ヴィークステージ北千住 （２）

[匿名さん]

公式HPが出来たようなので（２）に移動します。

美区と言う無理やりなキャッチフレーズになっていた為、
逆に変に煽られそうで少々心配ですが、気にせず、落ち着いた情報を交換して行きたいです。


（設計・施工）清水建設株式会社による総戸数231戸のマンションです。

京成関屋駅より2分。
東武牛田駅より2分。
北千住駅へも10分と徒歩圏内。

ヴィークシリーズに詳しい方、購入物件として興味のある方、情報の交換をお願い致します。

●前スレ１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44235/

所在地：東京都足立区千住東2丁目95-1（WEST RESIDENCE）、東京都足立区千住東2丁目28-1（EAST RESIDENCE）（地番）
交通：常磐線 「北千住」駅 徒歩10分
　　　つくばエクスプレス 「北千住」駅 徒歩10分
　　　東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩10分
売主：清水総合開発
設計：清水建設
施工：清水建設
販売代理：住友不動産販売
管理会社：清水総合開発

《ヴィークステージ北千住イーストレジデンスをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376973/

[122: 匿名さん]

コスモシティ北千住の工事中、まわりの住民はどう感じていたんだろうか？
しょせん人間なんざぁ〜、やっぱり自分本意でしか物事を考えないのが伺えますねぇ〜
まあ、かく言う私とて、当事者になれば、推して知るべしだろうとは思いますけど。

まあ、工事中の騒音はさておき、電車による騒音はどの程度か気になるところです。

[123: ご近所さん]

コスモシティ北千住建築時は非公式の誠意を出してましたけど、ここはしてないのかもね。

[124: 匿名さん]

非公式の誠意ですか。
それはまた、いやはやなんとも・・・

ところで、ご近所さんとありますけれど、もしそうであれば、牛田と京成関屋の駅周辺での電車騒音はどのようにお感じですか？

騒音の感じ方は人それぞれでしょうけど、参考までにお聞きしたいと思いまして、不躾ながらお聞きする所存です。

[125: ご近所さん]

言葉の誠意にしろ態度の誠意にしろ非公式の誠意にしろ、いずれもないのは、そりゃ頭にくるでしょうね。

124＞
どのように？とは？
質問の意図がちょっとわからないのでなんとも答えようがないのですが…
電車が走っている音より、踏切の警報音の方が目立つと思います。

[126: 匿名さん]

１２５さん。

「どのように」？とは

「うるささ」をご近所さんが、主観的にどの様に感じるかをお聞きしたかったのです。

うるささを客観的に測るには、デシベルであるとか、うるささ指数であるとかがあるようですが、素人的（私ですけど）にはピンときません。
やはり、現にその場にお住まいの方の主観でいろいろとおっしゃっていただいた方が、感じるところがあると思ったものですから。


踏切の警報音ですか、これは盲点でした。
これは結構うるさいような感じがしますね。

良いご情報をありがとうございました。

[127: 匿名さん]

近くのマンションに住んでいるものです。

　東武線は、通過列車もそんなに早くないのでさほどうるさくないですよ。問題は、高速での通過列車が通る京成のほうです。ちょうど近くが
鉄橋になっているので、相当な煩さですけれど、これは、実際に現地で
確認するしかないんじゃないでしょうか。　電車や踏切の音は、建物で
反射する性格があるので、思わぬ方向から結構音が入ってきたりします。
　うちのマンションはT3の遮音サッシを採用しているので、窓さえ完全に
閉め切っていれば、今はさほど気になりません。　音にうるさい人は、
窓を開けての生活だけはあきらめるしかないと思います。

[128: 118です]

たった1日でものすごい伸びっぷりですね。

　118で貼り付けたブログによれば，一応，近隣への説明会はあったみたいですね。折り合いがつかなかった
部分(人？)もあるけれど，形式的にはそれなりの対応をしたってことじゃないですか。

　ブログにコメントしてもいいのですが，最近は更新がないので，あまり意味がないのかと思ったりする次第
です。

>>119さん

　ヴィークの悪口とはどんなことですか？ 私もイニシアのMRには行きましたが，特にそのような話はされなかった
ので(ヴィークが最有力であることは伝えましたが)。

[129: 申込予定さん]

>>128さん

119です。

ヴィークの悪口というか、営業トークというか、それは受け取る人によると思いますが・・・。

まず、MRがオプションばかりということ。（はじめに出来てたMRのことしか知らなかったのかな？）
それと踏切や電車の騒音のことを言われました。
あと、（イニシアと比べて）北千住に近いのがそんなに良いことか？と言われました。（イニシアだって北千住を売りにしているのに）


話は変わりますが、ご近所さんからの意見がとても参考になります。
ご近所さんはヴィークに住み替え予定の方達なんでしょーか？
というか、ヴィークの人気はどーなんだろと気になります。

[130: 匿名さん]

線路の高さをかなり超える高さ（真中より上）でファミリーで
使える広めの部屋があれば買い替えも視野にと思ってみにいった
のですけど、住み替えしたいと思えるようなやや広めのお部屋は
ほとんどなかったです。　
　オプション満載ってのはいわれても仕方ないところもあるのでは
ないかなあ。　あのIn The Room　監修? のキッチン　この通りに
つくったら300万はしますって営業の人に言われましたので。

[131: 118=128です]

>>129さん

　早速，ありがとうございます。

　そうですか。まー，イニシアもリバーサイドをやたらと売りにしているような気がしますが，
その分，買い物ができる場所が近くにないなどのデメリットはありますよね。

　個人的には，イニシアよりもヴィークのほうが坪単価が高いのは気になるものの，やはり利便性を
考えるとヴィークのほうが上なんじゃないかと見ています。あと，イニシアは共用施設が多すぎて，
その分の管理費が高くつくこともかえってマイナスですね。パン屋とか，そうそう使わないだろう
という気がします。

[132: いつか買いたいさん]

共用施設…店舗からの賃料が入るんじゃないでしょうか。
ただ維持するのにかかる私道・緑道への管理費よりはマシかと。
建造物以外の三角形の土地全ての管理が必要ですから。

どうも、ヴィークはものの割に高すぎるような気がします。
目玉の付加価値もないし、それほど豪華にも感じないし…
食洗機もオプションなんですよね？
何かアピールできる目玉がありましたら参考にさせてください。

[133: 匿名さん]

>>132
　共用施設…店舗からの賃料が入るんじゃないでしょうか。

そんなの期待できないよ。「店に入って貰ってる」ってことを忘れずに。
旧リクコスのコスモポリス品川でもカフェがあったけど、管理費の負担が大きいとのことで、最近廃止されましたね。

[134: 127]

131さんはわざわざ北千住駅を通勤に使う必然性があるのでしょうか

　ここのほか、イニシア/リバーフェイスのモデルルームは全部見にいきました。
　私はイニシアとの比較において、ここにかなりの割高感を感じて、この3者のなかではここは候補から外しました。　すぐ上の書き込みのいくつかには私は賛成できません。
　客観的に比較可能なものについては、荒らしということにもならないでしょうから、せっかくモデルルームに通って調べたことなので、最後の1回ということで書き込みさせてください。

　近所に住んでいるので、ちらしが頻繁に入りますけども、今日のちらしでは、84㎡で4900万円台からとかなっていますが、割安なのは踏切真ん前になるすごく低層の階だけで、高層階では予定価格が5800万円台にまであがっています。　たぶん全戸平均では、坪200万をかなり超えていますね。

　北千住を通勤駅としてみると、こっちはかろうじて徒歩距離。イニシアから北千住まで歩いて通勤する人はあまりいないでしょうから、価格差はあってよいようにも思えますが、例えば大手町/東京方面が勤務先の人だったら、京成関屋から日暮里経由でいくのが普通だと思いますから(日暮里駅は乗り換えの徒歩距離が少ないですから。実際にうちもそのように通勤しています）、その場合の徒歩距離の差は2分しかない。また、ここの正面の踏切は通勤ラッシュ時間には開いている時間のほうが少ないくらいなのは、実際に平日朝に見にいってみればわかるかと思います。　

　こっちは隅田川方向の眺望面は期待できません。眺望などの条件で同じになるイニシアのほうは、実際には来年度からの販売になる東側の棟の予定価格を出してきていますが、18階 82㎡が、4600万程度、 20階 92㎡角部屋で 5200万程度で、全戸平均は坪170万円台です。　駅直近(といっても2分だけの差）に、20% 近い価格の差だけの価値があるかなと疑問に思いました。　

　無駄な共用施設は確かに管理コストを押し上げるだけですけれども、ないならないでその分ちゃんと安くなっていなければ意味がありません。
　私がモデルルームを訪問したときに参考に聞いたここの管理費は、1㎡あたり、毎月160円程度で、これはイニシアと全く同じです。 イニシアが夜間でも複数人で警備を行っているのと比較すると、こっちは夜間は無人になるなどセキュリティ面の差のほか、共用施設でも大きく見劣りしています。　ミニコンビニの有無のほか、パーティールーム、フィットネス施設、ゲストルーム2つを欠いている分浮くはずの管理費が、機械式の駐車場の維持費に使われている感じをうけました。　駐車場代も、自走式/100% のイニシアに比較すると、こっちのほうが5000-10000円ほど高くなっています。

　このような考えから、
ここだったら、イニシアの東側待ち。一方で、坪200万まで出せるのだったら、イニシア南面の将来に渡った日照・眺望の確保をとるか、再開発された町並みのさっぱり感＋オール電化をとるなら、リバーフェイスかなというのが私の考えです。　

　ここのモデルルームは1回しかいっていないので、仕様面などは、
http://mansion-db.com/dtltop/2027/　　ここ
http://mansion-db.com/dtltop/396/　　　イニシア
http://mansion-db.com/dtltop/2203/　　リバーフェイス
を参考にしました。

[135: いつか買いたいさん]

>>133
>旧リクコスのコスモポリス品川でもカフェがあったけど、管理費の負担が大きいとのことで、最近廃止されましたね。

販売後のその後の情報までご存知ということは、かなり業界に詳しいのですね。
他にもご存知のことがございましたら、ご教授ください。（ヴィークの目玉など）

>>134
>無駄な共用施設は確かに管理コストを押し上げるだけですけれども、ないならないでその分ちゃんと安くなっていなければ意味がありません。

それを私も思いました。比較、大変参考になります。

[136: 匿名]

こちらの施工が清水建設なのが、ちょっと気になっています。
みなさんはあまりそういう事は気にしないのですか？
市川の事があったから、ここは大丈夫と考えてらっしゃるのですか？
その話題が全然出てこないので心配です。
私もこことイニシアとで検討していて、そろそろ結論出そう
と思っていたところなので、皆様の意見が聞いたいです。

[137: 匿名さん]

＞皆様の意見が聞いたいです。

ということなので、とりあえず、私が思うところを。

市川のタワーの件は、現場における施工管理の問題だったのでしょう。たぶんそう思います。

ですから、清水建設の施工管理がどの現場でも、市川と同じように杜撰ということはないのではないでしょうか。

心配すればきりがないですけど、こればっかりは自分が常に現場に張り付いて監督するわけには行きませんから、施工業者を信じるしかないでしょうね。

また、ここのマンションだって第三者機関のチェックは受けるのではないでしょうか。この辺は販売会社へ確認されればわかるでしょう。

あまり、神経質に気になさることはないと思います。

あくまでも、私の意見です。

[138: 匿名]

１３７さんありがとうございます。
参考にさせていただきます。

なんか盛り上がっていたのに急に書き込みがなくなってしまいましたね。
もしかして触れてはいけないことに触れてしまいましたか？

単純に皆さんがどうお考えかを知りたかっただけなのですが・・・

[139: 匿名さん]

>>134
残念！長すぎです。
もう少し要点まとめて。
上司にもいつも言われているでしょ？

[140: 賃貸住まいさん]

>>134

とても参考になりました。
的確な指摘だと思います。

[141: 匿名さん]

>>134
私も参考になりました。

[142: 物件比較中さん]

>>134
私は途中で挫折しました・・・

[143: いつか買いたいさん]

IP見れたら面白そうですね。

[144: 匿名さん]

同感です。　長すぎる以外では攻撃のしようがないのかな。

[145: 申込予定さん]

まだ、住んでいないので分かりませんが、私はきっと北千住を使います。
なぜなら、北千住駅の定期を持っていれば、休日に電車で出掛ける際に便利だと思いますし、帰りに北千住のルミネや丸井で寄り道も出来ますしね。
会社と家の往復だけじゃつまらないです。
開かずの踏切を待っているなら、歩いてしまえって感じです(笑)。
将来的に踏切をわたらなくてもすむ地下道なんかが出来てくれると選択の幅が広がるんですが。

川の目の前という立地ってどうなんですかね？
風が強くて洗濯物が干せないとか、臭い、湿気、地盤等は大丈夫なんでしょうか？

[146: 匿名さん]

>>No.145

>川の目の前という立地ってどうなんですかね？
>風が強くて洗濯物が干せないとか、臭い、湿気、地盤等は大丈夫なんでし>ょうか？

より川に近いイニシアについてですよね。
その物件の掲示板で、そのトピックについては
何度も情報交換がありましたので、参考にされたら、どうでしょうか。

[147: 匿名さん]

施工を行う清水建設には、我々を安心させるだけの具体的な改善策(ここでの実施策)をしっかり明示して欲しいですね。

[148: 買い換え検討中]

又聞きですので、信じるも信じないも自己責任でお願いします。

清水建設の本社の社員が、設計図書を片手に工事現場でチェックしているそうです。
ヴィークコート北千住のことは分かりません、知人に聞いた他の現場の話です。ここも厳しくチェックしているのか？・・・・気になる方は直接デベ（清水総合開発）に聞いてください。


ヴィークステージ北千住は、

１、設計性能評価は取得済み
２、建設住宅性能評価書は完成時に取得予定とのことです。

市川のタワーマンションは２の検査中に鉄筋不足が発覚しました。


個人的には、北千住徒歩圏なので検討しています。
まだモデルルームに行っていませんが、行ったら工事監理について根掘り葉掘り聞くつもりです。

[149: 134]

うちには、ここはフィットしないというだけで、たとえば子供が
いなくて DINKS だったら、こっちを選んだ可能性もあります。

　同程度の坪単価になっているということは、利点・欠点がお互いに
あるということですね。北千住を最寄駅として歩くのであれば確かに
こちらがずっとよいという人もいるでしょう。　直近に住んでいますが
北千住駅には、かなりの数の駐輪場があるので、同じ建物の住人の自転車
には、駐輪場のシールが貼ってあるものが多くて、歩いている人は
あまりいないのではないでしょうか。　単に歩くだけならともかく、
買い物をして荷物を歩いてもって帰ってきましょうというのは厳しい
ですよ。　　うちはマルイでの買い物には必ず車ででかけます。
　知り合いでは、北千住の人は、南千住のララテラスへ、南千住の人は
マルイにやってくるんですよね。　不思議です。　魚はララテラスいった
ほうが、野菜は、マルイのほうがずっといいですよ。　車はぜひあった
ほうが快適に住める地区だと思います。

＞　より川に近いイニシアについてですよね。

　リバーフェースも川のすぐ隣ですね。
イニシアとの比較では、距離的に近いですし、地盤は同様に軟弱で、
60mを超える杭打ちを必要にしているほか、液状化対策も必要でやって
いたんじゃないかと。　
荒川の南側なので、洪水時の数メートルの水没のリスクも同じ。　

　川に面していない分、風はこっちのほうが弱いでしょう。
汐入の橋をわたるときなど、冬の風なんかはかなり厳しく感じるので、
川沿いだと、洗濯ものを干せない日もでてくるかもしれませんね。
うちは高層階ではないので、そんな日は月に一回あるかどうかです。

[150: 匿名さん]

クルマを所有するならイニシア、いらないならヴィークって感じかな。

買い物するにしてもイニシアなら自転車でLaLaテラスくらいしか、選択肢がないもんな。
ヴィークなら徒歩でスーパー田中、丸井までなら行く気にもなるし、自転車に乗れば、ヨーカドーまでは許容範囲だと思う。

ただ道路的にも明治通りや日光街道、水戸街道、首都高堤通出入口とかなり恵まれてるので、クルマを所有する価値も充分にある気がする。
三郷にららぽーとやIKEAなんかできるみたいだしね。

[151: ご近所さん]

マルイよりルミネの生鮮の方がモノいいと思いますけど…。
それに、マルイ・ルミネに車で行くって大変ですよ。
距離は短いけど、ロータリー・大通りの渋滞や一通で。
だから、車ユーザーはスムースに行ける南千住へ行く人が多いのかも。

北千住の駐輪場というのは、ルミネの有料駐輪場かな？
ルミネのは駅の向こう側で更にマンションからは一番遠いルミネビルの端にあるので、最短距離でさっと止めて駅に入れるわけではないかも。

駅に近い分、設定が割高。と言うほどには近くない距離なところが、いまいちアピールポイントにならないんですよね（苦笑）

[152: 匿名さん]

68% というここの駐車場の設置率　あまると思うか、足りないと
思うか微妙なところですね。　通勤には多分なしでOKだけど、
150さんの書かれた通り、お買いものまで考えると車はほしいところですね。

[153: 匿名さん]

週末北千住側に車でいくのは確かに駐車スペースを探している間に
徒歩の人が着いてしまいそうですね。　車使うならララテラスが自然かな

[154: 周辺住民さん]

まあ、あれだな
いままで人があまり住んでいなかった場所というのは
将来居住区域としての進歩が見込まれるかが
これから人が住むうえでは重要なのだが
ここにその余地があるようには思えん
　
駅のそばという以外何もない
こういう場所が住居として出てくるようでは・・

[155: ご近所さん]

隣駅が北千住だから、牛田・関屋や足立区がわざわざ大金使って
駅前開発してくれるわけもないですからね…（苦笑）
地下道や牛田駅ヴィーク側に改札作る案も、お金かかるから無理って
却下されたし。
個人的には近所なので、ヴィークに住む人が住民運動でもして
働きかけてくれたら嬉しいところですが。
ヴィークの1階にスーパーが入ってくれることを期待してたのに（笑）

[156: 匿名さん]

しかし、ココとレコシティは毎週のようにダイレクトメールが届くな。
ココもレコシティ並みに売れ行きヤバいのかな？（まだ売り始めだけど・・・）

[157: 匿名さん]

今のままの価格だと、レコシティと同じようにたらたら売りそうだから
両天秤というか、最後の押さえにはとっておきやすいでしょうね。
実際１期の戸数は相当に絞ってきていますね。

[158: 匿名さん]

>>148
清水建設がまともな施工をできるかどうかは、ほとんど都市伝説レベル、ということなんですね。

[159: 匿名さん]

ここと、北千住の反対側のオリックス物件と比較検討するひとは
いないのでしょうか。
むこうは、徒歩8分、四号線沿い。
こちらは、徒歩10分、線路沿い。

こちらのほうが落ち着いた地域で
牛田、関屋にも近くて、四号線沿いよりは空気がきれいそうで
いいな、と思うのですが。

そして、あちらと比較すると、こちらがやすいような。
基本的に、DINKS向けというコンセプトも同じですよね。

[160: 買い換え検討中]

＞清水建設がまともな施工をできるかどうかは、ほとんど都市伝説レベル、＞ということなんですね。


清水や竹中がアレでは、どこでも似たようなもんじゃないかしら。
腕の良い熟練職人さんが不足しているのよ、きっと。

[161: 匿名さん]

というか、清水が監督してるだけで、あちこちの請負が雇われてるんだと思うんだけど…？

[162: 匿名さん]

ORIX 1010タワーは別格に高くて、四号線を渡った向こう側なのに
軽く坪250万オーバーでしたから、新新価格。　それでもなんとか
売れそうだから、新価格程度のここは、長い目で見れば完売は
できる値段つけかなとは思ってます。　駅のこちら側では、JT跡地は
待っていてもすごい値段になって買えそうもないですしね。
北千住駅東側限定だったら、ここか、イニシアで決めるしかないかなと。

車の有無で選べって意見が多いけど、私も DINKSならここ。
ファミリー(というか共稼ぎでない）ならイニシアかなと思います。

[163: 匿名さん]

1010タワーは売れないでしょ〜？

[164: 匿名さん]

それが結構売れているから驚くんですよ。　まじで全く売れないかと
思ったら、あの値段で結構成約している。いったいどんな人が
買うのだろうか。　お金有り余っているならもっと他を買う気も
するし。

[165: 申込予定さん]

164さん

どこからの情報ですか？

[166: 匿名さん]

ご近所に安いクリーニング屋さんってありますか？

南千住方面でも北千住方面でもどちらでも結構です。

パーク&パークスの掲示板で訊ねてみたんですけど、あちらは内覧会で盛り上がっているようで、回答がつかなかったものですから。
（掲示板でも回答っていうのかな？）

どなたか、情報お願いします。

[167: 匿名さん]

やすいかどうかはわかりませんが
サントクの斜め前のクリーニング屋さんは
昔から汐入で営業していたところ。
自社工場でクリーニング。

牛田駅のならびに取り次ぎ店あり。
足立区内では昔からある大きなクリーニング屋の
取り次ぎです。
白洋舎に比べたら、たいへんやすい。

[168: 匿名さん]

１６７さま

サントクの前と牛田駅の並びにあるのですね。
なんとなく、牛田の駅の並びの取次店が良さそうですね。

情報ありがとうございました。

[169: 匿名さん]

個人的には、サントクの斜め前が好きでした。
なぜならば、個人商店としてのサービスに安心できるから。
できあがりに満足できなかったら、やり直しもお願いできますよね。

そういう観点で、取り次ぎ店というのは、いまひとつかも・・・
取り次ぎで思い出しましたが
ファミマでもやっていたと思います。

[170: 164]

>>165 さん

　実際にモデルルームを訪問して購入可能な部屋数を確認しました。

[171: 申込予定さん]

No.170さん

なるほど。
ありがとうございました。


となるとヴィークも売れ行きは良いのかなぁ。