TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1

[東京の森]

TOKYO FORESTについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

汐入の再開発地域ではありませんが、南千住駅徒歩10分に誕生するこの物件。
トキアスと同じ名鉄不動産が手がけるオール電化大規模マンションのようです。
箱根彫刻の森美術館がアートワークをプロデュースとのことですがどんな感じになるのか気になります。


物件データ：
物件名 東京フォレストプロジェクト
所在地 東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
沿線名 ＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス　
交通 常磐線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分
総戸数 　　　　　301戸（A敷地）
販売戸数 　未定
敷地面積 　8,236.05m2
構造及び階数 　鉄筋コンクリート造　14階建
専有面積 　70.12m2〜100.48m2
間取り 　　　　　2LDK+S（納戸）〜4LDK
価格 　　　　　未定
予定最多価格帯 　未定
管理形態　　　　　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社 名鉄不動産株式会社に管理を委託
施工会社 　長谷工・森組建設共同企業体
建物竣工 　平成22年3月上旬（予定）
入居時期 　平成22年3月下旬（予定）　
分譲後の権利形態　敷地：専有面積割合により所有権の共有、建物：専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
駐車場 　　　　　敷地内304台
　売主　　　　　　　名鉄不動産株式会社東京支社
販売提携（代理）　株式会社長谷工アーベスト
販売予定時期 平成21年4月下旬

その他 ※「東京フォレストプロジェクト」はA敷地301戸・B敷地161戸を合わせたプロジェクト名称です。
※表示されている専有面積等の数値は、全住戸（301戸）を基礎としています。

[181: 匿名はん]

>>177さん

169さんがコメントに

>託児所は住人以外も利用できるはずです。
>ＨＰでは「居住者専用」とありましたが、パンフレットや説明では「居住者優先」となっています。

と書かれている通りですので、独立採算施設として運営される方向に転換されたのかもしれませんね。
いずれにせよ保育所確保に悩まされずに済むという点でこの施設はかなり魅力的です。
ただその割に子育てママには必須の後ろカゴ付き自転車が駐輪場を利用できないっていうのは
ちょっと納得いかないんですけれど。

[182: 匿名さん]

>カゴ付き自転車が駐輪場を利用できない

こういうルールっていつの間にかうやむやに
なっていく気もします。

一人うるさい人がいると駄目だろうけど。

[183: 匿名さん]

いや、実際、デコトラみたいなママチャリ、けっこう迷惑。
またそういうママチャリに限って、てきとーに停めてあるんだよな～

[184: 匿名さん]

シルバーウィークに行ってきました。
その日は来場者も多く、販売済の花の割合からみても人気があるのがわかりました。やっぱり安いのが魅力です

しかし、仕様、建具の面では、最近見たマンションの中で最も安っぽい印象です。
カタログスペックも(二重床、スロップシンク、床暖房）、MRも、キッチン収納とか
設計、施工、販売代理、全部身内なんですね、これも安さの理由でしょうが、業界違いますが身内だけのプロジェクトと取引して良かったこと無いし

けど、主要都市部へのアクセスでは最高の価格なので悩んでます。

[185: 購入経験者さん]

建物レベルが低い事実は、消費税で建物部分の価格を計算してみればわかりますよ。私はマンション買うの2回目ですが、けっこう参考になります。

マンションの消費税は、価格のうち土地代にはかからない、だから価格表の消費税から逆算してみれば、建物部分にいくら配分されてるかは明らか。
私が比較した物件の中では、総額に占める建物価格の割合が最も低かったのはフォレストだった。
例えば、掲示板でよく比較されてるリライズ西新井と比べると、同じ坪数、同じ階数の部屋だと販売価格はほとんど同じだが、建物部分の価格は『500万円』も違う

この結果にはだいぶ萎えました。西新井だと通勤に不便なので金町or亀有あたりに行きます。

[186: 匿名さん]

みんなお金持ちでいいな～

[187: 買いたいけど買えない人]

>>185

一瞬「なるほど～」と思ったけど、よく考えたらそうでもなかった。

[188: 匿名さん]

>183
そういうことを適当にやっちゃうおばちゃん連中がだんだん幅をきかせていく気が。
うちのマンションでも（賃貸ですが）前も後ろもカゴをフル装備のママチャリが
むりやり割り込んできてるケースってよくあります。
周りの自転車がナナメってるのに、気にしないんだよね。

[189: 匿名さん]

185さん
参考になりました。
そう言った視点で改めてMRを見に行けば間違いも少なそうですね。
契約後、住んでみてガッカリ…という事もなくなりそう。
今後、ひとつの目安にさせていただこうと思います。

託児施設、完全予約制で予約がない日はクローズと書いてありますね。
保育園とはまた違うので、利用料金、高くなりそう。
…調べたら、やはり高かった！
これじゃ毎日は無理になるので、用事のある時、一時的に
預ける事しかできなさそう。
後ろカゴ付き自転車はNGですか。何故だろう。幅をとるから？？
まさか、マンションの品格を落とすから…という理由だったりして。

[190: ビギナーさん]

都心に住むとなると移動手段は車で移動するよりも電車、
自転車で移動することの方がはるかに多いと思います。
居住者専用か居住者優先かわかりませんが、いずれにせよ
託児施設を併設してるにも関わらずカゴ付き自転車はＮＧ
というところに疑問を抱きます。これから先子供ができて…
という方もたくさんいらっしゃると思いますし、また子供に
限らず買い物に行った際、荷物を入れるのにもカゴ付き
自転車は欲しくなるものだと思います。子供がある程度
大きくなった時には子供用の自転車も欲しくなるのではないでしょうか？
住みよい環境というのは見た目も大事かもしれませんが、
やはり住みやすさが一番だと思います。改善されないのでしょうかね。

[191: 匿名さん]

>託児施設を併設してるにも関わらずカゴ付き自転車はＮＧ
>というところに疑問を抱きます。

これは

>いや、実際、デコトラみたいなママチャリ、けっこう迷惑。
>またそういうママチャリに限って、てきとーに停めてあるんだよな～

>そういうことを適当にやっちゃうおばちゃん連中がだんだん幅をきかせていく気が。

だからでしょうよ。

まぁ、割安感のある物件は後からこんなはずじゃなかったってのは多いよなｗ

[192: 匿名さん]

子育ての大変さをわかってないな。。

[193: 匿名さん]

コンセプトがよくわからない物件ですね。
単身者向けでカゴ付きＮＧならまだわかるけど、思いっきりファミリー向けなのに。
しかも駅から遠いから、自転車の使用頻度多いとおもうけど。

[194: 匿名さん]

>いや、実際、デコトラみたいなママチャリ、けっこう迷惑。
>またそういうママチャリに限って、てきとーに停めてあるんだよな～

これ系のトラブルが多いんでしょうね。
でも、子育ての大変さもよく分かります。
1人ならまだしも、小さい子が2人3人となったら本当に収拾がつきませんから・・

[195: 匿名]

>185

立地が違うから単純に比較はできないよね。
でも、リライズの建物の質は明らかにフォレストよりはいいと思う。

[196: サラリーマンさん]

195さん

どこで質の差を見極めてます？

スロップシンクとかリビングの床暖とかいわないでくださいね。

[197: 匿名さん]

あらかわ遊園って年パスないの？

[198: 匿名さん]

物色していて初めて物件サイトみたのですが、かなり凝っていますね。力の入れようというか、とてもいい印象を残すサイト作りでした。
大型案件で、なんだかクリエイティブな共用施設とかついちゃうなんて。
南千住というと、下町の代表格でTHE商店街ってなイメージだったけど、よくよく調べると開発エリアもあったり、大型スーパーとか結構あるんだなって思いました。
あとは小さい子供がいるので、教育施設のチェックがかかせないですね。都心の西側エリアでの勤務なので、若干遠いかなぁなんて感じもありますが、直接MR訪問したくなりましたよ。

[199: わたしはこれでやめました]

THE商店街？
コツ通りはシャッター通り、ジョイフル三ノ輪へは徒歩15分だよ～
大型スーパーってどこにあったっけ？

webの作りが良すぎて、実際行って「えぇぇ？」と思ったｗ

MR訪問すると熱烈営業が待ってるよ～
頑張ってね。

[200: 匿名さん]

ジョイフル三ノ輪まで15分？
子連れでも10分もかからないぞ。

まぁジョイフル三ノ輪の一番奥まで15分というのならわからなくもないが・・・・（苦笑）

[201: 匿名]

１９９はご老体なのでジョイフル三ノ輪商店街まで１５分かかるのは仕方ないのです。
また大型スーパーのスーパーバリューがOPENした事も忘れてしまったのです。
労って下さい。

[202: 匿名]

商業施設が、どうなっているか知りたいです。

[203: 匿名]

隣の商業予定施設は３階建てのライフに決定で、今年１２月着工で来年９月完成予定です。

[204: マンション管理士のたまご]

マンションのハード面や周辺環境が気になるのは当たり前なのですが、
それらの懸念は「住めば都」で慣れてしまえば大したはことないのに比べて、
昔から「マンションは管理を買え」と言われるほどソフトの面は重要です。

東京フォレストは、名鉄不動産としては、大規模マンションでは恐らく初めてとなる
自社単独100%の事業で、相当力を入れていると思われます。

設計・施工の長谷工コーポレーション、販売の長谷工アーベストの各社と名鉄不動産とは
トキアスでもコンビを組んでいますね。（トキアスは倒産したニチモなどとの共同事業でした）

で、冒頭のソフト面のことですが、管理会社が売主と同じ名鉄不動産であるというところが
最も気になるところです。

多くの大手デベロッパーは、子会社に管理会社を持っていて、
デベは自社物件のほとんどを子会社に回すというモデルになっています。
先の長谷工しかり、東急も野村も三井も住友も大京もほとんどがそうです。

ところが、名鉄不動産は子会社として管理会社を持たず、
自社内部の一部門が管理を担当します。
つまり、売主と管理がイコールとなっています。

名鉄不動産のホームページの業務組織を見ると、東京支社のピラミッド
の頂点に立つ支社長は、売主の立場とマンション側に立つべき管理会社
の立場を兼任していることになります。

何でここで名鉄不動産の問題点を指摘するかと言えば、
つい最近知ったことで、トキアスは名鉄不動産との契約を切って
別の管理会社を選択したらしいとの情報を入手したからです。

詳細な事情はここに記載すべきではないと思いますので、
トキアスの中古と比較検討されている方は、
現地で情報収集をされては如何でしょうか。

中古マンションに対する価値観は人それぞれですが、
新築直後にある色々なトラブルや保証期間内の修繕など
一通り落ち着いた物件は、むしろお買い得という考え方もできます。

マンション購入の際には、是非とも購入後の管理面も考慮に
入れることを強くお薦めいたします。

なお、東京フォレストには託児施設も設置されることから、
管理費が割高なのかとの疑問を持つ方もいらっしゃるようです。

恐らく、受益者負担となり、関係ない方への負担はないと思います。
また、事業主体は名鉄不動産で、運営は専門業者への委託でしょう。
託児施設に関する収益と支出は名鉄不動産に帰属し、
管理組合の収支には無関係になると思われます。

ただ、厳密には、購入者＝管理組合は、託児施設という共有スペースを
提供するという間接的な負担があることになろうかと思います。
託児施設に関する水光熱費が管理組合の負担になっているようでしたら、
その分だけ管理組合収支に影響するということは言えますね。

同様なことがマンション内にコンビニのような施設を持つ場合に言えます。
ドリンクやアイス等の冷凍冷蔵庫の電気代は、結構バカにならない負担です。

他方、自走式の駐車場はポイントが高い施設です。
機械式は保守費用や将来の大規模修繕を考えたら「金喰い虫」なのです。
自走式なら清掃や床・壁の補修程度で維持管理できますから、
使用料収入のほとんどを他に使うことができると思います。

庶民には一生に一度の大きな買い物です。
後悔のないよう、多方面からの比較分析を怠らず、
幸せなマンションライフをつかんで欲しいものです。

[205: 匿名はん]

>MR訪問すると熱烈営業が待ってるよ～

まったくです。
営業の乗りって会社によってだいぶ違うよね。
今まで大京とか長谷工とか野村の押せ押せ営業に慣れていたせいか、こないだ住友行ったときの営業はあまりにやる気がなくてちょっと拍子抜けした。（僕としては後者の方が○）

[206: 匿名さん]

スミフの営業はＭＲよりも掲示板の書き込みに力を入れている印象があるかな。

[207: 匿名さん]

前後にカゴつき自転車は、子育て中の主婦なら仕方ないと思いますけどね。
そもそもスーパーが近くにないのに、ベビーカー押して徒歩はきついですよ。
まあ、マナーがなっていない人は問題外として。

203さん
ライフって大型スーパーですか？
3階建なら品揃えも充実していそうですね。

204さん
かなり勉強になりました！
共用施設の管理費負担はどこまでか？と疑問に感じていたんですよね。
店舗としてコンビニやスーパーが入ると嬉しいけど、
電気代も入居者が負担する形になっているんですね。なるほど～。

[208: マンション管理士のたまご]

207さん

>電気代も入居者が負担する形になっているんですね。なるほど～。

というのは、直接に管理費の形で支払うのではなく、
購入者＝所有者で構成する「管理組合」の経費として支出するので、
結局は全員が負担するのと同じ意味になるということです。

わかり易く言えば、
国がアニメの殿堂を建設しました。
完成した後の莫大な維持管理費は国民の税金です。
ってことと同じことです。

自動車税や固定資産税のように、直接サイフからお金を出すときは
負担感を強く感じますが、一旦収めた税金の負担感って麻痺してしまいますよね。

共用施設にコンビニなどがある場合、
それはたぶん街中のフランチャイズのコンビニとは違い、
管理会社または委託業者が仕入れた商品をマンションの共用スペースに陳列し、
管理員やコンシェルジュ(受付のお姉さん)が販売員を兼任する形で運営されるでしょう。

そして、その売上金は全て管理会社または委託業者の収入となり、
管理組合は、スペースと水光熱費を無償で提供する代わりに
便利を享受するというモデルと思われます。

もし、管理組合＝所有者側がこのコンビニの運営主体となりますと、
事業活動になってしまうため、一般的には法人税を支払う団体ではない
管理組合が課税団体になってしまうという弊害がありますので、
仮に「コンビニが儲かっている」と思っても、利益をよこせとは
言わない方がいいですので、参考までにお話しておきます。

同様のことが、マンション専用の駐車場の利用率が低いからといって、
外部に月極めで貸してしまうと課税されるので注意が必要です。

なお、ご存じでしょうが、マンションを購入したら自動的に管理組合の組合員となり
任意に加入したり脱退したりはできませんので、念のため申し上げておきます。

そして、管理組合の運営は、選出された代表者である理事会が行うのですが、
ほとんどが知識・経験のない方ばかりの組織なので、
実際の業務は、管理会社(業者)が行うことになるわけです。

従って、理事会の役員さんは、管理会社の担当者を頼りにせざるを得ないのですが、
肝心の管理会社や担当者がダメだと、理事会運営もうまくいかず、
知らず知らずのうちに無駄遣いばかりしていたということになってしまうのです。

それゆえに、管理会社がどこであるかが、快適なマンションライフには重要なのです。

[213: 匿名さん]

マンション管理士のたまごさん

色々とご丁寧に有り難うございます。
こちらも高い買い物をするので、やはりこういった情報は有り難いです。
管理会社、という観点からもマンションを検討する必要性を強く感じました。
ここのマンションの管理についてもよく知っておきたいと思います。

[214: 比較検討中]

南千住より、金町or亀有の方が住み心地は良さそうですね。

[215: マンション管理士のたまご]

213さん

ご理解頂いて嬉しく思います。

209-212までは削除されましたね。
サイト運営者が真面目に情報収集の場を提供しようという姿勢が表れていて
これまた嬉しいです。

さて、大手管理会社の管理の質は、概ねどこも極端な変わりはないと考えていいと思います。
ただ、その分だけコストがかかっていることは否めません。

他方、そうではない（デベロッパー系やゼネコン系ではない）独立系と呼ばれる管理会社
の一部には、安かろう悪かろうというところもありますので、要注意です。

その辺の情報は、実際に理事会に携わった方々の生の意見を参考にされるといいと思います。

そういう意味において、東京フォレストの管理会社がどうかと言えば、
本社が名古屋であり、東京支社の所属人数から言ってもそう多くの物件数を管理している
ようには思えず、いわゆる大規模マンションのノウハウが豊富とは言えないと推察されます。

なぜなら、先にも述べました通り、名鉄不動産は売主であり管理会社です。
ということは、自社物件しか管理をしていない＝デベやゼネコンと全く関係ない物件を管理受託
しているとい思えない、からです。

名鉄不動産のマンションは、特に首都圏においては30戸や多くて100戸といった小さな物件ばかりです。
噂によれば、600戸のトキアスが初めてにして最大規模の物件だったとのことです。

そのトキアスを解約されたということは、推して知るべしなのかも知れませんね。

これ以上推測でものをいうのは誹謗中傷になりますので控えさせて頂きます。
あとは住んでいる方の評判などを参考に情報収集されては如何かと思います。

幸せなマンションライフを手に入れられることをお祈りしています。

[216: 匿名さん]

マンション管理士のたまごさん

213です。
ご丁寧に有り難うございます。
なるほど、と思うことが多く、
これからマンションを検討して行くものとしてのノウハウが得られて良かったです。
有り難うございます。

[217: 匿名さん]

フォレストを契約された方に質問です。
オプションはどうされましたか？
今の住まいが冬場結露がひどく、サッシのカビ対策と窓掃除に時間を取られすぎ、
疲れ果てて懲りました。
同じ轍は踏むまいとオプションでペアガラスを考えていたのですが、
肝心のリビングにはつけられないと言われて大ショック。
リビングに取り付け可能かは、部屋によって違うのでしょうか？
全室取り付けられた方、いらっしゃいますか？

[218: 入居予定さん]

他の場所で名鉄、長谷工の物件に住んでますが結露はほとんどできないですよ。

[219: 匿名さん]

218さん

217です。
ご回答いただきまして、ありがとうございます。
そうなんですか！結露は心配しなくても良いんですね。
冬場の結露防止と防寒対策としてペアガラスを営業さんに勧められたものの、
上記の理由で迷っておりましたが、これで安心致しました。
結露は絶対に嫌ですが、オプションはどうしても高くなってしまうので内心
買わずに済めば越した事はない、と揺れていたのも事実です。
長谷工、いい仕事してますね♪

[220: いつか買いたいさん]

そんな簡単に解決しちゃって良いの？
冬場の窓面なんて結露しない方がおかしいですよ。
長谷工はマンションの実績がありますから文句言うつもりはありませんが
他の長谷工が大丈夫だったから自分とこも大丈夫というものでは
ないですよ。

[221: 匿名]

すごく基本的なことを聞いてすみません　ここはオプションでペアガラスができるみたいな書き込みがありますが、そんなことが可能なんですか？　それって共用部分の変更にあたるのではと思いましたので聞きました

[223: 匿名さん]

名鉄不動産がトキアスの管理契約を解約された理由を知りたいですね。
管理会社が解約された場合、管理会社ではなく管理組合の理事のほうが問題人物だった
というケースもあるようですから。

[224: ご近所さん]

>221
ペアガラスには申込み期限があったはず。
工事が進めば当然申し込めなくなりますね。

[225: マンション管理士のたまご]

211さん

確かに、窓枠・窓ガラスは共用部分扱いとなりますが、
まだ工事中だから「総会決議が必要な変更事項」には当たりませんね。
現実的にも、承認・不承認の決議ができる状況ではありませんし。

将来的にも、一定の規格・条件のもとに手続きを踏めば、
防犯・防音・断熱性能の向上の目的で
ペアガラスや二重サッシへの変更をすることが、
可能になるような管理規約や細則をつくることが
国交省のガイドラインで推奨されています。

原則は、共用部分の改修等は、管理組合の責任と費用において
統一的に実施するのが望ましいのですが、
窓ガラスをペアガラスにしたい理由は、個人の特別な事情もあるので
自腹を切るなら例外も認めようとの考え方です。

逆に、防犯上の理由から網入りガラスの設定となっている住戸は、
個人的好みで見栄えが悪いからといって、透明ガラスに変更することは
認められていません。

マンションとして、性能アップにつながることは
自費でやっても良いが、その逆はダメということですね。

もっとも、管理規約がどうなっているかによります。

[226: マンション管理士のたまご]

223さん

>管理会社が解約された場合、管理会社ではなく管理組合の理事のほうが問題人物だった
というケースもあるようですから。

いわゆる「モンスター理事」がいたとしても、管理会社との委託契約を解約して
別の管理会社を選定するためには、総会決議が必要です。

従って、トキアスのように600戸を超える大規模マンションで
過半数の賛同を得るには、それなりの理由がなければ「無関心な住民」の心は動かせません。
モンスターがいくら騒いでも、他の理事だって面倒なことに付き合うはずありません。

管理会社としても、たまにモンスター理事に当たることがあったとしても、
1年か2年我慢していればいずれ任期が来るだろうと思っていますし、
大規模マンションの管理契約は、貴重な安定収入源ですから、
管理会社が自ら下りることはまず考えられないと思います。

やはり「何か重大な問題があった」と考える方が自然かも知れません。
私も少し興味がありますので、確かな情報が得られたらご報告しましょう。

[227: 匿名さん]

マンション管理士のたまごさんへ

トキアス・名鉄の件で早速のレポンス
ありがとうございます。

情報を待ってます。

２２３より。

[228: 匿名さん]

トキアスと名鉄の件、私も興味があります。
マンションコミュニティに名鉄不動産に関するスレッドもありましたが、
噂の域を超えていないような内容ばかりでしたね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25852/2

長谷工では、後づけとしてもともとあるサッシ枠に新しいサッシ枠を
取り付けるカバー工法により「リサッシ」というペアガラスが
取り付けられるそうですが、結露が出たら後付で申し込みが殺到したりしてね。

[229: 近所をよく知る人]

駅から遠っ。周り一通多っ。近くにライフできるけどそれ以外なんもなっ。ｇU。

[230: 検討中]

今日、現地にすさのお神社脇を通って行きましたが、結構車の通りが多く、少々疲れました。このルート以外となると回り道になるのでしょうか…？