定期借地権付き物件って どう思います？

[優香]

定期借地権つきの物件の購入を考えています。
でも友人が　期限がきて地主に土地を返還するときの　更地にする費用
は　どっからでるの？　最終的に自分の所有物には　ならないから
修繕とか皆の意識が　おろそかになるんじゃない？　と言われ
悩んでいます。　それなりの魅力はあるけど　確かに将来　不安が残ります。
皆さんは　どう思いますか？

[42: 匿名さん]

４１さんへ。
子孫がそこのマンションに住みたくもなく、売りたくても売れなかったら
困りませんか？定借なら指定の期間だけ我慢すれば、選択は自由に出来ますよ。

[43: 匿名さん]

何気に分譲は売れますよ。
実際に市場で売買されていますから。
＞定借なら指定の期間だけ
分譲なら建て替えですよね？
建て替えデベが買ってくれますよ、既にやっています。
自分の物は、なにかとツブシが効きます。
いろいろ選択の自由があります、定借にはできないことです。

[44: 匿名さん]

定期借地権賛成派です
マンションの建替えはいろいろ難しい問題がある。老朽化したからといって
処分して現金に変えることも困難
老朽化した共同住宅に価値はないわ
子供のために資産を残したいとしても、だいいちあなただって親と同居するのが
いやで別に買ったわけじゃないの
自分の子供だって同じよ
住居を単純に償却資産と考えれば、定期借地権のほうがベター
少子化で土地はまだまだ余るわよ
５０年も先のはなしわからない

[45: 匿名さん]

44
思い込みと計画性がないようにしか見えないですよ。
定期借地権賛成派でも、きちんとした人がいるので
もう少し、なんとかされては？

[46: 匿名さん]

４４さん
私も定期借地権賛成派です。４３さんのいう、「何気に分譲は売れますよ」の意味は
わかりませんね。根拠がない。ただマーケットあるからというのは安易すぎますね。
だって、これから人口は減る訳ですから。そうなると定借もだけど、分譲が売れないと
ずーとっ維持する訳ですよね？
定借マンションは専門家でも賛否両論です。マーケットがないから判断できないのが
現状のようですね。
こんな話もあります。
土地と建物の所有権（固定資産）を分けているのは世界的にも珍しいと。。。
日本と香港だっけな？数少ないみたです。それは高度経済成長の時代に
「土地は借金をしてでも買え！」が日本人には根付いているからだと聞きます。
その時代は土地は宝物でしたが、今はそうとは言い切れませんね。
定率減税が縮小され、それより年金も減る、その中でわれわれは老後の資金や教育費などなど
お金は限りあるけど流れていく。そんな生活で地代＋解体金などは払うと分譲と同じくらいに
支払いはなりますが、利子のない積み立てでランニングコストだと思っています。
分譲だって、いざ取り壊しとなって、修繕積立金が少なければ、一時金で支払うんですよ。
そうなったら費用的にも安いと思います。

資産価値では一戸建て２０年、マンション４０年で価値ゼロになる聞きました。

[47: 匿名さん]

まあ確実に言えることは、地主は50年後100年後の子孫のことも
考えているということ。
つまり地主は自分達と正反対の考え方をする人を利用して
資産を長期的に守ろうとしているんだな。

それはそうと、
35歳女性の平均余命は51.08年、50年後だとまだ半数以上生きている。
40歳で買ったとしても50年後に生きている可能性はある。
自分さえよければ、という立場に立ったとしても、恐くて手を出しづらいはずだが。

[48: 匿名さん]

マーケットがあるということは強いことです。
きちんとした相場（価格付け）がある、これを安易と考えるのは違うと思います。
定期借地権は、２０か３０年先に本格的なマーケットが出来るののではないでしょうか？
その時にアピールする何かがあればですが、果たして？
分譲建て替えの一時金は払わなくてもいいので、既に出ているように担当デベに売れば
支払いはありませんよ。
マンション４０年で価値ゼロ、そうだとすればそれは分譲だと思います。
定期借地権のマーケットはないですから。
定期借地権は建物だけなので、もっと早くなると考えるのが自然なのでは？

[49: 匿名さん]

おいみんな、レスを送信する前に自分の文章読み直してくれ。
ちょっとは推敲してから送信してくれ。40以降の文章殆ど意味分からん。

[50: 匿名さん]

わかるけど。。。

[51: 49]

>>50
話題には興味があるのでできれば解説してちょーだい。結局みんな何が言いたいんだい？

[52: 匿名さん]

私見ですので、偏見はお許しを。

子供たちよ、定期借地権だから資産は残らない。
すっきりしていいだろ！後は好きにせい！
途中で相続したら、解体までは維持費を払い続ける。
（払うことに対し我慢する場合と、我慢しない場合があり。）
解体（期限）まで自分が生きていたら、次の住まいを探さなければならない。

子供たちよ、分譲資産は残しておいた。
後は煮るなり焼くなり、好きにせい！
相続したら維持費は払い続けるが、嫌ならマーケットに出すことはできる。
（気に入ってれば、気がねなく住める。）
自分は死ぬまで住むことはできる。
建替えは決議で決定するので、時期は不明。

少し、乱暴すぎましでしょうか？

[53: 匿名さん]

補足。
定期借地権は、子供たちは出て行くのが前提です。
（土地を返却しなければなりませんので、ずっと住めません。）

[54: 匿名さん]

子供の立場で言わせて貰うなら、
借地期間五十年のマンションを
四十年目あたりに相続するのはキツイ。
出来るなら相続放棄したいけど、放棄って可能？
放棄できるなら親の好きにしたらいいと思う。

[55: トクメイサン]

おっと２日ぶりに覗いたら賛成派が多数出没！。
きっと某物件の抽選が、この週末あるからでしょうか？
もしかして予想に反し当選してしまった人（？？）　ｗ

[56: 匿名さん]

相続放棄って出来るんですか？
知ってる人いたら教えてください。

[57: 49]

>52さん
要約ありがとさん。ようやく分かりましたｗ

結局、どっちも将来マンションが老朽化したとき不良資産になるかならないかを、
想像で議論してるってことですな。
で結論は、「その時になってみないと分からない。」

それじゃ、不毛な議論になっちゃうな。やっぱ老朽マンションの建て替え問題に
関して実績がつみあがっていかないとこの件についてはどこまで行っても想像の
域をでないどうどう巡りになるということだね。

[58: 匿名さん]

定期借地の場合、本当の賞味期限は20〜25年までと想像されます。
分譲ならば、丁寧にメンテを繰り返して永住や転売を前提にすると
思いますが、はじめから取り壊し期限の建物に、そうそう住民総意（に近い）で
環境維持できると思えないからです。
日常生活の中で「どうせ子供に残せないから」「どうせ壊す」「あと何年」といった
思いがかすめて、共用部分などは特に老朽化が進みそうな気がします。

[59: 匿名さん]

専門家の講演でも定期借地が取り上げられてましたが、
やはり、集合住宅での歴史が無いのと、資産性が低いことからの
定期修繕がおろそかになることが予測されるそうです。
十分経済的に余裕あって、住宅コスト率が低い家庭や、
都心部ならば、定期借地の本来のメリットを生かせますが、
郊外ファミリー型は２０年後あたりでターニングポイントでしょう。
永住

[60: 54だけど]

資産っつーのもあるが　揉めそうなのが嫌。
(それも含めて不良資産って言うのかもしれないが)

例えば、あと十年しか住めない物件で、
修繕一時金や解体一時金が必要になった時。
あと十年でゴミになるものに金は出したくない！
という人と、それでは困る！　という人とで争いに。
そういう問題が、常につきまとうのが鬱陶しくて嫌。

分譲でも地震の後や立替なんかは揉め事ありげだけど、
普段の修繕等では、自分達の資産を守ろう、という
意識を共有できる点で、ずっとスムーズだと思う。

[61: 54だけど]

と　書いていたら既に修繕に関する書き込みが・・・。
やっぱり懸念されてるんですねえ。

[62: 匿名さん]

>60
定期借地の方が修繕意識が低くなるのは間違いないでしょうね。
ただ、分譲マンションだって、住民の意識が低ければ殆ど同じような
問題が発生しそうな気がします。マンションは管理を買えって分かって
はいても新築の場合、買ってみなけれりゃどんな住民が住むのか
分からないですから、結局、将来のことは神のみぞ知る・・・

[63: 匿名さん]

でも、なんやかんや言っても定借物件って即日完売になるんだよな。
なぜだ？

[64: 匿名さん]

安いから

[65: 匿名さん]

前にも書き込んでましたが、絶対揉めると思う。
ただでさえ揉めがちな大規模なのに、金銭が最も絡む修繕等で
しかも管理会社もこうした事態のノウハウも経験もないから、
大変なことになりそうなのが容易に想像できそうです。

なんだかんだで完売ってのは、定借の大規模マンションが日が浅くて
こうしたトラブルがまだ出てこないから。

[66: 匿名さん]

定期借地権をマンション購入の【第一条件】にするのは、
危険なようです。

ttp://www.bird-net.co.jp/rp/BR021028.html

[67: 匿名さん]

>62
確かにそうでしょうね
定期借地だろうが分譲だろうが一番もめるのは
修繕・建て替えでしょうね
やはり管理（きちんとした修繕計画）と住民しだいでしょう
ところで戸建の定借は問題無いのでしょうか

[68: 匿名さん]

契約期間（50年）終了後、更新が可能な（更新後の期間30年）借地権マンションはいかがなものでしょうか？

[69: 匿名さん]

今のマンションは修繕を粛々と行うようなシステムになっていると思います。
分譲の場合は修繕を反対するなら、反対理由をプレゼンして納得させなけ
れば（票を集めなければ）反対決議になりませんが、定期借地は、返却に
近づけば近づく程、修繕反対のムードが高まることは想像がつきます。
これは仕方のないことで、どんな意見を持ってこようが、リスクとして考えな
ければならないことです。（その他にもリスクがありますが。）分譲のリスク
を言ったところで、所有権に関わる話しですから、賃貸のそれとは違う話し
だと思います。購入者の意見で納得できるのは、リスクを納得して購入した、
これしかありません。もしくは気に入ったマンションがたまたま定期借地だっ
た、と。いかにも定期借地が優れているんだという意見だとしたら、乱暴な
考えではないでしょうか。

[70: 匿名さん]

>69
別に分譲でも定借でも将来何がおきるかなんてわかりません
修繕反対のムードが高まることがわかっているのであれば
それを考慮した修繕計画建てれば良いのじゃないの
（先にきちんと徴収しておく、徴収した費用で修繕する）
リスクなんて分譲でも一杯ありますよ
建て替えたいが戸数が減ってしまうマンション
建て替えそのものができないマンション
法改正があれば何がおきるかわかりません
＞60さんの言う通り
結局、将来のことは神のみぞ知る・・・というところでしょう

[71: 匿名さん]

＞将来何がおきるかなんてわかりません
＞将来のことは神のみぞ知る

何がおきるかなんてわかりません、神のみぞ知る、人生設計なんか
もっとそうですよね。
それでマンション購入計画をたてるのですか？

＞修繕反対のムードが高まることがわかっているのであれば
＞それを考慮した修繕計画建てれば良いのじゃないの

現実はそうなっていないでしょう。
管理組合発足後に見直しということであれば、定期借地はそれを
行わなければならないデメリットがあります。
これこれはで提案したら、揉めますよ。

現状で言われている定期借地権のデメリットは、しっかりと受け止
めるべきでしょう、購入者は。

それとも定期借地権終了は、将来何がおきるかなんてわかりません、
とでも？
返却が決まっていることは、軽く考えてはいけません。
実行が前提です。（契約です。）
将来のことは神のみぞ知る？とんでもないことです。

分譲でも同様ですけどね。
いつ起こるか法改正を気にしてたら、到底買えません。
法改正の動きがあれば確認し、なければ現状で判断するしかありま
せん。

少なくとも何がおきるかわからないで、住宅ローンは組めませんし、
管理費や修繕費、地代や解体金（積立）は払えませんよね。

[72: 匿名さん]

>>70
70さんが理事になって
>先にきちんと徴収しておく、徴収した費用で修繕する
これを実行できるなら良いと思いますよ。

私は面倒なのでやりたくないです・・・。
定借マンションは、「安いから買った」という住人が多いと
言われています。夢いっぱいの購入後に、
修繕費の値上げや一時金徴収なんて・・　反発必至です。

デベロッパーが予め計画を建てて、それを実行できれば
一番いいのでしょうけどね。その実績が無いのが痛いですね。

>>66のリンク先にある　つくば方式はとても良さげですね。

[73: 匿名さん]

定借マンションは、新築では、ローン問題ないけど、中古の場合、ローンが通らない。
と主人（業界人）が言ってました。
都心では、最近見かけるように（定借マンション）ようになったけど、利便性のある物件でないと、転売は難しいとのこと

[74: 匿名さん]

age

[75: 匿名さん]

中古の流通性薄いから担保価値が低いのでフリーローンや車のローン感覚ですね、
なので正確にはローンが通らないではなく融資金額が下がるが正しいかな。
私的には定借物件なら公団賃貸でも良いのでは？と思います。

[76: 匿名さん]

なるほど、賃貸でもずっと住み続けるなら極端な話リフォームだって・・・（以下自粛）

[77: “]

>>72先にきちんと徴収しておく、徴収した費用で修繕する
これを実行できるなら良いと思いますよ。
できませんよ。そんな余裕があれば、定借は買わないでしょう。私は、建築士で現在１０年超の自分の住んでる
マンションの大規模改修を理事として担当してますが、現在の積立金のうち９割は使ってしまいます。
修繕積立金を値上げしていかないと、１５年、２０年後の修理が出来ません。デベの長期修繕計画は
楽観論で成り立っているので、もちろん信用していませんでしたが、実感としては、最低１．５倍から
２倍の資金が必要です。定借で戸建なら撤去費も安いし、修理するしないも自分だけの問題ですが、
定借のマンションはもめるんじゃないですか。ハワイみたいに、定借で後日底地買取オプション付の
マンションならいいけど。公団（現機構）の住宅であったと思うが。

[78: 匿名さん]

定期借地権

建物は地主のものになる

地主の為に地代を払いながら、

地主の将来の賃貸マンションの為に修繕する。

馬鹿げています。

[79: 匿名さん]

>>73

今は中古でもローンは貸してくれます。

[80: 匿名さん]

>>78
建物を壊して引渡しが基本です。
ＵＲ（旧日本住宅公団）の市街地住宅とは違います。（これは地主に建物ごと引渡し。）

[81: 匿名さん]

定期借地権ねえ・・・・・・

まあ「マンションの定期借地権」で、途中売却しない（期間満了まで住む）と言う前提
であればそれも「有り」かな？と思います。（ですので以下の内容は売却の事は考えて
記載はしておりません）

まず「土地の所有権」の話しですが、所有権があるマンションと言っても戸建てとは違
い「マンション敷地の持ち合い分１／ＸＸＸ分だけを持っている」と言う事実だけで、
実際に自分の持ち合い分を自由に使える訳ではない。（建物を壊し、更地にしたと仮定
しても「この敷地のここの部分は俺の土地！」とはならない）
土地の所有権が効いて来るのは立て替え時になります。（とは言っても下記条件のクリ
アが前提です）
１）現戸数に対してのたまたま容積率の空きが有る。（約１．５倍）
２）立地的に良い。（駅近とか人気駅であるとか）
３）立て替えに対する目算があるデベロッパーの存在
なかなか上記内容をクリア出来る物件は少ないと思いますので、土地の所有権が「偉い」
的な発想は難しいですよね・・・・・・

[82: 匿名さん]

飼うとしたら借地権が切れるときに自分は生きていないのが前提なんでしょうね。
となると２０代の人はリスクがありますねぇ。
８０歳くらいでいきなり家を否応なしに失うわけですから。
つまり、長生きすればするほど、その恐怖感におののく日々を過ごすわけですよね。

[83: 匿名さん]

>79
定借マンションの中古でローンつくのですか？（次の買主）
都内の条件の良い物件でも定借マンションは）着かなかったようですが。。　

[84: 匿名さん]

■県が土地を所有しているいわゆる定期借地権付きマンションの例
鉄筋コンクリートでできたマンションの法定耐用年数は、47年。

借地権の切れる30年後に、県が税金を投入して残存簿価17年（＝47年−30年）のマンションを
買い上げることができるのかといえば、少々疑問符が付く。

財政の厳しい県としては、あと20年ほど借地契約期間を延長し、
マンションの資産価値がゼロになってから買い上げようということにならないだろうか・・・。

そうなれば、現在35歳の人であれば、あと20年、85歳まで
安心してマンションに住み続けることができるかもしれませんね。

■詳しくは、
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20050521

[85: 匿名さん]

>>84
＞借地権の切れる30年後に、県が税金を投入して残存簿価17年（＝47年−30年）のマンションを買い上げることができるのかといえば、少々疑問符が付く。
買い上げなんかしないよ。住人が出て行って、取り壊すだけ。
壊す費用も住人が持つのよ。

＞財政の厳しい県としては、あと20年ほど借地契約期間を延長し、
延長は無いの。建物壊して引渡し。

定期借地権の意味を全く理解していませんね。

[86: 匿名さん]

税務上の法定耐用年数と中古取引価格には直接の因果関係はありません。

[87: 匿名さん]

定期借地権マンションのことで疑問なんですが、
築３０年になって本人も子供も誰も住まなくなった、買い手もいない、となった場合も
月々の修繕費・解体費・共益費・地代は払い続けなければならないのでしょうか？
「そこはもう住まないからうちは知らないよ！」という主張は可能なのでしょうか。
可能ならば負の遺産として子孫に迷惑がかかることも無いのではと思うのですが。
それに放っておいても夜逃げ＆滞納する輩は出てきそうですし、
そのへんの対処はどうなっているのでしょうか。

[88: 匿名さん]

返還すれば問題なしです。

[89: 匿名さん]

>85
「一般定期借地権」の場合は、建物を取り壊して土地を返還。
「建物譲渡特約付借地権」の場合は、土地所有者が建物を買い取ることを、あらかじめ約束しておく。

http://www.teishaku.com/what/index.html

[90: 87]

満了前でも地主に返還できるということでしょうか？

[91: 匿名さん]

>>89
建物を買取るといっても、新築時の建物代の１／５〜１／１０程度を土地所有者が支払うだけです。
３０００万円の物件で、土地賃借権が１０００万円、建物代が２０００万円としても、３０年経てば建物代は減価償却してしまって高く見積もっても新築時の２０％程度で４００万円程度の買取です。
一般定期借家契約とそんなに内容的に変わるわけではありません。
土地賃借権は期間満了で消滅し、賃借権に対する対価は払われません。

取り壊し費用と建物代金の一部を得する代わりに、修繕費は現状維持を前提（建物の寿命を延ばすような建設的経費は認められない）での価格となりますから、取り壊して返還する方が住む人には得でしょうね。
修繕費を建物の寿命を延ばすような内容とする場合は、返還する建物代金を地主と相談して変更する必要がありますね。