シェルゼ雷門ってどうですか？

[匿名さん]

こちらも最近の明豊物件のように新々価格になるんですかね。
いくら外断熱だからって、超大手ディベロッパーと同等の価格設定戦略が果たしていつまで続くか…。
明豊は入居後のサポートもひとつの売りにしていますが、明豊自体がなくなってしまうのがちょっと怖い。
ただ浅草は好きな街なので、価格次第では検討には入れたいと思いますが。


物件データ：
所在地：東京都台東区雷門2丁目5-4（地番）
交通：東京メトロ銀座線 「浅草」駅 徒歩2分
　　　都営浅草線 「浅草」駅 徒歩2分
　　　東武伊勢崎線 「浅草」駅 徒歩3分
価格：未定
間取：1R-3LDK
面積：32.02平米-98.05平米
総戸数：48戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上12階建
売主：株式会社 明豊エンタープライズ、ＧＥリアル・エステート株式会社
設計・施工：森本組

[2: 匿名さん]

明豊はシェルゼ木場公園で成功して、調子に乗りすぎ、シェルゼ砧では相場をあまりに無視した価格設定。
結果、全く売れずに結局1000万円以上の値引き(最上階に至っては3000万円の値引き）を行った。
それ以前は「外断熱は建設費用が高い」という言い訳を利用していたが、明豊がいかにぼったくってるか浮き彫りになり、消費者は明豊物件に対して疑心暗鬼になっています。
いくら外断熱だからと言って内断熱と比べそんなにコストが掛かるわけがなく、むしろ大手デベロッパーは内・外断熱がどうこうなんかよりもっと重要なコンクリートにコストを掛けている。
明豊は外断熱物件は将来価値が落ちないと言っているが、全く根拠がない。
野村や三井といった大手デベロッパー物件の方が信頼性が高く、結局日本人は信頼を重んじる人種ゆえ、転売時や賃貸時にも大手デベの物件の方が価値が高くなると思われる。
明豊という会社自体がなくなってしまう可能性も十分にあるわけで、適正価格を逸脱した明豊物件に手を出すと、近い将来痛い目を見る可能性はかなり高いのでは。
明豊のような零細デベロッパーは売れ残りが生じることは企業の存続にダイレクトに影響するゆえ、言語道断。早期完売を示し続けることにより、良いイメージを継続させなければ明豊に未来はないでしょう。

[3: 匿名さん]

>>02

ＨＰやＤＭのつくり見る限り、けっこう高い値段で出してきそうですねー。

明豊は高井戸の物件は完成売りみたいですけど、あちらも高いのかな。

[4: 匿名さん]

木場公園であの価格設定の時点で異常だったわけだけど、当時はマンションブームとマスコミにうまく取り上げられて、ありえないほど追い風だったからなぁ
勘違いしちゃったんだね

[5: 匿名さん]

新東京タワーの建設地が決まったとき、
浅草と新東京タワーとを一体化して開発するようにとの条件が付けられています。
浅草の立地はこれから有望ってことです。
それなのに、それがウリにはなってないみたいですね。この物件。
知ってる人は知ってるので、立地の良さだけで完売でしょう。

[6: 匿名さん]

>>03
そろそろ適正価格にしてきて欲しいですよね。
モノの良さはもちろん認めてはいますが、ディベロッパーとしての歴史と存続の不安を考えれば、野村不動産などの物件と同等価格で売る戦略はそうそう長続きしないのは火を見るより明らかです。
仰る通り、木場公園の時はマンションブーム＆ガイアの夜明けなどのマスコミ効果で相場を無視した価格で売れ売れだったと思いますが、現状のマンション需要の低下・消費者の冷静な目線に加え、所詮は不安定な新興ディベロッパー物件であることを考えれば、「外断熱という魅力あるものを割安感のある価格で売る」方が企業としての戦略として正しい方向へ向かうと思います。
しかも、シェルゼ砧でボッタクリの実態を消費者が知ってしまった以上、この辺りで企業として軌道修正をしなければ、本当に数年後には明豊そのものがなくなっていても不思議ではありません。

>>05
浅草は既に開発されている(？)というか、浅草ならでは街並みが出来上がっているように感じますが、どんな開発が行われるんでしょうか？

[7: 匿名さん]

>>03
高井戸のやつは、私の勝手な予想ですが、一応表向きの価格(異常な値段)は設定すると思いますが、見学に来た方々に個別に値段交渉を行うんじゃないかと踏んでます(つまり値引きを前提とした作戦)。
値引き後もかなり割高なんでしょうけどね。

完成売りというのは明豊にとってはフィジビリティ的な意味合いが強いでしょう。
これで成功したら明豊の完成売り物件は今後も増えていくでしょうし、失敗したらもう二度とやらないかと。
おそらく失敗すると思いますが。
完成売りはオプションを付けれる範囲がかなり限られますので、新築物件本来の魅力が大幅に減るわけです。
「オプションは何にしようか、フローリングの色は何色にしようか」
こういった楽しみがない新築物件というのは、どうなんでしょう。
よって、相当に割安な価格設定しなければ駄目でしょうね。

[8: 匿名さん]

>>01

「新新価格」は都心や一部城南とかでは見られますけど、城東は去年の今頃も
そんなに騰がって無かったように思いますが。新価格をすっ飛ばしていきなり新新価格って
わけにも・・・。イニシア浅草もそれなりの設定ですし、いまの市況下、そんな無理な
値段では出してこないのではないでしょうか。

[9: 匿名さん]

マンションの外断熱がどれほど有効なのか疑問ではあるよね。
特に中住戸の場合、外断熱の恩恵を受けるのはベランダ側だけ。
あとは内断熱・内廊下のマンションと変わらない。
外断熱は躯体が長持ちすると言っているけど、普通に施工されていれば今の内断熱のマンションなら、大きな差はでないでしょう。
やはり外断熱物件を安く提供するという売り方じゃないと、今後厳しいような気がする。

[10: 物件比較中さん]

明豊の外断熱って中小デベの中で見たときの+aの付加価値っていうレベルで、これで大手デベに肩を並べたり、中小デベ物件の1.ウン倍の価格になるほどのものじゃない。
シェルゼ砧のあの値下げで、外断熱がそれほどのコストを必要としていなかったこと、明豊がどれだけ利益を稼いでいたのかが明らかになってしまった。
可哀想なのは木場公園の購入者達だね。あの外観もちょっと・・・二昔前の団地みたいだし。
高値で始めて、黙って買う人にはそのままで、暫くたったら大幅値下げで・・・なんて商法は長続きしないと思うけどな。
「大淘汰時代」にどこまでやるのか・・・。

[11: bookoff]

>>10
その通りだと思います。
外断熱は他の中小ディベロッパー物件と同じ価格で競争力のあるものだと思いますが、外断熱というだけで2割も価格割り増しにされては購入意欲が萎えます。

[12: 匿名さん]

ここの建設地は逆に駅から近すぎるような気もしますね。
雷門前は休日・平日ともに観光客・修学旅行生でかなり混雑するので、長年生活する場所としてはもうちょっと駅から離れていた方が良いかもしれません。
ここは坪単価いくらで出してくるんでしょうね。

[13: いつか買いたいさん]

建設地の裏はホテルじゃなかったでしょうか？

[14: 近所をよく知る人]

自分は浅草が好きで現在バンダイの方に住んでますが、あそこの立地は雷門が目の前で
観光客が多いのと、隣は宗教？？
落ち着いて暮らせないような気がします。

[15: 匿名さん]

説明会に行った方、予定価格はいかがでしたでしょうか？

[16: 別の匿名さん]

いいねえ、水上バスやら、タクシー料金まで載せてるＨＰ。
浅草が好きなら買いでしょ。

[17: 浅草好き]

一言で高すぎ！
1平米当たり、100万円以上はいくら外断熱等の付加価値を考えても
こんな金額で購入する人いるの？

[18: 匿名さん]

>>17

この時期に出てくる物件ですから土地代仕込み高い＆建築費高いので

安くなるわけはないですが台東区で坪３３０？　wow!

[19: 購入検討中さん]

坪２５０万円以上？
今も台東区に住んでますが・・・台東区浅草で住んでいる人いろいろいるのに高すぎですよ！

[20: 匿名さん]

具体的には何LDKの何平米でいくらくらいだったんですか？

[21: 匿名はん]

一平米100万円？
浅草で？本当ですか？
ボッタクリも甚だしいですね。
一平米70万が妥当でしょ、ここ。
今回は1000万値引きじゃなく2000万値引きするんじゃないでしょうか。

[22: 匿名さん]

65平米で4500くらいかと思っていましたが、完全に予想が外れました…。
全く手が出ませんね。
本当に坪330なら世田谷・杉並を選ぶでしょ、普通。

[23: 物件比較中さん]

どの程度の価格帯になるのかがキーでしょうね。

[24: 匿名さん]

予定価格は既に発表されてるんですよね？

[25: 匿名さん]

>>24

坪３３０万ですよ。
台東区ではバブル期以来２０年ぶりの高価格。

[26: 匿名さん]

でも、このマンションって、向きが悪すぎませんか？あと、買い物は異常に不便ですよ。駅から近いっていうのは、最高に便利でしょうけど、８月以降、景気がさらに悪化することは間違いないですから、早いとこ高値で売りきっとかないとね。でも、高すぎるなぁ。購買力が付いて行く人いないですよ。

[27: 匿名さん]

買い物って、スーパーだったらすぐ近くにオオゼキ、もう少し歩けば三軒くらいあります。
でも＠100万だなんて検討のしようも無いです。
それと今でもですが、いずれ道路の両側マンション林立してカーテンが必須になりそう。

[28: 物件比較中さん]

売り急ぎ物件。
ここは不動産市況の完全なるバブル崩壊を端的に示す一例となりそうだ。

[29: 匿名さん]

金持ちが住むようなエリアでもなしに、坪330とは何とも愚かな価格設定。
この物件に注目していた人で、この金額を受け入れられる人は一人もいないのでは？
いくらマンション価格が全体的に高騰してきているとは言え、ここが「浅草」であることを明豊は理解しているのだろうか？

[30: 物件比較中さん]

浅草って今でこそ観光地ですが、
地歴から考えると住むのってどうなのでしょうか。
高いような。

[31: 匿名さん]

>>30
「高いような」ではなく、異常な高さです。

[32: 匿名さん]

>>30
地歴を考えると住めません

[33: 匿名さん]

>>30
地歴然り、柄の悪いおっさん多く、ホームレスも多く、図々しいおばさん多く、住めません。
よって、よっぽど浅草に固執しているお金持ちしかこの物件は買えません。
そして、そんな人がいるとは思えません。

[34: 匿名さん]

外断熱を売りに相場を逸脱した価格設定。これは現在の消費者のニーズを果たして満たしているのでしょうか？この物件の売れ行きがきっとそれを証明するでしょうね。『明豊倒○』のニュースが流れるのもそう遠くはないでしょう。

[35: 匿名さん]

最近、このデベは販売を野村に丸投げしてるのかな。
というか、元々?

[36: 匿名さん]

>>35さん
普通じゃ売れないめちゃくちゃな値段で売ろうとしていることを自覚しているから営業力に優れる野村にお願いしてるんでしょう

[37: 匿名さん]

地方在住者ですので、地歴など詳しいことをよく知りません。地歴や場所柄を教えてください。

[38: 物件比較中さん]

この価格は「表向き」ですよ。
値下げありきです。

このデベは他物件でもそうしていますから。

[39: 匿名さん]

坪330が坪300になってもまだ厳しいと思いますが、どうなるんでしょう？280くらいだと結構売れそうですが…

[40: 匿名さん]

９０平米越えで7千万円台があれば、嬉しいなと思い行ってみましたが、９０越えで残っている部屋は一部屋のみ。ほぼ１００平米でした。そして、その価格は？
はい、1億3千万です・・・。むーーー、仮に2割引になっても2億越え・・・、買う人はそれでもいるのだろうか。購入者希望者がいればラッキーという感覚なのだろうか・・・。
ちなみに、帰りに隅田川沿いを散歩しようとしたら、ホームレスのおじさんがいい感じでチューハイのみながら、野球中継を聞いてました。

[41: 電卓君]

>40
1億3千万の2割引は、1億400万円です。

[42: 匿名さん]

>>40

１００㎡、１．３億円ってことは坪単価４２９万ですね・・・。
面積の広い部屋は単価を上げているにしても、平均４００近いってこと？

[43: 購入経験者さん]

今日もアルバイトのスーツ女性がこの物件のチラシ・ティッシュくばりしていましたが大変そうでしたよ。

ここは台東区ですよ、２割引でも高すぎますよ。
この価格で買った方いたら是非お会いしたいな。

価格を勘違いしてますね、住民にアジア系の外国人多いし・・・
いろんな意味でどうでしょうか・・・。

他の同地区のマンションの価格を調査することをおすすめします。

[44: 匿名さん]

ＤＭに

３２．０２㎡・２，６００万円台〜９９．１８㎡・１３，０００万円台

とありますね。坪２７０〜４３０（！）。うーーーーーーーん・・・。
平均＠３５０どころですかね？？？？都心並みですねー。

[45: 匿名さん]

ここは未だに正式販売価格を出していませんが、まだ販売開始してるわけではないですよね？
ここは台東区な上に、どの部屋も南を向いてないのに坪350なんて… 資材高騰に便乗して相場以上の価格を付けてるとしか思えない。
期待してた物件なのですが、手を引くしかないな…

[46: 購入検討中さん]

この御時世に高過ぎ・・・
残念ですが諦めました。

[47: 匿名さん]

小さい部屋の検討者はほとんどイニシア浅草に流れるのでは？大きい部屋は競合しませんが・・

あとは「雷門」アドレスがどれほど響くかですけど、億、坪４００万以上出すのであれば、
千代田・港以外の都心であればどこでも買えそうですしね〜

[48: 匿名さん]

浅草三丁目に藤和のタワー計画があるようです。12月着工予定らしいですよ。
少なくともここより安いのでは？

[49: 匿名さん]

>>48

浅草で坪３５０なんて狂った価格にはしないでしょうね、確かに。
藤和なら仕様もそれなりでしょうしね。因みにどの辺でしょうか。

[50: 匿名さん]

藤和ってどんなレベルなの？

[51: 匿名さん]

あまりに高すぎて、随分残っているようですね。販売開始時期がどんどん遅くなってきている。今販売すると困るんだろうね。売れ残りが多すぎで。

[52: 匿名さん]

販売開始してないということは残ってるも何もまだ一部屋も売れてないのでは？

[53: 匿名さん]

どなたかが書いていたけど、明豊がなくなるって事、ありうるのですか？

[54: 匿名さん]

価格を大幅に下げなければ十分にありうる話だと思いますよ。
消費者のニーズは外断熱以前に価格ですから。
実際にかなりの粗利を上乗せしているはずですから価格を大幅に下げることは可能なはずです。さもなくば然るべき結果になるだけ

[55: 匿名さん]

GEと明豊…。
なんか今後を予見させますね。

明豊はシェルゼ砧を値引くに値引いていましたから体力が心配です。
この物件名は良いですよね。

「シェルゼ雷門」って、インパクト大。

[56: 匿名さん]

いくらインパクトがあっても高すぎて消費者はついていけてませんが…

[57: 匿名さん]

シェルゼ雷門から、この掲示板にたどりつきましたが、読んでみて、なんだか考え直そうかな・・と思っています。確かに高い。それになかなか販売にならない・・。掲示板で読むと、いろいろな方が近辺にいらっしゃるとのこと、改めて考えてみると、お隣がどういった方が入ってくるか分からないということですよね。背に腹は返られなくなると、誰でも買ってくれればいいということになりますよね。。賃貸だったら、出ることが簡単に出来ても、買ってしまったら、高い値段ではもう売れない。これは、考えてしまいます。異常にに高い値段で買ってしまったあと、こんなはずではなかったなんてことに、なりかねない・・。

[58: 匿名さん]

駅に近いことは間違いなく利便性には優れますが、雷門近辺は年がら年中人で溢れていますし、事実浅草にはホームレス等も多いので、ここは駅から近すぎだと個人的には思います

[60: 匿名さん]

平均坪３５０…ここを買うお金があるなら私は文京区に住みます。
坪１００万落とさないと売れないのでは？

[61: 匿名さん]

>明豊はシェルゼ砧を値引くに値引いていましたから体力が心配です。

と書いてありましたが、その値引きというのは、最初に買った人も同率で値引きしたのでしょうか？それでも今でも随分売れ残っているようですね。シェルゼ雷門もその二の舞になるのでしょうか。

[62: 匿名さん]

他の区の相場と比べてる人いるけど、そういう庶民向けのファミリーマンション
じゃないでしょこれは。雷門や浅草寺を昔から愛しているような人には間違いなく抜群の立地だよ。
浅草は確かにホームレスとか多いが、そこそこに金持ちが多いのも事実。
そういうコアなファン向けの物件に対して一般的な相場観で
分析しちゃってる人はちょっと痛いね

[63: 匿名さん]

浅草に住めるなら幾らでも払うという人がどれだけいるの？
そういうコアなファン向けのマンションプロジェクトが成立すると思っちゃう人のほうが痛いのでは？

[64: 匿名さん]

62痛いね…。
実際にデベがなかなか正式価格を発表しないのは、プレオープンでの顧客の期待価格とあまりにも差があるからなのは明白。
来てる客は浅草好きの人達なわけで、何が何でも浅草 という人ですら手が出せない価格なんでしょ

[65: 匿名さん]

浅草好きなら、ランドマークにもなりえる西浅草３丁目タワー買うよ。

[66: 匿名さん]

ここの適正坪単価は280〜290

[67: 物件比較中さん]

32.02㎡〜99.18㎡で2690万円〜1億2500万円だそうです。
最多価格帯は6100万円台（3戸）だそうです。

[68: 匿名さん]

57平米の2Lが6000〜6200万… 無謀にも程があるますよ…。明豊さん株価急落中ですが、更に落ちますね。
20％落として、漸くどうするか悩む人が増えるかもね

[69: 匿名さん]

森本組が施工だけど、どうなんでしょうか？

[70: 匿名さん]

資料請求しただけで毎週金曜に欠かさず電話が掛かってくるよ…。
高いから買わないって言ったのに。
正式価格で下げてくるのかと思いきや、予定価格そのままみたいだし。
契約する人いるのか？

[71: 匿名さん]

マンション購入の基本的なことが分からないのですが、シェルゼのHPでみると、４８戸中、販売予定３３戸ってどういうことなんですか？　３３戸残っているということなの？　それとも３３戸売れる予想をしているということなの？

[72: 匿名さん]

>>71

71さんの質問があったから改めてホームページ見たけど、このサイト大袈裟ね・笑
エジプト‐ピラミッド
パリ‐凱旋門
ローマ‐コロッセオ
がマンションのホームページに出てくるのって初めて見た！

販売戸数33戸は、48戸中第1期では33戸売り出します、っていう意味ですね。
まだ1期も始まっていないので、売れ残っているということではないです。

売れる予想というのはあながち嘘でもなく、売り出し前のモデルルーム来場者数や
アンケートによる購入意向等で販売戸数を決めている場合があるので、売れる見込み
があるということでしょうかね？

何となく売れ残って「先着順受付住居」ってのが増えそうな気がしますが…。

[73: 匿名さん]

残り１５は地権者ってことでは

[74: 匿名さん]

ありがとうございました。
マンション購入を考えているので、いろいろなHP見ているところです。

[75: 買い換え検討中]

高いよね。もう少したつと安くなるよ。今不動産業界ばたばただし、今は土地も安くなっているようだし、来年売り出す物件は、きっと安くなっていると思う。ローン控除もまた延長しそうだよ。

[76: 物件比較中さん]

市況云々をさておいても、このデベは値引きありきの価格設定してますから、交渉しないとダメですよ！

[77: 匿名さん]

>>76

んなことないでしょう。まだ１期登録の前なのに。

[78: 匿名さん]

中古物件販売と同じ手法をとるんでしょうか。
高めに価格を設定し、需給のバランスで調整していく・・・。
デベ自体に危険なものを感じます。

[79: 物件比較中さん]

杉並の物件は資料請求しただけなのに、販売開始間もないときに「価格も相談に乗ります」と電話で言われました。

[80: 匿名さん]

>>79

高速を背中に直でしょってて、駅からも中途半端に遠い物件でしょう？
あれは売れないでしょうね・・・・

[81: 匿名さん]

ここも同じですよね。
立地・地位・仕様に比して価格が異常すぎる。
またも売れないでしょうね・・・・。

[82: 匿名さん]

浅草の57平米2Lで西向きの窮屈マンションが6000万〜 って誰が買うんだ？

[83: 匿名さん]

ＧＥリアルエステートの第一号物件

[84: 匿名さん]

ＧＥリアルエステートの第一号物件 って、どういうことなんですか？
明豊なきあとっていう意味で？

[85: 匿名さん]

GeってあのGE？アメリカの？

[86: 匿名さん]

ダインニングデスクと書斎デスクを繋げるセンスに脱帽。
さすが浅草で坪350だけのことはある。

[87: 物件比較中さん]

売れ行き好調って本当ですか？

[88: 匿名さん]

売れ行き好調なわけがないですよ。
早速抽選式を止めて先着順になりました

[89: 物件比較中さん]

台東区でこの価格・・・。
5050万円 1LDK 53.07m2
5990万円 2LDK 57.49m2
驚いた。本当に。
他のフロアではこの坪単価前後で買った人もいるんでしょうね。
このご時世にある意味羨ましい。

[90: 匿名さん]

デベは大丈夫なん？

[91: 匿名さん]

浅草近いの便利そう。

[92: 匿名さん]

もう少ししたら例によって1000万引きますよ。
それでも５７平米２Ｌが５０００万だから売れないでしょうけどね。肝心の売り主が長くもちそうもないですから、坪２５０でも資産価値はがた落ちでしょう。

[93: 買いたいけど買えない人]

でも場所はいいよね〜。昨日も目の前、というより浅草寺に遊びに行くとき見たけど。もう少し広い部屋があったら検討したいけど。まぁその前に価格も高すぎるけど。

[94: 加藤ツバキさん]

先々週号のマンションズによれば第２期分として４９戸中販売戸数が未定。
販売価格も未定となっています。
しかしネーミングに雷門持ってきますか。
すごいですねぇ・・・。

[95: 買いたいけど買えない人]

↑　うぉ〜ざぶとん１枚。気がつかなかった。
確かに地名はつけるけど雷門はおもしろいよね〜。
その上、雷門の前がシェルゼだもんね。
どうせなら外観完成予想図のところは車じゃなくて人力車だったら完璧でしたね。

[96: 物件比較中さん]

ここの値段の高さの驚きに比べたら、どうでもいい話だな・・・。

しかし、総戸数増えたのか・・・？

[97: 匿名さん]

いつ倒産しても不思議じゃないデベの物件なんて、やや割安価格でも売れないっていうのに、この勘違い価格でいつまでやる気だ？
営業の方はさぞかしお暇なんでしょうね。

[98: ほんとに]

たくさんの過去レスのとおり、
もういい加減にこの価格の微減設定はやめたほうがいいですね。

本来のキャンセル住戸でもないのに、
キャンセル住戸として説明してさらに、
それでも相変わらずのとほうもない勘違い価格で・・・。

キャンセル住戸なら２０％引きして提示してください。
それでも売れませんよ・・・。

「購入者を一生面倒見る」を売り文句にしていますが、
そんなのどのデベも当たり前で、売り文句にさえしませんよ。
かえって、悪い方向を考えますよ。

[99: 匿名さん]

ここからしょっちゅう郵送物が届きますが、まだあの値段で売ろうとしてるんですね…。
何戸売れてるんですか？もしやゼロ？

[100: 購入経験者さん]

最高に盛り上がってない物件ですね。

体力いつまで続くのですかね・・・。

もう少しでアウトでしょうね。

ビューホテルの後ろにできるタワーがおしゃれで安心価格になりますね。

[101: 買い換え検討中]

明豊エンタープライズは、東洋経済誌10/4号で不動産上場１５３社中安全性ランキング
ワースト４です。