ヴィークステージ北千住 （２）

[匿名さん]

公式HPが出来たようなので（２）に移動します。

美区と言う無理やりなキャッチフレーズになっていた為、
逆に変に煽られそうで少々心配ですが、気にせず、落ち着いた情報を交換して行きたいです。


（設計・施工）清水建設株式会社による総戸数231戸のマンションです。

京成関屋駅より2分。
東武牛田駅より2分。
北千住駅へも10分と徒歩圏内。

ヴィークシリーズに詳しい方、購入物件として興味のある方、情報の交換をお願い致します。

●前スレ１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44235/

所在地：東京都足立区千住東2丁目95-1（WEST RESIDENCE）、東京都足立区千住東2丁目28-1（EAST RESIDENCE）（地番）
交通：常磐線 「北千住」駅 徒歩10分
　　　つくばエクスプレス 「北千住」駅 徒歩10分
　　　東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩10分
売主：清水総合開発
設計：清水建設
施工：清水建設
販売代理：住友不動産販売
管理会社：清水総合開発

《ヴィークステージ北千住イーストレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376973/

[202: 匿名さん]

ここには住まいサーフィンのリンクは貼れないんですよ。
逆はできるんですけどね。

[203: 200]

201さん、202さん、ありがとうございます。
パブリックのところですか…、なるほどです。
住まいサーフィンは登録していないのでまだ見ていませんが、
後ほど見てみようと思います。

[204: 匿名さん]

『マンション格付.JP』から返答がきました。

以下『マンション格付.JP』

--------------------------------------------------------------
●●●●様

『マンション格付.JP』運営チームの○○と申します。
この度は、格付けのご依頼をいただき、ありがとうございます。

ご依頼いただきました「ヴィークステージ北千住」につきまして、
売主：清水総合開発様に格付調査の申し込みをしましたところ、
残念ながら承諾が得られませんでした。

折角のご依頼ではありましたが、売主のご協力なしでは、モデルルームまたは、
室内への立入り、設計図書の閲覧等をすることができず、格付調査を行うことが
できません。

もし、他の新築分譲マンションで格付けのご依頼がある場合は、
[e-mail]
まで、ご連絡いただければ幸いです。
（その際は、マンション名・売主名のほか、御氏名、登録IDもご記入下さい。）

今後とも倍旧のご支援、ご鞭撻を賜りますようお願い申しあげます。
-------------------------------------------------------------------------
市川の件もあるし、ここは根性をみせてほしかった。
残念。イニシア千住曙町も同じ結果のようだ。

[205: 匿名さん]

足立区物件、総崩れの予感
http://www.j-cast.com/2008/03/01017285.html

[206: 契約済みさん]

見積もり書の固定資産税予想額を見ると、約２８万となって
いたのですが、こんなにも高いものなのですか？

また、固定資産税等の預かり金も約２８万となっておりますが、
もし税金が確定して増減した場合はどうなるのでしょうか？

[207: 契約済みさん]

最近書き込みないね
今のところ、売れ行きはどうなのかな？
うちが契約したときは４割程度だったけど

[208: 周辺住民さん]

今日ＭＲ行きました。まだ半分いっていなかった。

[209: ご近所さん]

値段が割高すぎる。
競合物件イニシアへの優位性が駅近とミストサウナくらいなのに、イニシア川側よりも高い値付。
眺望に特筆すべきものがない点から、本来の競合相手と思われるイニシア街側との差額はちょっと納得しがたい。
メリットである駅近も、上で書かれているように踏み切りのそばでありデメリットを同時に増やしている面がある。
それでいて販売員はかなりイニシア叩きをしていて、姿勢としても感じが悪い。
こうなるとキャンデーつかみ取りとか洗剤プレゼントとかの変わったキャンペーンも悪く見えてくる。
コスモスびいきっぽくなるが、コスモ北千住ロイヤルフォルムの中古を買うのと大して違わないように思えてきてしまうよ。
売れ行きがよくないのも今の状態では納得できる。

[210: 匿名さん]

コスモの中古、こっちの影にはいるせいか最近断続的に供給されていますけど、
すくなくとも最初の希望価格はかなり強気ですね。

[211: 匿名さん]

>>210

分譲時の価格を見ると、今のこの市況でよくこんな値段つけるよなぁ、と唖然としてしまう。
強欲にもほどがある・・・。

[212: 匿名さん]

>>210
強気でも売れてしまうんだから、やっぱりニーズがあるんでしょうね。
中古でも状態良ければ、1000万以上安いなら魅力的なのかも。

[213: 契約済みさん]

駅近ってものすごい大きなポイントじゃないですか。
私は、北千住から10分が決め手で購入しました。やっぱり便利ですよね。牛田駅の前ということも、大きなポイントでした。
普段は北千住まで歩きますが、雨の日は牛田駅かな。
牛田駅は小さいですが、やっぱり近いです。
将来、新しい出入り口ができれば、大きな資産価値アップになると思います。
それと、ＪＴの社宅？も再開発になり、直接ではないですが、妻の友人の友人が近所に住んでいるそうで、アリオができるって言ってたそうです。本当でしょうか。営業の人に聞いても知りませんでしたので、噂でしょうか。どなたかご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。
イニシア（川側）も検討しましたが、確かに眺望はいいと思いました。眺望を見て暮らすにはいいと思いましたが・・・。ずっと家に居るわけでもなく、やっぱり外に出たい！と思い、ヴィークにしました。妻も買い物の事とか考えて、同じ意見でした。
まあ、何がいいかは人それぞれだと思いますが、買った後に色々言われると、黙っていられず応援したくなり、書き込みました。

[214: 匿名さん]

10分は駅近いとはあまりいわないと思うけど。　
牛田を出してしまうとあの踏切の待ち時間でイニシアと変わらなくなってしまうから、
あくまで北千住まで歩きうる物件として評価するしかないと思う。
イニシアから歩いて北千住まで買い物に行く人はそう多くないだろうから。

[215: 匿名さん]

>>213
>将来、新しい出入り口ができれば

まだ言ってるんですかw
もう購入したんなら、ご自身が満足して、それでいいんじゃないですか？
そういう現実に伴わない希望を、既出で否定されているのに言い続けるメリットがよくわかりません。

[216: 匿名さん]

>>213さん

先日ココのＭＲに行ったときに、アリオのハナシは営業さんも言ってましたよ。でも亀有や西新井に比べると規模はずっと小さくなるみたいです。
でも実際つくるとなると周辺道路も整備しなきゃいけないし、北千住の東口側ってあまりクルマの量がなくて落ち着いてるのがいいところなのに・・・、とは思っちゃいます。

考えてみれば、土手と東武線の線路で囲まれたこの地域で、外に抜けるのは主に北千住警察のところの踏切と牛田駅横の踏切になると思いますが、そうなるとかなりココの周辺もクルマの量が増えるかもしれませんね。

[217: ご近所さん]

213さんの言うとおりまさに人それぞれで、そんな多種多様な人の中で
全戸数の半分弱の人だけがここの契約に踏み切っているのが今のところ。
私は209さんの指摘が的を射ていると思っています
。213さんは209さんの個々の指摘を覆しているわけではなくて、
北千住まで歩くライフスタイルが重要なポイントだとおっしゃってますが、
価格差を越えるほど重視している人がそれほど多くないのを、現状が表してます。

この物件自体を悪いと言いたいわけではないし、
213さんの決断＆経済力は素晴らしいと思いますが、
出口新設は当面否定されてますし、イニシアが外に出られないほど遠いわけでもなく（笑）、
この値段は住友風だなと。

建物は大分存在感が出てきましたね。

[218: 匿名さん]

イニシアの道路側と比較して20%は高いですから、75㎡程度で800万は高いので、
ローンで1.5倍払うと思えば、家計支出の差は1200万。 このあたりはタクシーで
北千住までワンメーターなので、これで17000回タクシーに乗れますから、毎日
使っても47年。　

牛田駅物件としてみると、あの開かずの締切の待ち時間こみで、ほぼ同じ時間になっちゃう
この物件、ずっと鳴りっぱなしの踏切の音が聞こえないとはいえないことも考えると、
やはり定価では検討の俎上には上がらないというのは、イニシアは道路側でも瞬時に
契約率50%に達したのに比較するとやはり売れ行きがすべてを語っている気はします。
せめて5-10% は値引けば互角に検討可能になるんでしょうけどねぇ。

住友風ってのには全く同感です。

[219: 匿名さん]

>>211さん
分譲時の価格ってどこかで見れるんですか？よろしかったら教えてください。

[220: 匿名さん]

中古の売買で、分譲時価格を知っているってことは、ここ暫く上げ相場でした
から妥当な価格水準を見誤ることになるのであまり買い手にとって有利に働く
わけではないと思います。　直近では一番マンションが安かった時期ですし。

これは逆を考えればすぐにわかることでシテヌーブの南面をいくらなんでも
新築なら1億超えで買うって人も今はいないでしょう。
　同時期のトキアスなんかも100㎡こえで一番高くても5000万未満でしたけど、
南千住からどんなに歩いてもそんな値段の新築マンションはもう当分売られないで
しょうから、中古価格もあくまで新築から経年分を割り引いて相場がきまりますので。

一応情報です:

新築時の価格帯は
面積 71 〜 116 (m2)
価格 2,748 〜 5,298 万円
130-150万 全戸平均で140万/坪程度だったかと。

もっともまだまだ4-5年の築浅。 坪140では売ってくれないとは思います。
最上階が売りにでていたのは、あまり値引かないでさくっと売れたようです。
今でているのが、

8F 81.34㎡ 3980万 @160/坪
2F 93.32㎡ 4280万 @151/坪
2F 81.90㎡ 4280万 @172/坪
5F 86.90㎡ 4980万 @189/坪

ですね。 戸数も100戸未満、築浅のわりにたくさんでているのは、明らかに
こっちのマンションがずっと高くなりますし売り逃げようというパターン
でしょう。
　どれも専任媒介でやっているようで、それほど強欲な売主という感じも
もちません。上の2つくらいは、せいぜい5%引き程度までで成約すると思いますよ。

93㎡のほうのオープンハウスはちらっと覗きにいきましたけど、まぁまぁ価格なり
だったと思いました。

ヴィークの妥当な価格水準は、全戸平均で180-190万程度だと思います。
ちょっとだけ割高感があるのですが、足立区物件は、割高感が強いってのは
かなりマイナス効果がありますからちょっと苦戦気味もやむなしではないかと。

[221: 匿名さん]

>>220さん
目の前にココが建ってしまう今、眺望・日当たり的に絶望的なこの中古物件が、この値段で売れると思えないんですけど・・・。

[222: 匿名さん]

けど・・・。その指摘を220さんにしても仕方がありません。

よく見たら販売代理住友不動産販売と書いてあります。
今の値付は納得です。

[223: 匿名さん]

>>220さん
219です。211さんにかわって解説してくださってありがとうございました。
地価の安い時の物件だからって、買った価格から築年数分引く必要もなく、現在の地価を考えて価格設定するものですものね。逆もしかり。
多少グレード落ちても、真隣りの物件が築浅で状態が良ければ、ヴィークとの値段の開きを考えて、そちらの方がお得なのかもと思い始めました。


>>211、221、222さん
あなたが買う気しなくても売れてしまっていますので、あなたの個人感情よりお値段の方が妥当なのだと思います。（安いにこしたことはありませんが）

>強欲

>よく見たら販売代理住友不動産販売と書いてあります。
>今の値付は納得です。

私の見たものは住友以外もいろいろありましたが。何かトゲトゲしてますね。

[224: 222]

223さん、言葉が足りませんでしたが住友不動産販売なのはコスモでなくヴィークの方です。

[225: 匿名さん]

222さんの書き込みは、こりゃあコスモ北千住のことに取れますね（笑）
なので223さんの勘違いはもっともですが、この板であまりコスモの話題に踏み込まなくとも…という気がしますぜ。
とりあえずヴィークの値段が今のところ高いのは住不だからということで納得です。

[226: 匿名さん]

>>222、224、225さん
223です。連投補足ありがとうございます。
中古物件の値段付けが高い高いとおっしゃっていたので、ヴィークの値段付けの話題になっているとは思わず、勘違いして申し訳ありませんでした。

ちなみに、各物件の分譲価格を一覧できるサイトか何かあるのでしたら、教えていただきたいのですが…。
あと、直接の売主ではなく販売代理の立場ででも住友が関わっていると、いわゆる住友価格になるのでしょうか。片隅にでも住友の名があったらそういう目で見ておけ、という感覚を持った方がいいのでしょうか。

[227: 匿名さん]

>>213さん
アリオはありえないですよ。
あそこは既に区と地元商店街を中心に区画整理が進んでいる地域で、
利用用途もほぼ決定していますが、
大型SCが使えるような用地はありません。
（地元の商店街がある以上当たり前の話ですが）

と言うか、西新井アリオですら最小規模と言われているのですから、
あれと同じものを東口に作ったらそれだけで終わっちゃいます。

ただし、アリオが来ないからと言って何も作られないという話でもないので、
あまり期待せず待つと言うのもありだと思いますが。

[228: 211]

いつまでもコスモのハナシをして申し訳ないのですが、２２０さんが並べていただいた４件については、もう２ヶ月近く晒され続けてます。

最上階の物件がいくらで売れたのか知りませんが、私の知っている限りでは、昨年末にコスモスイニシアのＨＰ上で掲載されていた東向き３階７６ｍ２が３３００万ほどで売れてました。坪単価でいうと１４３万円くらいです。
またコスモスイニシアのＨＰにある中古マンションのオンラインセルフ査定システムで評価額を調べてみましたが、東向きバルコニーの目の前に既にヴィークが建っているという前提で、大体＠１３０万／坪の評価額でした（よかったら、試してみてください）。

ヴィークのＷ棟一番踏切から離れている北側の東向き３階８３ｍ２、４ＬＤＫが４８９０万円です。坪単価で言うと１９５万円。バルコニーが踏み切りのある道路と反対側に向いているのと、ペアガラス、２重床２重天井諸々の設備を考えると今売りに出ているコスモの中古物件の価格＠１５０〜１８０万／坪はやっぱり割高に思えるのですが、いかがでしょう？

[229: 匿名さん]

>>211、（221、222、224？）、228さん（224さん≠225さんでした。失礼しました）
226です。2ヶ月以上も前からコスモ物件を見ていらしたんですね。いいものが出れば、とご検討中ですか？
オンライン査定を見てみましたが、詳細を記入できるところは、そこまで情報を知らないのでわからず、簡易査定の方には家の前にマンションがあるか否かは選択肢になく、228さんのデータと同じものは見られませんでした。
晒されている？という件ですが、販売終了になっているものもあり、またネットデータはリアルタイムではないことも考慮して、やはり需要があるのだと感じました。
お値段ももちろんそうですが、管理費が安いことやペット不可の点など、興味の点は他にもありますので、自分にあった選択をさせていただきます。坪150あたりが狙い目ということですね。ありがとうございます。
また、226での質問にも答えていただけましたら幸いです。

[230: 211]

分譲時の価格については、実際に見学してみれば、仲介しているリハウスやら住不販やらで教えてくれます。

売買契約額については、本人同士が納得しているのであれば別にいいのですが、向かいのヴィークステージを建てるにあたり、コスモの住民と結構揉めたらしいので、日当たりのこともあるけど、本人たち（売主）も資産価値が下落することは充分認識しているはずだと思います。

オンライン査定ですが、２０．日当たりの部分で「日中５時間以上影がかかる」、２１．見晴らしの部分で、「建物のそばに障害物があり、眺望の大半がさえぎられている」を選択した場合です。

あまり言ってもトピずれだし、売り主にも悪いので、これにて自重します。

[231: 匿名さん]

>>211、（221、222、224？）、228、230さん
229です。ご回答ありがとうございました。
>分譲時の価格については、実際に見学してみれば、仲介しているリハウスやら住不販やらで教えてくれます。
ということは、コスモ物件をご検討されて実際に見学なさったんですね。
オンライン査定に関しまして、20〜に到達するまでの質問内容が既に詳細すぎて正確な入力ができないですし、部屋タイプによってバラつきがある（対面して無い側は日照被害無しかと）と思いますので、やはり参考にするのはやめておきます。ありがとうございました。
>売買契約額については、本人同士が納得しているのであれば別にいい
>あまり言ってもトピずれだし、売り主にも悪いので
随分ひっかかってらっしゃったので、別にいい程度とは思わず、「強欲」と罵ってる時点で売り主に悪いことをご承知の上だと思っていました。勘違いして失礼しました。216さんの、ヴィークの営業さんもおっしゃっていたというアリオができる説について、当方も興味がありますので、またロムさせていただきます。227さんのおっしゃる内容がとても頷けるのですが、営業さんがおっしゃっていたっていうのが…まさか根拠無しには言わないだろうし…。

[232: 匿名さん]

マンション名をいれれば頭のほうはすでに入っていて頭のほうはとくに詳細を知らなくても
評価可能ですよ。
そのあとの日照・眺望阻害とかは、どの程度につけるかでかなり値段が違って
きますけれども、今売られているコスモの4部屋に、コスモスイニシア自身のページで
130-140万/坪以上に評価される部屋はないように思えます。

ここの価格についていえば中古価格を、経年変化での価値の既存分で割り戻して直近新築物件の
価格を評価せよというやりかたには一定の説得力があると思いますが、それでいくと、
せいぜい170-180万/坪というところまででしょうか。牛田駅物件としてみて、1分の徒歩距離に
1-2%程度の価値をつけても、イニシア道路側との比較でもそんなものではないでしょうか。

コスモが今のチャレンジ価格でも売れるようであれば、ここも竣工前にあるいは完売できる
のかもしれません。　2月Ｗｅｂ上でさらされたままであるという情報からみると難しいかも。

[233: 匿名さん]

違うよ、231さんは、ここの住民か、もしかしたら当の売主本人なんだよ。

購入検討者のふりをして、売出価格が高いという意見を何とか妥当な価格だという方向に持っていきたいだけなんだって。

[234: 匿名さん]

>>232さん
231です。マンション名で出ましたか（笑）当方が探した時にマンション名登録で見つからなかったのですが、探し方が悪かったようですね。ありがとうございます。
>今売られているコスモの4部屋
今売られていましたか？当方が検索した時点では掲載終了もありました。また検索不足ですね。失礼しました。
>せいぜい170-180万/坪というところまででしょうか
うーん、当方もそれはあまりお得ではないと思いますので、229で申し上げました通り、坪150万台が出たらお得だと考えることにします。

>>233さん
私はむしろ、ここでわざわざ強欲と罵ってる方の方が…と思っておりました。
あまり、印象操作をしない方がよろしいかと思います。

ところでアリオの件はいかがでしょうか。情報お持ちの方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

[235: 232]

さすがに、イニシア道路側より安いってのはありえないと思うので、
新築で150万代希望でしたらほかの場所で探すしかないんではないですかね。
お隣の物件とはいえ、このマンションのスレッドで延々をやるのもなんですから
これで引っ込みます。

もし、お隣を売り出している方の書き込みだったのでしたら、失礼しました。

[236: 匿名さん]

>>232,235さん
234です。
>新築で150万代希望
いいえ、そんなことは申していません。何かいろいろと読み違いをなさっていらっしゃるようです。
再三申し上げたことが伝わらず、残念です。でも、ご好意の情報はありがとうございました。
また、該当者ではありませんので、お気遣いなく。

[237: 235]

私の書き込みは
ここの駅直近、とくに川に面するとか眺望面/日照面に優れるとかの条件はなしで、
新築なら 170-180万程度
4-5年おちの仲介物件なら 130-140万/坪程度
が妥当水準ではというものです。 そのあたりより下なら積極的に買い、
上ならどうしても地縁などの理由でピンポイントに駅指定でない限りは、他の駅で
探したほうがいいかもしれないということです。

236さんの書き込みがどれであるのかわからないので、読み違いをしていたとしたら
失礼いたしました。　ではお邪魔いたしました。

[238: 匿名さん]

このスレ全然更新されないですね。
話題も投資目的のような内容ですし、あまり人気ないんですかね？
実需がある人（住みたい人）にとってここは魅力的ではないのでしょうか？

[239: 匿名さん]

うーん、正直言って価格ほどの魅力は感じないですね。
これを今買わないと後悔する！ってほど希少性があれば別ですが…。

ここの希少性を見出している方がいればお教えを。

[240: 匿名さん]

今の価格でわざわざ購入という魅力はないですね。
もともと、なにかここだけという魅力のある物件ではないので、足立区ということも
あって、基本的には価格そのものを魅力にするしかない物件だと思いますので。

[241: 周辺住民さん]

ここの希少性は
①通勤が大変便利なこと。（関屋、牛田　徒歩２分）
②北千住が近く生活に便利なこと。（北千住　徒歩１０分）
③建物の品質が高いこと。（清水建設総合プロデュース）
価格もお手頃だと思います。
以上、南千住住民より、羨望をこめて。

[242: 匿名さん]

241さん、ありがとうございます。
①と②は上の方で話題にのぼっており、私としては疑問符付きです。
③について、大手でサポート等は安心な気はしますが
建物の品質として清水建設が優れているのは、具体的にどの点でしょうか。
資料等で見る限りスラブ厚230mmや内装でも床暖房や2重ガラスなどのよい仕様を採用していると思いますが、
最近のマンション設備として見るとそれほど目新しいわけではなく…。

あ、お金持ちでいいなあ（笑）。

[243: 匿名さん]

価格…お手頃？

[244: 匿名さん]

線路に相当近いので、気になりますが。

[245: 匿名さん]

http://www.ara.go.jp/arage/keisei/index.html
のなかの
http://www.ara.go.jp/arage/keisei/keisei02.html
ご参考まで

[246: 周辺住民さん]

ずいぶん静かですが売れ行きはどうなんですか？

[247: 契約済みさん]

先日行ったとき、六割程度の成約でしたよ。
　売れ行き的には、いい方なのかなあ？？
　マンションギャラリーに来る人を見ていると、結構年配の人も多く見受けられました。

[248: 匿名]

６割程度ですか。結構売れてるんですね。
電車の騒音さえクリアできれば、場所的にはいいところですよね。
２重サッシとかの仕様になっているのですか？

[249: 匿名さん]

確か二重サッシではなかったと思うので、遮音レベルはT3まででしょう。
踏切音が完全に聞こえないかと思えばこれは厳しいと思います。

[250: 周辺住民さん]

線路に近いと考えるのではなく、駅に近いと考えれば、前向きになれるんじゃないですかね。

[251: 匿名さん]

全体の6割ですか？今期の6割ですか？

[252: 周辺住民さん]

遮音性能T-３というのは単層サッシでは最高レベルですね。
電車の音、どの程度聞こえるのかな。

[253: 匿名さん]

真ん前に見えている駅まで、朝とかは延々を踏切がふさがっていてなかなかいけないと
なったら、前向きになれますかね。

[254: 匿名さん]

朝は北千住に歩いたほうが早いし。

[255: 契約済みさん]

二枚のガラス間に中空層を設け、ヘリウムガスを封入した防音複層ガラスを採用。二重のガラス構造により、室外からの温度の影響を受けにくく、結露などを抑えます。さらに、中空層のヘリウムガスが遮音性を高めております。

http://www.v-senju.com/quality.html

[256: 周辺住民さん]

素晴らしい。
でも、窓を開けられませんね。うるさくて。

[257: 契約済みさん]

成約状況全体の六割です

[258: 匿名さん]

ガラスだけでなく>198にある問題も対策ありますか？

[259: 契約済みさん]

何やら踏切に拘泥されている方がいらっしゃいますね。
ここは様々な思惑が入り混じる掲示板なのでそれも良いと思いますが、どうしても作為的な何かを感じざるを得ません。もちろんこれは私の主観ですが。

で、実は私も購入するにあたって踏切の問題は無視できない懸念事項でした。

朝などに踏切が延々と開かないことについては、北千住駅徒歩圏内を最大のメリットと考えている私にとっては全く問題にならなかったのですが、踏切音の問題は別。
そのため、実際に現場で踏切音がどの程度なのか、購入予定の部屋の想定位置辺りで体感してみたりもしました。

結論としては「まあこの程度なら許容範囲内かな」ということで、契約に至っています。

[260: 匿名さん]

防音複層ガラスってのは、二重サッシとは別物で、完全でサッシを二重化しない限りは
T4 T5 の遮音レベルには到達できませんよ。

坪200万をかなり超える平均価格で60%の成約率ってのはかなり驚きです。
やはり北千住ぎりぎりとはいえ徒歩圏ってのは強いですかね。

[261: 購入検討中さん]

価格表の赤い丸印を見た感じだけど、６割っていうのは、言いすぎだろう・・・。
４割〜４．５割くらいだと思うよ。
ＭＲ、週末でも全然人っ気がないし、今検討する必要性はないと思うけどなぁ・・・。
価格交渉を含めて、お盆を越えた辺りからが勝負でしょう。

[262: 匿名さん]

6割、未成約と言いたかったのかなw

音に関しては259さんのように、実際に行って確かめて判断するのがいいでしょうね。
普段在宅しているであろう時間帯に行って、気にならなければそれでいいのではないでしょうか。（就寝時だったら、その場で目をつぶって音を意識しないでいられるか…とか）

ただ、防音ガラスであっても、室内には必ず外部から空気を取り込む口があるはずですので、そこからダイレクトに入ってくることも加味した方がいいのかもしれません。

個人的には261さんの勝負どころに賛成。

[263: 匿名さん]

住戸の外でチェックしたら、とても耐えられないという結果になるだけのようにも
思えるのですが。　　実際にはT3サッシをはさんでいるわけで、窓さえ開けなければ
夜寝られないといったレベルにはならないでしょう。
低層階は電車そのものもかなり大きく真ん前を通っているのが見えるわけで、
かなり聞こえますというのは、モデルルームで販売されている方自身がおっしゃって
いました。　それに見合う価格面のメリットはないと考えてうちは見送りました。

[264: 契約済みさん]

GWはいろいろイベントがありますね。
購入者のかたも参加歓迎のイベントもいろいろありました。
参加される方、いらっしゃいますか？
個人的には、in the room主催のバスソルト作りが気になります。

[265: 契約済みさん]

>264さん
こんにちは。

私もイベントのお知らせ見ました！！
今日、さっそくバスソルト作りを申し込みました。
もしかしたら、ご一緒するかも知れませんね！
そのときはよろしくお願いします！！

[266: 匿名さん]

検討板には、繰り返し踏切ねたとかを投稿する荒らしさんもいらっしゃるようですし、
購入者板も立ち上げたほうがいいと思います。
　私は、イニシアのP2棟を契約しましたが、これは単に予算上限の制約からで、
できればこっちがほしかったってのが正直なところでした。

[267: 住民でない人さん]

私もイニシアのP2を契約したものですが
266さんとは全く逆で、ここのＭＲ見てみて
イニシアの方が総合的にいいと判断しました。

残念だったポイントは

踏切からの騒音
眺望が悪い（高層階でも）
東側メイン＆東棟の影響で日照があまり得られない
それなのに、価格がイニシアＲ棟と同程度

ということがあるんですが、それに加えて戸境壁が超高層でないのに
乾式耐火間仕切り壁ということが非常に残念でした。

[268: 266]

なぜかイニシアの購入者どうしてやりあってもしょうがないんですけれども、
梁だの柱だののでっぱりぐあいは、イニシアのほうがきついですよ。
室内空間のすっきりさと、北千住駅へのアクセスで選べばこっちもありだと
思いますよ。　イニシアだったら、電車の音が聞こえないわけじゃありませんし、
イニシアは遮音サッシを採用しているわけでもないですから。　

　あんまり近隣物件に悪口を書き込むってのはいかがなもんでしょうか。
逆に、こちらの物件の人に自分のマンションに悪口書き込まれたらいい気持ちは
しないでしょう。　自分の判断は判断として、選ばなかった理由を延々と書くってのは
どうですかね。

[269: 匿名さん]

なんだかんだで
もうイニシア買ったんでしょ…
こっち欲しかったのに、仕方なくあっち買ったって、それも立派な悪口。

ここで踏切音が気になるってのは、最大のネックだから度々話題に出るのはしょうがないと思うよ。
それより、やたらポジティブな書き込みの方が不自然さを感じているよ。

[270: 267]

ほんと喧嘩してもしょうがないですよね。
私としては悪口では決してなく、素直に感じたこと・考慮したことを書いたつもりでした・・・

すんません。

[271: 契約済みさん]

もう二階部分に窓が入り始めていますね。
　今度、建物の写真を撮ってこようと思います。お楽しみに♪

　　ところで、牛田駅の北口設置の件で、なにか進展はあるのでしょうか？

[272: 契約済みさん]

東武が設置に前向きではないらしいので、望み薄のようだね。

[273: 匿名さん]

要望→北口改札か地下自由通路作って。

東武→うーん、工事費半額、どこか負担してくれるなら…

行政→ヤダ。
清水建設→ヤダ。

東武→じゃあ、作らない。

地元議員を通して要望を出した結果がこんな感じじゃなかったかな？
進展（というより再考）してほしいなら、他力本願ではなく、自分達で働きかけをしないと無理だと思います。

皆さんが入居したら、以前よりも署名数増えるだろうし、再度嘆願運動するのもいいかも。（ついでに踏切警報機の改良も）

[274: 匿名さん]

たかだか200戸のために、わざわざ建築費の半額をもつほど足立区も
お金持ちではあるまいて

[275: 契約済みさん]

271さんではないんですが、今日現地に行ってみたので写真撮ってみました。
写真はウェストレジデンスですが、現在の進捗は8階までのようですね。
バルコニー側の外壁部分がある程度形になってきているようでした。

写真には撮ってないんですが、グリーンアベニューになる場所を見てみたら
想像していたよりも広々とした感じでしたよ。

[276: 契約済みさん]

イーストレジデンスにあるプレイロットはウエストレジデンス住人はどーやって使うんでしょ？

[277: 契約済みさん]

＞276さんプレイロットいいですよね。

こんにちは。わたしも気になって、営業の方に聞きました。営業さん曰く、
棟が違うと鍵が違うので、そのままでは普通入れないけれど、必ず使えるようにします！！とのことでした。その具体的な方法は、まだ決まってないようです。

　ところで、子供のマンション内の遊び場に関して、他の既存のマンション等でいろいろ問題もありますよね。住民の子供だけでなく、部外者の子供のたまり場になる可能性も多々見受けられます。そのことで、使用停止や制限がかかる場合があるので、よし悪しといったところでしょうか。

[278: 契約済みさん]

271です。
　昨日、東武牛田駅ホームから写真撮ってみました。ウエストレジデンスです。
　現在八階部分まで出来上がっているようです。

[279: 契約済みさん]

イーストレジデンスです。

[280: 契約済みさん]

No.277さん

No.276です。
まだ、具体的な方法は決まっていないのですね。
私も営業君をつついてみようかな。

というか、この質問で私がウェスト住人というのは、バレバレですね(笑)。
ウェストのキッズルームもイーストの人も使いたいでしょうし、その辺の管理は上手くやって欲しいなと。

溜まり場の件、部外者は入れたくないですね。
でも、息子、娘の友達を入れないわけにもいかないのかなぁ・・・。

[281: 契約済みさん]

No280さん
No277です。

＞ウェストのキッズルームもイーストの人も使いたいでしょうし、その辺の管理は上手くやって欲しいなと。

＞溜まり場の件、部外者は入れたくないですね。
＞でも、息子、娘の友達を入れないわけにもいかないのかなぁ・・・。

そうですよね。うまく管理できるといいですよね。
確かに友達も呼びたいだろうし....難しいところだね。


ところで、うちもウェスト住民です。どうぞよろしく♪

[282: 契約済みさん]

ウエスト契約者です。MRめぐり３軒目でここに決定しました。決め手は小学校が近いことです。何かと物騒な昨今、交番もあり商店街の目もあるここは親としては比較的安心できる物件だと思いました。

[283: 匿名さん]

なるほど、282さんみたいな考え方もあるわけですね。
ここって、はじめは、DINKS向けみたいなコンセプトだったような気がしますが
小中学生がいるDEWKSに向いているかもしれませんね。

小学校までの通学路は安全そうだし、塾に通ったりするにも
駅に近いのは安心。
もちろん、お父さん、お母さんの通勤にも便利。
プレイロットってのも、そのような想定住人から考えられているのかな。

[284: 契約済みさん]

スペシャルコンテンツ 特別号 北千住再発見 より

「ヴィークステージ北千住」が想定した主たる顧客層は、三十台から四十代前半の「暫定DINKS」と呼ばれる、当面は二人暮しを考えている夫婦、及びダブルインカム（共稼ぎ）の夫婦です。
清水綜合開発(株)平地事業部長 談


スペシャルコンテンツにはプレイロットのことも書いてありましたよ。

[285: 契約済みさん]

こんにちは。
昨日、現地に行って写真をとってみました。
牛田駅２番ホームの踏切ちかくで撮りました。

ウエスト、イースト間のグリーンアベニューになる場所です。結構広いですね。

[286: 契約済みさん]

グリーンアベニューのバスツアーに参加してきました。

実際にグリーンアベニューをバスで通って見てみたのですが、
No.285 さんのおっしゃるとおり、ウエストとイースト間は
だいぶ広く、違うマンション？という印象も受けました。

また、ウェストの棟がイーストと比べて、２０センチほど地面が
高いので、グリーンアベニューから棟を見回すと、ウェスト側に
多少の圧迫感を感じました。

車道と歩道ができたら、また違った印象となるので、かなり楽しみ
です。

ちなみに、線路沿いの南向きの部屋を、敷地内から見てみたの
ですが、遮る建物もないので、日当たりは相当よかったです。
ウェストの東向きの部屋も、相当日当たりはよかったので、
東向きの高層階も検討すればよかったと少し後悔しました。

[287: 匿名さん]

検討していましたが、あきらめました。北口は、絶望的だそうです。

[288: 匿名さん]

バスツアーのあと、書き込みないですね。なにか問題発生しましたか？

[289: 購入検討中さん]

北口絶望的ってどういうことですか？
何か新たな情報があったのでしょうか。

[290: 匿名さん]

北口を期待して、ここにすると裏切られますよ。
踏切渡らず（朝は渡れない？）、北千住まで１２分（実測）あるきましょう。

[291: 匿名さん]

北口について何か新たな情報があったわけではないんですよね？

[292: 契約済みさん]

たぶん　No.289さんは牛田駅の北口のことを
言っているのかと。

[293: 匿名さん]

逆に、まだ期待してたの？？と不思議な気持ちです。

[294: 匿名さん]

駅前のメリットは？

[295: 匿名さん]

普通、牛田駅／関屋駅を使うんだったら、価格、環境（線路ナシ）を考慮して当然イニシアを選ぶだろ。
北千住駅を使うから、イニシアじゃなくてここにしたんじゃないの？

自分も北千住駅を使いたかったので、本当はここがよかったのだけれど、予算的に合わず妥協してイニシアに妥協しちゃいました。

だからあんまり牛田駅脇の踏切や北口改札なんて全然デメリットにならないよ。

[296: 匿名さん]

えー、あの踏み切り気にならない人はいないんじゃないの？？？駅から遠くても踏み切りから離れてほしかったです。

[297: 匿名さん]

どうしても、牛田・関屋を使いたくて、踏切を待つのが嫌な人は
踏切を通らなくても、行けますけどね。
かなり遠回りですけどw。

そーいえば、JT社宅の跡地って何になるか、決まったんですかね？
営業さんは「近所の方の情報ではスーパー（アリオ？）になる予定」ってな
感じでしたけど。

[298: ご近所さん]

>>297

その営業さんは随分無責任ですね（＾＾；
裏も取らずにぺらぺらと。

あの敷地は数分割して、1.商業施設（未定）、2.1の商業施設とのバランスを考えて限定した商業施設、3.公園（広場？）、4.他…となるとの通知チラシがありましたよ。（廃棄してしまったので、うろ覚えですが）

少なくとも敷地をフルに使った大規模施設は無いですよ。

[299: 匿名さん]

>>297

踏切を待つのがいやなのではなく、あの耐えがたい騒音です。

[300: 匿名さん]

297です。

>>298
ということはまだ全然決まっていないってことですかね。
何にせよ、楽しみです。

>>299
騒音とは踏切の警告音ですかね？
それとも電車の走行音ですか？
私も実際に5、6回、現地に行ったのですが、踏切の警告音は思ったほど
気になりませんでした。
もちろん、個人差はあると思いますが、クルマの中からはあまり聞こえず
窓を全開にしてやっと「あ、鳴っているのか」って思ったほどでした。
周りの車の走行音とかでかき消されている感じを持ちました。