シティタワー麻布十番

[購入経験者さん]

個人的には大注目です。


総戸数：528戸
売主：住友
施工：清水、奥村組

【タイトルを変更しました　（仮）麻布十番超高層プロジェクト〜三田小山町東　→　シティタワー麻布十番（2008.6.19 副管理人）】

所在地：東京都港区三田1丁目100番1（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩4分
　　　山手線 「田町」駅 バス9分 「中ノ橋」バス停から 徒歩2分
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
施工：清水・奥村建設共同企業体

[801: 物件比較中さん]

11/7から28階北側の部屋が事務所になるようですね。

[802: 匿名さん]

我が家は低層ですが
ここもものすごく明るいです。

巨大窓の威力ってすごいんですね。

[804: 匿名さん]

わざわざこんなスレにまでご苦労様です。

[805: 匿名さん]

南向きですが、入居すぐの真夏日でもカーテンしてクーラーしてたら何も感じなかったですよ。
普通のガラスよりかなり断熱みたいですし。

[806: 匿名さん]

むしろ冬になったら
日当たりがいいからポカポカ温かそうですよね。

[807: 匿名さん]

来月中からロビーとスカイラウンジにBGMが流れるようですね。
そのうち自販機も設置するとか。自販機が出来るのは嬉しいですが、景観を損ねない場所に設置して欲しいです。

[808: 入居済み住民さん]

えっ、BGM知りませんでした。
マンション内に自販機なんて？コンビニが真ん前なのに景観を損ねるうえに邪魔なだけ。
貧乏臭い〜〜

[809: 匿名さん]

自販機はスカイラウンジ、コミュニティーホールに設置検討中らしいですね。
スカイラウンジに酒類の自販機でもあれば人呼んだ時に食器含め全て持参しなくても済むから嬉しいかな。

[810: 入居済み住民さん]

BGMの件は、インターネット・コンシェルジュにも出てましたよ。
見てないんですか？
貧乏臭いとか言ってますが・・・・・・。

まあ、自販機がグランド・ラウンジにあったらいやですけどね。

しかし、北側の売れ行きが良くないのはなんでなのでしょうかね？
東京タワーも六本木ヒルズも見えて都心らしい景観だと思うのですが。

[811: 匿名さん]

北側はまだ未発売が多いらしいですよ。

[812: 物件比較中さん]

北側は割高感がありますよね。

[813: 匿名さん]

今朝は空気が澄んでいて
富士山がとてもよく見えますね。

[815: 匿名さん]

いよいよパビリオンも閉鎖してマンション内に事務所開きみたいですが、
これまでに地権者を除いてどれくらい売れたんでしょうね。

[816: 匿名さん]

こないだインフルエンザ(風邪かと思ったら検査で陽性！)にかかったのですが、済生会に早めに行ったらすぐ治りました。大病院が近いのは本当によいな、と実感しました。

[817: 匿名はん]

駅、スーパー、病院に近いのはいいね。

[818: 匿名ちゃん]

ドブ川、首都高ジャンクションに近いのもいいね、チャレンジャーで。

[819: 匿名さん]

ポジ後の即ネガもいいねぇ。常駐監視されている感じで。

[820: 匿名さん]

確かに１５分後というのは恐いな。

[821: 匿名さん]

単に北向きというだけで敬遠されているんだと思うけど、
タワマンはホントは北の方が良いんだけどね。
（真北もどうかと思うが、北西か北東角は十分にアリ）

こないだWCTの部屋を見てきたが、南は最悪に暑かったぞ。
ここは基本的にはWCTと間取りが同じようなもんだから
入居後の感想やらトラブルやらはWCTの住民用の掲示板で
10月中旬以降の書き込みが参考になると思う。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48171/

俺が思ったのは、住友得意の窓高・バル無しタワマンは
・下手に南よりも東か北の方が良い（とにかく暑い）
・リビングの風通しは最悪
・リビング窓は足下までガラスなので高層階だと結構怖い（高所恐怖症注意）
・景色はマジ最高。部屋は広く見える。
・外からガラスを拭けないガラス面は、汚くなっても自分で拭き掃除できない。これはキツい。

[822: 匿名さん]

>821

方角の問題は相対的な問題でありまして、DWなんてモンをつくちゃったら相対的に北しか買うとこないだろという話ですね。

もっと適切な結論は他の物件を検討するという事だと思いますけど。

[823: 821]

>もっと適切な結論は他の物件を検討するという事だと思いますけど。

それを言っちゃあオシマイだぜ！
チーン。

[824: 匿名さん]

さっそく中古で売りに出されてますね


シティタワー麻布十番
1億1800万円
78.12m2
間取り
3LDK

[825: 匿名さん]

これは何階部分の部屋？新築価格と比較して高くなってるのかな？

[826: 匿名さん]

13階の地権者住戸だったと思います。

地権者分だからだと思いますが、内装（キッチンとバス）がチープでCT品川クラスですよ（ここの検討者の方は見た事無いですね、失礼）。

それより、高速と隣の物件（三井）やっぱり近いですよね〜。

この部屋、とても不動産の勉強になる部屋です。

[827: 匿名さん]

そうなんですか。地権者さんの部屋ですと、売出しの価格より高く出しているか否かは分からないですよね。現在、本物件を検討中の者で参考にしたかったのですが。この部屋が不動産の勉強になる理由もお教え頂けると幸いです。

[828: 匿名さん]

方角はどちらむきの部屋なのでしょう。
東、南むきなら
高速も三井もまったく気にならないはずです。

[829: 匿名さん]

三井のリハウスに出てます。少しは自分で調べましょう。

[830: 購入検討中さん]

この物件ですね：
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT6phbta9&bkLi...

[831: 匿名さん]

北東、低層、低仕様でこの金額は、他の売り出し中物件と相対的に比較して強気ですね。

[832: 匿名さん]

まあ、東京タワービューが売りなんだろうね。

[834: 物件比較中さん]

う〜〜ン、やっぱり高い・・・・立地考えると相場なのかもしれないけど・・・・・。

[835: 物件比較中さん]

この価格で成約したら不動産も下げ止まり確定でしょう。が、そうはいかないと思いますよ。
いくらなんでも高すぎちゃうの？坪/３８０万程度にならないとねー。

[836: 匿名さん]

上の階は６００万越えてるよ

[837: 匿名さん]

販売始めた時の新聞での公表価格が500万円/坪だったので、上は600万どころかもっと行ってるんじゃないですかね。

でも地権者住戸の仕様で500万とは強気な気配・・・。

[838: 匿名さん]

契約者用を作りました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55782/

[839: 匿名さん]

外から見るとあまり電気が着いてないようですが、どのくらい捌けているのでしょうか？新聞に売れ行き好調と出ていましたので。

[840: 近隣住民]

>839
自転車で麻布十番から田町に通勤していて毎日タワーの横を通りますが、
21:00以降は方角に関係なく相当数電気ついていると思うんですけど？

[841: 匿名さん]

>21:00以降は方角に関係なく相当数電気ついていると・・・？？？


家内と一緒に見てきましたが、まずどの方向も高層階は暗い。
南と西側がせいぜい３分の１、北側正面に至っては４分の１ぐらいしか明りはついていませんでした。
明らかに東京タワーが見える北側が暗かった。何故なんだろう。

[842: 匿名さん]

低層と高層は入居の時期にずれがあると聞いています。
低層はだいぶ明るくて、雰囲気ありますよね。

高層は年末入居とということでしたが。

[843: 匿名さん]

年末入居ではありません、１１月２７日が引き取りの締切りです。
本気で入居する方は家賃払って別のマンションに入っていたりはしないでしょう。
この時期、何か事情のある人以外はおおかた入居しているんじゃないですかね。

[844: 匿名さん]

じゃあ新聞等で書かれていた売れ行き好調ってのは、少しばかり大げさに書かれていたということですかね？

[845: 匿名さん]

少し大げさというよりも、かなり怪しいのでは

もっとも夜になっても明りが点いていない所が全て未入居というわけではないでしょうが。

[846: 匿名さん]

家内は北側で明りがついていたのは公表分譲中の広告が出ている角部屋を除いて９件しかなかった
と言ってます。

[847: 匿名さん]

公表→好評

[848: 匿名さん]

＞　少しばかり大げさに書かれていた

というよりも、住友が売れ行き好調って言うのは他のデベが売れ行き好調というのと意味が違うじゃない。住友が販売期間が長いのは皆さんご存知でしょ。

実際そういうデータもちゃんとあるし、

https://www.sumai-surfin.com/producer/hanbai_2007.php

この業界って、その定義が明確でない事が多いから誰も言えないんでしょ。自分で調べる事がほんとに大事だと思います。
竣工時に80％売れてるのが好調という会社と50％売れてるのが好調という会社があってもそれは会社の方針により自由な訳だから住友的には大げさでも、間違った表現でもないですよね。新聞が好調と書いたのも、決算の時の住友の資料だからね。新聞の記事見て好調なんだと思い込む方が、あんた大丈夫かと、オレオレとかに引っかかってないか？と心配になりますよ。

[849: 匿名さん]

住友って発売当初、表だって広告もやらないって言ってたんだ、
随分自信があるのか殿様商法なのかと思ったものだ。

今、２期２次販売とかやってるけど期別販売もやらないって言ってたよ。

[850: 引越前さん]

ここって、契約者と入居者用の書き込み場所ですよね？？？


契約も入居も出来ない方が書き込むってことじたいおかしいですよ～！！そんな方だからどれくらい販売されてどれくらい残っているかが気になるんですね・・・・

この小さな画面の文字を見落とすぐらいなんだから、どれくらい販売できているかも見落とすんでしょうね・・・


高層階は本来入居は１１月～ですが・・・

契約や入居されていない方は書き込みは別でしてください

[851: 引越前さん]

こちらが入居者、契約者の書き込み場所と勘違いしました。
申し訳ありません。

御自由に書き込みしてください。

[852: 契約者]

言われなくても書き込んでるよ

[853: 匿名さん]

契約者だからこそ、このデフレの時代にリーマンショック以前の値付けで頑張っている
マンションでどのくらい売れているのか、どのくらいキャンセルが出ているのか気になるんじゃないか。

[854: 匿名さん]

この板も寂れたね、ネガさんも出やしない

[855: 匿名さん]

現地のモデルルームご覧になった方は
いらっしゃいますか。

[856: 匿名さん]

住友は時間をかけて売っていくというが、売れないというのとは別だからな

[857: 匿名さん]

隣のパークコートでは値下げが話題になってますね、
ユニクロが最高益を上げてる昨今当然ですよね。
住友はデフレが進行するに合わせて、どんどん市場の適正価格から乖離していって下さい。

[858: 匿名さん]

＞　住友は時間をかけて売っていくというが、売れないというのとは別だからな

どう違うんですかね？

買いに来た人を断っているということですか？

買いに来てくれないから、長くなっているだけですよ。

[859: 匿名さん]

いつのまにか明かり＝入居が増えていて驚きました。
あとは割高な北向きだけですかね。

[860: 匿名さん]

物件選びに２年くらい検討して、結局総合的なバリューでここに決めました。
資料で見るより、ずっと素晴らしい。

隣の三井の物件も検討しましたが、以下の理由で住友に軍配かと。
１)三井は下層階に小さな店舗が入るので、高級感が薄れる
２）やはり道路から一歩入っていて車寄せがある住友の物件は高級感があります
３）もしC地区が開発されたら、三井の物件は高層階に行かないかぎり、両隣を建物に囲まれる。

上層階の１億以上の部屋や１００平米以上も結構売れていました。

実物の部屋が見れると納得して購入できますね。

[861: 匿名さん]

周りと調和がとれてない迷惑なデザイン

[862: 匿名さん]

二週間ぶりの書き込みなのに、ボジな内容だから相変わらず一時間後にはネガレス。普通にきもいし、こんなネガ常駐巡回板じゃそりゃあ誰も書かなくなるよな…。

[863: 匿名さん]

かなり売れてないみたいですね。

昼間見ると紙のカーテン、夜見ると真っ暗だと。

[865: 匿名さん]

863>>

売れてないから買わないの？
売れてたら買いたいの？

[866: 匿名さん]

865>>

一般的に言って、

売れてない → その値段では人気がないと判断する → それでも値段が高いまま → 自分も買わないでしょう

売れてる → 人気があると判断する → どうとでも処理し易いから買いたいですね

[867: 匿名さん]

866>>

要するに、売ろうと思ったときに売れないから、買わない、という気持ちですね。

一時期の好景気ではない現在で、今後も暫くは景気が回復しないという現状でもあり、
８０００万～という部屋を検討する層というのは、そもそも中古市場でも流動性も低い価格帯な訳で、
売れていると判断する要素は、４０００万くらいのマンションの売れ行きと比較するのは、
どうかと思います。

三井の赤坂、地所の乃木坂、アトラス六本木、森のフォレセーヌ、
あとは、港区中心部の中古タワー、
三井の赤坂は人柱もあるし、近くで見ると高級感が無いので私は好きではないですが、
他は三井の麻布十番含め、中古でもいいかもな、と思うので、比較物件はあります。

ここが中古になった時、他の中古と比べて売りやすい、売れにくいというのは、
価格にもよるでしょうが、そもそも、８０００万以上の部屋は中古でもほとんど売れないそうですよ。

逆に２０００万台、３０００万台の部屋はすぐに売れるそうです。
なので、売れてる、売れてないの判断は、高額物件同士との比較がよろしいかと。

[868: 匿名さん]

867>>

＞要するに、売ろうと思ったときに売れないから、買わない、という気持ちですね

かなり狭い考え方ですね、私は「どうとでも」と言っているはずです。

＞売れていると判断する要素は、４０００万くらいのマンションの売れ行きと比較するのは、
どうかと思います。

勝手に空想してください。もう相手にしません。

[869: 匿名さん]

867>>

＞売れてる、売れてないの判断は、高額物件同士との比較がよろしいかと。

そのとおりですね

[870: 匿名さん]

好評分譲中、の張り紙はいまいちですが、
外観の迫力はありますね。

隣もそうですが、
徒歩で都心の便利を満喫できる立地は魅力的。
ベイエリアや郊外は車が必要でしょうから。

南北線使用の人なら三井。（麻布十番駅）
大江戸線使用の人なら住友。（赤羽橋駅）
が便利なのかな。と思いました。

[871: 匿名さん]

麻布十番まで数分の立地。
近辺のレストランでの食事もオプションが豊富で楽しそう。
都心生活を満喫するには魅力的な立地だね。

[872: 匿名さん]

>好評分譲中、の張り紙

そこ、ずらーっと未入居なんでしょう

[873: 匿名さん]

売れ行きに関する情報が錯綜していますね。

とりあえず、決算期３月ちょっと前までの待つのがよいかと思います。

今急いで買う理由はあまりないですね。

[874: 匿名さん]

錯綜なんかしてない。営業が数でっちあげてるだけ。

[875: 匿名さん]

西側はすでに完売してたよ。
上層階の南も欲しい部屋が買えなかったので、結局あきらめました。

どうかんがえても立地や地区再開発、ということも含めて
最近の都心物件としてはバリューあるよね。

ここは値段よりも価値で買う人にとっては良いのじゃない？
出入りしている車種を見てもわかるよ（笑）

住友なので価格は下がらないよね。
いづれにしても、価格交渉するならここじゃなくて、ほかの物件かな。
でも、価格交渉できる弱気物件は将来も値崩れする可能性も大きい、っていうことか。

[876: 匿名さん]

あれ、この物件って、まだ新築なんだっけか？

中古扱いになるのいつ？

決算期要因プラス中古落ちで　値下がり目前じゃね？

[877: 匿名さん]

2月ぐらいには第３次で上層階の別の部屋の販売が始まるし、
来年一杯で２億クラス以上を売るみたい。
住友はいつも長期販売なので今回もそうなのでしょう。

第２次の１億円代はもう良い場所は結構制約していました。
お正月から新居、という上層階も多いみたいですよ。

[878: 匿名さん]

失礼。「成約」ですね。

[879: 匿名さん]

2009年5月完成だから、あと半年で名実ともに中古物件だね。


それまでに売っておきたいところだよね？

[880: 検討中]

862さんの言うとおり、順番に見ていくとポジティブ後のネガティブはかなり規則的かつスピーディーですが、真剣な購入層はこのようなサイトは参考にしていないでしょう。マンションコミュニティーという限定的なサイトで熱心に中傷するなんて、、、。本来人間は赤の他人が損するなら放っておきますし、得するなら妨害します。その逆は多くは利害関係者か可能性は低いにしろ妬みか、そんなとこだからです。

私は南向きの狙った階層の空き待ちですが、ここは何度か内覧した結果住みよいと思います。トランクルーム、高層階専用エレベーター、車寄せ、仕様の高い部屋など、実際住み暮らせばお隣のような共有施設が売りのマンションより不満がないのは自明の理でしょう。南向きの望んだ中高層を買えた方は素直に羨ましい。もう少し早く動くべきでした。

[881: サラリーマンさん]

880>
本来人間は赤の他人が損するなら放っておきますし、得するなら妨害します。

そうでしょうか。
私は少なくとも妨害はしませんが。

個人の歪んだ思い込みを「本来人間」などと
大仰な言い方で勝手に正当化していて、滑稽ですね

[882: 匿名さん]

＞877

いつもは長期販売で良くても、今のご時世では難しいのでは。
○期○次販売とは名ばかりで、竣工して何ヶ月も経っているわけだから、
実際は全戸先着販売のようなもの。
それでも動きは相当鈍いよね。

[883: 物件比較中さん]

「○期○次販売」
新古品ぽさを消すためのテクニックだったのか・・・

[884: 匿名さん]

私も「このご時世なので。。」と思っていました。

が、リーマンショック前よりは売れ行きはもちろん鈍いのでしょうが、
以外なことに西側が先に完売、
大使館、富士山、三井倶楽部の緑、東京湾が見える南も良い場所は出てしまってました。

３年位前の新築物件よりはそれでもずっとお得感のある価格に感じます。

南側よりさらに２０００万円高い東京タワー側（上層階）は別としても
買う人はご時世に関係なく欲しいときに買う、ということですかね。

[885: 買い換え検討中]

８８０さんがおっしゃるように南の高層階、いいですね！
そのほか、毎月の管理費がこのクラスにしては以外に低額なので驚きました。

不必要な共用施設を省いて室内の仕様をグレードアップしている点、
良いと思います。

それにしても吹き抜けのロビーと東京タワー目の前のビューラウンジは感動的！

[886: 匿名さん]

以外×→意外、です。
連投するときは、気をつけましょう。

[887: 匿名さん]

連投ですか。。。
必死に擁護すればするほど、逆効果だと思うのは私だけでしょうか。

[888: 匿名さん]

3年前と景気は雲泥の差があるのに、価格にお得感がまるで感じられないのは
私だけでしょうか。

[889: 買い換え検討中]

連投ではないですよ。
前のコメントを読んで思わず間違えました。
すいません。

経済は今年よりは来年は少しは良くなるかもしれませんね。
金融マーケットは戻りつつあるので実態経済はこれからでしょう。

一部では雇用やボーナスも戻ってきているので
不動産もこのあたりの層から動き出すのでは？

いづれにしても来年は良い年になりますように！

[890: 匿名さん]

シティータワー麻布十番の中古物件出てるね。
アールイー不動産の中古タワーマンションの中に入ってた。

5階の2LDKで坪単価372万。75㎡、8480万円。
やっぱ割高感があるね。

[891: 匿名さん]

シティータワー麻布十番、75㎡、8480万円の中古物件あるんだ。
5階でこの値段は確かに高いね。中層階でこのくらいの値段なら妥当だと思うけど。

[892: 匿名さん]

889は最近連投してるね。

[893: 匿名さん]

確かに889は連投してるね。スミフ関係者かしらん。

この物件、1月2日から営業開始（モデルルームなど）なんだよね。
スミフの社員かわいそう。三井不、地所より給料安いのに・・・

[894: 匿名さん]

シティータワー麻布十番って、
75㎡、8480万円、坪単価372万で中古物件として出ているみたいだけど、
住友不動産は以前の価格設定の昔のままなの？
割高な価格設定でそのままいくのかねえ。

[895: 匿名さん]

夜２２時頃に前を歩いてみたけど
２０％位の窓から明かりが見えました。
前にあるコンビニは、ちょっと暗い感じ。
住環境は静かで良さそうだけど、高架下の橋は
どうにかならないかなぁ・・

[896: 購入検討中さん]

現在すでにこの物件にお住まいの方にお聞きしたいのですが…
内覧したところ、洗濯機への注水にお湯の蛇口はなく水しか使えないようでした。
お住まいの方々のお部屋はお湯も使える配管になっているでしょうか？

[897: 入居済み住民]

水だけです。

[898: 匿名さん]

892さん、あなたも暇ですね。でもよく読んでいらっしゃるようで関心です。

さてこの物件、なぜあの平米数なんですか？どうしてももっと広ーい間取りつくらなかったのですか？
150平米のメゾネットも価格が高すぎで、レイアウトがめちゃくちゃ。ここで4憶なら、港区でももっと高級なのが今はあります。ビューバスは魅力的ですが。。。ただ、窓ガラスが開かない作りがどうしても妥協できません。DINKS向きの物件かな、ってわたしは思います。

総合的に価格が高すぎ。これじゃー売れないですね。

[899: 匿名さん]

先日内覧をしましたが
地下駐車場からのエントランス・・・
びっくりするほどちゃっちかったです。

考え方は様々だと思いますが
間取りも全面ガラス張りとはいえ
柱が邪魔でイマイチだし
キッチンのガス台がリンナイでした。

これに億単位の金額は出したくないと
購入をやめ、お隣にしました。

[900: 購入検討中さん]

先日高層階を内覧しましたが、ガス台はドイツ製だったと思います。

階数と部屋タイプで内装のグレードが異なるのでは？