TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1

[東京の森]

TOKYO FORESTについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

汐入の再開発地域ではありませんが、南千住駅徒歩10分に誕生するこの物件。
トキアスと同じ名鉄不動産が手がけるオール電化大規模マンションのようです。
箱根彫刻の森美術館がアートワークをプロデュースとのことですがどんな感じになるのか気になります。


物件データ：
物件名 東京フォレストプロジェクト
所在地 東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
沿線名 ＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス　
交通 常磐線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分
総戸数 　　　　　301戸（A敷地）
販売戸数 　未定
敷地面積 　8,236.05m2
構造及び階数 　鉄筋コンクリート造　14階建
専有面積 　70.12m2〜100.48m2
間取り 　　　　　2LDK+S（納戸）〜4LDK
価格 　　　　　未定
予定最多価格帯 　未定
管理形態　　　　　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社 名鉄不動産株式会社に管理を委託
施工会社 　長谷工・森組建設共同企業体
建物竣工 　平成22年3月上旬（予定）
入居時期 　平成22年3月下旬（予定）　
分譲後の権利形態　敷地：専有面積割合により所有権の共有、建物：専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
駐車場 　　　　　敷地内304台
　売主　　　　　　　名鉄不動産株式会社東京支社
販売提携（代理）　株式会社長谷工アーベスト
販売予定時期 平成21年4月下旬

その他 ※「東京フォレストプロジェクト」はA敷地301戸・B敷地161戸を合わせたプロジェクト名称です。
※表示されている専有面積等の数値は、全住戸（301戸）を基礎としています。

[221: 匿名]

すごく基本的なことを聞いてすみません　ここはオプションでペアガラスができるみたいな書き込みがありますが、そんなことが可能なんですか？　それって共用部分の変更にあたるのではと思いましたので聞きました

[223: 匿名さん]

名鉄不動産がトキアスの管理契約を解約された理由を知りたいですね。
管理会社が解約された場合、管理会社ではなく管理組合の理事のほうが問題人物だった
というケースもあるようですから。

[224: ご近所さん]

>221
ペアガラスには申込み期限があったはず。
工事が進めば当然申し込めなくなりますね。

[225: マンション管理士のたまご]

211さん

確かに、窓枠・窓ガラスは共用部分扱いとなりますが、
まだ工事中だから「総会決議が必要な変更事項」には当たりませんね。
現実的にも、承認・不承認の決議ができる状況ではありませんし。

将来的にも、一定の規格・条件のもとに手続きを踏めば、
防犯・防音・断熱性能の向上の目的で
ペアガラスや二重サッシへの変更をすることが、
可能になるような管理規約や細則をつくることが
国交省のガイドラインで推奨されています。

原則は、共用部分の改修等は、管理組合の責任と費用において
統一的に実施するのが望ましいのですが、
窓ガラスをペアガラスにしたい理由は、個人の特別な事情もあるので
自腹を切るなら例外も認めようとの考え方です。

逆に、防犯上の理由から網入りガラスの設定となっている住戸は、
個人的好みで見栄えが悪いからといって、透明ガラスに変更することは
認められていません。

マンションとして、性能アップにつながることは
自費でやっても良いが、その逆はダメということですね。

もっとも、管理規約がどうなっているかによります。

[226: マンション管理士のたまご]

223さん

>管理会社が解約された場合、管理会社ではなく管理組合の理事のほうが問題人物だった
というケースもあるようですから。

いわゆる「モンスター理事」がいたとしても、管理会社との委託契約を解約して
別の管理会社を選定するためには、総会決議が必要です。

従って、トキアスのように600戸を超える大規模マンションで
過半数の賛同を得るには、それなりの理由がなければ「無関心な住民」の心は動かせません。
モンスターがいくら騒いでも、他の理事だって面倒なことに付き合うはずありません。

管理会社としても、たまにモンスター理事に当たることがあったとしても、
1年か2年我慢していればいずれ任期が来るだろうと思っていますし、
大規模マンションの管理契約は、貴重な安定収入源ですから、
管理会社が自ら下りることはまず考えられないと思います。

やはり「何か重大な問題があった」と考える方が自然かも知れません。
私も少し興味がありますので、確かな情報が得られたらご報告しましょう。

[227: 匿名さん]

マンション管理士のたまごさんへ

トキアス・名鉄の件で早速のレポンス
ありがとうございます。

情報を待ってます。

２２３より。

[228: 匿名さん]

トキアスと名鉄の件、私も興味があります。
マンションコミュニティに名鉄不動産に関するスレッドもありましたが、
噂の域を超えていないような内容ばかりでしたね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25852/2

長谷工では、後づけとしてもともとあるサッシ枠に新しいサッシ枠を
取り付けるカバー工法により「リサッシ」というペアガラスが
取り付けられるそうですが、結露が出たら後付で申し込みが殺到したりしてね。

[229: 近所をよく知る人]

駅から遠っ。周り一通多っ。近くにライフできるけどそれ以外なんもなっ。ｇU。

[230: 検討中]

今日、現地にすさのお神社脇を通って行きましたが、結構車の通りが多く、少々疲れました。このルート以外となると回り道になるのでしょうか…？

[231: 契約済みさん]

>>229さん。
充実してるとは言えませんね。
コツ通り商店街には期待できないし。
小さいお子さんのいる家庭では、児童書の充実した図書館は貴重だと思います。
東京フォレストが託児施設付きであることと併せ、相乗効果が大きいと思います。

>>230さん
神社の脇の道は狭いですね。でもこれが最短ルートだと思います。
車が気になるならいっそ、神社の「中」を通ってはいかがでしょう？
若干距離は伸びますが回り道ほどではないし、気持ちいいですよ。
自転車も降りてくださいとの表示があります。
安心して歩けると思います。

[232: 匿名さん]

はじめまして。
わたしも、リライズの駅近・免震構造が魅力で迷いましたが、立地でこちらにしようかと考えています。
（個人的には、スロップシンク・床暖房は必要ないので）ただ、二重壁の遮音性能が心配です。
最近の長谷工物件にお住まいの方がいらっしゃいましたら、感想お聞かせ下さい。

[233: マンション管理士のたまご]

223さん
228さん

お待たせしました。
トキアスの情報が少し入りました。

どうやら、名鉄不動産は、ほとんどの業務を他のところに再委託していたようです。
管理人業務、フロント受付業務、清掃業務、警備業務、設備管理業務など。

一般的には、どこの管理会社も一部再委託はしているものですが、
管理人くらいは自社の社員で、教育研修とかもちゃんと自社で行っています。
それだけ名鉄不動産にノウハウがないか、人材がないと言うことなのでしょう。

そればかりか、トキアスの役員さんたちが一番激怒したのは、
物件担当者までもが再委託だったらしいとのことです。
これについては、常識的に考えられないので、
にわかに信じられませんが、もっと情報を取ってみます。

いずれにしても、総体的に名鉄不動産の対応が悪かったことが原因とのことです。
ちなみに情報源は汐入の町会の方です。

すごくネガティブなことばかり書いてますが、
個人的には長谷工の施工は結構しっかりしていると思います。
私が以前住んでいたマンションも長谷工でしたが、
大した不具合もなく、上下左右の部屋からの音の問題も
特に感じませんでした。

管理会社は長谷工コミュニティで、まぁ平均点の管理だったと思います。
理事ではなかったので、裏話はわかりませんが。


それでは、また何かわかったら報告します。

[234: 検討中]

あと何戸くらい残ってるんでしょうか？

[235: 匿名]

先日ＭＲで確認した際は八割売れてましたね。
残り６０戸位でした。やはり住環境と価格ですかね。
私が決め手となったのは自走式駐車場でしたけどね。

[236: 223]

マンション管理士のたまごさん

トキアス・名鉄の情報ありがとうございます。

[237: 匿名さん]

231さん

荒川区景観計画検討委員会では、東京都の電線地中化計画と合わせて、コツ通り商店街の整備を2014年までに行うらしいです。
できれば、雨の日の為にもア－ケイドは残して頂けるとありがたいですね。
マンション前の電柱も地下に埋めて頂けるとなおうれしいのですが...。

[238: 匿名]

マンション管理士のたまごさん教えて！ 実際管理費って何に使われてるんでしょうか？ また、どこが良い管理会社なんでしょうか？ 今マンション探してますが、管理費の資金使途って素人には分からない部分です。

[239: マンション管理士のたまご]

238さん


誰かにまた「話しが長い！」って言われそうですが、リクエストなのでご説明させて頂きます。

管理費の使途ですが、一口で言えば「マンション(共用部)全体の管理運営」のために使われます。

そもそも管理組合は、マンション購入者＝所有者で組織される団体で、
労働組合や健保組合のように任意加入ではなく、
所有者であれば自動的に全て組合員(脱退不可能)という性格のものなのですが、

管理費は、本来なら管理組合が集金して保管して、必要なものに使い、それを帳簿に付ける
という必要があります。

必要なものの代表は、
共用部分の電気代や水道代等の公共料金と各種設備の維持管理です。
例えば、エレベーターの定期点検や駐車場が機械式であればそれの保守も必要。

その他に、美観の維持のためにも専門の清掃員による日常清掃や
月に1回とかの定期清掃（主に床面の機械洗浄）にも経費がかかりますね。

ところが、管理組合が自前で全てを管理するのは実際には不可能に近く、
それを肩代わりしてくれるのがマンション管理会社というわけです。

管理会社と契約する主な業務には、
・管理員業務
・清掃業務
・建物及び設備管理業務
・警備業務（マンションによって異なる）
・事務管理業務
などがあります。

最後の「事務管理業務」が管理会社に委託する最大のメリットで、
その詳細の一例としては、
・管理費等(修繕積立金を含む)の収納
・公共料金の支払
・各業者への支払
・帳簿付けや収支決算書類作成等の会計
・管理費等の滞納者への督促
・故障や不具合の営繕修理や業者手配
・損害保険会社との対応
・駐車場や自転車置場の管理
・長期修繕計画の作成補助
・理事会や総会の開催及び運営支援
など、細かいことを挙げればキリがありません。

例えば、東京フォレストなら、
総戸数301戸として、管理費1戸当たり平均13,000円、修繕積立金平均4,500円と仮定すると、
301戸×17,500円/戸＝5,267,500円/月（年間63,210,000円）
のお金の管理をしなければならないというわけです。

このうち管理費は、301戸×13,000円/月=3,913,000円（年間46,956,000円）となり、
この予算をどの様にやり繰りするかとなると、素人ではかなり難しいですよね。
（収入としては管理費の他に駐車場使用料や1Fの専用庭使用料などがあります。）

なお、一般的には決算の結果、剰余金が出たら修繕積立金に回したり、
次期繰越金にしたりします。官公庁のように使い切ってしまうことはありません。


さて「良い管理会社とは？」とのご質問ですが、
一概に「○○○株式会社」とは言えないところがあります。
ただ、少なくとも大手と呼ばれる
・東急コミュニティー
・長谷工コミュニティ
・三井不動産住宅サービス
・野村リビングサポート
・住友不動産建物サービス
・三菱地所藤和コミュニティ
・大京アステージ
・コスモスライフ
・丸紅コミュニティ
※順不同、思いつくまま。
などなどは、概して平均的なサービスではないでしょうか。
（ちなみに、名鉄不動産はどんなランキングにも登場しません。）

というのも、母体であるデベロッパーが次々と受託マンションを増やしてくれるため、
受託戸数・棟数が多ければ多いほどノウハウが蓄積されるものだからです。
（コスモスライフのみコスコスイニシアとは別資本に）

但し、大手になればなるほど委託管理料は高いという傾向はあります。
一般的に高い分だけ良いサービスは期待できるとは言えますが、
不要なオプションサービスがあったり、「しっかりしている」の裏返しで
融通が利かなかったりという不満も耳にします。

そして、一番重要なのは、管理組合側の姿勢によって、
同じ管理会社でも対応が違うことが起こりうるということです。

管理組合の代表である理事会が管理会社の担当者の言うことを
全て鵜呑みにして、任せっきりであれば、
管理会社側も都合よく適度に手を抜きます。

反対に、多少専門知識のある理事やうるさ型の理事がいると
担当にはエース級のベテランがついて万全の体制で臨んできます。

この辺が、管理会社の口コミで評価の分かれるポイントだろうと思われます。

他方、デベロッパーにぶら下がっていない独立系という管理会社もあります。
彼らの特徴は、大手に比べて委託管理料金が安いということです。
その代わり、エコノミークラスのサービスとなりますから、
あまり多くを期待しないほうがいいと思います。

新築分譲マンションで最初から独立系管理会社がつくことは
めったにないでしょうから、大手の委託料金を節約したいときに
比較検討の対象にするかどうかになるでしょう。

以上のような理由で「良い管理会社」と言っても相対的な評価になるため、
管理組合＝居住者として「何を求めるか？」によって違ってくることになります。

そして、大多数の組合員がＮＧと評価する管理会社に当たってしまった場合は、
思い切って変更してしまうしかないと言えます。
それがまさにトキアスの決断だったようでもありますね。

長々と書きましたが、またご質問がありましたら
おっしゃってください。

[240: 匿名]

たまごさんありがとうございます！管理会社には不安があるかもしれませんが、このマンションは非常に興味あります。

[241: 匿名]

名鉄×長谷工物件に住んでいます。
このマンションとほぼ設備仕様は同じです。ただ長谷工プレミアムではないせいなのか、二重天井のせいなのか音が響きます。歩く音すら聞こえます。不具合があった際の対応は名鉄、長谷工共に今のところ問題がないです。
内装が雑と言うか引き渡し時から汚れなどが目立ち、しかもキッチンなどは安っぽいので次にマンションを買うとしたら大京あたりにします。
ちなみに長谷工のオプションはダメダメでした。

[242: 匿名さん]

ここはＨＰを見る限り、価格が公開されているのが好感持てます。
残３２戸とありました。今度見に行こうかと思ってます。

これからマンションを探そうと思い、ネットで見てますが価格が載っているマンションは
あまりありません。

何でマンションは他のマンションは価格が公開されないんでしょう？
また、何でこのマンションは価格を公開しているんでしょう？

[243: ご近所さん]

このマンションのチラシは異常に入ってきます。
下手すると週に３回入ってることも。。。。大丈夫ですかね？？？
お金がもったいない気がしますが。
チラシのデザインが春～冬へのシーズン毎に変わるほど長い間、入ってますし。。。

[244: 別の長谷工物件購入者]

新川崎のシンカシティ(北街区)と呼ばれるマンションを購入しました。2010年3月入居予定の物件です。
しかし、残念なことに販売時の長谷工アーベストの説明に誇張があったのではないかと複数の住民が長谷工に責任を追及する事態に発展しようとしています。

もちろん全ての営業担当者が悪いと言うわけではなく、また本物件に当てはまるのかもわかりません。
しかしそのような事実があるという点は、検討の際のご参考にしていただければと思います。

[245: 匿名さん]

No.244 さん

具体的に、どのあたりが誇張だと思われたのか教えて下さい。
長谷工物件への苦情よく目にしますが、施工数も多いので判断し辛いです。

[246: マンション管理士のたまご]

No.233で書きましたトキアスの続報を入手しましたのでご報告します。
いつも話が長いなぁ～と思われる方はスルーして下さい。
情報源はトキアスの住民の方です。

名鉄不動産がトキアスを解約された理由。
それは「業務のほとんどを再委託していたから」ということでした。
管理人業務、フロント受付業務、清掃業務、警備業務、設備管理業務など
中小管理会社ではよく外部に委託することはありますが、
名鉄不動産は、物件担当者までもが外部の人間であった･･･
どうやらこれは本当だったようです。

「合人社計画研究所」という管理会社をご存じでしょうか？
広島に本社があり、全国展開をしている独立系管理会社で、
ランキングでも準大手の部類に入る会社です。

ここの特徴は、とにかく委託管理費が安いこと。
その一方で質の方には疑問符が付くという評判のところです。
そして、あるマンションの物件担当者（業界ではフロントといいます）の対応があまりに酷いために、
某管理組合の総会等でその事実を挙げて非難をした理事長を名誉棄損で告訴したと言う勇猛な会社。

名鉄不動産は、その合人社にほとんど全てを丸投げしていたそうです。
フロントまでも委託する管理会社なんて聞いたことありません。
この話を聞いたときは、にわかには信じられませんでした。

しかし、理事会では裏付けを取っていました。
1.歴代フロントのメールアドレスが本社の課長のものとは違うので、
　ドメイン（@マーク以降）から調べたら、設定者が合人社だった。
2.合人社がハローワークに「名鉄不動産への在籍出向」の前提で求人を出していた。
3.合人社に資料請求してみたら、毎月所有者に送付されて来る「管理費等の請求書・領収証」や
　「管理報告書」が全く同じ書式で、封筒にはしっかり「ウェンディ」
　（合人社の子会社）と印刷されていた。
4.フロントからメールで送信されて来た文書のプロパティに
　合人社のパソコンで作成された情報が入っていた。
5.管理費滞納者に対する少額訴訟をする際、フロントから提出された訴状の案文に
　合人社東京支店の住所が入っていた。
6.最後のチャンスとして、名鉄不動産もプレゼンテーションの参加させたら、
　提案書に使用されていた写真や提案内容が合人社の資料と同一のものが多数あった。
7.緊急連絡先として配布されていたフリーダイヤルは合人社の緊急センターだった。
などなど。

う～ん、これだけの証拠を突き付けられると、
事実は認めざるを得ないですね。

それでは、合人社と直接契約した方がよっぽと良いじゃないか、
ということも考えられるのですが、
トキアスのフロントは新規分譲のときから合人社だったようで、
歴代の対応は、専門会社以前の問題として、低レベルだったとの不満があったそうです。

また、法定点検を費用だけもらっておいて新築以来一度も実施していなかった
というようなお粗末な管理をされていたそうで、理事会としては我慢の限界にきていたとのこと。
当然、この件では過去にさかのぼって返金させたそうです。

東京フォレスト購入者、および購入予定者の皆さんは、
入居後の管理会社の対応をよく監視して下さい。
この場合、「管理人＝管理会社」と思われがちですが、
管理人業務は全体の一部に過ぎませんので、
フロントの言うことを鵜呑みにするのではなく、
本当に適正なのかどうかを見極めることが大切です。

マンション管理に素人の理事会が細かいチェックなどできないと思うかもしれませんが、
決してそうではありません。
1つ1つの事案について、きちんと根拠を求めることで、それは可能です。

例えば、修繕工事や特別作業や物品購入にあたっては、
必ず3社以上の見積合わせにすることなどで金額の妥当性を確認することができます。

フロントマンとして有能もしくは普通レベルであれば、
懸案事項は進捗状況が把握しやすいように管理しますし、
宿題となってことは確実にこなしてくれるはずです。

マンション管理会社の業界は、実は決してレベルは高いくないので、
皆さんの社会人としての常識をもって対処すれば、
（言い換えれば、日頃上司からガミガミ言われている逆のことをもって）
容易に見破ることが可能です。

万一、ハズレに当たってしまったときは、チェンジしましょう。
まずはフロントを変えるのもいいでしょう。
どうしようもなくなったら、トキアスのように管理会社を変更すればいいのです。

たぶん、人生で一番高くて大きな買い物をされた皆さん。
マンションは皆さんのもので、管理会社の都合に合わせるべきものではありません。

たまたま名鉄不動産の酷い部分を暴露してしまったような格好になりましたが、
主役はあくまでも皆さんであることを考えれば、恐れるに足りません。
素敵なマンションライフを送るためにも頑張って頂きたいと思います。

ではでは。

[247: 匿名さん]

マンション管理士のタマゴさん
トキアス・名鉄の続報ありがとうございます。

物件担当者(フロント)まで委託というのは呆れましたが、
しかも、委託先が合人社という、あまり評判の良くない
管理会社というのは問題ですね。

名鉄不動産が合人社に委託していたのは
トキアスだけのケースなのか、
他のマンションでも同じことをしているのか、
他も同じような管理方法であれば管理会社として
問題ありのように思えます。

[248: 契約済みさん]

ここの掲示板って、全然人気ないですね。。。
売れてないのかな？
入居して、空き部屋だらけだったら、がっかりです↓

[249: 契約済みさん]

他の掲示板は盛り上がってますよ。
売れ行きも好調のようで２６１戸契約済みだそうです。

[250: 購入検討中さん]

この間モデルルームを拝見した際の残り住居はHPに記載通り少なかったですよ。

大々的な広告も広域では打ち出していませんし、目立たないだけという気がします。
実際に本物件検討中の私はこの位の価格帯で足立区を検討していましたが、たまたま検索で荒川区まで含めた所「目に入った」といった感じでしたし。

ちなみに地域的には昔ながらの温かみのある町という感じで気に入っています。
※チャリで上野／浅草まで出れますし。

広告戦略失敗（勝手に決めつけてすいません）していながらも、この悪化した市況感の中９０％近くが竣工前で販売できていたら
「売れている」物件と言えるのではないでしょうか。

さぁ前向きに検討しよ〜っと。

[251: 契約済みさん]

私はこの荒川区、足立区、江戸川区、葛飾区に元々あまりいいイメージはなかったのですが・・・
実際南千住に行ってみてイメージ変わりました！！

品川区目黒区世田谷区にしか住んだことがなかったのでまだまだ不安ですが・・・

特に南千住の駅前がお気に入りです。
ゴミゴミしてないけど明るくファミリーが多いし。

前向きに検討してみて下さいね！！

[252: 匿名さん]

246さん
トキアスの件は、そういった事情だったんですね。
すでに終わった話なのでこのマンションを検討するには
関係ないとは思いつつ、全容を知ることができて
多少なりともすっきりしました。ありがとうございます。
やはり自分の住まいとなる物件に関しては、
プラスだけでなく、マイナス面も知っておきたいですものね。

設備について様々なマンションと見比べてみましたが、
ここって意外と設備が完璧に近く揃っていて、買いじゃないのか？と
思い始めてます。

[253: いつか買いたいさん]

251さん
契約されたんですね～おめでとうございます。
私も南千住は好きな街です。マンションを購入するなら
荒川区、足立区辺りがいいなって思っています。
思っているだけでなかなか購入まで至らないのですが(笑

こちらのホームページ拝見しました。共用施設の
「自走式平置駐車場」と「屋上緑化」が気に入りました。
特に「屋上緑化」なんて、屋上に緑化スペースがあるだけで、
夏季の室温の上昇を抑えるだけでなく、都会の中で緑を身近に感じることが
出来る上に心のゆとりと安らぎが癒し効果になるのでは…と思います。
敷地内駐車場も嬉しいですよね。

[254: 申込予定さん]

本物件検討中です。

売れ行き順調との事ですが、
どなたか物件価格の値下交渉など出来た方
いらっしゃったら共有ください。

[255: 契約しました]

色々悩みましたが契約しました。

ちなみにこれだけ人気物件であれば、値引きどころか希望の間取りを購入する事が難しい位ですよ。
要は値引き率で購入を決めるか否かでは無く、残された物件と価格帯が自分の希望に見合うか？って事だと思います。

このご時世で竣工前に８５％の契約率という人気物件で、値引きを期待するのはナンセンスかと。。。

契約した皆さん、下町南千住生活を満喫しましょう！！！

[256: 契約済みさん]

No.255さんと同意見です。

営業担当の方に、値引きは今の段階ではあり得ない、とはっきり言われました。

希望の間取りがまだ残っていれば、ラッキーだと思います。

[257: 匿名さん]

85％の契約率・・・。確かに不況の今、この数字はすごいと思います。
掲示板がそれほど盛り上がっていないようなので、売れ行きもまずまずなのかなと思っていました。
意外と静かだったりネガレスの多い物件ってぱ～っと売れたりするのでおもしろいですね。

ところで、駐車場の使用料金がとても安いですね。
900円～10,500円というのを見て驚いてしまいました。周辺の相場もこれぐらいなのでしょうか。

[258: 契約済みさん]

この掲示板から伝わる盛り上がり具合と売れ行きはリンクしてなさそうですね。

周辺の駐車場相場は、モデルルームでもらった資料によると月々約25,000円（長谷工アーベースト調べ2009年5月現在）だそうです。

「駐マップ」で荒川区南千住を見ると20,000円くらいでもありそうですが、10,500円はありません。一応900円～となっていますが、実際は700円の箇所もあります。
http://chumap.jp/

>>253さん
屋上へは行けないと聞きました。せっかく緑化してるなら行けるといいですね。

>>マンション管理士のたまごさん
貴重な書き込み、大変感謝しております。

>>242さん
このマンションもいつも価格公開してるわけでは無いようです。現に今日現在、タワーの値段は出ていません。
HPに値段を出すのは追い込みに入った時なんでしょうかね？マンション管理士のたまごさんなら詳しいと思いますが……。

[259: 匿名さん]

258さん、ご親切にレスしてくださってありがとうございます。
周辺の駐車場相場に比べてずいぶん安いですよね。
700円のところもあるなんて本当に驚きです！
その反面、どうしてなんだろうっていう疑問もありますが・・・。

ところで、屋上緑化しているとの話から、私もてっきり憩いのスペースとして
利用できるものと思っていましたが、屋上に入ることができないんですね。残念だなぁ。

[260: 購入検討中]

荒川区や足立区ってイメージは確かに良くないけど、実際は東京では珍しいくらい親切な方が今でもいますし暮らしやすいですよね。私は以前はずっと中野に住んでましたが、こちらの方が好きです。
北千住は程よく活気があって便利な商業施設が多数有り、かつ下町情緒に溢れてますし。
近くには汐入公園、隅田川や荒川などの自然もあったりして、私はこの場所をとっても気に入ってます。

[261: No:244]

To：245さん

長谷工アーベスト販売のシンカシティステーションスイート(新川崎)の顛末を簡単に説明します。
(別のマンションの話なので、興味のない方は読み飛ばしてください)

＜販売時の長谷工アーベストの説明＞
・川崎市は平成21年度事業で、新川崎駅からマンションに直結する歩道橋を建設する予定。その結果、2010年3月に新川崎駅からマンション直結の歩道橋が完成し駅から徒歩2分でつながる(現在は駅徒歩5分)。
・隣接する商業等にスーパー・フィットネスクラブ等が入居する予定。

わが家は、その説明を信じて08年夏に同物件を購入。

長谷工アーベストはその半年以上前の07年12月時点で、歩道橋事業の主体である川崎市のまちづくり局から工事の遅延の可能性について開示を受けていたが、川崎市議会の正式承認がない(公式発表でない)という理由で、09年11月に正式に川崎市から書面を受領するまでの間、歩道橋が出来ることを前提にマンションを販売。結果マンションは完売。

現在、川崎市は工期を2年延ばして平成24年事業として歩道橋事業を進めようとしているが目途は立っていない。
(最近歩道橋完成が平成27年程度まで遅延する可能性ありとの情報も出ている・・)

＜長谷工アーベストのその後の対応＞
本件に関して、複数の契約者が長谷工アーベストの当時の説明が誇張もしくは事実を隠していたのではないかと問い合わせていたが、長谷工アーベスト契約部は「重要事項説明書は全て法律に則っており、長谷工アーベストに全く責任はない。口頭説明についても、ウチの社員がそのような説明をするはずはない」との一点張り。

[262: 入居予定]

我が家は買いました床暖房がないのは残念ですが
フロアコーティングをするか迷っていますかなりのお値段張りますしみなさんはどうされますか

[263: 匿名さん]

うちはフロアコーティングしません。かなり悩みましたが。

[264: 入居予定さん]

うちはフロアコーティングすることには決めましたが、どこの業者にお願いするか悩んでいます。
かなりのお値段しますし、施工技術によって出来にも差が出るようなので・・

[265: 匿名]

フロアコーティングは25万くらいって言われてドン引きでした。消費税サービスって言われても高く感じました。うちは引っ越しとか家電を買ったりするともうお金ないのでやめることにしました。

[266: 契約済みさん]

うちもフロアコーティングはしません。

多少悩みましたが、やはり高過ぎますし・・・。
それにペットを飼う予定なので、結局は傷は避けられないかと思いまして。

[267: 契約済みさん]

うちもフロアーコーティング、かなり悩んでます。
ＬＤＫ～キッチン～廊下で13万と言われました。

違う業者かカーペットにするか悩み中。
実際する方多いんでしょうか？

[268: 匿名さん]

267
洋室もやらないと色身が違って見た目が変になりますよ。
やるのも全部やらないのも全部。これが基本かと。

[269: 入居予定さん]

268さん

そうなんですか？？
私もＬＤＫ・キッチン・廊下・リビング横の洋室だけコーティングしようかと考えていました。
寝室などは普段ほとんどいませんし、全部屋となるとお値段がかなり高くなるし・・・。

値段的に、うちは全部屋は無理かなぁ。

[270: 入居予定]

うちも全部屋やりたいのですが、予算がないためあきらめます(泣)綺麗に使いたいと思います♪
来週から内覧会ですね！我が家がどうなっているか楽しみですo(^∇^o)(o^∇^)o

[271: 匿名さん]

全部の部屋にやらなくても、いいと思いますよ。
寝室とかは、ドアを閉めておくでしょ。
コーティングした所としてない所はわかるけど、普段ドアを閉めて区切って使用してたら違和感ないよ。

全部やったら高いから、ＬＤＫと廊下と台所で十分ですよ。
あとコーティングやると、原液って言うのかな、汚れ落とすやつと、コーティングするやつが
ついてるから、寝室は自分でやればいいと思う。

[272: 購入経験者さん]

我が家はやはりオプションでは高いと思ったのでインターネットで探して
ケーマックっていう会社にしました｡
フローリング全室と水周り全てやって16万ならいいかなと｡エコカラットをやるかどうか悩んでいます｡
オプションはキリがないですからね｡｡｡悩む所です｡

[273: 契約済みさん]

今更ですが、ワックス無しで引き渡しって出来たのですかね？

[274: 物件比較中さん]

タワーとヴィラはどっちがお勧めですか？

[275: 購入検討中さん]

タワーマンションの購入を検討しています。
MRも先日訪問して、タワーマンションだと窓から隅田川の花火やスカイツリーも見えると説明を受けました。

それってちょっとうれしいかも・・・。
はじめだけだと思いますけど・・・。

[276: 周辺住民]

南千住駅前にも竣工済みですがタワーマンションがありますよ。
南向きは残っていませんが、東向きなら隅田川の花火やスカイツリーが見えるのではないでしょうか。
実際の部屋から日当たりや眺望が確認できますよ。
こちらのタワーからの眺望のイメージトレーニングになるかも知れませんね。

[277: 購入検討中さん]

エコキュートは、タイプによって高温足し湯のみで追い炊き機能がないと聞きました。
追い炊き機能のないタイプ、一般にはセミオートタイプと呼ばれているようですが、
フォレストのエコキュートは追い炊き機能付きタイプなのでしょうか？

今時の新築マンションでは、追い炊き機能は標準仕様、というか当たり前の機能だと
思っているのですが、御存知の方、情報提供お願いします。

[278: 入居予定さん]

277さん
追い炊きは付いているようですよ。

フルオートタイプ
■1缶式/貯湯量300L
■-10℃対応
■追いだき
■集合住宅用仕様
■省施工仕様

[279: 契約済みさん]

契約者向けの手紙で、ライフの概要と共に自転車についてのお知らせがありました。
以前この掲示板でも話題になって、未契約だけど気にしてる方もいらっしゃるでしょうから、抜粋します。

「ザ・テラスの自転車置場（2段式）の上段には後カゴ付自転車を収容可能なこととします。また、下段には後輪スタンドをたてて使用する場合に限り電動アシスト車を収容可能なこととします。」（以下省略）～～～～～抜粋終わり。

下段の電動を除けないと上段から下ろせないなど、物理的な制約が少しあるようです。
また「ザ・テラスの……」となっていますので、新街区タワー＆ヴィラがどうなるかは個別にご確認を。

[280: 購入検討中さん]

277です。
278さん、情報ありがとうございます。

比較検討しているオール電化の物件があるのですが、そちらは、
追い炊き機能がなかったのですが、こちらは追い炊き機能があるのですね。

もちろん、追い炊き機能のあるなしが物件選びに決定的なインパクトを
与えるわけではありませんが、個人的にはあって当たり前の機能だと思って
ましたので、まずは安心しました。

[281: 購入検討中さん]

南千住には山谷地区がありますが、治安はどうなんでしょう？

[282: 匿名さん]

治安は良好です。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

[283: 匿名さん]

警察署、交番も近くにあるので心強いですよ。
（ついでに消防署も近い）

[284: 土地勘無しさん]

Wikipediaの「山谷 (東京都)」、「簡易宿泊施設」の項ではむしろ、路線の利便性と安さに加え、治安の良さが評価されているという記述があります。

>>282さん紹介のマップを見る限り、山谷地区と治安の関連性は無いと言えるのではないでしょうか。都内場所を問わず、繁華街は普通に粗暴犯が多いようですので、まずはそちらに気をつけなければ。自由が丘だけ粗暴犯ではなく、ひったくりが多いのが特徴的に思えました（H19年は治安良好だったようです）。

[285: 匿名さん]

いまだに２段式の駐輪場なんだ。

[286: 購入検討中さん]

>>285さん
ここは駐輪場200%確保ですから、かならず1台は下段になるということですよね。今のマンション事情はどのようなのでしょうか？平置きが一般的なのですか？

[287: 匿名さん]

山谷に普通の人は近寄れないんじゃないの？マンションを見た帰りに鉄橋を渡って、山谷に行って来たがショックでした、酔っぱらいなのかホームレスなのかわからないが、あちこちの路上に大勢の人たちがこの寒さのなか寝転がってました、悲惨を絵に描いた様です、行かなければ良かったと後悔してます。

[288: 匿名さん]

>>287
そんなこと、都会にならどこにでもあるような話をされても・・・ね～。

[289: 匿名さん]

２３区内・駅から10分以内でサイクルポートがあるマンションってそんなにあるかな？
城東で今思いつくところは東陽町の三井の物件くらい。

確かにサイクルポートのほうがいいけど、２台置けるしまーいいかなと。
駅近物件だともっと少ないし。

[290: 匿名さん]

＞２８８
何処にでも有るようは話では無いでしょう、山谷地区を一回りしてから、
そこに歩いてる人たちの身なり、行動とも観察してから書いて下さい。

[291: 匿名さん]

あの雰囲気、山谷や大阪の釜が崎以外は難しいのでは？

[292: 匿名さん]

ここは山谷地区とはかなり離れてるので影響は無いが、ブランズタワー南千住は直線距離で
３００ｍ位ですので買った人は今後事情有って売るときは厳しいのでは。

[293: 購入検討中さん]

>>287
ここに住んで、山谷に近づく必要（状況・用事）ってありますかね？4号線も挟んでいますし、山谷の人がこちらに来るという状況も少なそう。行っても駅までと考えたら、あまり問題ないのと考えますが！？

[294: 匿名さん]

建築物にケチをつけるとこがないから、わざわざ周辺をネタにする方法ですね。

つまらない言いがかりですよ。

[295: 契約済みさん]

どうせわざわざ見に行くならそんな遠い所より、近くのアクロシティ（アクレスティではなく）でも見に行ったらいかがですか？目の保養になりますよ。
東京フォレストにも噴水とまで言わないにしろ、水のある風景があれば良かったと思わせられました。
アクロシティの余裕ある作りは次元が違いますね。

[296: 周辺住民さん]

「山谷でホスピスやってます」という本、感動的でしたよ。

[297: 匿名さん]

＞２９４
２８７と２９２は私が書きました、自分が買うかも知れないマンションにケチを付ける人がいますか？
感じたままを投稿したまでですよ。

[298: 匿名さん]

でした、ました、です、×　⇒　でした。ました。です。

[299: 匿名さん]

自分が検討中ならケチはつけないもの。

[300: 契約済みさん]

どんな物件にだってケチの付く点はあるでしょう。
そこはしっかり明らかにしておくのが良いと思います。
だからダメ、という、短絡的な結論にもっていかなければ良いです。
そのケチの付く点が妥協できるか、回避できるか、対策を打てるか、ですね。

[301: 匿名さん]

ケチを認識して消化した上で買う方が良いでしょう。

認識できずに後になって、しまった！なんて話になったら不幸です。

[302: 匿名]

世の中不満だらけだなぁ
。このご時世だと当たり前なのかなぁ、でも他人が住む家、結局ねたみにしか聞こえないんだなぁ〜



みつを

[303: 匿名さん]

ねたむ程のマンション！

[305: 匿名]

初めまして。
サクラヴィラを検討されてる方いらっしゃいますか？戸数が少なく桜が素敵なところに魅力を感じています。
但し西向きなのが難点ですよね？こちらの掲示板に書き込みされている方々は最初からヴィラは検討外なのでしょうか？

[306: 匿名さん]

＞305さん

我が家は予算上、当初タワー低層階で検討していました。
ですが、いろいろ検討していくうちに、我が家にはヴィラのほうがあっているかも？と思い始めました。

【タワー】
◎良い点
　南向き
　中～高層階は今のところ眺望がよい
　タワーなのでしっかり造ってくれそう
△熟慮を要する点
　低層階の場合、目の前のグラウンドの砂埃・照明塔・ネット・野球の声。野球場との小道が薄暗くて心配？
　いつかグランドなくなるかしら？
　（区に問い合わせたところ、今のところはそのような計画は無いようですが・・・）
　お値段高め
　エレベーターが待てるか
　すでに建築開始しているので、初期のオプション等が選べないものが多い

【ヴィラ】
◎良い点
　お値段控えめ
　低層階（階段OK）
　間取りが３LDKで何種類かある　
　桜がきれいかも？
　３月末までなら初期オプション選べる？
　
△熟慮を要する点
　道路を挟んで高校が目の前
　西向き（高校の影響があるので、日影図要確認）
　桜の花びら掃除大変かも？


我が家でこのくらい思いつきましたので、やはり住もうと考えている家族によって優先度合いが違ってくると思います。


･･･タワーの高層が買えればこんなに悩まないんですが（笑）

ヴィラ検討の方は、低層棟がお好きな方か、タワーの低層階とどっちにするかお悩みの方がほとんどではないでしょうか。

悩ましいですよね。

[307: 匿名]

＞306さん
丁寧なコメントありがとうございます。

私は低層棟が好きなので、ヴィラが結構気になっています。家族と相談しながら前向きに検討したいと思います(^_^)

[308: 契約済みさん]

>>304さん

みんなが「東京フォレスト」という言葉を使えば郵便屋さんも分かると思いますが、マンション名書かない方もいますしね。
近隣の方には東京フォレストで認知されつつあるようですが、物件の正式名ではないので、今後もずっとこの言葉が使われるかどうか……。車寄せの前の部分に、なんと言うのでしょうね、物件名の書かれたところがありますが、あそこに東京フォレストって文字ありましたっけ？

[309: 匿名さん]

マンションの名前はテラスの方は「ミッドガーデンシティ　ザ・テラス」です。
タワーの方は「ミッドガーデンシティ　ザ・タワー」になるのだと思いますが・・・

[310: 契約済みさん]

昨日打ち合わせにいったら、テラス（A敷地）の方はのこり7室となっていました。タワーも順調に売れているようですが、ヴィラも最上階は残り1部屋となっていました。
ところで、ペアガラスにされた方、いますか？結露が心配なので、ペアガラスも考えているのですが、高いのと、紫外線防止のものは製造中止になっているとのことで、どうしようか悩んでいます。

[311: 入居予定さん]

今のマンションは２４時間換気になってるので結露の心配はありませんよ、もっとも電源切るとだめですが。

[312: 契約済みさん]

>>311　さん

ご回答ありがとうございました。実際に入居された方、よろしければご報告ください（といってもすでに結露の季節は終わったか！）

[313: 入居予定さん]

本日フロアーコーティングを実施しました。
コーティング内容はＵＶシリコンフロアコーティング（２５年保証）です。
仕上がりを見てびっくり。感動ものでした。
当初はオプション会で別のフロアーコーティングを見て施工したと思いましたが、費用
が予想以上に掛かるし、リビングだけしか...と思っていました。しかし、ｗｅｂで探し
まくり全ての部屋を当初のリビング分の料金で出来る所も見つけ実施しました。
職人さんもとても応対も良く、しっかりとした説明もしてくれたり、アドバイスをして
くれたのでとても満足です。
次はエコカラットを施工する予定です。

[314: 匿名さん]

>>312
ここのマンションに住んでいるわけではありませんが、24時間換気があれば確かに結露しないですね。
施工が悪くない限りは、換気設備がなくても換気口をあけておけば結露しないような気もしますけど…。

[315: 314です]

マンションに住んでいる、じゃなくて、マンションについて詳しく知っているわけじゃない、でした。おかしなこと書いてすみません。

[316: 後発入居予定者]

はじめまして！！

今週くらいから、テラスでは入居開始されていることと思います。

私も、当初はタワーを検討していましたが、
予算とか立地とかを考えて、テラスに決めました。

処で、皆さんは、コーティングとかどうされましたか？

>313 さん
のように、フロアーコーティングもやりたいのですが
友人とかに聞くと、水回りのコーティングだけは絶対にした方がいいといわれました。

実際のところ、皆さんはコーティングとかされているのでしょうか？

オプション説明会のはちょっと高すぎたので
頼むとしたら外部の業者にお願いしようと思っています。

[317: 入居者]

テラスに入居しています。我が家はフロアコーティングはしていませんが、それ以外はコーティングしました！水回り、クロス、白木全部で20万弱でした。

[318: 匿名さん]

313さん
エコカラットは脱臭効果があるだけでなく、結露防止にもなるんですね。
販売店のHPを見てみたら、パターンもカラーも色々な種類があるんですね！
ちょっといいなーと思いはじめてます。

[319: 匿名]

エコカラット、フロアーコーティング、浴室のコーティング、白木、窓をやりました。後、絶対やった方がいい場所はどこですか？教えてください。