定期借地権付き物件って どう思います？

[優香]

定期借地権つきの物件の購入を考えています。
でも友人が　期限がきて地主に土地を返還するときの　更地にする費用
は　どっからでるの？　最終的に自分の所有物には　ならないから
修繕とか皆の意識が　おろそかになるんじゃない？　と言われ
悩んでいます。　それなりの魅力はあるけど　確かに将来　不安が残ります。
皆さんは　どう思いますか？

[68: 匿名さん]

契約期間（50年）終了後、更新が可能な（更新後の期間30年）借地権マンションはいかがなものでしょうか？

[69: 匿名さん]

今のマンションは修繕を粛々と行うようなシステムになっていると思います。
分譲の場合は修繕を反対するなら、反対理由をプレゼンして納得させなけ
れば（票を集めなければ）反対決議になりませんが、定期借地は、返却に
近づけば近づく程、修繕反対のムードが高まることは想像がつきます。
これは仕方のないことで、どんな意見を持ってこようが、リスクとして考えな
ければならないことです。（その他にもリスクがありますが。）分譲のリスク
を言ったところで、所有権に関わる話しですから、賃貸のそれとは違う話し
だと思います。購入者の意見で納得できるのは、リスクを納得して購入した、
これしかありません。もしくは気に入ったマンションがたまたま定期借地だっ
た、と。いかにも定期借地が優れているんだという意見だとしたら、乱暴な
考えではないでしょうか。

[70: 匿名さん]

>69
別に分譲でも定借でも将来何がおきるかなんてわかりません
修繕反対のムードが高まることがわかっているのであれば
それを考慮した修繕計画建てれば良いのじゃないの
（先にきちんと徴収しておく、徴収した費用で修繕する）
リスクなんて分譲でも一杯ありますよ
建て替えたいが戸数が減ってしまうマンション
建て替えそのものができないマンション
法改正があれば何がおきるかわかりません
＞60さんの言う通り
結局、将来のことは神のみぞ知る・・・というところでしょう

[71: 匿名さん]

＞将来何がおきるかなんてわかりません
＞将来のことは神のみぞ知る

何がおきるかなんてわかりません、神のみぞ知る、人生設計なんか
もっとそうですよね。
それでマンション購入計画をたてるのですか？

＞修繕反対のムードが高まることがわかっているのであれば
＞それを考慮した修繕計画建てれば良いのじゃないの

現実はそうなっていないでしょう。
管理組合発足後に見直しということであれば、定期借地はそれを
行わなければならないデメリットがあります。
これこれはで提案したら、揉めますよ。

現状で言われている定期借地権のデメリットは、しっかりと受け止
めるべきでしょう、購入者は。

それとも定期借地権終了は、将来何がおきるかなんてわかりません、
とでも？
返却が決まっていることは、軽く考えてはいけません。
実行が前提です。（契約です。）
将来のことは神のみぞ知る？とんでもないことです。

分譲でも同様ですけどね。
いつ起こるか法改正を気にしてたら、到底買えません。
法改正の動きがあれば確認し、なければ現状で判断するしかありま
せん。

少なくとも何がおきるかわからないで、住宅ローンは組めませんし、
管理費や修繕費、地代や解体金（積立）は払えませんよね。

[72: 匿名さん]

>>70
70さんが理事になって
>先にきちんと徴収しておく、徴収した費用で修繕する
これを実行できるなら良いと思いますよ。

私は面倒なのでやりたくないです・・・。
定借マンションは、「安いから買った」という住人が多いと
言われています。夢いっぱいの購入後に、
修繕費の値上げや一時金徴収なんて・・　反発必至です。

デベロッパーが予め計画を建てて、それを実行できれば
一番いいのでしょうけどね。その実績が無いのが痛いですね。

>>66のリンク先にある　つくば方式はとても良さげですね。

[73: 匿名さん]

定借マンションは、新築では、ローン問題ないけど、中古の場合、ローンが通らない。
と主人（業界人）が言ってました。
都心では、最近見かけるように（定借マンション）ようになったけど、利便性のある物件でないと、転売は難しいとのこと

[74: 匿名さん]

age

[75: 匿名さん]

中古の流通性薄いから担保価値が低いのでフリーローンや車のローン感覚ですね、
なので正確にはローンが通らないではなく融資金額が下がるが正しいかな。
私的には定借物件なら公団賃貸でも良いのでは？と思います。

[76: 匿名さん]

なるほど、賃貸でもずっと住み続けるなら極端な話リフォームだって・・・（以下自粛）

[77: “]

>>72先にきちんと徴収しておく、徴収した費用で修繕する
これを実行できるなら良いと思いますよ。
できませんよ。そんな余裕があれば、定借は買わないでしょう。私は、建築士で現在１０年超の自分の住んでる
マンションの大規模改修を理事として担当してますが、現在の積立金のうち９割は使ってしまいます。
修繕積立金を値上げしていかないと、１５年、２０年後の修理が出来ません。デベの長期修繕計画は
楽観論で成り立っているので、もちろん信用していませんでしたが、実感としては、最低１．５倍から
２倍の資金が必要です。定借で戸建なら撤去費も安いし、修理するしないも自分だけの問題ですが、
定借のマンションはもめるんじゃないですか。ハワイみたいに、定借で後日底地買取オプション付の
マンションならいいけど。公団（現機構）の住宅であったと思うが。

[78: 匿名さん]

定期借地権

建物は地主のものになる

地主の為に地代を払いながら、

地主の将来の賃貸マンションの為に修繕する。

馬鹿げています。

[79: 匿名さん]

>>73

今は中古でもローンは貸してくれます。

[80: 匿名さん]

>>78
建物を壊して引渡しが基本です。
ＵＲ（旧日本住宅公団）の市街地住宅とは違います。（これは地主に建物ごと引渡し。）

[81: 匿名さん]

定期借地権ねえ・・・・・・

まあ「マンションの定期借地権」で、途中売却しない（期間満了まで住む）と言う前提
であればそれも「有り」かな？と思います。（ですので以下の内容は売却の事は考えて
記載はしておりません）

まず「土地の所有権」の話しですが、所有権があるマンションと言っても戸建てとは違
い「マンション敷地の持ち合い分１／ＸＸＸ分だけを持っている」と言う事実だけで、
実際に自分の持ち合い分を自由に使える訳ではない。（建物を壊し、更地にしたと仮定
しても「この敷地のここの部分は俺の土地！」とはならない）
土地の所有権が効いて来るのは立て替え時になります。（とは言っても下記条件のクリ
アが前提です）
１）現戸数に対してのたまたま容積率の空きが有る。（約１．５倍）
２）立地的に良い。（駅近とか人気駅であるとか）
３）立て替えに対する目算があるデベロッパーの存在
なかなか上記内容をクリア出来る物件は少ないと思いますので、土地の所有権が「偉い」
的な発想は難しいですよね・・・・・・

[82: 匿名さん]

飼うとしたら借地権が切れるときに自分は生きていないのが前提なんでしょうね。
となると２０代の人はリスクがありますねぇ。
８０歳くらいでいきなり家を否応なしに失うわけですから。
つまり、長生きすればするほど、その恐怖感におののく日々を過ごすわけですよね。

[83: 匿名さん]

>79
定借マンションの中古でローンつくのですか？（次の買主）
都内の条件の良い物件でも定借マンションは）着かなかったようですが。。　

[84: 匿名さん]

■県が土地を所有しているいわゆる定期借地権付きマンションの例
鉄筋コンクリートでできたマンションの法定耐用年数は、47年。

借地権の切れる30年後に、県が税金を投入して残存簿価17年（＝47年−30年）のマンションを
買い上げることができるのかといえば、少々疑問符が付く。

財政の厳しい県としては、あと20年ほど借地契約期間を延長し、
マンションの資産価値がゼロになってから買い上げようということにならないだろうか・・・。

そうなれば、現在35歳の人であれば、あと20年、85歳まで
安心してマンションに住み続けることができるかもしれませんね。

■詳しくは、
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20050521

[85: 匿名さん]

>>84
＞借地権の切れる30年後に、県が税金を投入して残存簿価17年（＝47年−30年）のマンションを買い上げることができるのかといえば、少々疑問符が付く。
買い上げなんかしないよ。住人が出て行って、取り壊すだけ。
壊す費用も住人が持つのよ。

＞財政の厳しい県としては、あと20年ほど借地契約期間を延長し、
延長は無いの。建物壊して引渡し。

定期借地権の意味を全く理解していませんね。

[86: 匿名さん]

税務上の法定耐用年数と中古取引価格には直接の因果関係はありません。

[87: 匿名さん]

定期借地権マンションのことで疑問なんですが、
築３０年になって本人も子供も誰も住まなくなった、買い手もいない、となった場合も
月々の修繕費・解体費・共益費・地代は払い続けなければならないのでしょうか？
「そこはもう住まないからうちは知らないよ！」という主張は可能なのでしょうか。
可能ならば負の遺産として子孫に迷惑がかかることも無いのではと思うのですが。
それに放っておいても夜逃げ＆滞納する輩は出てきそうですし、
そのへんの対処はどうなっているのでしょうか。

[88: 匿名さん]

返還すれば問題なしです。

[89: 匿名さん]

>85
「一般定期借地権」の場合は、建物を取り壊して土地を返還。
「建物譲渡特約付借地権」の場合は、土地所有者が建物を買い取ることを、あらかじめ約束しておく。

http://www.teishaku.com/what/index.html

[90: 87]

満了前でも地主に返還できるということでしょうか？

[91: 匿名さん]

>>89
建物を買取るといっても、新築時の建物代の１／５〜１／１０程度を土地所有者が支払うだけです。
３０００万円の物件で、土地賃借権が１０００万円、建物代が２０００万円としても、３０年経てば建物代は減価償却してしまって高く見積もっても新築時の２０％程度で４００万円程度の買取です。
一般定期借家契約とそんなに内容的に変わるわけではありません。
土地賃借権は期間満了で消滅し、賃借権に対する対価は払われません。

取り壊し費用と建物代金の一部を得する代わりに、修繕費は現状維持を前提（建物の寿命を延ばすような建設的経費は認められない）での価格となりますから、取り壊して返還する方が住む人には得でしょうね。
修繕費を建物の寿命を延ばすような内容とする場合は、返還する建物代金を地主と相談して変更する必要がありますね。

[92: 匿名さん]

広尾日赤医療センター内マンション開発
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43754/

[93: 匿名さん]

50年後なんて誰にもわかるか。そのころになったら法改正でもあるんじゃないの？

[94: 匿名さん]

地上権方式の定期借地権マンション、取り壊し不要で地主にマンション引渡し、というのもある。
７０年後は想像できない。

[95: ９４]

７０年の地上権方式定期借地権マンションでした。

[96: 匿名さん]

全ては考え方次第です。現に定期借地権のマンション何も考えずにを買う方はたくさんいますから。分譲だって築年数が経てば値下がりします。場所によっては売ることもできません。実際、所有権のマンションと比べ安いのは明白ですから、同じ立地でも所有権付では購入できない人にとっては、良いのではないでしょうか？立地条件などがよければ、将来的に賃貸にまわすこともできます。残りの期間が少なくなって売れなくなってしまっても、色々考えはできると思います。要は初期投資が少ない分、余裕を持って購入できる人にとっては将来のプランニングは立てやすいのではないでしょうか。矛盾している意見かもしれませんが、ぎりぎりでローンを組む方には向いていないかもしれませんね。まあ、そのような方ではそもそもローンを組めない可能性がありますが・・・。

[97: 名無し]

初めてコメントさせていただきます。
現在定期借地権物件を検討していますが、中古マンションで10年未満落ち、駅から5分以内、都心まで1時間以内という立地です。今度その近くに新築マンション（分譲）が立ちますが、同じ平米数で
1.8倍〜1.9倍くらいの価格です。そのマンションに永住という考えですとやはり分譲の方が良いとおもいますが、都心で働いていてアクセスが良い物件を分譲で購入するとなると現在働き盛りだが予算が無い30代にはかなり厳しいのが現状です。結局どちらが良いというのはその人の人生設計にかなり依存されるのではないでしょうか？

[98: 匿名さん]

そうでうね、最近ではマンションの場合「空間を買う」という考えが多いように思われます。以前のように土地へのこだわりが強いわけではなく、居住スペースがどうなのかをこだわる方が増えているのかもしれません。現在は住み替えを前提に購入する方が多くいらっしゃいますが、マンションの場合は値下がりのしない立地や管理体制など見極めていけばよいのではないでしょうか。

[99: 匿名さん]

地主が誰か調べる必要もあると思いますね。
私が説明を聞いた物件(都内)では地主はお寺さんで、事情を要約すると、
売る訳にはいかないので定借にした。期限が来ても追い出す気はない(条件を見直し再契約？)。
との事でした。
まあ、私は別の物件を購入したのですが、ご参考まで。

[100: 匿名さん]

[101: 匿名さん]

定期借地の物件を買ってしまった人は、な〜んも考えずに買ってしまったようなレスが多いような。定期借地のメリットも結局後付けで慰めにしか聞こえない。
所有権付よりあえて定期借地にした方の意見が聞いてみたいです。

[102: 匿名さん]

戸建派の俺は定期借地は論外だが、
マンションならリーズナブルな気がするな。

[103: 購入検討中さん]

定借マンションって賃貸マンションと何が違うの？
賃貸マンションに比べてのメリットがまったくわからない

[104: 匿名]

>定借マンションって賃貸マンションと何が違うの？

では、賃貸にしておきなさい。

[105: 大手企業サラリーマンさん]

アルボの丘いいですね

[106: 匿名さん]

>>104


説明も出来ない奴はすっこんでろ！！

[107: 貧乏人]

　借地検討中なのですが反対の人が言ってる事もわかりますが、私が検討している物件は
買うと２０００万で借りると月々１９０００円です。５０年で¥１１４０万　建物だけの
ローンですむので２０年でローンがなくなり、その後老後のために貯金そすれば３５年ロ
ーンより楽な気がします。

[108: 匿名さん]

可哀想だな、貧乏人の上に頭も良くなさそうだ。

[109: 一般人]

定期借地って、借主のために出来た制度じゃなく、貸主が貸し易い様に出来た制度です。
旧法借地権の方が、よほど借主に有利です。

戸建て板では、こういう議論の末に、
　金持ちか貧乏人が買うもので、一般人は近寄ってはダメだ
という結論となったようです。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/18521/

[110: 貧乏人]

　私は貧乏人と名乗ってますので　検討してます。
　検討中の物件は京都の郊外の新興住宅地です。６０坪で２０００万（土地代のみ）です。
３５年固定で総返済額は３２００万になります。私が死んだ時この土地がいくらで売れるか
が問題で借地料が５０年で１１４０万やし２２００万以上で売れたら買ったほうが得でそれ
以下なら借地の方が得と思うのですが、間違ってますか？

[111: 匿名さん]

あなたは間違ってます。
あなたは貧乏人なんかじゃない、頭が悪いだけです。

[112: 貧乏人]

　すいません具体的にお願いします。

[113: 匿名さん]

ここは戸建板でなく、マンション掲示板ですから。
実際の購入時に業者に騙されないようにね。

[114: 匿名さん]

どなたか教えてください。
定期借地にも修繕積立金はありますよね？
別に解体費も積立をして、50年後解体するときは解体積立金でまかない
あまった修繕積立金は誰の物になるのでしょうか？

[115: 匿名さん]

足りなくなる事はあっても余る事はない、それが修繕積立金。

[116: 匿名さん]

ということは
足りないから、一時金で集めるってことになっても
「あと数年しかないから金はださん」ってこともありうる？

[117: 匿名さん]

充分考えられますね。
っていうか、物件によっては10年経過で既に危ないかも知れませんね。