんなに高いという感じでは無いような気もします。

　　70.12㎡ 3LDK 3,850 東向き　約181万
　　75.46㎡ 3LDK+N+WIC 4,240 東向き　約185万

[553: 物件比較中さん]

１７０でも東向きなら高すぎ！！！！

[554: 匿名さん]

西口の某物件は日光街道側の東向き坪215でほぼ完売状態なのに、ここは170でも売れないのは何故でしょうか？
西口と東口ではやはりそれくらい物件価値に差があるんですか？

[555: 匿名さん]

>>554さん
市場的にここは牛田・関屋物件であって北千住物件ではないからでしょう。

競合はサンクタスガーデンやイニシアであり、
1010タワーやベリタスではないのですから。

[556: 物件比較中さん]

＞＞５５４さん
サンクタスガーデンやイニシアや1010タワーやベリタスが値下げ時期は早かったのは売れた原因の一つでしょうか。その時はここはまだ「値下げしない 」と硬い方針でした。

私の感覚は、ここの営業マンはよく言えば優しい、悪く言えば積極性が足りないです。ただ笑顔で、「勝手に見ていいよ」という感じでした。イニシアさんは千住曙橋のほか、違う駅の自社物件をいくつか紹介して貰いました。（駅に遠くなかったら、イニシアにしようかなぁと思いました。）あるモデルルームで、「買わないなら帰らせない」の雰囲気でした。怖かったです。
ここは駅から１０分ですが、商店街通りだから、近く感じます。なので私は物件自体を気に入ってます。

[557: 匿名さん]

>> 私の感覚は、ここの営業マンはよく言えば優しい、悪く言えば積極性が足りないです。


自分もそんな感じでした。
モデルルームに行った後、電話攻撃も無く、いかがでしたか？のような１通の葉書が。
すごく高感度上がりました。

[558: 匿名さん]

私も昨年年末見に行きました。買わなかったですが、オジサンの営業さんが確かに良い人です。

[559: 匿名さん]

上の人1010タワーのスレにも同じこと書き込みしてるけど何か？

[560: 匿名さん]

上の人ってどの人？

[561: 匿名さん]

558のことですね。
1010タワーとここは競合になりそうで競合にはなっていない気がします。
坪単価も15％も違いますし、向こうは間取り的にもDINKSやせいぜい三人家族向け、こっちはファミリー向けです。
同じオリックス物件ではサンクタスガーデンが競合でしょうが、あちらはそこそこ売れてるのでしょうか？

[562: 匿名さん]

サンクタスですが、部屋が全部東向きなのが難点。
西口とは行っても場所が↓微妙ですし、ここと同じように苦戦してそうな気がします。

　　(1)「北千住」駅より徒歩11分
　　(2)東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩9分
　　(3)京成本線「京成関屋」駅より徒歩9分
　　(4)京成本線「千住大橋」駅より徒歩10分

[563: 匿名さん]

562さん
サンクタスガーデンは北千住駅東口側になると思いますよ。
あと、確か東向きと隅田川ビューの南向きがあると思います。

[564: 匿名さん]

私は営業の方が過度に勧めないところに好感がもてましたが・・・切羽詰ってないってことでしょうから。

詳細は分かりませんが、販売状況の情報からすると残戸数は５０戸以下ですから、売れてないというほどでもないかな？と思っています。
１０１０タワーは比較ではないでしょう。利便性はこちらに比べればはるかに良いですから。しかしながら、電車の通過本数がこちらとは比較にならないですからその辺は検討のしかたが、違ってくるでしょう。
また、大きな道沿いは７階以下であれば、夜間はかなりうるさいので、気をつけたほうがいいと思います。
北千住周辺の大きな道は夜間大型車や救急車などの往来が激しいので、東武線ごときの比較にはならないからです。

他も比較してみましたが、北千住周辺でもっと安い物件は色々とありますが、駅が近いことや収納が多い面などを考えて、このくらいのでだんでも良いように思います。
地価を気にしている方が多いようですが、そもそも売ることが前提ですか？わたしは基本的には売却は考えていないので、あまり気にしてはいません。賃貸で貸すことはあるかもしれませんが、その場合はそれほど低価格にはならないと思います。（長年この当たりに住んでいるので、周辺情報や賃貸物件の価格はよく知っていますので。）

安い物件をお探しの方なら川沿いの方で建てている（名前はちょっと忘れてしまいましたがイニシアではない方。ちなみに、イニシアは既に賃貸で物件がでていますよ。）の物件は駅からは少し距離があり、収納はありませんが、間取りは比較的広く、１千万円位割安だったのでそちらを検討してはいかがでしょう。
値下げを待ってみても、気に入る間取りや内容の物件が残る可能性は薄いでしょう。
そもそも、こちらの物件は価格をそうそう下げることはなさそうです。（営業の方はそういってました）

憶測で悪いことを書く方が多いようですが、本当に情報が欲しいのであればきちんと質問すれば住居者や販売側からもから情報を得やすいと思いますよ。本当に検討する気がないのであれば、冷やかしは気分がわるいですね。