TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1

[東京の森]

TOKYO FORESTについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

汐入の再開発地域ではありませんが、南千住駅徒歩10分に誕生するこの物件。
トキアスと同じ名鉄不動産が手がけるオール電化大規模マンションのようです。
箱根彫刻の森美術館がアートワークをプロデュースとのことですがどんな感じになるのか気になります。


物件データ：
物件名 東京フォレストプロジェクト
所在地 東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
沿線名 ＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス　
交通 常磐線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分
総戸数 　　　　　301戸（A敷地）
販売戸数 　未定
敷地面積 　8,236.05m2
構造及び階数 　鉄筋コンクリート造　14階建
専有面積 　70.12m2〜100.48m2
間取り 　　　　　2LDK+S（納戸）〜4LDK
価格 　　　　　未定
予定最多価格帯 　未定
管理形態　　　　　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社 名鉄不動産株式会社に管理を委託
施工会社 　長谷工・森組建設共同企業体
建物竣工 　平成22年3月上旬（予定）
入居時期 　平成22年3月下旬（予定）　
分譲後の権利形態　敷地：専有面積割合により所有権の共有、建物：専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
駐車場 　　　　　敷地内304台
　売主　　　　　　　名鉄不動産株式会社東京支社
販売提携（代理）　株式会社長谷工アーベスト
販売予定時期 平成21年4月下旬

その他 ※「東京フォレストプロジェクト」はA敷地301戸・B敷地161戸を合わせたプロジェクト名称です。
※表示されている専有面積等の数値は、全住戸（301戸）を基礎としています。

[241: 匿名]

名鉄×長谷工物件に住んでいます。
このマンションとほぼ設備仕様は同じです。ただ長谷工プレミアムではないせいなのか、二重天井のせいなのか音が響きます。歩く音すら聞こえます。不具合があった際の対応は名鉄、長谷工共に今のところ問題がないです。
内装が雑と言うか引き渡し時から汚れなどが目立ち、しかもキッチンなどは安っぽいので次にマンションを買うとしたら大京あたりにします。
ちなみに長谷工のオプションはダメダメでした。

[242: 匿名さん]

ここはＨＰを見る限り、価格が公開されているのが好感持てます。
残３２戸とありました。今度見に行こうかと思ってます。

これからマンションを探そうと思い、ネットで見てますが価格が載っているマンションは
あまりありません。

何でマンションは他のマンションは価格が公開されないんでしょう？
また、何でこのマンションは価格を公開しているんでしょう？

[243: ご近所さん]

このマンションのチラシは異常に入ってきます。
下手すると週に３回入ってることも。。。。大丈夫ですかね？？？
お金がもったいない気がしますが。
チラシのデザインが春～冬へのシーズン毎に変わるほど長い間、入ってますし。。。

[244: 別の長谷工物件購入者]

新川崎のシンカシティ(北街区)と呼ばれるマンションを購入しました。2010年3月入居予定の物件です。
しかし、残念なことに販売時の長谷工アーベストの説明に誇張があったのではないかと複数の住民が長谷工に責任を追及する事態に発展しようとしています。

もちろん全ての営業担当者が悪いと言うわけではなく、また本物件に当てはまるのかもわかりません。
しかしそのような事実があるという点は、検討の際のご参考にしていただければと思います。

[245: 匿名さん]

No.244 さん

具体的に、どのあたりが誇張だと思われたのか教えて下さい。
長谷工物件への苦情よく目にしますが、施工数も多いので判断し辛いです。

[246: マンション管理士のたまご]

No.233で書きましたトキアスの続報を入手しましたのでご報告します。
いつも話が長いなぁ～と思われる方はスルーして下さい。
情報源はトキアスの住民の方です。

名鉄不動産がトキアスを解約された理由。
それは「業務のほとんどを再委託していたから」ということでした。
管理人業務、フロント受付業務、清掃業務、警備業務、設備管理業務など
中小管理会社ではよく外部に委託することはありますが、
名鉄不動産は、物件担当者までもが外部の人間であった･･･
どうやらこれは本当だったようです。

「合人社計画研究所」という管理会社をご存じでしょうか？
広島に本社があり、全国展開をしている独立系管理会社で、
ランキングでも準大手の部類に入る会社です。

ここの特徴は、とにかく委託管理費が安いこと。
その一方で質の方には疑問符が付くという評判のところです。
そして、あるマンションの物件担当者（業界ではフロントといいます）の対応があまりに酷いために、
某管理組合の総会等でその事実を挙げて非難をした理事長を名誉棄損で告訴したと言う勇猛な会社。

名鉄不動産は、その合人社にほとんど全てを丸投げしていたそうです。
フロントまでも委託する管理会社なんて聞いたことありません。
この話を聞いたときは、にわかには信じられませんでした。

しかし、理事会では裏付けを取っていました。
1.歴代フロントのメールアドレスが本社の課長のものとは違うので、
　ドメイン（@マーク以降）から調べたら、設定者が合人社だった。
2.合人社がハローワークに「名鉄不動産への在籍出向」の前提で求人を出していた。
3.合人社に資料請求してみたら、毎月所有者に送付されて来る「管理費等の請求書・領収証」や
　「管理報告書」が全く同じ書式で、封筒にはしっかり「ウェンディ」
　（合人社の子会社）と印刷されていた。
4.フロントからメールで送信されて来た文書のプロパティに
　合人社のパソコンで作成された情報が入っていた。
5.管理費滞納者に対する少額訴訟をする際、フロントから提出された訴状の案文に
　合人社東京支店の住所が入っていた。
6.最後のチャンスとして、名鉄不動産もプレゼンテーションの参加させたら、
　提案書に使用されていた写真や提案内容が合人社の資料と同一のものが多数あった。
7.緊急連絡先として配布されていたフリーダイヤルは合人社の緊急センターだった。
などなど。

う～ん、これだけの証拠を突き付けられると、
事実は認めざるを得ないですね。

それでは、合人社と直接契約した方がよっぽと良いじゃないか、
ということも考えられるのですが、
トキアスのフロントは新規分譲のときから合人社だったようで、
歴代の対応は、専門会社以前の問題として、低レベルだったとの不満があったそうです。

また、法定点検を費用だけもらっておいて新築以来一度も実施していなかった
というようなお粗末な管理をされていたそうで、理事会としては我慢の限界にきていたとのこと。
当然、この件では過去にさかのぼって返金させたそうです。

東京フォレスト購入者、および購入予定者の皆さんは、
入居後の管理会社の対応をよく監視して下さい。
この場合、「管理人＝管理会社」と思われがちですが、
管理人業務は全体の一部に過ぎませんので、
フロントの言うことを鵜呑みにするのではなく、
本当に適正なのかどうかを見極めることが大切です。

マンション管理に素人の理事会が細かいチェックなどできないと思うかもしれませんが、
決してそうではありません。
1つ1つの事案について、きちんと根拠を求めることで、それは可能です。

例えば、修繕工事や特別作業や物品購入にあたっては、
必ず3社以上の見積合わせにすることなどで金額の妥当性を確認することができます。

フロントマンとして有能もしくは普通レベルであれば、
懸案事項は進捗状況が把握しやすいように管理しますし、
宿題となってことは確実にこなしてくれるはずです。

マンション管理会社の業界は、実は決してレベルは高いくないので、
皆さんの社会人としての常識をもって対処すれば、
（言い換えれば、日頃上司からガミガミ言われている逆のことをもって）
容易に見破ることが可能です。

万一、ハズレに当たってしまったときは、チェンジしましょう。
まずはフロントを変えるのもいいでしょう。
どうしようもなくなったら、トキアスのように管理会社を変更すればいいのです。

たぶん、人生で一番高くて大きな買い物をされた皆さん。
マンションは皆さんのもので、管理会社の都合に合わせるべきものではありません。

たまたま名鉄不動産の酷い部分を暴露してしまったような格好になりましたが、
主役はあくまでも皆さんであることを考えれば、恐れるに足りません。
素敵なマンションライフを送るためにも頑張って頂きたいと思います。

ではでは。

[247: 匿名さん]

マンション管理士のタマゴさん
トキアス・名鉄の続報ありがとうございます。

物件担当者(フロント)まで委託というのは呆れましたが、
しかも、委託先が合人社という、あまり評判の良くない
管理会社というのは問題ですね。

名鉄不動産が合人社に委託していたのは
トキアスだけのケースなのか、
他のマンションでも同じことをしているのか、
他も同じような管理方法であれば管理会社として
問題ありのように思えます。

[248: 契約済みさん]

ここの掲示板って、全然人気ないですね。。。
売れてないのかな？
入居して、空き部屋だらけだったら、がっかりです↓

[249: 契約済みさん]

他の掲示板は盛り上がってますよ。
売れ行きも好調のようで２６１戸契約済みだそうです。

[250: 購入検討中さん]

この間モデルルームを拝見した際の残り住居はHPに記載通り少なかったですよ。

大々的な広告も広域では打ち出していませんし、目立たないだけという気がします。
実際に本物件検討中の私はこの位の価格帯で足立区を検討していましたが、たまたま検索で荒川区まで含めた所「目に入った」といった感じでしたし。

ちなみに地域的には昔ながらの温かみのある町という感じで気に入っています。
※チャリで上野／浅草まで出れますし。

広告戦略失敗（勝手に決めつけてすいません）していながらも、この悪化した市況感の中９０％近くが竣工前で販売できていたら
「売れている」物件と言えるのではないでしょうか。

さぁ前向きに検討しよ〜っと。

[251: 契約済みさん]

私はこの荒川区、足立区、江戸川区、葛飾区に元々あまりいいイメージはなかったのですが・・・
実際南千住に行ってみてイメージ変わりました！！

品川区目黒区世田谷区にしか住んだことがなかったのでまだまだ不安ですが・・・

特に南千住の駅前がお気に入りです。
ゴミゴミしてないけど明るくファミリーが多いし。

前向きに検討してみて下さいね！！

[252: 匿名さん]

246さん
トキアスの件は、そういった事情だったんですね。
すでに終わった話なのでこのマンションを検討するには
関係ないとは思いつつ、全容を知ることができて
多少なりともすっきりしました。ありがとうございます。
やはり自分の住まいとなる物件に関しては、
プラスだけでなく、マイナス面も知っておきたいですものね。

設備について様々なマンションと見比べてみましたが、
ここって意外と設備が完璧に近く揃っていて、買いじゃないのか？と
思い始めてます。

[253: いつか買いたいさん]

251さん
契約されたんですね～おめでとうございます。
私も南千住は好きな街です。マンションを購入するなら
荒川区、足立区辺りがいいなって思っています。
思っているだけでなかなか購入まで至らないのですが(笑

こちらのホームページ拝見しました。共用施設の
「自走式平置駐車場」と「屋上緑化」が気に入りました。
特に「屋上緑化」なんて、屋上に緑化スペースがあるだけで、
夏季の室温の上昇を抑えるだけでなく、都会の中で緑を身近に感じることが
出来る上に心のゆとりと安らぎが癒し効果になるのでは…と思います。
敷地内駐車場も嬉しいですよね。

[254: 申込予定さん]

本物件検討中です。

売れ行き順調との事ですが、
どなたか物件価格の値下交渉など出来た方
いらっしゃったら共有ください。

[255: 契約しました]

色々悩みましたが契約しました。

ちなみにこれだけ人気物件であれば、値引きどころか希望の間取りを購入する事が難しい位ですよ。
要は値引き率で購入を決めるか否かでは無く、残された物件と価格帯が自分の希望に見合うか？って事だと思います。

このご時世で竣工前に８５％の契約率という人気物件で、値引きを期待するのはナンセンスかと。。。

契約した皆さん、下町南千住生活を満喫しましょう！！！

[256: 契約済みさん]

No.255さんと同意見です。

営業担当の方に、値引きは今の段階ではあり得ない、とはっきり言われました。

希望の間取りがまだ残っていれば、ラッキーだと思います。

[257: 匿名さん]

85％の契約率・・・。確かに不況の今、この数字はすごいと思います。
掲示板がそれほど盛り上がっていないようなので、売れ行きもまずまずなのかなと思っていました。
意外と静かだったりネガレスの多い物件ってぱ～っと売れたりするのでおもしろいですね。

ところで、駐車場の使用料金がとても安いですね。
900円～10,500円というのを見て驚いてしまいました。周辺の相場もこれぐらいなのでしょうか。

[258: 契約済みさん]

この掲示板から伝わる盛り上がり具合と売れ行きはリンクしてなさそうですね。

周辺の駐車場相場は、モデルルームでもらった資料によると月々約25,000円（長谷工アーベースト調べ2009年5月現在）だそうです。

「駐マップ」で荒川区南千住を見ると20,000円くらいでもありそうですが、10,500円はありません。一応900円～となっていますが、実際は700円の箇所もあります。
http://chumap.jp/

>>253さん
屋上へは行けないと聞きました。せっかく緑化してるなら行けるといいですね。

>>マンション管理士のたまごさん
貴重な書き込み、大変感謝しております。

>>242さん
このマンションもいつも価格公開してるわけでは無いようです。現に今日現在、タワーの値段は出ていません。
HPに値段を出すのは追い込みに入った時なんでしょうかね？マンション管理士のたまごさんなら詳しいと思いますが……。

[259: 匿名さん]

258さん、ご親切にレスしてくださってありがとうございます。
周辺の駐車場相場に比べてずいぶん安いですよね。
700円のところもあるなんて本当に驚きです！
その反面、どうしてなんだろうっていう疑問もありますが・・・。

ところで、屋上緑化しているとの話から、私もてっきり憩いのスペースとして
利用できるものと思っていましたが、屋上に入ることができないんですね。残念だなぁ。

[260: 購入検討中]

荒川区や足立区ってイメージは確かに良くないけど、実際は東京では珍しいくらい親切な方が今でもいますし暮らしやすいですよね。私は以前はずっと中野に住んでましたが、こちらの方が好きです。
北千住は程よく活気があって便利な商業施設が多数有り、かつ下町情緒に溢れてますし。
近くには汐入公園、隅田川や荒川などの自然もあったりして、私はこの場所をとっても気に入ってます。