ヴェレーナ王子(旧:(仮称)王子プロジェクト)ってどうですか？

[周辺住民さん]

ヴェレーナ王子(旧:(仮称)王子プロジェクト)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都北区豊島5丁目19番、20番、21番、22番（地番）
交通：東京メトロ南北線「王子神谷」駅から徒歩15分
価格：未定
間取：3LDK-4LDK
面積：70.52平米-90.11平米

公式URL：http://www.ns-jisho.co.jp/sp/v-oji/index.html

【管理担当です。スレッド名を変更し、公式サイトへのリンクを追加しました。】

[217: 匿名さん]

ここ、豊島五丁目土壌汚染の該当地区だったコスモ石油跡地ですよね。
http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/digital/087/atts/008705/attachment/...

土壌汚染について説明を受けたからいらっしゃいますか？
モデルルームに行った際は、全く説明がなかったのでかえって不信感を覚えました。

[218: 匿名さん]

>>208
スーパー堤防って確か民主党が事業仕分けで廃止にしていたよね。。。

[219: 匿名さん]

まあ、すーぱーてーぼーの話はこれくらいで‥‥

[220: ご近所さん]

土壌汚染のメインは5丁目団地の南側だったように覚えています。地面がブルーシートで覆われえていたので印象的でした。ベレーナの辺りでそういった光景見た覚えって無いんですけど・・・。
私が気にしていなかっただけでしょうかね？

[221: 契約済みさん]

モデルルームに行ったときにアスファルトとスーパー堤防の盛り土で飛散防止処理を行ったから問題は無いって説明を受けましたよ。

[222: 購入検討中さん]

購入検討中の者です。

立地条件、間取りは　とても魅力的なんですが

売主さんが会社再生手続きをされていて、今後、大丈夫なのか？
建設中に１年以上　放置されていて　MRに行って説明でも
差し替えたような事を言っていたのですが・・・・
あと、会社再生法前の販売価格より　かなり安くで販売されてますよね？

それが気になって　購入に踏み切れません・・・・

[223: 契約済みさん]

No.216さんありがとうございます。
今度、行ってみます。

土壌汚染については、重説の際に出てきましたよ。覆土して搬出したそうです。

[224: 契約済みさん]

5丁目団地のブルーシートはダイオキシン
ヴェレーナからはダイオキシンは検出されてないそうです。

[225: 匿名]

会社更正法前に発注していた材料で建設しているようなので新たに安いものに変えたとかではないので大丈夫とのことですよ

[226: 購入経験者さん]

これはいい会社ですよ。

[227: 匿名さん]

年末年始も、ほとんど休まず営業していた様に、
かなりヤバい状態で営業を続けている事にかわりないでしょう。

ダイオキシン問題、ここが大丈夫って言っても、
近所がヤバかったら…ねぇ…

安いには安いなりの理由があります。

[228: 匿名]

>>225 さん
破綻した後、一年以上も建築途中で野ざらしにされた鉄骨等が錆びてしまった。
それを交換せずに建築を進めている事が問題。
破綻前と同じ材料を使っているから大丈夫な訳ではない。

[229: ご近所さん]

野ざらしで錆びてしまったのか防錆剤の色なのかきちんと確認が必要でしょう。

[231: 匿名]

>>229
本当にご近所さん？
破綻前から購入を検討していた為、近くを通る度に見に行ってましたが、すっごい錆びでしたよ。
ご近所さんならご存知では？？

私は錆びも受けとめながら、申し込みを前向きに検討しています。
かなり安くなりましたからね。

[232: ご近所さん]

近所です。といっても少し離れていますが…
錆についてはすみません。現場を見たことがないので一般論として書き込んだものですが、混乱させてしまい失礼しました。

建築構造物に使われる鉄骨の錆は、相当内部にまで進行していなければ強度上問題はないようですね。
ただ、放置されていた期間にもよると思いますので、このあたりは２３０さんの書き込みにもある対策がなされていればよいのかなと思います。

[233: 匿名]

問題のあったものは交換し、対策はしてあるそうですよ

[234: 匿名]

安くなったと言ってもそんなに安くはないんじゃない？
それにいい部屋は少ないのでは？

[235: ご近所さん]

対岸のオーベルあたりと比較すると、単位面積当たりの価格はかないませんね。
でも、ファミリー向けマンションとして見た場合の間取りと価格はなかなかこなれてるんじゃないでしょうか。

[236: 匿名さん]

足立区と北区では行政サービスも違いますし、購入する場合はトータルコストを考えて、結論を出した方がいいですよね。こちらのマンションは区境ですし、我が家もどちらにするか悩んでいます。

[237: ご近所さん]

土壌汚染は、近所よりもココの方が数値が高かったですよ。
超高濃度の値が出たと北区のＨＰに出ていました。

５丁目団地は子供の利用する施設があった為、注目されましたが実際はここも相当数値が高かったです。

[238: 匿名さん]

一応土壌汚染に関しては処理されているわけだし、今更ぶり返しても仕方ないかと。気になる人は来なければ良いだけかと。
そんなところより、食品添加物を気にしたほうが現実的ですよ。

[239: 匿名さん]

ダメだ…

[240: 契約済みさん]

錆の件を知り合いの設計事務所に一般論として聞いてみたら、１,２年程度の放置では見た目は錆びても強度的に問題が出る事はまず無く、もし問題が出るようなら最初から強度不足でしょうとあっさり笑われてしまいました。
それよりもコンクリートの強度の方がよっぽど重要だそうです。コンクリートの受け入れ検査などをちゃんと行っているのかを確認すると良いと言われたのですが、どなたかＭＲで聞いた方っていますか？

[241: 匿名]

オーベルとウﾞェレーナを検討していたものです！

錆、確かにすごかった！友人がURにいてよく通りがかったりしましたけど、それが構造上危険だったとしてそのままってのは堂々としすぎでは？なんらかの対策もせずにってことはないんじゃないのかな？なんにもしてないとしても大丈夫な程度の錆だったとか！

最終的に500万程度は安くなってるみたいだしその辺はあんまりマイナスに考えない方がいいのかも…

オーベルより割高だけど北区だし外観も高級感あって素敵だと思います！ウﾞェレーナシリーズはどこもかっこいいし友人呼んだら自慢できますよ！

我が家は価格的に夫が結構歳いってるので同じ広さなら安いほうがいいですが…

[242: ご近所さん]

鉄骨が問題ないって言ってるのは、あくまでも基準値を下回っていないって事でしょ？
錆びた事で、本来の強度が得られずに劣化してしまった事に気づかないのかな？

必死にデベのフォローしてる書き込みを見るけど、ちゃんと考えた方がいいよ。

それに、基準値を下回った鉄骨は本当に替えたのかな？
何本替えたとか、提示してもらった方がいいよ。
見ている限り検査前に急いで着工してた様に見えたけど。

[243: 匿名]

建築屋です。
鉄筋が錆びたくらいで鉄筋の強度は落ちたりしませんよ。
鉄筋の錆び具合と強度は全く関係しないと思いますが・・・
242さんのカキコミの意味がよくわからないですね。

[244: 匿名さん]

工学的な知識が無いから錆に対して過剰になっているのでしょうね。
240さんがかいていますが、錆で問題が出る位なら最初から強度不足です。錆で基準値を下回るなんて事はありえません。本来の強度から落ちる事もほぼ無いでしょう。

[245: ご近所さん]

工学的なとか偉そうな事いってるから付き合ってあげるよ。

問題ないなら検査してもらったりしないのでは？
しかもデベは問題があった鉄骨は交換するって言ってるんでしょ？
無理なフォローばっかりしてるから矛盾だらけですよ(笑)

[246: ご近所さん]

２４５さん

更生会社は何かと説明責任が大変なんでしょう。
例えば今回の錆問題のように、何かと気にする人も多くいるでしょうし、スポンサーの手前もあり一応検査する（少なくとも建前上は）ことにしているんじゃないでしょうか。

[247: 匿名さん]

問題があろうと無かろうと検査するのは当然です。無いと分かっていても証明する必要がありますから。

それにしても、なぜ、ご近所さんがそこまでむきになっているのでしょうか？本当にご近所さん？

[248: ご近所さん]

レベル引くすぎ。

[249: ご近所さん]

入力ミスった
俺も低すぎwww

[250: 匿名]

ハハハ笑

[251: 匿名さん]

ガキじゃあるまいし錆びたくらいで強度が落ちやしないのは分かるが
かといって気分のいい物でもあるまい
30年も住むとなれば、値引きすりゃいい物でもないだろうし
値引きしたらしたで、ああやっぱり後ろぐらいからだと思うわけだ
人間馬鹿だから。

妥協できるなら買えばいいだけのことでは？
何を言い争う余地があるのか分からん。

[252: 匿名さん]

結局、皆さん、ある程度、物件は評価するものの、真剣に考えれば考えるほど、不安となることもあるのではないでしょうか。気になるなら納得行くまで事業主に説明や資料提出を求めていいでしょうし、自己努力で解決できることもあると思います。
こういう類の掲示板の情報を鵜呑みにする方もいないと思いますし、気になるなら、徹底的に動けばいいと思うんですが。。。

[253: 匿名さん]

コンクリート爆裂は鉄筋の腐食が原因なのは常識。
低層階の鉄筋が２年間雨ざらしで放置されており何も問題が無いとは思えない。
防水コーティングなどの処置をしていればいいのだが…
私は絶対に買わない。

[254: 契約済みさん]

買いたくない人は買わないでいい。
そんな意味の無い宣言しないでほしい。

[255: 匿名さん]

コンクリートを爆裂させるほど内部の鉄筋が腐食する理由、分かって書いているのかな？
錆びた鉄筋を入れた為じゃないんですよ。
ちょっと調べれば分かりますのでお勉強することをお勧めします。

[256: 匿名さん]

デベもマンションも検討者も
みんな残念な感じだね

[257: 購入検討中さん]

外国人の契約者数を把握している方はいらっしゃいますか？
かなり多くなりそうだと聞きましたが…(ご近所の団地から？)
それと、工事現場を見せていただいたのですが、
どなたかが書き込まれていたとおり、1階はかなり深い位置なんですね。
隣の団地と、ほぼ同じ高さかと。
スーパー堤防台無しと言われている理由が解った気がしました。

[259: 匿名さん]

外国の方が契約してるかわかりませんが、MRに話を聞きに来てる人はいましたね。
アクアテラさんは多いと聞いた事がありますが、ここも多いのでしょうかね？
スーパー堤防台無しって言われてるんですか？
別に、周りがスーパー堤防ならそちらに流れるように出来てるんだから大丈夫でしょう？
この前の大雨の時も大丈夫だったんでしょう？あれより酷いのここ数十年見た事ないけどね！
そんなに気にする人が、川が目の前の物件を検討するかね？
坂の上の物件を探せばいいのでは？

[260: 契約済みさん]

手続きなどで何回もＭＲに行っていますが、確かに外国の方はかなり多かったです。担当の方はローンの審査で引っかかるから気にするほどにはならないと言っていましたが、さてどうなんでしょう？まぁ、駅からもそれほど近くないので投資対象として買う外国の方にはそれほど魅力は無いのでは？と勝手に思っています。

川側から見ると１階は堤防と同じ高さに見えますよ。
深く見えるのは地下駐車場では？

[261: 購入検討中さん]

>>259
このマンションはスーパー堤防ですが、豊島団地など周りは違いますよ。

[262: 匿名さん]

>>260

川側って下の方みえないじゃん！
ポジキャン必死だねwww
言うとおりなら、大雨の日は地下駐車場だけが浸水するってことでOK？www

[263: 契約済みさん]

＞２６２さん

オープンエアバルコニーがあるのは５階までだから、それを頭に入れて見えている範囲から推測すれば堤防と同じくらいだと思うのですが・・・間違っていたらすいません。

ポジキャンとか言われてもピンときませんが、まぁ、契約済みですから当然ポジティブに考えることが多いですね。

[264: 契約済みさん]

>No.261
ハートアイランドはスーパー堤防ですよね？
団地は下流だから別にどちらでもいいのでは？
ちなみに団地は洪水ハザードマップだと、1階軒下までになってるよ！

[265: 匿名さん]

>>264
北区のハザードマップこれね。

http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/digital/071/atts/007166/attachment/...

豊島五丁目団地は１階軒下になってるけど、ヴェレーナの位置は２階軒下になってる。
みんなが気にしてるハートアイランドはスーパー堤防だけあって浸水無しだね。

[266: 匿名さん]

このシミュレーションは実施が平成１７年と書いてある。
新豊橋の開通が平成１９年だから、シミュレーションが実施された頃の地図では、ヴェレー
ナのところの北区側スーパー堤防はできていないのではないかと思う。

足立区側のハートアイランドが反映されているのは、ある程度早くできていたからかもしれ
ないが、そもそも、北区の資料で足立区側について解釈するのは間違いのもとになるので避
けた方がよいと思う。

[267: 匿名さん]

>>266
ハートアイランドが気になるなら、ググれば簡単に出てくるのに
ほい、足立区のハザードマップこれだよ

http://www.city.adachi.tokyo.jp/008/pdf/hazard_hg_a.pdf

[268: 購入検討中さん]

既出なのだが、一番肝心な駆体大丈夫なの？
工事の中断期間がいからなんでも長すぎる。
錆びた鉄筋と鉄骨の交換前と交換後の写真見せてくれるの？
すすでにコンクリートうち終わってるから、交換したと言われればそれまでだし。
住宅性能検査って建築中の検査なんてやるのかな。

[270: 契約済みさん]

外国人の契約者が多いですよ！

[271: 私も契約済み]

最近は（特に東京は）、当然どこも外国人（特に中国人）契約者が多いですよ。
ここだから多いわけではないよ（笑）。流行の場所ならもっとでしょう。

[272: 匿名さん]

ここはダントツで多いよ(笑)

[273: 匿名さん]

みなさんどうやって外国人が多いとか調べてんの？
すばらしいリサーチ力です。

[274: 物件比較中さん]

色々なモデルルームを見ていますが、
こちらのモデルルームは外国人の割合かなり多いと思いますよ。
(1月中旬、中国人と思われる団体が建設地の周りをグルグル歩き回っていて、ちょっとひいた)

[275: 匿名さん]

ここが他より外国人に好まれる理由ってどの辺なのでしょうか？
詳しい方教えてください。

[276: 匿名さん]

見た目のデザインだと思いますよ。
ヴェレーナシリーズのヨーロッパ調のデザインが中国人に人気なのだと思います。

[277: 匿名さん]

近所の人か、友人が近くに住んでるとかでしょ。
現地の周辺をグルっと回ってごらん。外国人いっぱいいるから。
このデザインを中国人に人気とは思えません。(私にとってはマイナスでしかない…)

[278: サラリーマンさん]

ヴェレーナから徒歩数分に勤務して早十数年、確かに外国人が沢山勤務しているリネン屋さんが有るのは知っているけど、他にはあんまりイメージ無いんだけどなぁ？以前住んでいた板橋の方が沢山居たぞ。

[279: 匿名さん]

中国人が周辺に住んでいるわけではないが、ここのマンションに興味を持って見学に来てるという意味でしょ。
中国人はブランドとかより、実利性や割安という視点で不動産選ぶよね。
賃貸専門の不動産会社に勤めてた時、穴場を見る目が日本人より鋭いなと思ったから。
日本人は他人にどう思われるかどうか気にする人が多かったもの。
特に女性はね。

[280: 匿名さん]

中国は共産党体制で国内で不動産購入しても、所有権がないからではないでしょうか？
三井さんの六本木のマンションも中国人投資家がツアーでたくさん来たと聞いています。
こちらのマンションもコンパクトタイプがあるので、日本に来た時のホテルがわりなのでしょうか。
永住する中国の方だと日本人と結婚して日本国籍を持っているのかもしれませんね。

[281: 匿名さん]

豊島五丁目団地に大勢住んでるよ(笑)

[282: 周辺住民さん]

＞２８１
根拠は？

[283: サラリーマンさん]

（笑）を付けるのは貴方のレベルの低さを露呈しちゃうから辞めなさい。
外国人が居るなら居るで構いませんが、総じてここの書き込みはネガティブなものが多いね。大規模な所は色んな人が見るから仕方ないのか？それとも本当に競合他社の足の引っ張りあいってあるのか？

[285: 周辺住民さん]

＞２８４さん

そうでしたか。ありがとうございます。
あまり近所で外国の方をお見かけすることがなかったので、少し意外でした。

そういえば、13日は登録住戸の抽選日でしたがどうだったんでしょうね。

[286: サラリーマンさん]

＞284さん
団地とは別方向に勤務していたので感じませんでした。
トーホーにはよく買い物に行っているのですが・・・。
住んでいる方が言っているのでしたら間違いありませんね。
失礼しました。

[287: 入居予定さん]

このマンションに外国人や中国人がたくさん購入したら何か問題があるのでしょうか。
私は日本人、中国人、外国人のどれが多くても関係ない気がしますが、どうなのでしょうか。
あまり重要な問題とは思いませんが・・・
重要なのかな？

[288: 匿名]

管理面での問題大でしょう。
マナーはなかなか分かり合えないですよ。
また中国の方は人民元の切り上げやバブルの崩壊で管理費や修繕費の滞納リスクがありますよね。

[289: 購入検討中さん]

公式サイトを見ると、戸境壁はクロス直貼りではなく、下地の上に貼って遮音性をあげているとかいてあるのですが、以前こういった構造は逆に音が響く可能性があると読んだ事があります。
実際のところ、クロス直貼りと下地の上に貼るのにはどういったメリットやデメリットがあるのでしょうか？

[290: 匿名さん]

289さん
下地を組む事で太鼓現象が起きる可能性があります。コンクリートの戸境壁を下地でフカスなら中途半端にフカスと太鼓現象が生じます。戸境壁のそれぞれの住戸側を100以上フカセは大丈夫だと思います。中途半端に50〜80とかフカスと最悪です。

[291: 購入検討中さん]

>290さん

２８９です。
ご回答ありがとうございます。
フカスって言うのは空間を空けるって事で良いのでしょうか？
１００ｍｍ以上の空間を空ければ良いとのことですが、中途半端な空間だった場合に太鼓現象が起きるリスクがあるのにそれでも下地を組むのは住民にとってメリットってあるんでしょうか？
施工する人はコンクリートの面の精度とかの点でメリットありそうに思うのですが？

[292: 購入検討中さん]

本などを見ると、コンクリートの戸境壁にクロスを直貼りするためには、壁の面をきれいに仕上げなければならないところ、石膏ボードを使って壁との間に空間を設ける工法にすれば腕が未熟な職人を使っても隠すことができるから、三流ゼネコンがよく使う手だなどと書かれています。

クロス直貼りの方が遮音性が高いというのが事実とすれば、下地を組むことに住人のメリットはないと考えた方がいいでしょうね。

[293: 匿名さん]

物件データは詳しくは見ていませんが、、、（失礼！）
個人的な経験で、、

・二重壁
・直床
・多棟配置（自分の物件の影になる住戸あり）
・共用廊下側はアウトフレームではない
・田の字間取りが多い
・4LDKなのに窓無し部屋
・角部屋なのに窓無し部屋
・バルコニーの境はペラペラボード
・アルミ柵多用
・吹き付け外壁多し

などの項目が増えれば増えるほど長谷工色が強いといえるかも？

[294: 購入検討中さん]

>292さん、293さん
ご回答ありがとうございます。
やっぱり２重壁は建設コスト的な面が強くて
住民にはメリット無いんですね。
もしかしたら結露の面とかでよいのかとも思ったのですが・・。

この前、ＭＲを見に行ったときに角部屋には窓はありましたが、確かに直床でした。（お風呂の辺りだけ２重床みたいな説明がありましたけど)　
この辺も長谷工色なのかもしれませんね。

建設コストをさばく為の工法も
購入費用にも影響してくるのでしょうから
手ごろな価格で手に入れたい私などは残念ながら全てを否定することは難しいのでしょうね。
その辺の妥協点を良く考えてみる必要がありそうです。
ありがとうございました。

[295: 匿名さん]

昔の直床マンションでも水回りの下は2重床にしないと配管できないよ。
だから段差があるでしょ？

[296: 購入検討中さん]

段差は無かったような気が・・・？
気のせい？

[297: 匿名さん]

＞＞No.291
その二重壁の話って昭和の話じゃない？

戸境のコンクリートの上にセメント団子で石膏ボード貼ってた時代は太鼓現象ってあったけど。

今はセメント団子から木材の枠組みに変わってるし、空気の層にも断熱材が入って太鼓にならないし。
よく知らないのに古い本の話は書かない方がよいかと。。

ってかクロス直貼じゃ画鋲させないし。

まぁ、何言っても結局は隣との音はコンクリートの厚さが第一なんだし。
厚さをまず第一に調べたほうがいいと思います。

あとは天井か床がどちらか二重になってるかも見ないといけないかな？

[298: 購入検討中さん]

>297さん

ネット上ではよく太鼓現象を書かれていますが、
昔の２重壁での現象なんですね！
太鼓現象が起きないのであれば住民にとっても
デメリットはありませんね。画鋲もさせるし。
ありがとうございます。

公式ｈｐでは２重天井については書かれていますが、
床に関しては２重とは書かれていません。
厚さは床は200-230、戸境は180以上だそうです。
ＭＲでは水周りも段差は無かったように思うのですが、
これって水周りだけ床の厚さを薄くしてるってことなんですかね？

[299: 匿名さん]

↑知識無さ過ぎw


もう、あなたこの物件買っちゃいなさいよ。
で、画びょう差して喜んでればいいよw

きちんと技術力がある施工なら、戸境の直貼りクロスはがすとキレーイな平面のコンクリートを実感しますよ。

[300: 匿名さん]

画鋲させると喜んではいけません！(297の書き込みこそ昭和のセンス！)
戸境の壁は共用部扱いでもある為、何かを打ち込んだり刺したりしてはいけないはずです。
何かを掛けたかったら、オプションでピクチャーレールを注文して下さい。

299さんも書いていますが、普通なら綺麗な平面コンクリートにクロスを直貼りすると思うんですがね。

[301: 購入検討中さん]

まぁ、画鋲はどうでもいいんですが・・・・。

精度の向上＝工数の増加＝価格の上昇と考えれば
もし2重壁にすることにたいしたデメリットが無く
価格を抑えるのに貢献しているのだったら妥協すべき項目なんだろうかな？と思って質問しました。

皆さんでしたら、価格の問題で構造等に何か妥協すべき項目を考えなくてはいけなくなったとき、どんな所に目をつぶりますか？また、妥協したくない項目って何ですか？

[302: 匿名さん]

直床と二重壁は嫌。
性能云々で賛否荒れるけど、それ抜きでも中古リセールで苦労するのが嫌。
中古販売時に、上記は書けないでしょ。

[303: 購入検討中さん]

なるほど。
中古を探す場合に2重床やクロス直貼りは絶対条件にされているんですね。
参考になりました。
とても目が肥えている様ですのでお聞きしたいのですが、
同じくらいの価格帯でこれはいいと思った物件とかありましたか？
良かったら参考までに教えてもらえませんか？

[304: 匿名]

もう完売しちゃったけど
アクアテラ。

[305: 匿名さん]

アクアテラはたしか直床ですね。壁はクロス直貼りではあるけど。
ここら辺は床については直床の物件しかないような。

[306: 購入検討中さん]

アクアテラ、私もいいなぁと思いました。
中古も検討しているのですが、気に入った条件が無いですねぇ。
あと、管理に問題があるようなことを聞いたこともあり
（住民の方が見ていたらすいません)
ヴェレーナにも興味を持っています。

[307: 匿名さん]

実際は豊島５丁目なのに「ヴェレーナ王子」と王子を使った名称ってどうなのよ？
王子から徒歩２０分くらいのロケーションなの？

[308: 購入検討中さん]

王子の近くではある。王子駅からは離れているけど。

[309: 購入検討中さん]

王子も中に入れば団地密集地だから、特にアドレスに価値があるわけではない
ヴェレーナ豊島でも良かったよ。豊島区みたいだけど。

[310: 匿名さん]

地元ではこの辺は豊島＊＊だけど、ヴェレーナ豊島じゃ豊島区と間違われるし別に王子でいいんじゃない？
この辺の地名ならどこでもたいした差は無いよ。

[311: 匿名さん]

↑あら＊＊になっちゃったよ。
そんなにおかしな単語じゃないんだけどなぁ。
まぁ、たいした意味無いので気にしないでください

[313: 匿名さん]

それを言ったら、二重天井でない物件なんかいまどき無いのでは？

[314: 匿名さん]

>313
正解！

312は何が言いたいの？？

[315: 匿名さん]

まぁまぁ、
あまり喧嘩ごしにならずにやりましょうよ。