ヴィークステージ北千住 （２）

[匿名さん]

公式HPが出来たようなので（２）に移動します。

美区と言う無理やりなキャッチフレーズになっていた為、
逆に変に煽られそうで少々心配ですが、気にせず、落ち着いた情報を交換して行きたいです。


（設計・施工）清水建設株式会社による総戸数231戸のマンションです。

京成関屋駅より2分。
東武牛田駅より2分。
北千住駅へも10分と徒歩圏内。

ヴィークシリーズに詳しい方、購入物件として興味のある方、情報の交換をお願い致します。

●前スレ１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44235/

所在地：東京都足立区千住東2丁目95-1（WEST RESIDENCE）、東京都足立区千住東2丁目28-1（EAST RESIDENCE）（地番）
交通：常磐線 「北千住」駅 徒歩10分
　　　つくばエクスプレス 「北千住」駅 徒歩10分
　　　東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩10分
売主：清水総合開発
設計：清水建設
施工：清水建設
販売代理：住友不動産販売
管理会社：清水総合開発

《ヴィークステージ北千住イーストレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376973/

[2: 匿名さん]

こちらが新しいヴィークステージ北千住のスレッドです。
どうぞ、宜しくお願い致します。

[3: 匿名さん]

>10さん

私も積水見ました。
冷やかし程度で見てしまったので、電車の音は気にしませんでしたが
やはり本気で購入を考えると音って気になりますよね。

防音機能がどれだけ充実しているかがマンショングレードを左右すると勝手に思い込んでいます。

駅前と言えど、半蔵門線直通、浅草からの特急は通過しますし。
清水さんに防音も売りの一つです。
の物件にして頂ける事を一緒に期待しましょう。

[4: いつか買いたいさん]

HPに　IN THE ROOMとのタイアップと書いてありました。
安いお手軽価格でのイメージで販売するのでしょうか？

[5: 匿名さん]

山手通り沿いに清水のヴィークコート初台？がありますが、幹線道路騒音に配慮した造りになっています。

通りに面した東側は、内廊下のようで、ガラスブロックのようなものがはめ込んであり、バルコニーは全戸西向きだったと思います。（前を何度か通ったことがあります）


ヴィークステージ北千住は、南が東武線なのですね。
防音ペアガラス、それで足りなければ、防音二重サッシもあります。
窓を閉めていれば、騒音に関しては大丈夫ではないでしょうか？？ヴィークコート＆ヴィークステージは、今までは良心的な価格設定でしたが、新価格更新中が続くこのごろですから、どのような価格になるか気がかりです。
私的にはイニシア千住曙町と同じ位の価格でしたら、やはり清水が良いかな〜と、思います。

景観重視の方は、 イニシア千住曙町 ですね。

[6: 匿名さん]

防音二重サッシになっていると良いのですが。
まだ判らないですよね。
（希望は、二重天井、二重床、二重サッシ、コンクリート壁仕切りです）

線路沿いだと、窓を開けて風が通れば丁度良い気候、と言った気軽さで窓を開ける事が厳しそうなのが気になります。

ちなみに
>５さんは、何故清水さんの方が良いと思っていますか？
他の物件と比較してどんな強みがあるのか等々、もしご存知なら教えて頂けると大変有難いです。（清水さん物件に全く無縁だったもので）

[7: 匿名さん]

No.06さんへ　　by05

>５さんは、何故清水さんの方が良いと思っていますか？

イニシアとの比較ですが。
１、北千住徒歩１０分は魅力的。
２、ヴィークには、イニシアのようなゴージャスな共有施設は無いように思う。ゆえに建築費や管理費、修繕積み立てが安いのではないだろうか？（勝手な憶測）
３、駐車場の契約はしない。タクシーやレンタカーを使う予定。
４、イニシアは、ＴＶＣＭを流すらしいが、経費は分譲価格に転換されるのではないだろうか。
５、騒音には慣れているので大丈夫。
６、十数年後に売却するとき、設計・施工業者名も重要との情報あり。
７、５００戸以上の２４階のイニシアは、大規模すぎて、管理組合の運営が難しそう。
私的には１００戸前後の１０階建てが好みなのですが、なかなか・・・ないです。

８、ヴィークのほうがはやく入居できる。


１００％満足な物件は、なかなかみつからないと思います。
立地重視なら景観にはこだわらないとか・・・まあ、その家庭によるのではないでしょうか。

[8: 匿名さん]

５（７）さん。
６です。

お返事有難うございます。
特にイニシアとの比較ではなかったのですが、
この物件への購入を真剣に考えておりまして。
何も情報が無かったので
ヴィークコート初台をご覧になった事のある５さんに
勝手ながら、少しでも清水さんの事を教えて頂きたいと質問させて頂きました。

個人個人、重視する所は違いますものね。
変な質問ですみません。

[9: 匿名さん]

私は単純に清水建設だと関心を持ちます。
因みに、西新井−梅島間の東武マンション（約700戸？）も施工は清水建設です。


錢高組（当期利益＝約4億円）
http://profile.yahoo.co.jp/biz/fundamental/1811.html
清水建設（当期利益＝約256億円）
http://profile.yahoo.co.jp/biz/fundamental/1803.html

[10: 匿名さん]

2007.06.26号
住宅情報マンションズ掲載。
イメージキャラクター/板谷由夏さん。

[11: 匿名さん]

No.06さんへ　　by05

勘違いしてごめんなさい。

ヴィークコート代々木初台　は、良い感じのマンションです。

戸数３７、１４階建て
二重床、二重天井
コンクリートスラブ２３０ｍｍ
戸境壁２６０ｍｍ
耐久性を追及した１００年コンクリート
耐震枠つき玄関扉

３ＬＤＫ　７２、２７㎡　５６００万円台〜
けっこうお安かったように思いました。
今年の３月ごろ完成したようです。


初台には、清水の　パークグランディ代々木　も、あります。
３階建ての低層、９０戸　
こちらは、高額ですが、とても素敵。
http://www.taaf.or.jp/prize27/jyutaku/index02.html

清水建設の作品集
http://www.shimz.co.jp/sakuhin/sakuhin.html

清水総合開発の集合住宅
http://www.scdc.co.jp/house/work/index.html

[12: 匿名さん]

５（７・１１）さん
６です。

2度もお返事有難うございます！
良さそうな感じです。
今イニシア千住曙町のスレッドで話題になっている戸境壁も遮音性では大丈夫みたいなので更に安心しました。（素人考えですが）
ヴィークステージ北千住も同じ仕様になるといいですね。
MR、早く見てみたいです。

[13: 匿名さん]

清水建設のHPを見ると、
ヴィークシリーズって、それぞれ個性があっていい感じですね。
南に線路がある、この土地の特性というかマイナス点を
清水建設がどのように料理するか楽しみです。
でも、専有面積から考えると
お手頃マンションという感じなところが不思議です。
（やっぱり線路沿いだから？）

公式HPにある以下の文言が気になります。

>「ヴィークステージ北千住」は駅前の環境を美しく整え、人としての潤い
>ある暮らしを求めた、ひとつの街としてのプロジェクトなのです。

うーむ、牛田駅に北口はないから、駅前っていうのでしょうか？
それとも、このMSに併せて、牛田駅北口でもできるのでしょうか。
そして、京成本線荒川橋梁の架け替え問題は進行しているのでしょうか。

http://www.ara.go.jp/arage/keisei/keisei06.html

によると
>２つの線に挟まれた複雑な地域にあって、基盤整備も進まず、密集市街地
>が存在しています。京成本線荒川橋梁の架け替え事業に合わせて、今後の
>発展が望まれています。

要するに、私が知りたいのは
牛田駅、関屋駅の駅前再開発も含めた、再構築はあるのか
ということです。

どなたか、教えてください。

[14: 匿名さん]

EAST・WEST。２棟に分かれていましたね。

あの土地が東西で２分割されるという事は
建物自体、東向き・西向きがメインの２棟になるのか・・
建つ向きが気になります。
腐っても南な気がするもので。

牛田駅は北口が出来るって噂はありますよ。
そうなると一層ヴィーク魅力的ですね。

坪単価は、近場のイニシア千住曙町と比べると高くなるような話です。
お手頃価格の基準に個人差がありますので
高いと思うか安いと思うかはわかりませんが、
６１㎡の部屋でも４千万近くはするのかなと考えると
私にとっては高い！物件です。

[15: 周辺住民さん]

75㎡〜が希望です。
もしそんなに高いなら手が出ません。

[16: 匿名さん]

＞要するに、私が知りたいのは
＞牛田駅、関屋駅の駅前再開発も含めた、再構築はあるのか
＞ということです。

＞どなたか、教えてください。

気になったので、足立区の都市計画で検索してみましたが、何もひっかからなかったです。
区役所の都市計画課？に電話してきいたほうが良いかもしれません。

牛田駅の自転車置き場がどうのこうの・・・と、区議会で話題になっていました。

[17: 匿名さん]

西新井駅西口、千住大橋駅周辺、北千住駅東口のような再開発は
なさそうですね。

でも、牛田駅北口、南北地下通路は陳情もでているようです。

http://www.city.adachi.tokyo.jp/cgi-bin/forum/forum/show.cgi?forumInde...
http://www.kasai-akira.jp/tokyo/060502-152547.html

東口のJT社宅跡地が都市再生機構に売却されているようですが
その販売はいつになるか？？？
でも、駅前ですから、高くなりそうですよね。

そう考えると、
徒歩10分のココでも、イニシア千住曙町より高くなるのはやむをえないか。
でも、高い・・・

[18: 匿名さん]

そうなんですよね。
北千住東口より徒歩5分の所、
JT跡地にもマンションが出来ますね。

東側には小学校、西・南は住宅、北は税務署、
周りに高い建物もできなそうで、西口に比べ東口は落ち着いているので
良い立地だと思っています。

旭町商店街にもすぐ行けるのも、RUMINEや丸井だって5分。
便利さ言うと最近の北千住物件としては一番魅力的に映ります。

北千住東口駅前は、ちょっとした再開発があるそうで、
だいぶ綺麗になるみたいです。
JT跡地のマンション、かなりお高いのしょうか・・

車の通行量、踏み切りの音、電車の音
全てを考慮して
ここと余り大差が無いならJT跡地が良いかな〜とも思います。

[19: 匿名さん]

東口のJT社宅跡地にマンションが建設されたら、足立区で一番坪単価が高くなるんじゃないかしら。

ヴィークより高くなるでしょ！！

[20: 匿名さん]

ＪＴ跡。
購入検討のため１年以上前にＴＥＬした所、賃貸のみとか言われました。その後は聞いてないんで変更あったんでしょうかね。

デベのネームでここ購入したい気持は有りますが、でもやはり北千住から１０分では付くはずの無い距離で値段次第という感じです。

もうこの辺りはマンション建設はあっても商業開発は無いと思ってます。だって一昔前に比べたら大分開発されたと私を含め近隣住民も思ってる筈。

[21: 匿名さん]

UR自体は、分譲アパートメントを販売しないでしょうが
東口再開発のなかで、一部敷地を民間デベに譲渡することもあるのでは？

リンクが切れているので、そのままコピペしますが
出典は、建設通信新聞2006年8月28日

◆足立区・北千住駅東口の土地利用方針素案/JT北西側に交通広場

　東京都足立区は、北千住駅東口周辺地区のまちづくり構想案の作成に向けて、土地利用方針素案をまとめた。地区内の日本たばこ（ＪＴ）所有地を土地利用転換ゾーンに位置づけたほか、同社所有地の北西側に交通・交流広場、交通・交流広場から所有地を南北に貫く地区内主要道路の整備などを提案した。同駅東口周辺地区まちづくりコンサルティング業務は、ＬＡＵ公共施設研究所（新宿区）が担当している。


　北千住駅東口周辺地区は、同区千住旭町、日ノ出町、柳原２丁目の約５０ha。東武伊勢崎線・ＪＲ常磐線・つくばエクスプレス（ＴＸ）・東京メトロ日比谷線・同千代田線の北千住駅の東口一帯が対象となる。

　ＪＴの所有地（千住旭町４−４ほか）は、駅南東側に位置する約３．４ha。用途地域は第一種住居専用地域で、建ぺい率が６０％、容積率が３００％。このうち南側部分の約１．２haは、都市再生機構が３月にＪＴと土地予約売買契約を締結している。

　土地利用方針素案ではＪＴの所有地のほか、駅北東側に位置する都市再生機構日ノ出町団地、東京都住宅供給公社日ノ出町住宅、旧第１６中学校跡地を大規模敷地ゾーンに位置づけた。

　まちづくり構想案は、区、ＪＴ、都市再生機構による同地区開発連絡協議会や、地元の町会、自治会、商店会の代表で構成する同地区まちづくり連絡会と意見交換しながら１０月にも作成する予定だ。

　同駅東口周辺地区まちづくりコンサルティング業務は、基礎調査や地区まちづくり計画案の作成などを担当する。納期は２００７年３月２６日まで。

[22: 匿名]

ヴィークは敷地の真ん中に公共の緑道のようなものを新たに作るので、ＥＡＳＴ・ＷＥＳＴの２棟に分かれるらしいです。結構、雰囲気がよくなるような話を聞きました。価格が手頃ならば、いいのですが…。

[23: 匿名さん]

マンション購入は、タイミングと縁。
東口駅前のマンションが出来るのはいつになるかわからない。

イニシアとヴィークとレコの3物件の比較検討かな。

2年くらい前、ステージオが高い、パークハウスが高いといっていたけど
両方とも坪200万いっていなかった。

中古まで検討すると、シテヌーブB棟のほうがいいかも
とも思ってしまう。

[24: 匿名さん]

ヴィークのスレなのに
北千住駅東口話題で申し訳ないですが
周辺環境に関する情報として投稿します。

http://www.kitasenju.net/blog/archives/2007/06/post_151.html

旭町の方で、説明会に出席する方がいらしたら
再開発情報を流していただくと、うれしいです。

[25: 匿名さん]

公式HP、更新されませんね。

東口のマンションは、まだまだ時間がかかりそう

http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20070706&newstype=k...

[26: 匿名さん]

ＨＰ、更新されませんね。
待ってるんですけど。
売る気がないのかな？

[27: スレ主です]

今日になってもHPの更新が無かったですね。
平然と１４日にHP更新と変更されていましたが、
こんないい加減な仕事ぶりで、この先どうでしょう。

スレ立てしましたが、早々と残念な気持ちになりました。

[28: 匿名さん]

公開空地をつくり、容積率などを緩和して貰ったのでしょうよね。（おまけプレゼント物件？）

と・・・言うことは、イニシア曙町より少しはお安くなるのでしょうか？
・・・ってことは、なさそうですわよね。

清水ｘ清水のマンションなので、安心感もあります。
問題あった場合、知らん振りはしないのではと思います。


悩み中です。

[29: 匿名さん]

先行して会員向けにおおよその価格を書いたチラシがきましたが・・・
高いです・・・・イニシアより高いです・・・・
見送りです・・・・・

[30: 匿名さん]

イニシアは同じように公開空地をつくっていますけれども
容積率400% 物件。　こっちは300% ですから、もともとの土地の
面積あたりの仕入れ値段が同じならば、こっちが高くなっても
不思議はないでしょうか。　

イニシアの南面よりも高いとすると、うちも見送りになりそうです。

[31: 購入検討中さん]

現地近くを散策してみました。
　いくつか商店街があるとはいえ，買い物ができる店が少ないですね。イニシアも建つと住民が急増すると思われますが，スーパーなどが近くにできる予定はないんでしょうか？

[32: 購入経験者さん]

今のところスーパーなどが出来る予定はないと思います。
買い物は、距離的には南千住の「べるぽうと汐入」が近いと思いますが、北千住の旭町商店街も充分行ける距離だと思いますが。

[33: 購入検討中さん]

>>32さん

　31です。早速，ありがとうございました。
　それでは，今度「べるぽうと汐入」に行ってみます。もうちょっと
スーパーなどは充実しててもよさそうですよね…。

[34: 周辺住民さん]

>>32
ここから、べるぽうと汐入行くなら、
北千住に出れますよ？何か勘違いされてるのでは？

[35: 購入経験者さん]

３２です。
イニシアのスレと勘違いしてました。すみません。
ヴィークなら北千住１０分じゃないですか。
関屋、牛田は２分？
とにかく、立地は最高と思いますよ。

[36: 物件比較中さん]

うちも価格高いから見送りです・・・

[37: 匿名さん]

中層・中住戸・南向きの平均的なお部屋で、坪単価で
どの程度なんでしょうか？　軽く200万オーバーだったら、
あきらめるしかないかなと思うのですが。

[38: 匿名さん]

軽く200万オーバーですけど何か？

[39: 匿名さん]

軽くってのが、10万/坪なのか、50万/坪なのか。　もちょっと定量性の
ある書き込みを希望したいな。　ぶっちゃけていえば、イニシア曙町の
南側より安いか・高いか？　がわからないと情報としての価値に欠けて
いると思いませんか？

[40: 購入経験者さん]

＞３９さん
イニシア南側より高いからあなたは安いほうのイニシアにしときなさい。

[41: 購入検討中さん]

実家の近所に住みたいので、両方を検討していました。

清水建設の方が銭高組より良いイメージだったので
イニシアの先行契約を諦め、
ヴィーク情報が出るまで、待つ賭けに出ましたが
ヴィークの方が値段が高かったのでショックを受けました。
地元を知ってる事もあり、見くびってました。

確か、ヴィークのAタイプの84平米位の部屋だと5500万位でしたっけ。
角部屋で、
バルコニーも大きそうで、
キッチンにも窓がある。
ただ、各部屋の平均は5畳ですか！位の細々設定。
そして高い！（イニシアも高い）

今となってはイニシアの希望していた部屋は他の方が契約していたので、
他の部屋でもう一度検討するか、
ヴィークで値段の折り合いが付く所で検討するか。
この際なので、ヴィークのモデルルームを見るまでは悩みます。

[42: 購入経験者さん]

あの立地で８４平米で５５００万なら買いですよ。
どんどん上がっていきます。イニシアとは資産価値が桁違いになりますよ。

[43: 周辺住民さん]

皆さん、お隣のリクコスのマンションの中古価格をお調べになってから、冷静に判断された方がよいのでは？
牛田も関屋もそれほど利便性が良い駅ではありませんし、商業設備も不足しております。
もちろん北千住まで出れば、ほとんどの用が足りますが、徒歩ですと１５近くかかりますよ。
別にイニシアの方を持つわけではないですが、それぞれのマンションでそれほど大きな資産価値の違いがあるとは思えません。

近隣住民の戯言とお聞き流し頂いても結構です。

[44: 購入経験者さん]

3087 291300332 9204989　コスモスイニシア〔株

[45: 周辺住民さん]

余計なお世話かもしれませんが、この近辺で購入されるのなら中古をお勧めします。近くなら関屋町の「コスモシティ北千住」がお勧めです。
ここは管理人さんがしっかりしているマンションです。７０平米後半で３０００万円台から売り出していました。
また築年数は古いですが、「グリーンコーポ」もお勧めです。
ここは管理組合がしっかりしているので、先日行われた大規模修繕も無事終了し、見違えるようにきれいになっています。
また古いマンションの為、敷地がとてもゆったりしており、近年のマンションでは望むべくもありません。

正直、牛田・関屋近辺の新築マンションは３０００万円台から４０００万円台前半が妥当かと思います。

もちろんこのマンションを余裕の資金計画でご購入される方には、釈迦に説法かもしれませんが、マンション価格が高騰する、といった焦りから無理な購入計画で買われる方はもう一度冷静に判断された方が良いかと思います。

どうしてもこの周辺に住みたいのならば、中古も視野に入れられた方が
賢明かと思います。

[46: 建設関係者さん]

＞４１
＞清水建設の方が銭高組より良いイメージだったので

この両者の差は、「より良いイメージ」どころの差ではありません。
方やスーパーゼネコンの中でも常にトップ企業。方や一度潰れかけたところを債権放棄で生き長らえたいつ潰れてもおかしくない中堅ゼネコンの末席。
施工だけで別設計ならともかく、どちらも設計・施工ですから、建物の信用度が月とすっぽんほど違ってきます。
Yahooファイナンスで株価の違いを見比べたら、イニシアを買う気にはならないはずです。

[47: マンション投資家さん]

>>42
>どんどん上がっていきます。xxxx資産価値が桁違いになりますよ。

懐かしいお言葉、バブルのころ不動産屋がよく言っていましたね。
その通りにしてたら大変な事になった。

[48: 匿名さん]

80㎡代前半で 5500は少なくともお買い得とはいえない価格ですね。
中古だと、南千住側と違ってあんまり築浅のがないんですよねここ。

[49: 購入経験者さん]

＞４７さん
私は今後、円安の進行と共に、資産高・インフレへの潮流にあると思います。
長期固定金利で出来るだけ資金を借り、不動産（自宅を含め）・株（米国株中心）を買い、流動資産はドル建てMMF等で運用し、円の現預金は最小限に押えていこうと考えています。
４７さんはどうお考えですか。

[50: マンション投資家さん]

>>49さん

バブルの前からマンションを購入しています。
従ってかなりいい思いも、すごく嫌な思いもしています。
都心の新築マンションに関しては3年前（竣工はこの1-2年の物件）で止めており、その後は中古マンションを購入しました。
それも今年の春で打ち止めです。
私は当面お休みです。

マンションのスレを見ても、竣工前から値上がりの話しをしている購入者が多過ぎます。
前回のバブルと経済状況は変っていますが、俄投資家の心うちは
全く前回と同じように感じています。

[51: 購入検討中さん]

昨日，会員限定でモデルルームへの案内が来てました。9月22日(土)オープンとのこと。

　初日に行ってみようと思います。

[52: ご近所さん]

北千住駅まで徒歩10分という表記は、詐欺に等しいです。
どこから測定したら徒歩10分相当になるのか教えてほしいものです。

また、緑道について、あえて作った、風光に配慮したと記載していますが、区との協議でそうせざるを得なかっただけです。

ちなみに開かずの踏切は通勤時間帯は車道にはみ出て待つ他なく、牛田・関屋駅へ行くにはここを利用するしかありません。（歩道橋・地下通路の要望は現状、却下されています）
踏切騒音は、敷地に設置された測定器を見る限りでは70デシベル前後です。

地域紛争が終結していない場合、大抵、管理組合が全て引き継ぐことになりますので、購入前に確認された方がいいと思います。

[53: 購入検討中さん]

>>52さん
地域紛争があるのですか？

[54: ご近所さん]

>>53
52です。
訴訟はまだ起こしていないようですが、周辺住民と紛争しています。
足立区には話を上げ済みだそうです。

確認…と言っても、施工主はとぼけるでしょうから、「もし知らないで契約して紛争の事実があったら、告知義務違反で訴えるよ」と言ってみてはいかがでしょうか。
6月あたま着工で現在、まだ周辺と工事協定書を結んでいないのは確かです。
（周辺住民さんからのまた聞きですので、このくらいしかわかりません；）

[55: 匿名さん]

＞訴訟はまだ起こしていないようですが、周辺住民と紛争しています。
＞足立区には話を上げ済みだそうです。

ヴィークコート検討中なので気になります。

日照権や通風の訴訟でしょうか？＞緑道について、あえて作った、風光に配慮したと記載していますが、区と＞の協議でそうせざるを得なかっただけです。

区とは協議済みで、建築許可もおりたんですよね？

[56: 52]

>>55

>>54に書きましたが、訴訟はまだです。
紛争＝もめている、の意味で使っています。（一つ一つの詳細は把握していません）

建築許可はおりています。
>>52は、緑道を「あえて」作ったという言い回しがおかしいという指摘です。

緑道の下は用水路？か何かで、そこにフタをしただけなので、最初から建物が建てられないのですが、「あえて」と書くと、まるで「建てられるけど、風光を考慮して緑道にした」かのように捉えられますので、都合良く言い変えるのはどうかと思いました。


建築許可がおりていて、「日影規制なし」と物件概要にありますが、これは盲点なので注意した方がいいです。

被害者側には日照権（権利）があり、受忍限度を超えていた場合は、日影規制の有無に関係なく、損害賠償や工事の差し止めが認められます。

被害者が訴訟を起こしたら、施工主は賠償金を払わなければならない可能性が高く、購入者居住までに終結しなかった場合、管理組合が訴訟を引き継ぐことになります。つまり、購入者が賠償金を負担しなければなりません。

ですので、よく確認された方がいいと思います。
もし、日影規制がないから日照権問題はクリア、と話を混同した回答をされたら、「都合良く言い変えるごまかし」をしているということですので、信用はせず、ご自分でしっかり調べて結論を出された方がいいと思います。

[57: 匿名さん]

５６さん、どうもありがとうございます。

気になるので、調べてみたいと思います。
＞被害者が訴訟を起こしたら、施工主は賠償金を払わなければならない可能性が高く、購入者居住までに終結しなかった場合、管理組合が訴訟を引き継ぐことになります。つまり、購入者が賠償金を負担しなければなりません。


はあ・・そうなんですか。初耳でした。
被告名が違うのに（清水総合開発→ヴィークステージ北千住管理組合）、裁判を引き継ぐということなのでしょうか？
ちょっと信じられないです。

マンション管理組合が、日照権迷惑料を支払った裁判判例はあるのでしょうかね？
どこのマンションでも少なからず紛争はかかえておるでしょう。
ヴィークステージは、南側が鉄道に面しているし、閑静な住宅街でもないので、訴訟までいきそうな反対運動はおこらないのではないかと勝手に想像していました。

いろいろと検討してみます。

[58: 52]

>>57

>被告名が違うのに（清水総合開発→ヴィークステージ北千住管理組合）、裁判を引き継ぐということなのでしょうか？

原告に変更手続きを促すのではないでしょうか。原告が申請すれば可能です。
常識的に考えれば、引渡しまでに取り下げてもらうよう、なんとか解決を図るものだと思いますが、この施工主が常識的なのかはわかりませんので、引き継がれる可能性はゼロではないということです。


説明会の議事録を見せてもらいましたところ、住民側からの日照権対応についての質疑への回答は、日影補償は一切しないと、一貫してつっぱねていますので、紛争は長引くのではないでしょうか。
日照時間ゼロになる住戸が多数ありました。ゼロともなると受忍限度の点で、明らかに新築側が不利ですし、住民側も切実でしょう。


>どこのマンションでも少なからず紛争はかかえておるでしょう。

そうです。ここもその一つということです。
それを小さなデメリットととるか、大きなデメリットととるかは購入者次第です。


10分で北千住につくわけないだろ！とツッコミを入れたかったあまりに、多くを語りすぎました。すいません；

[59: 周辺住民さん]

今日からＭＲ先行案内が始まりましたね
どなたか行った方いれば情報お願いします

[60: 物件比較中さん]

先ほど，行ってきました。
MRとしてはまーまーのできですね。ただ，2タイプあるうちの1タイプが未完成とのことで，
それは10月にできあがるとのこと。

現地も案内してもらいましたが，58さんがいう「日照時間ゼロになる住戸が多数」という
のがいまいちよくわかりませんでした。eastのほうは階段状に作られていて，東側に行くほど
最高階のフロア数が低くなっています。おそらく日陰になりそうな近隣住民への配慮かと
思われますが(営業の方は「それもありますが，デザインを考慮しました」と言ってました)，
それでも完全に日陰になってしまうような近所の家はなさそうに思います。

若干値段が高いのが気になりますが，総じて高評価出来る物件だと思いました。

[61: ご近所さん]

60さん＞
東西南北間違えて教えてもらってるんじゃないですか？
WESTに平行して思いっきり影になる建物がありますよw

[62: 匿名さん]

>>58
プロアトラスではかると、千代田線の仲町口という出口から9分。
しかし、JR口からは11分でした。

[63: 匿名はん]

プロアトラス
施工主は概略ソフトで計算して、実際には測量してないのかなぁ。適当ですねー。

駅が所有する敷地の末端があると想定される位置までは、その数値かもしれないですが、改札はどこかという点で、実際現地を歩いてみると、びっくりしますよ。ｗ

http://www8.ekitan.com/image-map-rmap/0709266151418716205408.gif

この物件の言う駅の位置は、図のセブンイレブンの「セ」の位置まで。
普通の周辺物件の目安は図の終点までの常識的なものが多いですよ。

もっとも、実際に歩いて確かめずに購入するかたはいらっしゃらないでしょうから、誰もが「あの広告はナイ」と思うでしょう。

ちなみに北千住の大踏切は開かずの踏切ですので、「セ」の位置にある地下道入り口は除外した方がいいですよ。

[64: 匿名さん]

今日ＭＲに行って来ました。コンセプトタイプのプランだけで一般タイプのプランは10月1日からでパンフもまだ出来てません。
１階住戸は設けないで自転車置き場や駐車場にするそうです。
本体価格＆車庫代は高い感じが否めないですね

[65: 匿名さん]

”北千住”という名前の駅の出入り口すべて中一番有利になるものから、
敷地中一番近い場所までの距離を80で割って整数に切り上げ表示になって
いなかったら、文句をいえばいいだけで、駅距離表示と、実際にかかる
時間には差があることは、不動産的には常識でしょうから、この物件に
だけ目くじらをたてるのもどうかと思います。

さて、今週末に予約を入れようかどうか迷っているのですが、すでに
実際に見られた方のとくに価格面についての印象はいかがだったで
しょうか？　中層以上で、坪200未満に収まっているような部屋がなければ
見にいっても無駄かなと思ってます。、

うちの場合は、あくまでも京成本線の駅近の物件として見ているのです
けれども、北千住表記の場合の割高度が、ここには反映されているのか
どうかですね。

[66: 匿名さん]

私も、平均的な住戸の価格のメドと、駐車場代を知りたいです。
お教え願えないでしょうか。

[67: 物件比較中さん]

坪220くらいからのようですよ。
イニシアよりもやや割高感がありますね。

[68: 匿名さん]

ここの販売って、住友ですよね。
イニシアより早くできるのに、遅く売り始めて、かつ高そうっていうのは
この販売会社の戦略なんでしょうか？
すごーく深読みすると、北千住駅東口再開発で立ち退きされる方が
「もう一戸建てはいいよ。立ち退き料でMSを購入するか」と思うころに、完売すればいいっていうことかな。

[69: 匿名さん]

駐車場代は２万円前後（ハイルーフ対応基準）だそうです。
価格は近隣の月極め駐車場相場を参考にして設定するとか・・・
でも住戸対比７０％程度しかないのにどうかと思いました。
予定価格も南面は４４００万台スタート（２階ですが）
しかし、日当たりの悪そうな部屋でも４０００万円以上でしたね。
やっぱり高いけど、イニシアより設備は上・・な気がしました。

[70: 物件比較中さん]

管理費はどのくらいになるのでしょうか。
あれだけの規模の緑地や私道（？）の維持管理も管理費からとなると、どのくらいになるのか検討がつかないのですが。。。

[71: 匿名さん]

やはり北千住駅10分いうことで、北千住の価格高騰を意識した値つけ
のようですね。　

自走式でないぶん駐車場が高いのでしょうか。自走式のイニシアの
2倍近くということは、うちが住む予定の20年とかだと、300万程度
余分に支出をみないといけません。　

坪220だすんだったら、もう数分歩いて、イニシアの東側とかを、
200万未満で買ったほうがいいかもしれないですね。　南側よりは
10%以上安いといっていましたし。　うちは半ば撤収という雰囲気です。

[72: 匿名はん]

63のURLは駅探のおでかけ道案内（http://www8.ekitan.com/rmap/Find.jsp）で目的地/北千住駅、最寄駅/牛田で検索した画像でした。消えててすいません。

>65さん
最短距離を、エントランス位置関係なく敷地内の一番駅寄りから〜駅の一番手前の出入り口で算定することや、1分80m表示なことくらい前提としてます。ｗ
JRや日比谷線など全線に徒歩10分とあったんで、全線に行くならもっと遠くの出入り口になるんですよ。
北千住駅〜牛田駅が1070mのうち、マンション〜牛田の距離を差っぴいても1000m前後。80mで割ったら12分強。
こっちもデジタルデータだけど、こっちの方がまだうなずける体感なんですよね〜。

単純に、それ違うんじゃん？て程度のノリのツッコミなんで、目くじらなんてそんな。ｗ
ただの実際に歩いた人間の感想です。

[73: 匿名さん]

まぁ都心方向にいくのにわざわざ北千住にでるかといったら疑問で、
無理して北千住駅距離にしないのは、牛田/関屋とは表記したくない
わけですね。　より割安な直近の物件との直接競合になってしまうから。

[74: 匿名さん]

牛田/関屋に踏み切り渡らないと出られないのは不便ですよね。
数分歩くくらいに相当しそうだものな。
イニシアの東棟の方がいいか。でもそれなら少し足して南棟が
欲しくなるしなあ。うーむ！。

[75: 匿名さん]

イニシアの東と南って、坪20万は差をつけてくるんではないでしょうか。
今の南平均が坪205程度。 北千住に歩いて出やすいを売りにしても
220万まで上げて同時期に売って順調にさばけるのかなぁ。

[76: 匿名さん]

ところで、どうしてモデルルームが千住大橋なんでしょうね。
北千住駅前には、モデルルームにできる土地がないのでしょうか。
「北千住」を売りにするには、ふさわしくないモデルルーム立地かと。

[77: 匿名さん]

これは単に直近にあいたスペースがなかっただけでは？
北千住駅直近ならともかく、千住大橋でも、京成関屋でも同じでしょうし

[78: 匿名さん]

MRの立地は、近くの土地が確保できなかったんでしょうね。

北千住−牛田は東武線上で一駅違うし、千住大橋−京成関屋も一駅違う。
どちらも一駅分歩かされるというところで、不便ではありますよね。

[79: 匿名さん]

管理費は１３０００円前後（インターネット使用料込み）だそうです。
標準設備には、食洗機、玄関前カメラなども含まれるようです。
細かい点では、二重床なのに窓がはきだしではないのが不思議でした。

[80: 匿名さん]

>>75

角部屋とかでなければ、坪200-210万程度で、電車が真正面になる高さ
でよければ、かなり200をきったところからありましたよ。
踏み切りわきですし、音はそれなりに覚悟するしかないでしょうが。

[81: 匿名さん]

静かだ、人気ないのかなあ。

[82: 匿名さん]

公式HPが重すぎる・・・

[83: 物件比較中さん]

現時点ではまだネタになるようなことはないんですよ。

ちなみに>>79さん，食洗機はオプションですよ。

[84: 匿名さん]

ちょっと狭いのが中心DINKSにはいいかも。
でもよほどの低層階（線路・踏切の真ん前）以外はのきなみ坪２００万級。　価格的には手がでにくいですね。

[85: 匿名さん]

静かですねぇ・・・。

価格も決まってそろそろ販売です。
購入を決めた方、いるんでしょーか？

[86: 購入検討中さん]

駅直近なのに、踏切をわたって徒歩距離が結構ありますし、
あの踏切結構しまっている時間が長いですから。　せめて電車が
真ん前でない中層以上の価格をもう１割弱くらい下げてくれれば
DINKSの人なんかは積極的に買ってくるかもしれないなとは思えます。
ファミリーで住むにはちょっと狭いかなという間取り中心ですね。

[87: 申込予定さん]

確かにあの踏切は開かずっぽいですよね・・・。音も心配ですし。
そのうち、牛田駅の北口か、地下通路なんてものが出来ると
便利なんですけどね。
高架にしてくれたら、車も詰まらず進むんでしょうけど。

北千住駅から徒歩約10分、総戸数200を超えるマンションって
これからあまり期待出来ないので、購入を考えています。

あ、JT社宅跡地は高そうなんで、金銭的にちと無理かと。
そこには良さげなスーパーも出来てくれることを期待してます。

[88: 匿名さん]

超高層マンションで鉄筋128本不足、清水建設が施工ミス
　千葉県市川市のＪＲ市川駅前に建設中の超高層分譲マンションで128本の鉄筋が不足していたことが7日分かった。マンションは大手ゼネコンの清水建設が施工、現在30階部分で工事を休止している。施工ミスが原因という。住宅性能表示制度に基づく中間検査で事実が明らかになった。

　国土交通省は同社などから鉄筋不足になった経緯や原因について詳細な報告を求めている。同社は補修工事で強度不足を解消し「マンション購入者に予定通り引き渡す」としている。

　鉄筋不足が見つかったのはＪＲ市川駅前再開発地区に建設中の超高層マンション「ザ・タワーズ・ウエスト　プレミアレジデンス」（45階建て、高さ約160メートル）。1—3階に図書館や商業施設、4階より上が573戸分の住宅になる。2005年8月に着工し、09年1月に完成予定で、すでにマンションは完売したという

[89: 匿名さん]

清水だからって安心も出来ないってことだね

[90: 匿名さん]

問題がおきたら、すみやかに補修するのが、スーパー・ゼネコンだから！

[91: 匿名さん]

完全な補修は無理みたいだよ、市川は。

[92: 匿名さん]

事業施主の市川市、設計の日建設計と協議の上、強度に問題がないように補修するのでは？

ここは、公共施設も入るんだから、市川市も黙っちゃいないでしょう。

[93: 匿名さん]

柱を削って鉄筋を足すのだそうだ。
数は合っても強度は未知数だと。
完全に治すには壊して立て直すしかないじゃろ。

[94: 匿名さん]

ここは残念なタイミングにぶつかってしまいましたね。
実際コワイよ。

[95: 申込予定さん]

市川の施工は5社のJVですよね。
どの会社がミスしたんでしょ？

この事件で清水建設は危ないと考えるか、逆に検査機関がしっかり
していて危ないマンションは建たないと考えるか。

[96: 匿名さん]

＞市川の施工は5社のJVですよね。
＞どの会社がミスしたんでしょ？

施工者 　（Ａ街区）　清水建設、戸田建設、五洋建設、上條建設、京葉都市開発ＪＶ


どこの会社がミスしたかは分からないが、清水が主幹事だから、シミズ・シミズって報道されるんでしょうね。


＞この事件で清水建設は危ないと考えるか

鹿島・大林も海外で橋落として死者もだしたし・・・
清水が特に危ないとは思えんが。。。

心配性に人はマンション買わずに、注文建築で戸建てを建てればよい。

[97: 匿名さん]

2007/11/12

”鉄筋不足マンション“記録上は適切施工”でミス見抜けず、監理の日建設計”


JR市川駅南口前で清水建設JVが施工している超高層マンションの鉄筋不足問題について、設計・監理者の日建設計がKEN-Platz（ケンプラッツ）の取材に対し、工事監理で施工ミスを把握できなかった事情を説明した。同社広報室によると、配筋が適切かは施工者が作成する品質管理記録で確認する契約になっており、この記録によれば配筋は設計図書の通りだった。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

適切に施工していたようですね。

[98: サラリーマンさん]

今回の事態は、てっきり、施工ミスかと思っていました。

>配筋は設計図書の通りだった。

設計図書のとおり、施工したのにミス（鉄筋が足りなかった）があったとしら、設計そのものがおかしかったってことになりますが、そうだったんですか？

[99: 匿名さん]

鉄筋不足マンション“記録上は適切施工”でミス見抜けず、監理の日建設計
2007/11/12　JR市川駅南口前で清水建設JVが施工している超高層マンションの鉄筋不足問題について、設計・監理者の日建設計がKEN-Platz（ケンプラッツ）の取材に対し、工事監理で施工ミスを把握できなかった事情を説明した。同社広報室によると、配筋が適切かは施工者が作成する品質管理記録で確認する契約になっており、この記録によれば配筋は設計図書の通りだった。

　日建設計は施工者の品質管理記録に基づく監理のほかに、契約に含まれない自主的な監理業務として、主要な部位の施工状況を目視でチェックしていた。鉄筋不足が発覚した柱は、このチェックの対象には含まれていなかったと説明している。

　問題のマンションには、住宅品質確保促進法に基づく性能表示制度が導入されている。同社によると、耐震等級は、設計段階では建築基準法と同レベルの「1」だった。鉄筋不足のまま竣工していれば耐震性は建基法のレベルを下回ったかという質問に対しては、建基法レベルの耐震性は満たされると回答した。

[100: サラリーマンさん]

度々すいません。９８です。

＞この記録によれば配筋は設計図書の通りだった。

これは、この記録そのものの改ざんがあったというように理解すべきなのでしょうか？

[101: 申込予定さん]

97の続き・・・


　日建設計は施工者の品質管理記録に基づく監理のほかに、契約に含まれない自主的な監理業務として、主要な部位の施工状況を目視でチェックしていた。鉄筋不足が発覚した柱は、このチェックの対象には含まれていなかったと説明している。

　問題のマンションには、住宅品質確保促進法に基づく性能表示制度が導入されている。同社によると、耐震等級は、設計段階では建築基準法と同レベルの「1」だった。鉄筋不足のまま竣工していれば耐震性は建基法のレベルを下回ったかという質問に対しては、建基法レベルの耐震性は満たされると回答した。