TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1

[東京の森]

TOKYO FORESTについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

汐入の再開発地域ではありませんが、南千住駅徒歩10分に誕生するこの物件。
トキアスと同じ名鉄不動産が手がけるオール電化大規模マンションのようです。
箱根彫刻の森美術館がアートワークをプロデュースとのことですがどんな感じになるのか気になります。


物件データ：
物件名 東京フォレストプロジェクト
所在地 東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
沿線名 ＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス　
交通 常磐線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分
総戸数 　　　　　301戸（A敷地）
販売戸数 　未定
敷地面積 　8,236.05m2
構造及び階数 　鉄筋コンクリート造　14階建
専有面積 　70.12m2〜100.48m2
間取り 　　　　　2LDK+S（納戸）〜4LDK
価格 　　　　　未定
予定最多価格帯 　未定
管理形態　　　　　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社 名鉄不動産株式会社に管理を委託
施工会社 　長谷工・森組建設共同企業体
建物竣工 　平成22年3月上旬（予定）
入居時期 　平成22年3月下旬（予定）　
分譲後の権利形態　敷地：専有面積割合により所有権の共有、建物：専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
駐車場 　　　　　敷地内304台
　売主　　　　　　　名鉄不動産株式会社東京支社
販売提携（代理）　株式会社長谷工アーベスト
販売予定時期 平成21年4月下旬

その他 ※「東京フォレストプロジェクト」はA敷地301戸・B敷地161戸を合わせたプロジェクト名称です。
※表示されている専有面積等の数値は、全住戸（301戸）を基礎としています。

[161: 匿名さん]

営業というのは、そういうもんだと私は思います。

そもそもMRの営業は、長谷工の方ではなく外部から派遣されている営業の方ですから、来年販売予定の物件よりも、今目の前にあるものを売り込むのは当然と言えば当然かと。。

ここだけに限らず、よくMRにいる貫禄ある女性の営業レディー達はやっぱり多少強引な感じはします。

でも結局は、自分がその物件を気に入ったかどうかだと思います。
営業マンの良し悪しで、物件探しが左右されてしまうのはなんだかもったいない気がします。

実際、大きな買い物ですから決断には勇気がいるし、誰かの強引な後押しが必要な時もあるかなとも思います。

営業マンとの相性も含め、物件との縁があるかないかになるのかもしれないけど。

[162: 匿名さん]

いずれにしても、もう少し色々な情報が出てこないと決めるにも難しいですよねー

[163: 土地勘無しさん]

時間的余裕がなくて現地を見に行ったわけではないのですが自転車で散策するにも良さそうな雰囲気ですね。
マンション周辺の桜並木もかなり魅力的！
隅田川の花火やスカイツリーなどマンションから眺望できたりするのでしょうか。
環境的にはかなり気に入ったのですが多少通勤的には不便になるので、その辺は悩みどころです。
タワーが出来たあとのA棟への影響はどうなのか、気になります。
モデルルームにも行ってみたいんですが、営業のプッシュがすごいみたいで気の弱い自分としては心配です。

[164: 匿名さん]

リバーフェイスは完売したようだね！

[165: ご近所さん]

先日初めてさくらバスを利用したのですが、
東京フォレストの真横に停留所がありますね！
町屋まで10分もかからず行けてけっこう便利かなと思いました。

我が家はオール電化がやっぱり受け入れられずやめましたが、
それ以外はすばらしいと思います。

[166: 匿名さん]

東京フォレストとリライズ、密かに比較検討してました。
建築仕様や間取り、通勤の面など考慮して諸々見比べてみましたが、
結局のところ、住む街が自分に合っているか、
ライフスタイルにしっくりくるかどうかも重要なのだと気づきましたよ。

ところで、フォレストの前にスーパーのライフができるんですね。
ライフの他に何が入るか、どなたかご存知の方
いらっしゃいませんか？
オープンはまだ先のようですが、真剣に検討しているので
少しでも情報がほしいところです。

[167: 匿名さん]

契約済みです。
重説でもお店に関しては「予定はされているが、変更の可能性もある」とだけでライフのラの字も出てきません。
ライフ情報はもっぱら区議さんのHPからです。だんだん具体化してきたようですね！

私個人としてはスーパーだけでも十分です！！！

[169: 契約済みさん]

１６７さん、私もスーパーだけで十分だと思います！

というより、あんまり色々な店舗が入って大きな商業施設にはならないで欲しいです。
土地の大きさ的に限界はあるとは思いますが、大きな駐車場ができちゃったりすると交通量も増えるでしょうし。
家の目の前の交通量がやたら増えるのは、安全面でも騒音・空気汚染的にもちょっと・・・。
雰囲気が明るくなるのはいいですが、個人的には家周辺は落ち着いている方が好みなので駅前よりこちらを選んだこともありますし。

１６８さん、託児所は住人以外も利用できるはずです。
ＨＰでは「居住者専用」とありましたが、パンフレットや説明では「居住者優先」となっています。
居住者だけの利用では、施設として維持するのは難しいですよね。

[170: 9月の見学]

このスレには業者の発言と見える内容が多いと気がします。
マンション事情が厳しいことがわかるのですが、うそをつく
まで物件を売ろうという人は自分の良心を問わないでしょうか？

[171: 匿名さん]

そーそー、他社営業と思われる書き込み、多いよね。

[172: あらかわ]

はじめまして。私もリライズガーデンと比較していました。免振構造が気になりますが、立地でフォレストにしようかと考えています。主人の実家と私の実家のちょうど中間地点が南千住なもので…。スロップシンクや床暖房はあるにこしたことはないですが、ないとどうしても困るわけではないので気になりません。大通りに面していなくて静かで日当たりがいいところが第一条件だったのでピッタリです。山谷地区とも離れているし昔のイメージとはもう違う町になっていると思います。ただ、いざ購入！と意気込んだけれど、希望の間取りの部屋はほとんど売れていました。南向きの部屋はほとんど花が付いているようでした。う～ん？！抽選に賭けてみようと思います。

[173: 契約済みさん]

１６９さん

本当だ。託児所はてっきり住民専用化と思っていましたが、パンフも見たら”優先”になっていましたね。
私も内心、「専用だったらそのうち経営が厳しくなるのでは・・・」と心配していました。

[174: 匿名さん]

託児所は託児所で、独立採算を考えている点ではとても評価できると思います。
始まってみるとスカスカで管理費に重くのしかかるよりもずっと良いですよね。
子供を預ける施設なら、外の人が入ってきたところで悪影響も考えづらいですし、
よく考えられてるんじゃないでしょーか。

[175: 匿名さん]

登録が1期2次で販売戸数20戸ってのは、どうなんでしょう。
スーモを見てると、とにかく来てよ！感をすんごい感じます。
モデルルームに行かれた方、どんな感じだったか教えてください。

[176: 購入検討中さん]

>>167,169
スーパーが入って、他にいろんなお店が入った方が断然良いと思うぞ。
そりゃー手近な範囲内で揃うものは全部揃えられる方がいいってもんだ。

今の自宅は帰り道の途中にスーパーもあればコンビニもあれば100均もあれば
ラーメン屋や飲み屋まであるんだけど、はっきりいって超便利だぞ。

飲み屋が多いと酔っぱらいのオッサン達が増殖して困ることもあるだろうから
多くなければいいだろうけど、とにかく色んなもんが入った方がいい。

[177: 匿名さん]

明日抽選なんですね。今回申し込んだ方、いらっしゃるかしら？
倍率はなかなか高いかもしれませんが、当選すると良いですね！

私は先日モデルルームに出かけてきました。
気に入る間取りにはすでに花が着いちゃってましたが、
引き続き検討するつもりです。
駐車場は100％だし、駐車場料金もリーズナブルでいいですよね。
居住者専用の託児施設は、安心感が違うし確実に入れそうで
素晴らしいと思います。
しかしこういった独立経営でない託児施設は、住民が管理費を
負担する形になるんでしょうかね？

[179: 匿名さん]

過去１０スレも読めない１７７さんが抽選外れますように・・・。

[180: 匿名さん]

安心しろ。

俺があと5レス後くらいにこのネタもう一度出してやる。

これを10回くらい繰り返せば、きっと後の方はだんだん面白くなってくるぞ。

[181: 匿名はん]

>>177さん

169さんがコメントに

>託児所は住人以外も利用できるはずです。
>ＨＰでは「居住者専用」とありましたが、パンフレットや説明では「居住者優先」となっています。

と書かれている通りですので、独立採算施設として運営される方向に転換されたのかもしれませんね。
いずれにせよ保育所確保に悩まされずに済むという点でこの施設はかなり魅力的です。
ただその割に子育てママには必須の後ろカゴ付き自転車が駐輪場を利用できないっていうのは
ちょっと納得いかないんですけれど。

[182: 匿名さん]

>カゴ付き自転車が駐輪場を利用できない

こういうルールっていつの間にかうやむやに
なっていく気もします。

一人うるさい人がいると駄目だろうけど。

[183: 匿名さん]

いや、実際、デコトラみたいなママチャリ、けっこう迷惑。
またそういうママチャリに限って、てきとーに停めてあるんだよな～

[184: 匿名さん]

シルバーウィークに行ってきました。
その日は来場者も多く、販売済の花の割合からみても人気があるのがわかりました。やっぱり安いのが魅力です

しかし、仕様、建具の面では、最近見たマンションの中で最も安っぽい印象です。
カタログスペックも(二重床、スロップシンク、床暖房）、MRも、キッチン収納とか
設計、施工、販売代理、全部身内なんですね、これも安さの理由でしょうが、業界違いますが身内だけのプロジェクトと取引して良かったこと無いし

けど、主要都市部へのアクセスでは最高の価格なので悩んでます。

[185: 購入経験者さん]

建物レベルが低い事実は、消費税で建物部分の価格を計算してみればわかりますよ。私はマンション買うの2回目ですが、けっこう参考になります。

マンションの消費税は、価格のうち土地代にはかからない、だから価格表の消費税から逆算してみれば、建物部分にいくら配分されてるかは明らか。
私が比較した物件の中では、総額に占める建物価格の割合が最も低かったのはフォレストだった。
例えば、掲示板でよく比較されてるリライズ西新井と比べると、同じ坪数、同じ階数の部屋だと販売価格はほとんど同じだが、建物部分の価格は『500万円』も違う

この結果にはだいぶ萎えました。西新井だと通勤に不便なので金町or亀有あたりに行きます。

[186: 匿名さん]

みんなお金持ちでいいな～

[187: 買いたいけど買えない人]

>>185

一瞬「なるほど～」と思ったけど、よく考えたらそうでもなかった。

[188: 匿名さん]

>183
そういうことを適当にやっちゃうおばちゃん連中がだんだん幅をきかせていく気が。
うちのマンションでも（賃貸ですが）前も後ろもカゴをフル装備のママチャリが
むりやり割り込んできてるケースってよくあります。
周りの自転車がナナメってるのに、気にしないんだよね。

[189: 匿名さん]

185さん
参考になりました。
そう言った視点で改めてMRを見に行けば間違いも少なそうですね。
契約後、住んでみてガッカリ…という事もなくなりそう。
今後、ひとつの目安にさせていただこうと思います。

託児施設、完全予約制で予約がない日はクローズと書いてありますね。
保育園とはまた違うので、利用料金、高くなりそう。
…調べたら、やはり高かった！
これじゃ毎日は無理になるので、用事のある時、一時的に
預ける事しかできなさそう。
後ろカゴ付き自転車はNGですか。何故だろう。幅をとるから？？
まさか、マンションの品格を落とすから…という理由だったりして。

[190: ビギナーさん]

都心に住むとなると移動手段は車で移動するよりも電車、
自転車で移動することの方がはるかに多いと思います。
居住者専用か居住者優先かわかりませんが、いずれにせよ
託児施設を併設してるにも関わらずカゴ付き自転車はＮＧ
というところに疑問を抱きます。これから先子供ができて…
という方もたくさんいらっしゃると思いますし、また子供に
限らず買い物に行った際、荷物を入れるのにもカゴ付き
自転車は欲しくなるものだと思います。子供がある程度
大きくなった時には子供用の自転車も欲しくなるのではないでしょうか？
住みよい環境というのは見た目も大事かもしれませんが、
やはり住みやすさが一番だと思います。改善されないのでしょうかね。

[191: 匿名さん]

>託児施設を併設してるにも関わらずカゴ付き自転車はＮＧ
>というところに疑問を抱きます。

これは

>いや、実際、デコトラみたいなママチャリ、けっこう迷惑。
>またそういうママチャリに限って、てきとーに停めてあるんだよな～

>そういうことを適当にやっちゃうおばちゃん連中がだんだん幅をきかせていく気が。

だからでしょうよ。

まぁ、割安感のある物件は後からこんなはずじゃなかったってのは多いよなｗ

[192: 匿名さん]

子育ての大変さをわかってないな。。

[193: 匿名さん]

コンセプトがよくわからない物件ですね。
単身者向けでカゴ付きＮＧならまだわかるけど、思いっきりファミリー向けなのに。
しかも駅から遠いから、自転車の使用頻度多いとおもうけど。

[194: 匿名さん]

>いや、実際、デコトラみたいなママチャリ、けっこう迷惑。
>またそういうママチャリに限って、てきとーに停めてあるんだよな～

これ系のトラブルが多いんでしょうね。
でも、子育ての大変さもよく分かります。
1人ならまだしも、小さい子が2人3人となったら本当に収拾がつきませんから・・

[195: 匿名]

>185

立地が違うから単純に比較はできないよね。
でも、リライズの建物の質は明らかにフォレストよりはいいと思う。

[196: サラリーマンさん]

195さん

どこで質の差を見極めてます？

スロップシンクとかリビングの床暖とかいわないでくださいね。

[197: 匿名さん]

あらかわ遊園って年パスないの？

[198: 匿名さん]

物色していて初めて物件サイトみたのですが、かなり凝っていますね。力の入れようというか、とてもいい印象を残すサイト作りでした。
大型案件で、なんだかクリエイティブな共用施設とかついちゃうなんて。
南千住というと、下町の代表格でTHE商店街ってなイメージだったけど、よくよく調べると開発エリアもあったり、大型スーパーとか結構あるんだなって思いました。
あとは小さい子供がいるので、教育施設のチェックがかかせないですね。都心の西側エリアでの勤務なので、若干遠いかなぁなんて感じもありますが、直接MR訪問したくなりましたよ。

[199: わたしはこれでやめました]

THE商店街？
コツ通りはシャッター通り、ジョイフル三ノ輪へは徒歩15分だよ～
大型スーパーってどこにあったっけ？

webの作りが良すぎて、実際行って「えぇぇ？」と思ったｗ

MR訪問すると熱烈営業が待ってるよ～
頑張ってね。

[200: 匿名さん]

ジョイフル三ノ輪まで15分？
子連れでも10分もかからないぞ。

まぁジョイフル三ノ輪の一番奥まで15分というのならわからなくもないが・・・・（苦笑）

[201: 匿名]

１９９はご老体なのでジョイフル三ノ輪商店街まで１５分かかるのは仕方ないのです。
また大型スーパーのスーパーバリューがOPENした事も忘れてしまったのです。
労って下さい。

[202: 匿名]

商業施設が、どうなっているか知りたいです。

[203: 匿名]

隣の商業予定施設は３階建てのライフに決定で、今年１２月着工で来年９月完成予定です。

[204: マンション管理士のたまご]

マンションのハード面や周辺環境が気になるのは当たり前なのですが、
それらの懸念は「住めば都」で慣れてしまえば大したはことないのに比べて、
昔から「マンションは管理を買え」と言われるほどソフトの面は重要です。

東京フォレストは、名鉄不動産としては、大規模マンションでは恐らく初めてとなる
自社単独100%の事業で、相当力を入れていると思われます。

設計・施工の長谷工コーポレーション、販売の長谷工アーベストの各社と名鉄不動産とは
トキアスでもコンビを組んでいますね。（トキアスは倒産したニチモなどとの共同事業でした）

で、冒頭のソフト面のことですが、管理会社が売主と同じ名鉄不動産であるというところが
最も気になるところです。

多くの大手デベロッパーは、子会社に管理会社を持っていて、
デベは自社物件のほとんどを子会社に回すというモデルになっています。
先の長谷工しかり、東急も野村も三井も住友も大京もほとんどがそうです。

ところが、名鉄不動産は子会社として管理会社を持たず、
自社内部の一部門が管理を担当します。
つまり、売主と管理がイコールとなっています。

名鉄不動産のホームページの業務組織を見ると、東京支社のピラミッド
の頂点に立つ支社長は、売主の立場とマンション側に立つべき管理会社
の立場を兼任していることになります。

何でここで名鉄不動産の問題点を指摘するかと言えば、
つい最近知ったことで、トキアスは名鉄不動産との契約を切って
別の管理会社を選択したらしいとの情報を入手したからです。

詳細な事情はここに記載すべきではないと思いますので、
トキアスの中古と比較検討されている方は、
現地で情報収集をされては如何でしょうか。

中古マンションに対する価値観は人それぞれですが、
新築直後にある色々なトラブルや保証期間内の修繕など
一通り落ち着いた物件は、むしろお買い得という考え方もできます。

マンション購入の際には、是非とも購入後の管理面も考慮に
入れることを強くお薦めいたします。

なお、東京フォレストには託児施設も設置されることから、
管理費が割高なのかとの疑問を持つ方もいらっしゃるようです。

恐らく、受益者負担となり、関係ない方への負担はないと思います。
また、事業主体は名鉄不動産で、運営は専門業者への委託でしょう。
託児施設に関する収益と支出は名鉄不動産に帰属し、
管理組合の収支には無関係になると思われます。

ただ、厳密には、購入者＝管理組合は、託児施設という共有スペースを
提供するという間接的な負担があることになろうかと思います。
託児施設に関する水光熱費が管理組合の負担になっているようでしたら、
その分だけ管理組合収支に影響するということは言えますね。

同様なことがマンション内にコンビニのような施設を持つ場合に言えます。
ドリンクやアイス等の冷凍冷蔵庫の電気代は、結構バカにならない負担です。

他方、自走式の駐車場はポイントが高い施設です。
機械式は保守費用や将来の大規模修繕を考えたら「金喰い虫」なのです。
自走式なら清掃や床・壁の補修程度で維持管理できますから、
使用料収入のほとんどを他に使うことができると思います。

庶民には一生に一度の大きな買い物です。
後悔のないよう、多方面からの比較分析を怠らず、
幸せなマンションライフをつかんで欲しいものです。

[205: 匿名はん]

>MR訪問すると熱烈営業が待ってるよ～

まったくです。
営業の乗りって会社によってだいぶ違うよね。
今まで大京とか長谷工とか野村の押せ押せ営業に慣れていたせいか、こないだ住友行ったときの営業はあまりにやる気がなくてちょっと拍子抜けした。（僕としては後者の方が○）

[206: 匿名さん]

スミフの営業はＭＲよりも掲示板の書き込みに力を入れている印象があるかな。

[207: 匿名さん]

前後にカゴつき自転車は、子育て中の主婦なら仕方ないと思いますけどね。
そもそもスーパーが近くにないのに、ベビーカー押して徒歩はきついですよ。
まあ、マナーがなっていない人は問題外として。

203さん
ライフって大型スーパーですか？
3階建なら品揃えも充実していそうですね。

204さん
かなり勉強になりました！
共用施設の管理費負担はどこまでか？と疑問に感じていたんですよね。
店舗としてコンビニやスーパーが入ると嬉しいけど、
電気代も入居者が負担する形になっているんですね。なるほど～。

[208: マンション管理士のたまご]

207さん

>電気代も入居者が負担する形になっているんですね。なるほど～。

というのは、直接に管理費の形で支払うのではなく、
購入者＝所有者で構成する「管理組合」の経費として支出するので、
結局は全員が負担するのと同じ意味になるということです。

わかり易く言えば、
国がアニメの殿堂を建設しました。
完成した後の莫大な維持管理費は国民の税金です。
ってことと同じことです。

自動車税や固定資産税のように、直接サイフからお金を出すときは
負担感を強く感じますが、一旦収めた税金の負担感って麻痺してしまいますよね。

共用施設にコンビニなどがある場合、
それはたぶん街中のフランチャイズのコンビニとは違い、
管理会社または委託業者が仕入れた商品をマンションの共用スペースに陳列し、
管理員やコンシェルジュ(受付のお姉さん)が販売員を兼任する形で運営されるでしょう。

そして、その売上金は全て管理会社または委託業者の収入となり、
管理組合は、スペースと水光熱費を無償で提供する代わりに
便利を享受するというモデルと思われます。

もし、管理組合＝所有者側がこのコンビニの運営主体となりますと、
事業活動になってしまうため、一般的には法人税を支払う団体ではない
管理組合が課税団体になってしまうという弊害がありますので、
仮に「コンビニが儲かっている」と思っても、利益をよこせとは
言わない方がいいですので、参考までにお話しておきます。

同様のことが、マンション専用の駐車場の利用率が低いからといって、
外部に月極めで貸してしまうと課税されるので注意が必要です。

なお、ご存じでしょうが、マンションを購入したら自動的に管理組合の組合員となり
任意に加入したり脱退したりはできませんので、念のため申し上げておきます。

そして、管理組合の運営は、選出された代表者である理事会が行うのですが、
ほとんどが知識・経験のない方ばかりの組織なので、
実際の業務は、管理会社(業者)が行うことになるわけです。

従って、理事会の役員さんは、管理会社の担当者を頼りにせざるを得ないのですが、
肝心の管理会社や担当者がダメだと、理事会運営もうまくいかず、
知らず知らずのうちに無駄遣いばかりしていたということになってしまうのです。

それゆえに、管理会社がどこであるかが、快適なマンションライフには重要なのです。