定期借地権付き物件って どう思います？

[優香]

定期借地権つきの物件の購入を考えています。
でも友人が　期限がきて地主に土地を返還するときの　更地にする費用
は　どっからでるの？　最終的に自分の所有物には　ならないから
修繕とか皆の意識が　おろそかになるんじゃない？　と言われ
悩んでいます。　それなりの魅力はあるけど　確かに将来　不安が残ります。
皆さんは　どう思いますか？

[18: うらら]

>>１６
そのとーりですね、１６の書き込み読んで気が付いた！価格に解体積立金に値する分が
加わってるならばいいのですが別途取られますもんね。買わなくてよかったわ。
そー言えば知人が言ってましたわ、テラスハウスと借地権マンションは中古で売れないって。

[19: 16]

平米単価で書いたからわかりにくかったけど、
うち91平米4LDKで建物2,050万円（税金の申告したので認識）。
その広告によると同じ広さで3,000万円弱ぐらい。1.5倍弱違う。
3,000万円がうちより安いのは確か。
なので気になってよく見て、装備とかがいいのかと思ったが、特にかわらない。施工会社も同じレベル。
同じような大きさ・階数で、どちらかがタワーというわけでもない。
91平米4LDKで2,050万円ぐらいならば合点がいくけど、なぜ1.5倍も高いんだろう・・と思った。
1.5倍高いとなるとなにかがそれなりにいいかもしれないが（うちでさえ大規模修繕なしで
75-90年もつと説明された）、65-66年ぐらいで解体してしまうとのこと。せっかく高価な建物なのに。
土地代はこの土地（地域や駅からの距離）に住む代金だけど、それも地代として別枠で、含まれていない。
ということは建物価格以外になにか大きいものが含まれているのではないかと思ったけど、
いまいちよくわからない。

もし今後、土地付きの物件の建物価格（例えば91平米4LDKで2,050万円）に
近い定借物件が出てきたら、それは魅力的（私はガックリ）だろうなあと思った。

[20: うらら]

結局ローン以外のランニングコスト（修繕積立金・管理費・解体積立金・地代・物件によって
は駐車場なんかもあるかも！？）の負担が大きいじゃないですか、１９（１６）さんが言うように
物件金額が相当安くないと全然意味無いですよね。
しかし９１㎡クラス２，０５０万円は相当、な場所じゃないとありえないですよねぇ
ローンだって窓口が絞られていて、金利に自由度が無かった気がしますし。

[21: 匿名さん]

だから・・・

定借物件は、やめておけ・・・です
賃貸ならまだしも、転売なんてありえません。
残り●年しかしめません。だもんね。

[22: 匿名さん]

いまどき、定借マンションがあるなんて。
そんなに安くないでしょ？しかも。

ま、購入者の判断に任せますけど。

[23: 匿名さん]

定借だと固定資産税払わなくていいと思っている人が
いるみたいなんだけど。土地分の固定資産税は
払わなくて良い一方、建物分は払うんだよね？？？
マンションは土地の持分が大したことないから、
固定資産税軽減には　あんまりならないのでは？

ランニングコストは
修繕積立金・管理費・解体積立金
・地代・駐車場代・固定資産税(建物分)

だよね？

[24: 匿名さん]

>91平米4LDKで建物2,050万円

参考にさせていただきたいのですが〜
建物だけで2,050万円だと、土地は幾らぐらいになるんですか？
単純に倍で4LDKで4,000万円ぐらいでしょうか？

わたしも興味があって営業さんにお話聞いたのですが
よその５０年の定期借地権物件で築１０年、１０〜３０％ダウンで転売の実績があるようです。
築５年物件では価格がアップした事例もあるけどそれは期待しない方がいいって
（バブル期の話ではありません近年の事でした）

[25: トクメイサン]

価格がアップした！？多分シムシティのやり始めの様な立地条件だったんでしょうね・・・
おっしゃる通り期待は出来ませぬな。
「ア○ボ逝っきま〜す！」ってブライト艦長に言いました（ウフ）

[26: 16]

土地は約1,300万円です。
土地の持ち分は45平米です。
容積率200%の区域なので、割合土地の持ち分が多いです。

[27: 匿名さん]

賃貸にすむと割り切って買えば別に定借でもいいんじゃないかな。
安い分ローン早く終わるし。

[28: うらら]

実際やすくないでしょ？
あんまし

[29: 匿名さん]

定借、そこまで魅力的ならば中堅会社辺りが飛びついてビジネスにするでしょう。
近年のマンション建設が活発化している中で、広がらないのはやはり
中途半端なんだと思います。

[30: 匿名さん]

いまどき、定借は買わないのが得策でしょ！

[31: 匿名さん]

定借は損だ！という意見多いけど、４０年、５０年たてば所有権つきでも、
売れないでしょ、同じじゃん。いずれにしても満了時は生きてないし、
その分安い価格で広い居住空間得られれば、得だと思うけどね。

[32: 匿名さん]

生きてはいないかも知れないが相続人が困る。

[33: 匿名さん]

32>同感

[34: 匿名さん]

>>32の一言で、定借賛成派がぐうの音もでなくなったらしい・・・。

[35: 匿名さん]

残りの地代くらい準備してやれないような奴は買わなくてよい。
俺はその程度くらい準備できる。

[36: 匿名さん]

相続人が困るのは、何も定借に限らないでしょ？
管理費滞納や修繕費足りなくてスラム化した、
狭小住宅（や狭い土地）は、誰も欲しくないでしょう。
５０年後なら、（土地も余ってるだろうから）１００平米以上の
土地とか建物でも残してもらわないt、うれしくないでしょう。
でも、ほんとに相続人が欲しいのは、お・か・ね。一番つぶしが利くからね。
それも、半世紀も先じゃなく、今すぐ、もしくはあと１０年とか２０年以内に
（つまり、家とか購入したいときに、すぐ欲しい）。

まとめると、５０年もたったマシションなんて、定借でも分譲でも、
いらん、代わりに金よこせ。と考える人が９９％でしょう（今だってそうかも）

[37: 匿名さん]

次の代が住みよい社会であるようにと、少しでも努力するのと、
はなから次の代のことなんか知らないよという生き方をするのでは、
仮に力及ばず同じことになったとしても、
次世代の目から親世代を見たときの評価は全然違うものになるでしょうね。

坪内ミキ子さん（坪内逍遙の孫）などは同潤会江戸川アパートに７０年間暮らして
この度の建替えを楽しみにしているそうだが、立派な人だなと思ったな。
管理組合で知恵を出し合って努力すればこのように何とかなる可能性もあるんだから。
戦後の使い捨て文化の中で育てば36のような意見になるのも無理はないが
このような考え方はそろそろ終わらせなくちゃならんな。

[38: 匿名さん]

すばらしいご意見、感激しました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

ぜひ、↑にもご意見ください。

[39: 匿名さん]

次世代を考えていないとの事ですが、そう考えると分譲であろうが
定借であろうが、建替えの可能性の少ないマンション購入者はみんな次世代
の事を考えていないという事になりますよ。
分譲なら建替えが実現するまで、子孫は嫌でも住まなくてはいけなくなりますよね。

[40: 38]

>39

マンション購入者が全て次世代を考えていないということはないと思います。
現に私はマンション購入者ですが、上のスレでマンションの建て替えについて
考えていますよ。そしてできれば自分の住まいとしてだけでなく、次世代に残す
住宅としてちゃんとした住宅を残していきたいと思っています。
もし、あなたがすでにマンションにお住まいなら、一緒に考えてみる価値はあると
思います。

マンションの建て替え問題って、35年後もしまだ生きてるかも知れないという
可能性のある人にとってはまずは自分のためにまじめに取り組むべき問題だと思います。
そしてもちろん次世代に余計な不良財産を残さないためにも。

[41: 匿名さん]

分譲なら子孫は楽ですよ。
嫌なら出ればいいし、３０年４０年経ってたって売れてしまうのが分譲。
分譲は既に市場がありますから、定借はこれから市場を作っていかなけ
ればなりませんからね。
分譲の建て替えなら建て替えデベに売ってもいいし、場所が気に入って
るのなら建て替えに参加すればいいし。
所有権はある訳ですから、子孫は有効に活用できると考えています。

[42: 匿名さん]

４１さんへ。
子孫がそこのマンションに住みたくもなく、売りたくても売れなかったら
困りませんか？定借なら指定の期間だけ我慢すれば、選択は自由に出来ますよ。

[43: 匿名さん]

何気に分譲は売れますよ。
実際に市場で売買されていますから。
＞定借なら指定の期間だけ
分譲なら建て替えですよね？
建て替えデベが買ってくれますよ、既にやっています。
自分の物は、なにかとツブシが効きます。
いろいろ選択の自由があります、定借にはできないことです。

[44: 匿名さん]

定期借地権賛成派です
マンションの建替えはいろいろ難しい問題がある。老朽化したからといって
処分して現金に変えることも困難
老朽化した共同住宅に価値はないわ
子供のために資産を残したいとしても、だいいちあなただって親と同居するのが
いやで別に買ったわけじゃないの
自分の子供だって同じよ
住居を単純に償却資産と考えれば、定期借地権のほうがベター
少子化で土地はまだまだ余るわよ
５０年も先のはなしわからない

[45: 匿名さん]

44
思い込みと計画性がないようにしか見えないですよ。
定期借地権賛成派でも、きちんとした人がいるので
もう少し、なんとかされては？

[46: 匿名さん]

４４さん
私も定期借地権賛成派です。４３さんのいう、「何気に分譲は売れますよ」の意味は
わかりませんね。根拠がない。ただマーケットあるからというのは安易すぎますね。
だって、これから人口は減る訳ですから。そうなると定借もだけど、分譲が売れないと
ずーとっ維持する訳ですよね？
定借マンションは専門家でも賛否両論です。マーケットがないから判断できないのが
現状のようですね。
こんな話もあります。
土地と建物の所有権（固定資産）を分けているのは世界的にも珍しいと。。。
日本と香港だっけな？数少ないみたです。それは高度経済成長の時代に
「土地は借金をしてでも買え！」が日本人には根付いているからだと聞きます。
その時代は土地は宝物でしたが、今はそうとは言い切れませんね。
定率減税が縮小され、それより年金も減る、その中でわれわれは老後の資金や教育費などなど
お金は限りあるけど流れていく。そんな生活で地代＋解体金などは払うと分譲と同じくらいに
支払いはなりますが、利子のない積み立てでランニングコストだと思っています。
分譲だって、いざ取り壊しとなって、修繕積立金が少なければ、一時金で支払うんですよ。
そうなったら費用的にも安いと思います。

資産価値では一戸建て２０年、マンション４０年で価値ゼロになる聞きました。

[47: 匿名さん]

まあ確実に言えることは、地主は50年後100年後の子孫のことも
考えているということ。
つまり地主は自分達と正反対の考え方をする人を利用して
資産を長期的に守ろうとしているんだな。

それはそうと、
35歳女性の平均余命は51.08年、50年後だとまだ半数以上生きている。
40歳で買ったとしても50年後に生きている可能性はある。
自分さえよければ、という立場に立ったとしても、恐くて手を出しづらいはずだが。

[48: 匿名さん]

マーケットがあるということは強いことです。
きちんとした相場（価格付け）がある、これを安易と考えるのは違うと思います。
定期借地権は、２０か３０年先に本格的なマーケットが出来るののではないでしょうか？
その時にアピールする何かがあればですが、果たして？
分譲建て替えの一時金は払わなくてもいいので、既に出ているように担当デベに売れば
支払いはありませんよ。
マンション４０年で価値ゼロ、そうだとすればそれは分譲だと思います。
定期借地権のマーケットはないですから。
定期借地権は建物だけなので、もっと早くなると考えるのが自然なのでは？

[49: 匿名さん]

おいみんな、レスを送信する前に自分の文章読み直してくれ。
ちょっとは推敲してから送信してくれ。40以降の文章殆ど意味分からん。

[50: 匿名さん]

わかるけど。。。

[51: 49]

>>50
話題には興味があるのでできれば解説してちょーだい。結局みんな何が言いたいんだい？

[52: 匿名さん]

私見ですので、偏見はお許しを。

子供たちよ、定期借地権だから資産は残らない。
すっきりしていいだろ！後は好きにせい！
途中で相続したら、解体までは維持費を払い続ける。
（払うことに対し我慢する場合と、我慢しない場合があり。）
解体（期限）まで自分が生きていたら、次の住まいを探さなければならない。

子供たちよ、分譲資産は残しておいた。
後は煮るなり焼くなり、好きにせい！
相続したら維持費は払い続けるが、嫌ならマーケットに出すことはできる。
（気に入ってれば、気がねなく住める。）
自分は死ぬまで住むことはできる。
建替えは決議で決定するので、時期は不明。

少し、乱暴すぎましでしょうか？

[53: 匿名さん]

補足。
定期借地権は、子供たちは出て行くのが前提です。
（土地を返却しなければなりませんので、ずっと住めません。）

[54: 匿名さん]

子供の立場で言わせて貰うなら、
借地期間五十年のマンションを
四十年目あたりに相続するのはキツイ。
出来るなら相続放棄したいけど、放棄って可能？
放棄できるなら親の好きにしたらいいと思う。

[55: トクメイサン]

おっと２日ぶりに覗いたら賛成派が多数出没！。
きっと某物件の抽選が、この週末あるからでしょうか？
もしかして予想に反し当選してしまった人（？？）　ｗ

[56: 匿名さん]

相続放棄って出来るんですか？
知ってる人いたら教えてください。

[57: 49]

>52さん
要約ありがとさん。ようやく分かりましたｗ

結局、どっちも将来マンションが老朽化したとき不良資産になるかならないかを、
想像で議論してるってことですな。
で結論は、「その時になってみないと分からない。」

それじゃ、不毛な議論になっちゃうな。やっぱ老朽マンションの建て替え問題に
関して実績がつみあがっていかないとこの件についてはどこまで行っても想像の
域をでないどうどう巡りになるということだね。

[58: 匿名さん]

定期借地の場合、本当の賞味期限は20〜25年までと想像されます。
分譲ならば、丁寧にメンテを繰り返して永住や転売を前提にすると
思いますが、はじめから取り壊し期限の建物に、そうそう住民総意（に近い）で
環境維持できると思えないからです。
日常生活の中で「どうせ子供に残せないから」「どうせ壊す」「あと何年」といった
思いがかすめて、共用部分などは特に老朽化が進みそうな気がします。

[59: 匿名さん]

専門家の講演でも定期借地が取り上げられてましたが、
やはり、集合住宅での歴史が無いのと、資産性が低いことからの
定期修繕がおろそかになることが予測されるそうです。
十分経済的に余裕あって、住宅コスト率が低い家庭や、
都心部ならば、定期借地の本来のメリットを生かせますが、
郊外ファミリー型は２０年後あたりでターニングポイントでしょう。
永住

[60: 54だけど]

資産っつーのもあるが　揉めそうなのが嫌。
(それも含めて不良資産って言うのかもしれないが)

例えば、あと十年しか住めない物件で、
修繕一時金や解体一時金が必要になった時。
あと十年でゴミになるものに金は出したくない！
という人と、それでは困る！　という人とで争いに。
そういう問題が、常につきまとうのが鬱陶しくて嫌。

分譲でも地震の後や立替なんかは揉め事ありげだけど、
普段の修繕等では、自分達の資産を守ろう、という
意識を共有できる点で、ずっとスムーズだと思う。

[61: 54だけど]

と　書いていたら既に修繕に関する書き込みが・・・。
やっぱり懸念されてるんですねえ。

[62: 匿名さん]

>60
定期借地の方が修繕意識が低くなるのは間違いないでしょうね。
ただ、分譲マンションだって、住民の意識が低ければ殆ど同じような
問題が発生しそうな気がします。マンションは管理を買えって分かって
はいても新築の場合、買ってみなけれりゃどんな住民が住むのか
分からないですから、結局、将来のことは神のみぞ知る・・・

[63: 匿名さん]

でも、なんやかんや言っても定借物件って即日完売になるんだよな。
なぜだ？

[64: 匿名さん]

安いから

[65: 匿名さん]

前にも書き込んでましたが、絶対揉めると思う。
ただでさえ揉めがちな大規模なのに、金銭が最も絡む修繕等で
しかも管理会社もこうした事態のノウハウも経験もないから、
大変なことになりそうなのが容易に想像できそうです。

なんだかんだで完売ってのは、定借の大規模マンションが日が浅くて
こうしたトラブルがまだ出てこないから。

[66: 匿名さん]

定期借地権をマンション購入の【第一条件】にするのは、
危険なようです。

ttp://www.bird-net.co.jp/rp/BR021028.html

[67: 匿名さん]

>62
確かにそうでしょうね
定期借地だろうが分譲だろうが一番もめるのは
修繕・建て替えでしょうね
やはり管理（きちんとした修繕計画）と住民しだいでしょう
ところで戸建の定借は問題無いのでしょうか