ヴィークステージ北千住 （２）

[匿名さん]

公式HPが出来たようなので（２）に移動します。

美区と言う無理やりなキャッチフレーズになっていた為、
逆に変に煽られそうで少々心配ですが、気にせず、落ち着いた情報を交換して行きたいです。


（設計・施工）清水建設株式会社による総戸数231戸のマンションです。

京成関屋駅より2分。
東武牛田駅より2分。
北千住駅へも10分と徒歩圏内。

ヴィークシリーズに詳しい方、購入物件として興味のある方、情報の交換をお願い致します。

●前スレ１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44235/

所在地：東京都足立区千住東2丁目95-1（WEST RESIDENCE）、東京都足立区千住東2丁目28-1（EAST RESIDENCE）（地番）
交通：常磐線 「北千住」駅 徒歩10分
　　　つくばエクスプレス 「北千住」駅 徒歩10分
　　　東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩10分
売主：清水総合開発
設計：清水建設
施工：清水建設
販売代理：住友不動産販売
管理会社：清水総合開発

《ヴィークステージ北千住イーストレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376973/

[453: 匿名さん]

ここ、いずれアウトレットに出そうじゃない？（推測）
それくらい、余ってそう

[454: 匿名さん]

残りはまだ100くらいあるでしょうね。
確かにアウトレットにでても不思議ではないなぁ。
これといって売りがあるわけでもないから厳しいでしょう。

[455: 匿名さん]

アウトレットに出るか出ないかは、清水グループの未来次第。

擁護するわけではありませんが、売主として抱えてる物件も少なそう
だし、アウトレットにはさすがにならないのでは？

[456: 契約済みさん]

アウトレットになるかどうかは別として、
値引きは可能性あるかもしれませんね。。
正直やや高値掴みだったかなというのは感じています。
今の市況を考えると、この新価格では売るのは難しい。
(実際はこっそり値引きとかしているかもしれませんが、知らぬが仏ということで)
さすがに半分程度しか入居していない状況が続けば、
我々入居者としても本意ではありませんし。。
ただ複雑な心境ではありますが。

[457: 匿名さん]

あと１００戸以上も売れ残ってるんですか。
もう竣工してるんでしょ？
たいへんですね〜。

[458: 物件比較中さん]

サンクタスガーデンが3LDKで3000万以下の部屋を出してきてることを考えるとここは高いですね。。

イニシアに手がでなかったうちとしては、この物件も早々に断念しました。

[459: 物件比較中さん]

立地を考えたたら、条件が違いすぎますよ

[460: 匿名さん]

ここは売れてなさそうだね。

毎日通勤で見かけますが、いつもここ大丈夫かなと心配になります。

東武線の牛田駅から低層階は丸見えですしね。

[461: 物件比較中さん]

立地を考えたら、サンクタスガーデンとここは一長一短で同じくらいじゃないかなぁと自分的には思いました。

[462: 匿名さん]

私もサンクタスガーデンとここは立地的には大差ないと思います。
北千住駅からの距離はほとんど変わりませんし、牛田を積極的に使いたい方はメリットがあるでしょうが、向こうはリバーサイドですから、眺望的には向こうに分がありますからね。
ですので、ここの価格はかなり高いと言わざるえないですね。

[463: 物件比較中さん]

牛田、関屋を使いたいのでしょう

[464: 匿名さん]

ここは、アメージングスクエアの開発が進むと変わってくるかもしれませんね。それまで清水が待つのか、それとも値引きなのか？

[466: 匿名さん]

＞４６４
アメージングスクエアの開発なんて話があるのですか。
あれはあれで貴重な施設だと思うのですが。

[467: 匿名さん]

>>466さん
昔っから再開発のウワサだけは絶えない場所ですよね。＞アメージングスクエア
直近ではマンションブームに乗ってタワーが建つってもっぱらのウワサでしたが

[468: 匿名さん]

ここを検討しています。

南向きの日当たり、かなりいいですね。
すごく暖かいです。

東向きは日当たりが厳しいですね。
お見合いになってしまうもネックです。

悩みます…

[469: 物件比較中さん]

出来上がった形をみると、変な形だね。北側斜線の影響？

[470: 匿名さん]

公式HP見ると、工期は竣工済みなのに、
販売戸数 未定
間取り 未定
専有面積 未定
販売価格 未定
となっていますね。
変な物件ですね。

[471: 匿名さん]

投げ売りの前兆でしょう。
あの価格では100％完売は不可能ですから。

[472: 匿名さん]

投げ売りって実際あるんですね。
どのくらい値段下げて売れるのか、見ものですね。

[473: 匿名さん]

ベリスタ千住仲町も価格改定されていることだし、
ここも思い切って既存契約者を含めて、価格改定したほうが
良いような気がします。

[474: 匿名さん]

ここって、MRはまだ閉鎖せずにあるのですか？

[475: 匿名さん]

ＭＲは現地に移動したみたいですよ。

ベリスタやサンクタスガーデンの価格に対抗するには、3000万くらいからの価格帯にしないと厳しいでしょうね。

[476: 匿名さん]

>> No.468 さん

東向きは部屋によって、イースト棟が影になりますので、
選ぶ際にはご注意ください。

その点、南向きは目の前が小さい駅であり、日陰になるような物もなく、
また今後も目の前にマンション・駅ビル等が建つことも限りなく少ない
ため、日当たりは将来ともに最高に良いと思います。

自分も日当たりの良さで決めました。

[477: 購入検討中さん]

このマンションは耐震なのでしょうか？

[478: 大塚ひなさん]

先々々々々々々々々々々週号のマンションズによれば第４期４次分として２３１戸中５戸が売れ残り。
誌面を見る限り耐震物件ではなさそうです・・・。

[479: 匿名さん]

京成線は荒川部分でスーパー堤防が切れているので、
更なる高架化が計画されています。
これにあわせて東武線の高架化もありえます。

現状、南向きの牛田駅の上空の見晴らしがいいですが、
東武線が高架になった場合、低〜中層階の眺めは一変ですよ。

東武と京成は仲が悪いので駅ビルはないでしょうけど。

[480: ご近所さん]

東武が早く高架化しますように

[481: ご近所さん]

耐震に決まってるじゃん

[482: 匿名さん]

ここの建物内モデルルーム行ってきました。線路に沿ってる側の部屋を見ましたが、間取りが普通なのに高すぎですね。３０００万台で探してるって言ったので相手にされなかったです。
「ファミリー層が多いのですか？」「ファミリーは南千住に行っちゃいます」だって、DINKSが多いのでしょうかね。牛田駅から建物のベランダの人が丸見えしちゃいそうです。スカートはいてたら下着見えないだろうかって思いました。
もう一方の建物は日陰になりやすいでしょうね。
サンクタスガーデンが価格的にも立地も魅力的にみえてきました。

[483: 比較検討中]

確かに。どうもここの物件はたいした魅力もないうえに営業が横柄なので、他の物件との比較検討にすらならないんですよ。

[484: 物件比較中さん]

徒歩2分っていったって「牛田」「京成関屋」なんて田舎の駅だよ。

[485: 匿名さん]

ボロクソに言われてますなー。
契約した人のお気持ち、お察しします。

[486: 匿名さん]

清水建設さん、どうするつもりなんでしょうね〜。
３０００万均一大売出し・・・かなんかやるんですかね。

[487: 匿名はん]

京成や道路が高架で跨いでるのに東武が高架に出来る訳ないだろ。
だし東武はスカイツリーで精一杯だよ。

[488: 通勤途中立ち寄る人]

ここのマンション売れているのかな？といつも通勤途中にマンションを見上げてます。しかし、ベランダ丸見えですね。

[489: 匿名さん]

ここのマンション売れていません。
あしからず。

[490: 匿名さん]

その後どうでしょう？

[491: 通勤途中立ち寄る人]

入居始まったみたいですね。ベランダに出てる人が牛田駅からよく見えます。って言うか、見えすぎ！

[492: たまに通る人]

丸見えですか？

[493: 匿名さん]

駅に近くて便利でいいですね。
何で売れ残ってんだろう。

[494: 通勤途中立ち寄る人]

ベランダにちらほら洗濯物を干してる部屋が見られるようになりました。早く全部の部屋が埋まるといいですね。まだまだ先になりそうだけど。

[495: 匿名さん]

確かに丸見えですね…。

[496: 匿名さん]

足立区って治安悪いよね。

[497: 物件比較中さん]

このコンクリートの丸みがたまりませんね。

[498: ご近所さん]

>496

新宿区は治安悪いぞ〜！
あ、渋谷区もね。
足立区なんてかわいいものさ♪

[499: 匿名さん]

足立区以外に暴走族が走り回る区があるんでしょうか。。。

[500: 匿名さん]

暴走族っていまだにいるの！？
遅れてる〜。

[501: 匿名さん]

>>499
足立区に住んでかれこれ6年ぐらいになるけど、
暴走族なんて一度もお目にかかったことがないが…。
つうか、23区内で暴走族なんてここ20年ぐらい見たことがない。

[502: 匿名さん]

暴走族ですが、江東区・江戸川区にときどき出没してます。

[503: 近所をよく知る人]

ヴィークの周りは、暴走族あまりこない。
暴走族は、京葉道路によく出没するよ！
墨田・江東・江戸川など、墨東地区は本当に治安が悪いなぁ。

[505: 通勤途中立ち寄る人]

明かりがついてる部屋が少ないですね。上層階はちらほらついてましたが。15戸くらいしかまだ入居してない感じですかね。

[506: サラリーマンさん]

北千住駅の東口に新築マンションはできないんでしょうか？
大学ができるなど、再開発が進んでいるようですが。

[507: 匿名さん]

規模の小さいマンションならできそうですが、
大きいのは難しいと思いますよ。建てる場所がない。

再開発といっても、唯一のＪＴ跡地が大学と公園や道路に
なるくらい。

[508: 匿名さん]

そうでしたっけ？

たしかJT跡地の南部分は電大ではなく、宅地開発にあてられるはずでしたよ。
足立区の関連資料にも明記されているはずです。
区のHPを探索してみてください。

[509: 通勤途中立ち寄る人]

低層階もけっこう入居してるみたいですね。洗濯物を取り込んでる人と目があってしまいました。なんか気まずいですね。別に見てるわけではないのですが、ベランダが自然と視界に入ってきてしまうので…。早く完売するといいですね！

[510: ビギナーさん]

周囲の物件と比べていますが、やはり清水の質が良い思います。やはり騒音は大丈夫かどうか問題ですね。しかし、騒音の問題がなかったら、今の価額は考えられないでしょうね。

[511: 物件比較中さん]

窓しめたら音はほとんどしないですか？

[512: 匿名さん]

騒音には相当気を使っているマンションですが、
音はやっぱりします。

気になるかどうかは人によりけりですので、なんとも
いえませんが、自分は全く気になりませんでした。
電車の騒音より、２４時間換気の音の方が気になりました。

[513: 匿名さん]

住友不動産販売の受託マンション割引券（1等500万円）のチラシが入ってました。
値引きしてもらったら買いたいひとはどうぞ。

[514: 契約済みさん]

応募するわ！500万円に当ったら、買うよ〜

[515: 匿名さん]

１日中、カンカンカンカンと踏切の音が聞こえそうなんですが、、、
少なくとも窓やドアあけたらカンカンカンカン聞こえますね。

[516: 匿名さん]

住宅情報ナビで　最終期　となってました。

　最終期　　　約１２戸
　先着住居　　１９戸

残りの戸数は、約３２戸と言う認識でよろしいでしょうか？

[517: 匿名さん]

だとしたら、かなり値引いてますね。
11月にはまだ100以上あったのに急激に減ったのはそれ以外ないでしょう。

[518: いつか買いたいさん]

ここでは値引きが期待できるでしょうか？マンションの「年度末商戦」は、もう終わるのでしょうか？

[519: 匿名さん]

>> いつか買いたいさん　

値引きは受託マンション割引券（1等500万円）くらいだと思います。

[520: 入居済み住民さん]

最終期が１３戸、先着順が３９戸合計で５２戸という事ではないでしょうか？総戸数２３１－５２＝１７９。
１７９戸は販売済みということでしょう。１月末の引渡し時は１３０～の入居でした。
ウエスト住人ですが、踏み切り音、電車音も窓を閉めている限り気になりません。騒音に対して神経質な方には不向きかもしれません。以前のマンションは救急病院のそばでした。二重サッシでしたがサイレン音がうるさかったです。それに比べたらずっとマシです。空き部屋が多いのは住人にとっても望ましくありません。清水、住友の関係者ではありませんが住み易い物件です。転勤が多いため、多くの分譲賃貸に居住経験がありますがここはお勧めします。細かいクレームにも誠意ある対応をしてくれますよ。

[521: 物件比較中さん]

騒音ですね．．．実際今住んでいる所は静かな住宅地と宣伝されています。が、近くに幼稚園と小学校があり、毎日午後から同じメロディを３時間ぐらい繰り返し放送しています、活発な子供の声がかなり喧しい。土日に野球とかサッカーとかやっているしね。それに比べ踏み切り音と電車音は単純な機械音だから、気にならないかもしれない。昼間にいないなら別の話ですが。５００万円値引きしてくれれば^O^。

[522: 購入検討中さん]

↑↑↑ ↑↑↑ ↑↑↑ ↑↑↑ ↑↑↑ ↑↑↑

　結局、価格というのは重要な要素になるということですね。

[523: 物件比較中さん]

>>522
YES, YOU ARE RIGHT!

[524: 購入検討中さん]

幼稚園がうるさい気がします

[525: ご近所さん]

は？幼稚園？
全然うるさくねーよ。

[526: 匿名さん]

なんか中途半端な立地なんですよね…
便利な商業施設までは遠いし、かと言って線路が近く静かでもない。
駅近とは言っても、京成じゃ…

[527: 匿名さん]

北千住にでるならいいんだけど、踏みきりを渡らないと牛田・関屋にでられないのが
開かずの踏切なんだよね。　あんまり駅近のメリットのある物件とは認めがたい。

[528: 匿名さん]

確かに静かな所ではないですが、思ってるより全然気にならないです。立地的に大家族に向いてないかもしれないですが、うちは核家族ですので、問題がないと思います。大きいスーパーに遠いらしいので、検討しています。

[529: 契約済みさん]

契約したものですが、ここはお勧めの物件だと思いますよ。商店街が近いし、買い物が便利だと思いますよ。私は仕事が遅いから、駅からの帰る道がかなり明るいし、しかも交番を通るので、安心感があります。大学の建設予定地はすぐそこにあります。北千住や南千住のいくつかの物件が見ましたが、やはり清水はいいと感じました。契約したものとしては、完売してほしいので、そのあたりは差し引いてご参考にしてください。

[530: 入居済み]

値引きをしてるんでしょうが、もう少し時間掛かりそうですね。引いても良いから個人的には早く完売して欲しいですね。

[532: 周辺住民さん]

定価だったら割高だと思いますが、500万引きなら相応で良いと思いますよ。
線路すぐのお部屋は、-500万＋αじゃないと厳しいと思いますが。

[533: 入居済み]

どなたかが投稿してましたが、電車の音はほとんど気になりませんね。
24時間換気の方が気になります。

また、始めの数年しか盛り上がらない無駄な共用施設もないですので、管理費等が手頃なのが気にいってます。

難点はエレベーターが少ないことですかね。今のところ、困ったことはないですが…。管理費考えると致し方ないですが。

[534: 匿名さん]

電車の音が気になるのは、これから暖かくなってきて、窓をあけたときでしょう。

[535: 入居済み住民さん]

No.534さん

確かに、窓開けたらうるさいですねぇ。エアコンは必須です。


No.529さん

清水は良いです！細かい気遣いみたいな箇所もいくつか発見しました。
バルコニーの手すりに、グレーのプラスチック部分があるのですが、
引っかからないように職人の手作業によって角を削ってありました。
また、騒音に気を使っていて、ゴミ集積所の扉が静かに閉まるように
なっていたり等、ここを買ってよかったと将来思えそうです。

さらに、アフターサービスも対応良かったです。

[536: 匿名さん]

まだ1/3(60戸)くらい残ってるんですか？

[537: 匿名さん]

住宅情報を見たけど、W-77Dの12階が4950万？前もこんな安かったっけ？
こんだけ部屋が余ってると公にも一気に価格下げて、一気に売り切りたいんだろうけど・・・。
昨年以前に購入した入居済みの方々のクレームが必至だから表向きは下げられないのが辛いところだね。

[538: 入居済み住民さん]

前からそのぐらいの値段でしたよ。

坪単価を見ても、イニシアとか千住仲町とかと変わりません。
なのに、高いというイメージが付いてしまってます。

[539: 匿名さん]

ベリスタ千住仲町は始めは坪215で出して売れずに、坪180に改定して完売。
1010タワーは当初坪260だったのを昨年末に坪215にして、あっという間に残7戸で竣工前完売目前(ここと利便性の差はありますが)。

イニシアは始めは調子が良かったが、イニシアの経不安や市場価格の下落により割高感が発生しここに来て急ブレーキ。

ここは坪205で、現在引いているのか分かりませんが住宅情報で見ても少なくとも55戸は残っていますが、やはりこの立地に対して高すぎるのでしょうか？
北千住駅東口徒歩10分強だと現在の市場では坪170～175くらいが適正？

[540: 匿名さん]

将来も値上がりはしないんだろうか？

[541: 物件比較中さん]

＞＞５３９
ここも値下げしていますよ。坪170～175くらいまではいかないですが（部屋によるが）。
ところで、1010タワーは、あっという間に残7戸で竣工前完売目前ですが、そんなに人気がありますか？日光街道沿いなのに！？驚きました。車の量が半端じゃないですよ。道路沿いより、線路沿いのほうが断然いいと私は思いますが。

[542: 匿名さん]

道路沿い、線路沿いは個々のプライオリティに寄りますね。
私は両方経験有りますが、ここのように踏み切りが近いと音の煩わしさはかなりしんどいです。
1010タワーは東向きはキツいですね。
南向きや西向きならかなり条件は良いと思いますが。
買い物や駅からの距離、バス利用の利便性を考えると一般的にはあちらがウケが良いのでしょう。賃貸相場にも差がありますし。
でも、私の場合は80平米前後のある程度広い間取りが必要なのでここが下がるなら買いたいのですが、どの程度の値引き率なら実現可能でしょうか？

[543: ご近所さん]

立地的には、本当によいと思います。スーパー・保育園・病院など近くになるし、
北千住にも10分で、目の前の京成は日暮里まで行くので、通勤も楽チンだと思います。このあたりのマンションでは、耐震構造を一番重要視しなければならいのですが、基礎がすごいしっかりしています。千住に生まれ育っていますが、地盤には結構気になります。このマンションはばっちりだと思いました。
町は、人情あふれる本当にいい町ですよ。治安が悪いといいますが、繁華街の割には何もないんですが・・・。

[544: 匿名さん]

でも全く売れてないので、それが一般的な世間の評価なんでしょうが…

[545: 匿名さん]

>>540さん
北千住は全体的に相場が上がりすぎていて軒並み値引きしている状態ですから、将来的な値上がりは期待できないと思います。イニシア千住曙町みたいに明確な差別化要素がないと辛いでしょうね。


>>544さん
元町工場エリアですからね…。2路線使えると言ってもその両方が中途半端な位置づけですし。北千住駅東口の再開発が終わればまた評価が変わるかもしれませんが…。

[546: 物件比較中さん]

将来的な値下がりもありえないでしょうか。ところで、踏み切り付近で昇降台設置予定と張り紙がありましたが、どういう意味ですか？分かる方いらっしゃいますか。

[547: 購入検討中さん]

今日の時点では、結構埋まってきてました。
この先の町の発展は期待できると調べ上げましたので、購入に踏み切ろうかなーと思います。

南千住の大型公園も近いですし、北千住でのお買い物も便利だと思うので。

[548: 匿名さん]

>>546さん
このエリアは同時期にヴィーク、サンクタスガーデン、イニシアと販売されているので、
中古が同時期に出やすいことが想定されます。
また、北千住エリアは昨今の物件供給量が多く、
しかも今後千住大橋駅前にタワーが立つと言うウワサもあるため、
資産性と言う意味での競争は激化するでしょうね…。
南千住の再開発地域の物件とも微妙にバッティングしているので、
下がることはほぼ間違いないと思います。

＃北千住物件と言うには駅歩がありすぎるんですよね…。
＃普通の人は関屋か牛田物件と捉えてしまう。

ここの特徴は微妙とは言え2路線の駅徒歩が1分と言う点でしょうから、
このメリットがどこまで消費者に訴えられるかで変わるでしょう。
（これだけこのエリアで物件が増えたので街を刺激する可能性もありますし）

曳船がもうちょっと開発されてオフィスが増えれば違うのでしょうけど…。
新タワーに期待と言うところでしょうかね。

[549: 物件比較中さん]

イニシアの自走式駐車場はやっばりいいなぁ・・・マンション自体も悪くないと思う☆
交渉してみれば南向きでも１７０ぐらいまで値引きしてくれるじゃないの？

[550: 匿名さん]

値引き云々の前に、１７０くらいの部屋ならありましたよ。

[551: 物件比較中さん]

>550

マジ？？？どんな部屋ですか？教えてください！

[552: 匿名さん]

551さん

もう売れてしまったかも知れませんが、自分が知る限りでは
以下の２件はありました。

　　83.87㎡ 4LDK+SIC 4,390 東向き　約172万
　　70.1㎡ 3LDK+WIC 3,750 東向き　約176万

他にも以下もあったりするので、サンクタスガーデン、イニシア
と比べても、そんなに高いという感じでは無いような気もします。

　　70.12㎡ 3LDK 3,850 東向き　約181万
　　75.46㎡ 3LDK+N+WIC 4,240 東向き　約185万