シェルゼ雷門ってどうですか？

[匿名さん]

こちらも最近の明豊物件のように新々価格になるんですかね。
いくら外断熱だからって、超大手ディベロッパーと同等の価格設定戦略が果たしていつまで続くか…。
明豊は入居後のサポートもひとつの売りにしていますが、明豊自体がなくなってしまうのがちょっと怖い。
ただ浅草は好きな街なので、価格次第では検討には入れたいと思いますが。


物件データ：
所在地：東京都台東区雷門2丁目5-4（地番）
交通：東京メトロ銀座線 「浅草」駅 徒歩2分
　　　都営浅草線 「浅草」駅 徒歩2分
　　　東武伊勢崎線 「浅草」駅 徒歩3分
価格：未定
間取：1R-3LDK
面積：32.02平米-98.05平米
総戸数：48戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上12階建
売主：株式会社 明豊エンタープライズ、ＧＥリアル・エステート株式会社
設計・施工：森本組

[2: 匿名さん]

明豊はシェルゼ木場公園で成功して、調子に乗りすぎ、シェルゼ砧では相場をあまりに無視した価格設定。
結果、全く売れずに結局1000万円以上の値引き(最上階に至っては3000万円の値引き）を行った。
それ以前は「外断熱は建設費用が高い」という言い訳を利用していたが、明豊がいかにぼったくってるか浮き彫りになり、消費者は明豊物件に対して疑心暗鬼になっています。
いくら外断熱だからと言って内断熱と比べそんなにコストが掛かるわけがなく、むしろ大手デベロッパーは内・外断熱がどうこうなんかよりもっと重要なコンクリートにコストを掛けている。
明豊は外断熱物件は将来価値が落ちないと言っているが、全く根拠がない。
野村や三井といった大手デベロッパー物件の方が信頼性が高く、結局日本人は信頼を重んじる人種ゆえ、転売時や賃貸時にも大手デベの物件の方が価値が高くなると思われる。
明豊という会社自体がなくなってしまう可能性も十分にあるわけで、適正価格を逸脱した明豊物件に手を出すと、近い将来痛い目を見る可能性はかなり高いのでは。
明豊のような零細デベロッパーは売れ残りが生じることは企業の存続にダイレクトに影響するゆえ、言語道断。早期完売を示し続けることにより、良いイメージを継続させなければ明豊に未来はないでしょう。

[3: 匿名さん]

>>02

ＨＰやＤＭのつくり見る限り、けっこう高い値段で出してきそうですねー。

明豊は高井戸の物件は完成売りみたいですけど、あちらも高いのかな。

[4: 匿名さん]

木場公園であの価格設定の時点で異常だったわけだけど、当時はマンションブームとマスコミにうまく取り上げられて、ありえないほど追い風だったからなぁ
勘違いしちゃったんだね

[5: 匿名さん]

新東京タワーの建設地が決まったとき、
浅草と新東京タワーとを一体化して開発するようにとの条件が付けられています。
浅草の立地はこれから有望ってことです。
それなのに、それがウリにはなってないみたいですね。この物件。
知ってる人は知ってるので、立地の良さだけで完売でしょう。

[6: 匿名さん]

>>03
そろそろ適正価格にしてきて欲しいですよね。
モノの良さはもちろん認めてはいますが、ディベロッパーとしての歴史と存続の不安を考えれば、野村不動産などの物件と同等価格で売る戦略はそうそう長続きしないのは火を見るより明らかです。
仰る通り、木場公園の時はマンションブーム＆ガイアの夜明けなどのマスコミ効果で相場を無視した価格で売れ売れだったと思いますが、現状のマンション需要の低下・消費者の冷静な目線に加え、所詮は不安定な新興ディベロッパー物件であることを考えれば、「外断熱という魅力あるものを割安感のある価格で売る」方が企業としての戦略として正しい方向へ向かうと思います。
しかも、シェルゼ砧でボッタクリの実態を消費者が知ってしまった以上、この辺りで企業として軌道修正をしなければ、本当に数年後には明豊そのものがなくなっていても不思議ではありません。

>>05
浅草は既に開発されている(？)というか、浅草ならでは街並みが出来上がっているように感じますが、どんな開発が行われるんでしょうか？

[7: 匿名さん]

>>03
高井戸のやつは、私の勝手な予想ですが、一応表向きの価格(異常な値段)は設定すると思いますが、見学に来た方々に個別に値段交渉を行うんじゃないかと踏んでます(つまり値引きを前提とした作戦)。
値引き後もかなり割高なんでしょうけどね。

完成売りというのは明豊にとってはフィジビリティ的な意味合いが強いでしょう。
これで成功したら明豊の完成売り物件は今後も増えていくでしょうし、失敗したらもう二度とやらないかと。
おそらく失敗すると思いますが。
完成売りはオプションを付けれる範囲がかなり限られますので、新築物件本来の魅力が大幅に減るわけです。
「オプションは何にしようか、フローリングの色は何色にしようか」
こういった楽しみがない新築物件というのは、どうなんでしょう。
よって、相当に割安な価格設定しなければ駄目でしょうね。

[8: 匿名さん]

>>01

「新新価格」は都心や一部城南とかでは見られますけど、城東は去年の今頃も
そんなに騰がって無かったように思いますが。新価格をすっ飛ばしていきなり新新価格って
わけにも・・・。イニシア浅草もそれなりの設定ですし、いまの市況下、そんな無理な
値段では出してこないのではないでしょうか。

[9: 匿名さん]

マンションの外断熱がどれほど有効なのか疑問ではあるよね。
特に中住戸の場合、外断熱の恩恵を受けるのはベランダ側だけ。
あとは内断熱・内廊下のマンションと変わらない。
外断熱は躯体が長持ちすると言っているけど、普通に施工されていれば今の内断熱のマンションなら、大きな差はでないでしょう。
やはり外断熱物件を安く提供するという売り方じゃないと、今後厳しいような気がする。

[10: 物件比較中さん]

明豊の外断熱って中小デベの中で見たときの+aの付加価値っていうレベルで、これで大手デベに肩を並べたり、中小デベ物件の1.ウン倍の価格になるほどのものじゃない。
シェルゼ砧のあの値下げで、外断熱がそれほどのコストを必要としていなかったこと、明豊がどれだけ利益を稼いでいたのかが明らかになってしまった。
可哀想なのは木場公園の購入者達だね。あの外観もちょっと・・・二昔前の団地みたいだし。
高値で始めて、黙って買う人にはそのままで、暫くたったら大幅値下げで・・・なんて商法は長続きしないと思うけどな。
「大淘汰時代」にどこまでやるのか・・・。

[11: bookoff]

>>10
その通りだと思います。
外断熱は他の中小ディベロッパー物件と同じ価格で競争力のあるものだと思いますが、外断熱というだけで2割も価格割り増しにされては購入意欲が萎えます。

[12: 匿名さん]

ここの建設地は逆に駅から近すぎるような気もしますね。
雷門前は休日・平日ともに観光客・修学旅行生でかなり混雑するので、長年生活する場所としてはもうちょっと駅から離れていた方が良いかもしれません。
ここは坪単価いくらで出してくるんでしょうね。

[13: いつか買いたいさん]

建設地の裏はホテルじゃなかったでしょうか？

[14: 近所をよく知る人]

自分は浅草が好きで現在バンダイの方に住んでますが、あそこの立地は雷門が目の前で
観光客が多いのと、隣は宗教？？
落ち着いて暮らせないような気がします。

[15: 匿名さん]

説明会に行った方、予定価格はいかがでしたでしょうか？

[16: 別の匿名さん]

いいねえ、水上バスやら、タクシー料金まで載せてるＨＰ。
浅草が好きなら買いでしょ。

[17: 浅草好き]

一言で高すぎ！
1平米当たり、100万円以上はいくら外断熱等の付加価値を考えても
こんな金額で購入する人いるの？

[18: 匿名さん]

>>17

この時期に出てくる物件ですから土地代仕込み高い＆建築費高いので

安くなるわけはないですが台東区で坪３３０？　wow!

[19: 購入検討中さん]

坪２５０万円以上？
今も台東区に住んでますが・・・台東区浅草で住んでいる人いろいろいるのに高すぎですよ！

[20: 匿名さん]

具体的には何LDKの何平米でいくらくらいだったんですか？

[21: 匿名はん]

一平米100万円？
浅草で？本当ですか？
ボッタクリも甚だしいですね。
一平米70万が妥当でしょ、ここ。
今回は1000万値引きじゃなく2000万値引きするんじゃないでしょうか。

[22: 匿名さん]

65平米で4500くらいかと思っていましたが、完全に予想が外れました…。
全く手が出ませんね。
本当に坪330なら世田谷・杉並を選ぶでしょ、普通。

[23: 物件比較中さん]

どの程度の価格帯になるのかがキーでしょうね。

[24: 匿名さん]

予定価格は既に発表されてるんですよね？

[25: 匿名さん]

>>24

坪３３０万ですよ。
台東区ではバブル期以来２０年ぶりの高価格。

[26: 匿名さん]

でも、このマンションって、向きが悪すぎませんか？あと、買い物は異常に不便ですよ。駅から近いっていうのは、最高に便利でしょうけど、８月以降、景気がさらに悪化することは間違いないですから、早いとこ高値で売りきっとかないとね。でも、高すぎるなぁ。購買力が付いて行く人いないですよ。

[27: 匿名さん]

買い物って、スーパーだったらすぐ近くにオオゼキ、もう少し歩けば三軒くらいあります。
でも＠100万だなんて検討のしようも無いです。
それと今でもですが、いずれ道路の両側マンション林立してカーテンが必須になりそう。

[28: 物件比較中さん]

売り急ぎ物件。
ここは不動産市況の完全なるバブル崩壊を端的に示す一例となりそうだ。

[29: 匿名さん]

金持ちが住むようなエリアでもなしに、坪330とは何とも愚かな価格設定。
この物件に注目していた人で、この金額を受け入れられる人は一人もいないのでは？
いくらマンション価格が全体的に高騰してきているとは言え、ここが「浅草」であることを明豊は理解しているのだろうか？

[30: 物件比較中さん]

浅草って今でこそ観光地ですが、
地歴から考えると住むのってどうなのでしょうか。
高いような。

[31: 匿名さん]

>>30
「高いような」ではなく、異常な高さです。

[32: 匿名さん]

>>30
地歴を考えると住めません

[33: 匿名さん]

>>30
地歴然り、柄の悪いおっさん多く、ホームレスも多く、図々しいおばさん多く、住めません。
よって、よっぽど浅草に固執しているお金持ちしかこの物件は買えません。
そして、そんな人がいるとは思えません。

[34: 匿名さん]

外断熱を売りに相場を逸脱した価格設定。これは現在の消費者のニーズを果たして満たしているのでしょうか？この物件の売れ行きがきっとそれを証明するでしょうね。『明豊倒○』のニュースが流れるのもそう遠くはないでしょう。

[35: 匿名さん]

最近、このデベは販売を野村に丸投げしてるのかな。
というか、元々?

[36: 匿名さん]

>>35さん
普通じゃ売れないめちゃくちゃな値段で売ろうとしていることを自覚しているから営業力に優れる野村にお願いしてるんでしょう

[37: 匿名さん]

地方在住者ですので、地歴など詳しいことをよく知りません。地歴や場所柄を教えてください。

[38: 物件比較中さん]

この価格は「表向き」ですよ。
値下げありきです。

このデベは他物件でもそうしていますから。

[39: 匿名さん]

坪330が坪300になってもまだ厳しいと思いますが、どうなるんでしょう？280くらいだと結構売れそうですが…

[40: 匿名さん]

９０平米越えで7千万円台があれば、嬉しいなと思い行ってみましたが、９０越えで残っている部屋は一部屋のみ。ほぼ１００平米でした。そして、その価格は？
はい、1億3千万です・・・。むーーー、仮に2割引になっても2億越え・・・、買う人はそれでもいるのだろうか。購入者希望者がいればラッキーという感覚なのだろうか・・・。
ちなみに、帰りに隅田川沿いを散歩しようとしたら、ホームレスのおじさんがいい感じでチューハイのみながら、野球中継を聞いてました。

[41: 電卓君]

>40
1億3千万の2割引は、1億400万円です。

[42: 匿名さん]

>>40

１００㎡、１．３億円ってことは坪単価４２９万ですね・・・。
面積の広い部屋は単価を上げているにしても、平均４００近いってこと？

[43: 購入経験者さん]

今日もアルバイトのスーツ女性がこの物件のチラシ・ティッシュくばりしていましたが大変そうでしたよ。

ここは台東区ですよ、２割引でも高すぎますよ。
この価格で買った方いたら是非お会いしたいな。

価格を勘違いしてますね、住民にアジア系の外国人多いし・・・
いろんな意味でどうでしょうか・・・。

他の同地区のマンションの価格を調査することをおすすめします。

[44: 匿名さん]

ＤＭに

３２．０２㎡・２，６００万円台〜９９．１８㎡・１３，０００万円台

とありますね。坪２７０〜４３０（！）。うーーーーーーーん・・・。
平均＠３５０どころですかね？？？？都心並みですねー。

[45: 匿名さん]

ここは未だに正式販売価格を出していませんが、まだ販売開始してるわけではないですよね？
ここは台東区な上に、どの部屋も南を向いてないのに坪350なんて… 資材高騰に便乗して相場以上の価格を付けてるとしか思えない。
期待してた物件なのですが、手を引くしかないな…

[46: 購入検討中さん]

この御時世に高過ぎ・・・
残念ですが諦めました。

[47: 匿名さん]

小さい部屋の検討者はほとんどイニシア浅草に流れるのでは？大きい部屋は競合しませんが・・

あとは「雷門」アドレスがどれほど響くかですけど、億、坪４００万以上出すのであれば、
千代田・港以外の都心であればどこでも買えそうですしね〜

[48: 匿名さん]

浅草三丁目に藤和のタワー計画があるようです。12月着工予定らしいですよ。
少なくともここより安いのでは？

[49: 匿名さん]

>>48

浅草で坪３５０なんて狂った価格にはしないでしょうね、確かに。
藤和なら仕様もそれなりでしょうしね。因みにどの辺でしょうか。

[50: 匿名さん]

藤和ってどんなレベルなの？

[51: 匿名さん]

あまりに高すぎて、随分残っているようですね。販売開始時期がどんどん遅くなってきている。今販売すると困るんだろうね。売れ残りが多すぎで。