TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1

[東京の森]

TOKYO FORESTについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

汐入の再開発地域ではありませんが、南千住駅徒歩10分に誕生するこの物件。
トキアスと同じ名鉄不動産が手がけるオール電化大規模マンションのようです。
箱根彫刻の森美術館がアートワークをプロデュースとのことですがどんな感じになるのか気になります。


物件データ：
物件名 東京フォレストプロジェクト
所在地 東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
沿線名 ＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス　
交通 常磐線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分
総戸数 　　　　　301戸（A敷地）
販売戸数 　未定
敷地面積 　8,236.05m2
構造及び階数 　鉄筋コンクリート造　14階建
専有面積 　70.12m2〜100.48m2
間取り 　　　　　2LDK+S（納戸）〜4LDK
価格 　　　　　未定
予定最多価格帯 　未定
管理形態　　　　　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社 名鉄不動産株式会社に管理を委託
施工会社 　長谷工・森組建設共同企業体
建物竣工 　平成22年3月上旬（予定）
入居時期 　平成22年3月下旬（予定）　
分譲後の権利形態　敷地：専有面積割合により所有権の共有、建物：専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
駐車場 　　　　　敷地内304台
　売主　　　　　　　名鉄不動産株式会社東京支社
販売提携（代理）　株式会社長谷工アーベスト
販売予定時期 平成21年4月下旬

その他 ※「東京フォレストプロジェクト」はA敷地301戸・B敷地161戸を合わせたプロジェクト名称です。
※表示されている専有面積等の数値は、全住戸（301戸）を基礎としています。

[151: 匿名さん]

私も、東京フォレストとリライズ比較検討しました。

149さんがおっしゃる通り、実際にドアtoドアの時間って大切ですよね。
徒歩１０分と電車１０分では、体感ではけっこー違いますよね。きっと。
やっぱり駅近はかなり魅力的！！

仕様や設備もリライズのほうが上かなってのも同感です。

イメージは、はっきり言ってどっちもどっち感じ。
逆に、年配の方には南千住のほうがイメージが良くないと思います。（歴史的に。）

で、私が決めたのは東京フォレスト。
理由は、個人的に西新井の雰囲気があまり好きではなかったからです。
建設地周辺の雰囲気や細い道から飛び出してくる自転車族・・・なんだかダメでした。

アリオはとても便利ですが、週末夕方近くなると駐車場から出庫するのに１．５時間から２時間もかかるくらいの混雑振りで周辺道路は大渋滞です。


現在北千住に住んでいるため、お隣の南千住を少しヒイキ目で見たのもあるかもしれませんが、
設備についてはオプションやリフォームでどうにでもなるので
私にとっては、町の雰囲気が一番大きな決め手になりました。

あくまで私見です。
西新井付近にお住まいの方、嫌な気持ちにさせてしまったらごめんなさい。

[152: 匿名さん]

うちは乗換えが増えるののが結構ネックだな。
終電も30分近く違ってくるし。
都心からのタクシー代とかも。

[153: 匿名さん]

確かに。
終電の時間はちょっと変わりますよね。

北千住で猛ダッシュで東武線に乗り換える大勢の人たちをよく見かけます。
今までは大変だなぁーなんて他人事だったけど、西新井に住んだら私もダッシュするんだろうな・・

[154: 匿名]

東京フォレストに一票。
南千住も西新井も始めての土地ですが、西新井にはあまり惹かれませんでした。
といっても南千住がいいと思ったわけではないのですが、交通の便と自走式駐車場は魅力的。

[155: 匿名さん]

地図で見ると西新井は、ほぼ埼玉。
南千住は、かろうじて東京のイメージかな。
やはり都心よりが良いよ。

[156: 匿名さん]

俺も同じ値段なら都心に近いほうを選ぶよ。
目指せ自転車通勤！

[157: ご近所さん]

隅田川の堤防を歩いて浅草までいつも散歩してます、また上野、秋葉原も歩けますよ、疲れたら帰りは電車

３路線使えるから便利になりました、私は足立区からここに引越しして８年になりますが公園も近くにあり

なかなかいいところです、ブランズも１月に完成、出張所も入ってますます便利になりますね。

[158: 物件比較中さん]

今日MRに行ってきました。
B棟の方が気になって訪問したのですが、
A棟の坪単価が180、B棟の坪単価が220～230、
「清水の舞台から飛び降りる気持ちで今のうちにA棟を！」と言われて
ちょっとひきました・・・

[159: 匿名さん]

本当にA棟の方は安くて良い物件なのかもしれませんが
営業からの強烈なプッシュに引き気味です。

なんでそんなに焦っているのでしょう？

B棟が出来る前にA棟を売りたい気持ちもわかりますが・・・
なにか理由があるのでしょうかね。

[160: 匿名さん]

そうそう、長谷工の営業さん、アセアセですよね～
単に会社の方針なのかもしれないけど。

私もやはり営業さんの空回り気味の熱心さに引いてしまって
（理由はそれだけじゃないけど）現在、無期検討保留中です。

[161: 匿名さん]

営業というのは、そういうもんだと私は思います。

そもそもMRの営業は、長谷工の方ではなく外部から派遣されている営業の方ですから、来年販売予定の物件よりも、今目の前にあるものを売り込むのは当然と言えば当然かと。。

ここだけに限らず、よくMRにいる貫禄ある女性の営業レディー達はやっぱり多少強引な感じはします。

でも結局は、自分がその物件を気に入ったかどうかだと思います。
営業マンの良し悪しで、物件探しが左右されてしまうのはなんだかもったいない気がします。

実際、大きな買い物ですから決断には勇気がいるし、誰かの強引な後押しが必要な時もあるかなとも思います。

営業マンとの相性も含め、物件との縁があるかないかになるのかもしれないけど。

[162: 匿名さん]

いずれにしても、もう少し色々な情報が出てこないと決めるにも難しいですよねー

[163: 土地勘無しさん]

時間的余裕がなくて現地を見に行ったわけではないのですが自転車で散策するにも良さそうな雰囲気ですね。
マンション周辺の桜並木もかなり魅力的！
隅田川の花火やスカイツリーなどマンションから眺望できたりするのでしょうか。
環境的にはかなり気に入ったのですが多少通勤的には不便になるので、その辺は悩みどころです。
タワーが出来たあとのA棟への影響はどうなのか、気になります。
モデルルームにも行ってみたいんですが、営業のプッシュがすごいみたいで気の弱い自分としては心配です。

[164: 匿名さん]

リバーフェイスは完売したようだね！

[165: ご近所さん]

先日初めてさくらバスを利用したのですが、
東京フォレストの真横に停留所がありますね！
町屋まで10分もかからず行けてけっこう便利かなと思いました。

我が家はオール電化がやっぱり受け入れられずやめましたが、
それ以外はすばらしいと思います。

[166: 匿名さん]

東京フォレストとリライズ、密かに比較検討してました。
建築仕様や間取り、通勤の面など考慮して諸々見比べてみましたが、
結局のところ、住む街が自分に合っているか、
ライフスタイルにしっくりくるかどうかも重要なのだと気づきましたよ。

ところで、フォレストの前にスーパーのライフができるんですね。
ライフの他に何が入るか、どなたかご存知の方
いらっしゃいませんか？
オープンはまだ先のようですが、真剣に検討しているので
少しでも情報がほしいところです。

[167: 匿名さん]

契約済みです。
重説でもお店に関しては「予定はされているが、変更の可能性もある」とだけでライフのラの字も出てきません。
ライフ情報はもっぱら区議さんのHPからです。だんだん具体化してきたようですね！

私個人としてはスーパーだけでも十分です！！！

[169: 契約済みさん]

１６７さん、私もスーパーだけで十分だと思います！

というより、あんまり色々な店舗が入って大きな商業施設にはならないで欲しいです。
土地の大きさ的に限界はあるとは思いますが、大きな駐車場ができちゃったりすると交通量も増えるでしょうし。
家の目の前の交通量がやたら増えるのは、安全面でも騒音・空気汚染的にもちょっと・・・。
雰囲気が明るくなるのはいいですが、個人的には家周辺は落ち着いている方が好みなので駅前よりこちらを選んだこともありますし。

１６８さん、託児所は住人以外も利用できるはずです。
ＨＰでは「居住者専用」とありましたが、パンフレットや説明では「居住者優先」となっています。
居住者だけの利用では、施設として維持するのは難しいですよね。

[170: 9月の見学]

このスレには業者の発言と見える内容が多いと気がします。
マンション事情が厳しいことがわかるのですが、うそをつく
まで物件を売ろうという人は自分の良心を問わないでしょうか？

[171: 匿名さん]

そーそー、他社営業と思われる書き込み、多いよね。

[172: あらかわ]

はじめまして。私もリライズガーデンと比較していました。免振構造が気になりますが、立地でフォレストにしようかと考えています。主人の実家と私の実家のちょうど中間地点が南千住なもので…。スロップシンクや床暖房はあるにこしたことはないですが、ないとどうしても困るわけではないので気になりません。大通りに面していなくて静かで日当たりがいいところが第一条件だったのでピッタリです。山谷地区とも離れているし昔のイメージとはもう違う町になっていると思います。ただ、いざ購入！と意気込んだけれど、希望の間取りの部屋はほとんど売れていました。南向きの部屋はほとんど花が付いているようでした。う～ん？！抽選に賭けてみようと思います。

[173: 契約済みさん]

１６９さん

本当だ。託児所はてっきり住民専用化と思っていましたが、パンフも見たら”優先”になっていましたね。
私も内心、「専用だったらそのうち経営が厳しくなるのでは・・・」と心配していました。

[174: 匿名さん]

託児所は託児所で、独立採算を考えている点ではとても評価できると思います。
始まってみるとスカスカで管理費に重くのしかかるよりもずっと良いですよね。
子供を預ける施設なら、外の人が入ってきたところで悪影響も考えづらいですし、
よく考えられてるんじゃないでしょーか。

[175: 匿名さん]

登録が1期2次で販売戸数20戸ってのは、どうなんでしょう。
スーモを見てると、とにかく来てよ！感をすんごい感じます。
モデルルームに行かれた方、どんな感じだったか教えてください。

[176: 購入検討中さん]

>>167,169
スーパーが入って、他にいろんなお店が入った方が断然良いと思うぞ。
そりゃー手近な範囲内で揃うものは全部揃えられる方がいいってもんだ。

今の自宅は帰り道の途中にスーパーもあればコンビニもあれば100均もあれば
ラーメン屋や飲み屋まであるんだけど、はっきりいって超便利だぞ。

飲み屋が多いと酔っぱらいのオッサン達が増殖して困ることもあるだろうから
多くなければいいだろうけど、とにかく色んなもんが入った方がいい。

[177: 匿名さん]

明日抽選なんですね。今回申し込んだ方、いらっしゃるかしら？
倍率はなかなか高いかもしれませんが、当選すると良いですね！

私は先日モデルルームに出かけてきました。
気に入る間取りにはすでに花が着いちゃってましたが、
引き続き検討するつもりです。
駐車場は100％だし、駐車場料金もリーズナブルでいいですよね。
居住者専用の託児施設は、安心感が違うし確実に入れそうで
素晴らしいと思います。
しかしこういった独立経営でない託児施設は、住民が管理費を
負担する形になるんでしょうかね？

[179: 匿名さん]

過去１０スレも読めない１７７さんが抽選外れますように・・・。

[180: 匿名さん]

安心しろ。

俺があと5レス後くらいにこのネタもう一度出してやる。

これを10回くらい繰り返せば、きっと後の方はだんだん面白くなってくるぞ。

[181: 匿名はん]

>>177さん

169さんがコメントに

>託児所は住人以外も利用できるはずです。
>ＨＰでは「居住者専用」とありましたが、パンフレットや説明では「居住者優先」となっています。

と書かれている通りですので、独立採算施設として運営される方向に転換されたのかもしれませんね。
いずれにせよ保育所確保に悩まされずに済むという点でこの施設はかなり魅力的です。
ただその割に子育てママには必須の後ろカゴ付き自転車が駐輪場を利用できないっていうのは
ちょっと納得いかないんですけれど。

[182: 匿名さん]

>カゴ付き自転車が駐輪場を利用できない

こういうルールっていつの間にかうやむやに
なっていく気もします。

一人うるさい人がいると駄目だろうけど。

[183: 匿名さん]

いや、実際、デコトラみたいなママチャリ、けっこう迷惑。
またそういうママチャリに限って、てきとーに停めてあるんだよな～

[184: 匿名さん]

シルバーウィークに行ってきました。
その日は来場者も多く、販売済の花の割合からみても人気があるのがわかりました。やっぱり安いのが魅力です

しかし、仕様、建具の面では、最近見たマンションの中で最も安っぽい印象です。
カタログスペックも(二重床、スロップシンク、床暖房）、MRも、キッチン収納とか
設計、施工、販売代理、全部身内なんですね、これも安さの理由でしょうが、業界違いますが身内だけのプロジェクトと取引して良かったこと無いし

けど、主要都市部へのアクセスでは最高の価格なので悩んでます。

[185: 購入経験者さん]

建物レベルが低い事実は、消費税で建物部分の価格を計算してみればわかりますよ。私はマンション買うの2回目ですが、けっこう参考になります。

マンションの消費税は、価格のうち土地代にはかからない、だから価格表の消費税から逆算してみれば、建物部分にいくら配分されてるかは明らか。
私が比較した物件の中では、総額に占める建物価格の割合が最も低かったのはフォレストだった。
例えば、掲示板でよく比較されてるリライズ西新井と比べると、同じ坪数、同じ階数の部屋だと販売価格はほとんど同じだが、建物部分の価格は『500万円』も違う

この結果にはだいぶ萎えました。西新井だと通勤に不便なので金町or亀有あたりに行きます。

[186: 匿名さん]

みんなお金持ちでいいな～

[187: 買いたいけど買えない人]

>>185

一瞬「なるほど～」と思ったけど、よく考えたらそうでもなかった。

[188: 匿名さん]

>183
そういうことを適当にやっちゃうおばちゃん連中がだんだん幅をきかせていく気が。
うちのマンションでも（賃貸ですが）前も後ろもカゴをフル装備のママチャリが
むりやり割り込んできてるケースってよくあります。
周りの自転車がナナメってるのに、気にしないんだよね。

[189: 匿名さん]

185さん
参考になりました。
そう言った視点で改めてMRを見に行けば間違いも少なそうですね。
契約後、住んでみてガッカリ…という事もなくなりそう。
今後、ひとつの目安にさせていただこうと思います。

託児施設、完全予約制で予約がない日はクローズと書いてありますね。
保育園とはまた違うので、利用料金、高くなりそう。
…調べたら、やはり高かった！
これじゃ毎日は無理になるので、用事のある時、一時的に
預ける事しかできなさそう。
後ろカゴ付き自転車はNGですか。何故だろう。幅をとるから？？
まさか、マンションの品格を落とすから…という理由だったりして。

[190: ビギナーさん]

都心に住むとなると移動手段は車で移動するよりも電車、
自転車で移動することの方がはるかに多いと思います。
居住者専用か居住者優先かわかりませんが、いずれにせよ
託児施設を併設してるにも関わらずカゴ付き自転車はＮＧ
というところに疑問を抱きます。これから先子供ができて…
という方もたくさんいらっしゃると思いますし、また子供に
限らず買い物に行った際、荷物を入れるのにもカゴ付き
自転車は欲しくなるものだと思います。子供がある程度
大きくなった時には子供用の自転車も欲しくなるのではないでしょうか？
住みよい環境というのは見た目も大事かもしれませんが、
やはり住みやすさが一番だと思います。改善されないのでしょうかね。

[191: 匿名さん]

>託児施設を併設してるにも関わらずカゴ付き自転車はＮＧ
>というところに疑問を抱きます。

これは

>いや、実際、デコトラみたいなママチャリ、けっこう迷惑。
>またそういうママチャリに限って、てきとーに停めてあるんだよな～

>そういうことを適当にやっちゃうおばちゃん連中がだんだん幅をきかせていく気が。

だからでしょうよ。

まぁ、割安感のある物件は後からこんなはずじゃなかったってのは多いよなｗ

[192: 匿名さん]

子育ての大変さをわかってないな。。

[193: 匿名さん]

コンセプトがよくわからない物件ですね。
単身者向けでカゴ付きＮＧならまだわかるけど、思いっきりファミリー向けなのに。
しかも駅から遠いから、自転車の使用頻度多いとおもうけど。

[194: 匿名さん]

>いや、実際、デコトラみたいなママチャリ、けっこう迷惑。
>またそういうママチャリに限って、てきとーに停めてあるんだよな～

これ系のトラブルが多いんでしょうね。
でも、子育ての大変さもよく分かります。
1人ならまだしも、小さい子が2人3人となったら本当に収拾がつきませんから・・

[195: 匿名]

>185

立地が違うから単純に比較はできないよね。
でも、リライズの建物の質は明らかにフォレストよりはいいと思う。

[196: サラリーマンさん]

195さん

どこで質の差を見極めてます？

スロップシンクとかリビングの床暖とかいわないでくださいね。

[197: 匿名さん]

あらかわ遊園って年パスないの？

[198: 匿名さん]

物色していて初めて物件サイトみたのですが、かなり凝っていますね。力の入れようというか、とてもいい印象を残すサイト作りでした。
大型案件で、なんだかクリエイティブな共用施設とかついちゃうなんて。
南千住というと、下町の代表格でTHE商店街ってなイメージだったけど、よくよく調べると開発エリアもあったり、大型スーパーとか結構あるんだなって思いました。
あとは小さい子供がいるので、教育施設のチェックがかかせないですね。都心の西側エリアでの勤務なので、若干遠いかなぁなんて感じもありますが、直接MR訪問したくなりましたよ。

[199: わたしはこれでやめました]

THE商店街？
コツ通りはシャッター通り、ジョイフル三ノ輪へは徒歩15分だよ～
大型スーパーってどこにあったっけ？

webの作りが良すぎて、実際行って「えぇぇ？」と思ったｗ

MR訪問すると熱烈営業が待ってるよ～
頑張ってね。

[200: 匿名さん]

ジョイフル三ノ輪まで15分？
子連れでも10分もかからないぞ。

まぁジョイフル三ノ輪の一番奥まで15分というのならわからなくもないが・・・・（苦笑）

[201: 匿名]

１９９はご老体なのでジョイフル三ノ輪商店街まで１５分かかるのは仕方ないのです。
また大型スーパーのスーパーバリューがOPENした事も忘れてしまったのです。
労って下さい。

[202: 匿名]

商業施設が、どうなっているか知りたいです。

[203: 匿名]

隣の商業予定施設は３階建てのライフに決定で、今年１２月着工で来年９月完成予定です。

[204: マンション管理士のたまご]

マンションのハード面や周辺環境が気になるのは当たり前なのですが、
それらの懸念は「住めば都」で慣れてしまえば大したはことないのに比べて、
昔から「マンションは管理を買え」と言われるほどソフトの面は重要です。

東京フォレストは、名鉄不動産としては、大規模マンションでは恐らく初めてとなる
自社単独100%の事業で、相当力を入れていると思われます。

設計・施工の長谷工コーポレーション、販売の長谷工アーベストの各社と名鉄不動産とは
トキアスでもコンビを組んでいますね。（トキアスは倒産したニチモなどとの共同事業でした）

で、冒頭のソフト面のことですが、管理会社が売主と同じ名鉄不動産であるというところが
最も気になるところです。

多くの大手デベロッパーは、子会社に管理会社を持っていて、
デベは自社物件のほとんどを子会社に回すというモデルになっています。
先の長谷工しかり、東急も野村も三井も住友も大京もほとんどがそうです。

ところが、名鉄不動産は子会社として管理会社を持たず、
自社内部の一部門が管理を担当します。
つまり、売主と管理がイコールとなっています。

名鉄不動産のホームページの業務組織を見ると、東京支社のピラミッド
の頂点に立つ支社長は、売主の立場とマンション側に立つべき管理会社
の立場を兼任していることになります。

何でここで名鉄不動産の問題点を指摘するかと言えば、
つい最近知ったことで、トキアスは名鉄不動産との契約を切って
別の管理会社を選択したらしいとの情報を入手したからです。

詳細な事情はここに記載すべきではないと思いますので、
トキアスの中古と比較検討されている方は、
現地で情報収集をされては如何でしょうか。

中古マンションに対する価値観は人それぞれですが、
新築直後にある色々なトラブルや保証期間内の修繕など
一通り落ち着いた物件は、むしろお買い得という考え方もできます。

マンション購入の際には、是非とも購入後の管理面も考慮に
入れることを強くお薦めいたします。

なお、東京フォレストには託児施設も設置されることから、
管理費が割高なのかとの疑問を持つ方もいらっしゃるようです。

恐らく、受益者負担となり、関係ない方への負担はないと思います。
また、事業主体は名鉄不動産で、運営は専門業者への委託でしょう。
託児施設に関する収益と支出は名鉄不動産に帰属し、
管理組合の収支には無関係になると思われます。

ただ、厳密には、購入者＝管理組合は、託児施設という共有スペースを
提供するという間接的な負担があることになろうかと思います。
託児施設に関する水光熱費が管理組合の負担になっているようでしたら、
その分だけ管理組合収支に影響するということは言えますね。

同様なことがマンション内にコンビニのような施設を持つ場合に言えます。
ドリンクやアイス等の冷凍冷蔵庫の電気代は、結構バカにならない負担です。

他方、自走式の駐車場はポイントが高い施設です。
機械式は保守費用や将来の大規模修繕を考えたら「金喰い虫」なのです。
自走式なら清掃や床・壁の補修程度で維持管理できますから、
使用料収入のほとんどを他に使うことができると思います。

庶民には一生に一度の大きな買い物です。
後悔のないよう、多方面からの比較分析を怠らず、
幸せなマンションライフをつかんで欲しいものです。

[205: 匿名はん]

>MR訪問すると熱烈営業が待ってるよ～

まったくです。
営業の乗りって会社によってだいぶ違うよね。
今まで大京とか長谷工とか野村の押せ押せ営業に慣れていたせいか、こないだ住友行ったときの営業はあまりにやる気がなくてちょっと拍子抜けした。（僕としては後者の方が○）

[206: 匿名さん]

スミフの営業はＭＲよりも掲示板の書き込みに力を入れている印象があるかな。

[207: 匿名さん]

前後にカゴつき自転車は、子育て中の主婦なら仕方ないと思いますけどね。
そもそもスーパーが近くにないのに、ベビーカー押して徒歩はきついですよ。
まあ、マナーがなっていない人は問題外として。

203さん
ライフって大型スーパーですか？
3階建なら品揃えも充実していそうですね。

204さん
かなり勉強になりました！
共用施設の管理費負担はどこまでか？と疑問に感じていたんですよね。
店舗としてコンビニやスーパーが入ると嬉しいけど、
電気代も入居者が負担する形になっているんですね。なるほど～。

[208: マンション管理士のたまご]

207さん

>電気代も入居者が負担する形になっているんですね。なるほど～。

というのは、直接に管理費の形で支払うのではなく、
購入者＝所有者で構成する「管理組合」の経費として支出するので、
結局は全員が負担するのと同じ意味になるということです。

わかり易く言えば、
国がアニメの殿堂を建設しました。
完成した後の莫大な維持管理費は国民の税金です。
ってことと同じことです。

自動車税や固定資産税のように、直接サイフからお金を出すときは
負担感を強く感じますが、一旦収めた税金の負担感って麻痺してしまいますよね。

共用施設にコンビニなどがある場合、
それはたぶん街中のフランチャイズのコンビニとは違い、
管理会社または委託業者が仕入れた商品をマンションの共用スペースに陳列し、
管理員やコンシェルジュ(受付のお姉さん)が販売員を兼任する形で運営されるでしょう。

そして、その売上金は全て管理会社または委託業者の収入となり、
管理組合は、スペースと水光熱費を無償で提供する代わりに
便利を享受するというモデルと思われます。

もし、管理組合＝所有者側がこのコンビニの運営主体となりますと、
事業活動になってしまうため、一般的には法人税を支払う団体ではない
管理組合が課税団体になってしまうという弊害がありますので、
仮に「コンビニが儲かっている」と思っても、利益をよこせとは
言わない方がいいですので、参考までにお話しておきます。

同様のことが、マンション専用の駐車場の利用率が低いからといって、
外部に月極めで貸してしまうと課税されるので注意が必要です。

なお、ご存じでしょうが、マンションを購入したら自動的に管理組合の組合員となり
任意に加入したり脱退したりはできませんので、念のため申し上げておきます。

そして、管理組合の運営は、選出された代表者である理事会が行うのですが、
ほとんどが知識・経験のない方ばかりの組織なので、
実際の業務は、管理会社(業者)が行うことになるわけです。

従って、理事会の役員さんは、管理会社の担当者を頼りにせざるを得ないのですが、
肝心の管理会社や担当者がダメだと、理事会運営もうまくいかず、
知らず知らずのうちに無駄遣いばかりしていたということになってしまうのです。

それゆえに、管理会社がどこであるかが、快適なマンションライフには重要なのです。

[213: 匿名さん]

マンション管理士のたまごさん

色々とご丁寧に有り難うございます。
こちらも高い買い物をするので、やはりこういった情報は有り難いです。
管理会社、という観点からもマンションを検討する必要性を強く感じました。
ここのマンションの管理についてもよく知っておきたいと思います。

[214: 比較検討中]

南千住より、金町or亀有の方が住み心地は良さそうですね。

[215: マンション管理士のたまご]

213さん

ご理解頂いて嬉しく思います。

209-212までは削除されましたね。
サイト運営者が真面目に情報収集の場を提供しようという姿勢が表れていて
これまた嬉しいです。

さて、大手管理会社の管理の質は、概ねどこも極端な変わりはないと考えていいと思います。
ただ、その分だけコストがかかっていることは否めません。

他方、そうではない（デベロッパー系やゼネコン系ではない）独立系と呼ばれる管理会社
の一部には、安かろう悪かろうというところもありますので、要注意です。

その辺の情報は、実際に理事会に携わった方々の生の意見を参考にされるといいと思います。

そういう意味において、東京フォレストの管理会社がどうかと言えば、
本社が名古屋であり、東京支社の所属人数から言ってもそう多くの物件数を管理している
ようには思えず、いわゆる大規模マンションのノウハウが豊富とは言えないと推察されます。

なぜなら、先にも述べました通り、名鉄不動産は売主であり管理会社です。
ということは、自社物件しか管理をしていない＝デベやゼネコンと全く関係ない物件を管理受託
しているとい思えない、からです。

名鉄不動産のマンションは、特に首都圏においては30戸や多くて100戸といった小さな物件ばかりです。
噂によれば、600戸のトキアスが初めてにして最大規模の物件だったとのことです。

そのトキアスを解約されたということは、推して知るべしなのかも知れませんね。

これ以上推測でものをいうのは誹謗中傷になりますので控えさせて頂きます。
あとは住んでいる方の評判などを参考に情報収集されては如何かと思います。

幸せなマンションライフを手に入れられることをお祈りしています。

[216: 匿名さん]

マンション管理士のたまごさん

213です。
ご丁寧に有り難うございます。
なるほど、と思うことが多く、
これからマンションを検討して行くものとしてのノウハウが得られて良かったです。
有り難うございます。

[217: 匿名さん]

フォレストを契約された方に質問です。
オプションはどうされましたか？
今の住まいが冬場結露がひどく、サッシのカビ対策と窓掃除に時間を取られすぎ、
疲れ果てて懲りました。
同じ轍は踏むまいとオプションでペアガラスを考えていたのですが、
肝心のリビングにはつけられないと言われて大ショック。
リビングに取り付け可能かは、部屋によって違うのでしょうか？
全室取り付けられた方、いらっしゃいますか？

[218: 入居予定さん]

他の場所で名鉄、長谷工の物件に住んでますが結露はほとんどできないですよ。

[219: 匿名さん]

218さん

217です。
ご回答いただきまして、ありがとうございます。
そうなんですか！結露は心配しなくても良いんですね。
冬場の結露防止と防寒対策としてペアガラスを営業さんに勧められたものの、
上記の理由で迷っておりましたが、これで安心致しました。
結露は絶対に嫌ですが、オプションはどうしても高くなってしまうので内心
買わずに済めば越した事はない、と揺れていたのも事実です。
長谷工、いい仕事してますね♪

[220: いつか買いたいさん]

そんな簡単に解決しちゃって良いの？
冬場の窓面なんて結露しない方がおかしいですよ。
長谷工はマンションの実績がありますから文句言うつもりはありませんが
他の長谷工が大丈夫だったから自分とこも大丈夫というものでは
ないですよ。

[221: 匿名]

すごく基本的なことを聞いてすみません　ここはオプションでペアガラスができるみたいな書き込みがありますが、そんなことが可能なんですか？　それって共用部分の変更にあたるのではと思いましたので聞きました

[223: 匿名さん]

名鉄不動産がトキアスの管理契約を解約された理由を知りたいですね。
管理会社が解約された場合、管理会社ではなく管理組合の理事のほうが問題人物だった
というケースもあるようですから。

[224: ご近所さん]

>221
ペアガラスには申込み期限があったはず。
工事が進めば当然申し込めなくなりますね。

[225: マンション管理士のたまご]

211さん

確かに、窓枠・窓ガラスは共用部分扱いとなりますが、
まだ工事中だから「総会決議が必要な変更事項」には当たりませんね。
現実的にも、承認・不承認の決議ができる状況ではありませんし。

将来的にも、一定の規格・条件のもとに手続きを踏めば、
防犯・防音・断熱性能の向上の目的で
ペアガラスや二重サッシへの変更をすることが、
可能になるような管理規約や細則をつくることが
国交省のガイドラインで推奨されています。

原則は、共用部分の改修等は、管理組合の責任と費用において
統一的に実施するのが望ましいのですが、
窓ガラスをペアガラスにしたい理由は、個人の特別な事情もあるので
自腹を切るなら例外も認めようとの考え方です。

逆に、防犯上の理由から網入りガラスの設定となっている住戸は、
個人的好みで見栄えが悪いからといって、透明ガラスに変更することは
認められていません。

マンションとして、性能アップにつながることは
自費でやっても良いが、その逆はダメということですね。

もっとも、管理規約がどうなっているかによります。

[226: マンション管理士のたまご]

223さん

>管理会社が解約された場合、管理会社ではなく管理組合の理事のほうが問題人物だった
というケースもあるようですから。

いわゆる「モンスター理事」がいたとしても、管理会社との委託契約を解約して
別の管理会社を選定するためには、総会決議が必要です。

従って、トキアスのように600戸を超える大規模マンションで
過半数の賛同を得るには、それなりの理由がなければ「無関心な住民」の心は動かせません。
モンスターがいくら騒いでも、他の理事だって面倒なことに付き合うはずありません。

管理会社としても、たまにモンスター理事に当たることがあったとしても、
1年か2年我慢していればいずれ任期が来るだろうと思っていますし、
大規模マンションの管理契約は、貴重な安定収入源ですから、
管理会社が自ら下りることはまず考えられないと思います。

やはり「何か重大な問題があった」と考える方が自然かも知れません。
私も少し興味がありますので、確かな情報が得られたらご報告しましょう。

[227: 匿名さん]

マンション管理士のたまごさんへ

トキアス・名鉄の件で早速のレポンス
ありがとうございます。

情報を待ってます。

２２３より。

[228: 匿名さん]

トキアスと名鉄の件、私も興味があります。
マンションコミュニティに名鉄不動産に関するスレッドもありましたが、
噂の域を超えていないような内容ばかりでしたね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25852/2

長谷工では、後づけとしてもともとあるサッシ枠に新しいサッシ枠を
取り付けるカバー工法により「リサッシ」というペアガラスが
取り付けられるそうですが、結露が出たら後付で申し込みが殺到したりしてね。

[229: 近所をよく知る人]

駅から遠っ。周り一通多っ。近くにライフできるけどそれ以外なんもなっ。ｇU。

[230: 検討中]

今日、現地にすさのお神社脇を通って行きましたが、結構車の通りが多く、少々疲れました。このルート以外となると回り道になるのでしょうか…？

[231: 契約済みさん]

>>229さん。
充実してるとは言えませんね。
コツ通り商店街には期待できないし。
小さいお子さんのいる家庭では、児童書の充実した図書館は貴重だと思います。
東京フォレストが託児施設付きであることと併せ、相乗効果が大きいと思います。

>>230さん
神社の脇の道は狭いですね。でもこれが最短ルートだと思います。
車が気になるならいっそ、神社の「中」を通ってはいかがでしょう？
若干距離は伸びますが回り道ほどではないし、気持ちいいですよ。
自転車も降りてくださいとの表示があります。
安心して歩けると思います。

[232: 匿名さん]

はじめまして。
わたしも、リライズの駅近・免震構造が魅力で迷いましたが、立地でこちらにしようかと考えています。
（個人的には、スロップシンク・床暖房は必要ないので）ただ、二重壁の遮音性能が心配です。
最近の長谷工物件にお住まいの方がいらっしゃいましたら、感想お聞かせ下さい。

[233: マンション管理士のたまご]

223さん
228さん

お待たせしました。
トキアスの情報が少し入りました。

どうやら、名鉄不動産は、ほとんどの業務を他のところに再委託していたようです。
管理人業務、フロント受付業務、清掃業務、警備業務、設備管理業務など。

一般的には、どこの管理会社も一部再委託はしているものですが、
管理人くらいは自社の社員で、教育研修とかもちゃんと自社で行っています。
それだけ名鉄不動産にノウハウがないか、人材がないと言うことなのでしょう。

そればかりか、トキアスの役員さんたちが一番激怒したのは、
物件担当者までもが再委託だったらしいとのことです。
これについては、常識的に考えられないので、
にわかに信じられませんが、もっと情報を取ってみます。

いずれにしても、総体的に名鉄不動産の対応が悪かったことが原因とのことです。
ちなみに情報源は汐入の町会の方です。

すごくネガティブなことばかり書いてますが、
個人的には長谷工の施工は結構しっかりしていると思います。
私が以前住んでいたマンションも長谷工でしたが、
大した不具合もなく、上下左右の部屋からの音の問題も
特に感じませんでした。

管理会社は長谷工コミュニティで、まぁ平均点の管理だったと思います。
理事ではなかったので、裏話はわかりませんが。


それでは、また何かわかったら報告します。

[234: 検討中]

あと何戸くらい残ってるんでしょうか？

[235: 匿名]

先日ＭＲで確認した際は八割売れてましたね。
残り６０戸位でした。やはり住環境と価格ですかね。
私が決め手となったのは自走式駐車場でしたけどね。

[236: 223]

マンション管理士のたまごさん

トキアス・名鉄の情報ありがとうございます。

[237: 匿名さん]

231さん

荒川区景観計画検討委員会では、東京都の電線地中化計画と合わせて、コツ通り商店街の整備を2014年までに行うらしいです。
できれば、雨の日の為にもア－ケイドは残して頂けるとありがたいですね。
マンション前の電柱も地下に埋めて頂けるとなおうれしいのですが...。

[238: 匿名]

マンション管理士のたまごさん教えて！ 実際管理費って何に使われてるんでしょうか？ また、どこが良い管理会社なんでしょうか？ 今マンション探してますが、管理費の資金使途って素人には分からない部分です。

[239: マンション管理士のたまご]

238さん


誰かにまた「話しが長い！」って言われそうですが、リクエストなのでご説明させて頂きます。

管理費の使途ですが、一口で言えば「マンション(共用部)全体の管理運営」のために使われます。

そもそも管理組合は、マンション購入者＝所有者で組織される団体で、
労働組合や健保組合のように任意加入ではなく、
所有者であれば自動的に全て組合員(脱退不可能)という性格のものなのですが、

管理費は、本来なら管理組合が集金して保管して、必要なものに使い、それを帳簿に付ける
という必要があります。

必要なものの代表は、
共用部分の電気代や水道代等の公共料金と各種設備の維持管理です。
例えば、エレベーターの定期点検や駐車場が機械式であればそれの保守も必要。

その他に、美観の維持のためにも専門の清掃員による日常清掃や
月に1回とかの定期清掃（主に床面の機械洗浄）にも経費がかかりますね。

ところが、管理組合が自前で全てを管理するのは実際には不可能に近く、
それを肩代わりしてくれるのがマンション管理会社というわけです。

管理会社と契約する主な業務には、
・管理員業務
・清掃業務
・建物及び設備管理業務
・警備業務（マンションによって異なる）
・事務管理業務
などがあります。

最後の「事務管理業務」が管理会社に委託する最大のメリットで、
その詳細の一例としては、
・管理費等(修繕積立金を含む)の収納
・公共料金の支払
・各業者への支払
・帳簿付けや収支決算書類作成等の会計
・管理費等の滞納者への督促
・故障や不具合の営繕修理や業者手配
・損害保険会社との対応
・駐車場や自転車置場の管理
・長期修繕計画の作成補助
・理事会や総会の開催及び運営支援
など、細かいことを挙げればキリがありません。

例えば、東京フォレストなら、
総戸数301戸として、管理費1戸当たり平均13,000円、修繕積立金平均4,500円と仮定すると、
301戸×17,500円/戸＝5,267,500円/月（年間63,210,000円）
のお金の管理をしなければならないというわけです。

このうち管理費は、301戸×13,000円/月=3,913,000円（年間46,956,000円）となり、
この予算をどの様にやり繰りするかとなると、素人ではかなり難しいですよね。
（収入としては管理費の他に駐車場使用料や1Fの専用庭使用料などがあります。）

なお、一般的には決算の結果、剰余金が出たら修繕積立金に回したり、
次期繰越金にしたりします。官公庁のように使い切ってしまうことはありません。


さて「良い管理会社とは？」とのご質問ですが、
一概に「○○○株式会社」とは言えないところがあります。
ただ、少なくとも大手と呼ばれる
・東急コミュニティー
・長谷工コミュニティ
・三井不動産住宅サービス
・野村リビングサポート
・住友不動産建物サービス
・三菱地所藤和コミュニティ
・大京アステージ
・コスモスライフ
・丸紅コミュニティ
※順不同、思いつくまま。
などなどは、概して平均的なサービスではないでしょうか。
（ちなみに、名鉄不動産はどんなランキングにも登場しません。）

というのも、母体であるデベロッパーが次々と受託マンションを増やしてくれるため、
受託戸数・棟数が多ければ多いほどノウハウが蓄積されるものだからです。
（コスモスライフのみコスコスイニシアとは別資本に）

但し、大手になればなるほど委託管理料は高いという傾向はあります。
一般的に高い分だけ良いサービスは期待できるとは言えますが、
不要なオプションサービスがあったり、「しっかりしている」の裏返しで
融通が利かなかったりという不満も耳にします。

そして、一番重要なのは、管理組合側の姿勢によって、
同じ管理会社でも対応が違うことが起こりうるということです。

管理組合の代表である理事会が管理会社の担当者の言うことを
全て鵜呑みにして、任せっきりであれば、
管理会社側も都合よく適度に手を抜きます。

反対に、多少専門知識のある理事やうるさ型の理事がいると
担当にはエース級のベテランがついて万全の体制で臨んできます。

この辺が、管理会社の口コミで評価の分かれるポイントだろうと思われます。

他方、デベロッパーにぶら下がっていない独立系という管理会社もあります。
彼らの特徴は、大手に比べて委託管理料金が安いということです。
その代わり、エコノミークラスのサービスとなりますから、
あまり多くを期待しないほうがいいと思います。

新築分譲マンションで最初から独立系管理会社がつくことは
めったにないでしょうから、大手の委託料金を節約したいときに
比較検討の対象にするかどうかになるでしょう。

以上のような理由で「良い管理会社」と言っても相対的な評価になるため、
管理組合＝居住者として「何を求めるか？」によって違ってくることになります。

そして、大多数の組合員がＮＧと評価する管理会社に当たってしまった場合は、
思い切って変更してしまうしかないと言えます。
それがまさにトキアスの決断だったようでもありますね。

長々と書きましたが、またご質問がありましたら
おっしゃってください。

[240: 匿名]

たまごさんありがとうございます！管理会社には不安があるかもしれませんが、このマンションは非常に興味あります。

[241: 匿名]

名鉄×長谷工物件に住んでいます。
このマンションとほぼ設備仕様は同じです。ただ長谷工プレミアムではないせいなのか、二重天井のせいなのか音が響きます。歩く音すら聞こえます。不具合があった際の対応は名鉄、長谷工共に今のところ問題がないです。
内装が雑と言うか引き渡し時から汚れなどが目立ち、しかもキッチンなどは安っぽいので次にマンションを買うとしたら大京あたりにします。
ちなみに長谷工のオプションはダメダメでした。

[242: 匿名さん]

ここはＨＰを見る限り、価格が公開されているのが好感持てます。
残３２戸とありました。今度見に行こうかと思ってます。

これからマンションを探そうと思い、ネットで見てますが価格が載っているマンションは
あまりありません。

何でマンションは他のマンションは価格が公開されないんでしょう？
また、何でこのマンションは価格を公開しているんでしょう？

[243: ご近所さん]

このマンションのチラシは異常に入ってきます。
下手すると週に３回入ってることも。。。。大丈夫ですかね？？？
お金がもったいない気がしますが。
チラシのデザインが春～冬へのシーズン毎に変わるほど長い間、入ってますし。。。

[244: 別の長谷工物件購入者]

新川崎のシンカシティ(北街区)と呼ばれるマンションを購入しました。2010年3月入居予定の物件です。
しかし、残念なことに販売時の長谷工アーベストの説明に誇張があったのではないかと複数の住民が長谷工に責任を追及する事態に発展しようとしています。

もちろん全ての営業担当者が悪いと言うわけではなく、また本物件に当てはまるのかもわかりません。
しかしそのような事実があるという点は、検討の際のご参考にしていただければと思います。

[245: 匿名さん]

No.244 さん

具体的に、どのあたりが誇張だと思われたのか教えて下さい。
長谷工物件への苦情よく目にしますが、施工数も多いので判断し辛いです。

[246: マンション管理士のたまご]

No.233で書きましたトキアスの続報を入手しましたのでご報告します。
いつも話が長いなぁ～と思われる方はスルーして下さい。
情報源はトキアスの住民の方です。

名鉄不動産がトキアスを解約された理由。
それは「業務のほとんどを再委託していたから」ということでした。
管理人業務、フロント受付業務、清掃業務、警備業務、設備管理業務など
中小管理会社ではよく外部に委託することはありますが、
名鉄不動産は、物件担当者までもが外部の人間であった･･･
どうやらこれは本当だったようです。

「合人社計画研究所」という管理会社をご存じでしょうか？
広島に本社があり、全国展開をしている独立系管理会社で、
ランキングでも準大手の部類に入る会社です。

ここの特徴は、とにかく委託管理費が安いこと。
その一方で質の方には疑問符が付くという評判のところです。
そして、あるマンションの物件担当者（業界ではフロントといいます）の対応があまりに酷いために、
某管理組合の総会等でその事実を挙げて非難をした理事長を名誉棄損で告訴したと言う勇猛な会社。

名鉄不動産は、その合人社にほとんど全てを丸投げしていたそうです。
フロントまでも委託する管理会社なんて聞いたことありません。
この話を聞いたときは、にわかには信じられませんでした。

しかし、理事会では裏付けを取っていました。
1.歴代フロントのメールアドレスが本社の課長のものとは違うので、
　ドメイン（@マーク以降）から調べたら、設定者が合人社だった。
2.合人社がハローワークに「名鉄不動産への在籍出向」の前提で求人を出していた。
3.合人社に資料請求してみたら、毎月所有者に送付されて来る「管理費等の請求書・領収証」や
　「管理報告書」が全く同じ書式で、封筒にはしっかり「ウェンディ」
　（合人社の子会社）と印刷されていた。
4.フロントからメールで送信されて来た文書のプロパティに
　合人社のパソコンで作成された情報が入っていた。
5.管理費滞納者に対する少額訴訟をする際、フロントから提出された訴状の案文に
　合人社東京支店の住所が入っていた。
6.最後のチャンスとして、名鉄不動産もプレゼンテーションの参加させたら、
　提案書に使用されていた写真や提案内容が合人社の資料と同一のものが多数あった。
7.緊急連絡先として配布されていたフリーダイヤルは合人社の緊急センターだった。
などなど。

う～ん、これだけの証拠を突き付けられると、
事実は認めざるを得ないですね。

それでは、合人社と直接契約した方がよっぽと良いじゃないか、
ということも考えられるのですが、
トキアスのフロントは新規分譲のときから合人社だったようで、
歴代の対応は、専門会社以前の問題として、低レベルだったとの不満があったそうです。

また、法定点検を費用だけもらっておいて新築以来一度も実施していなかった
というようなお粗末な管理をされていたそうで、理事会としては我慢の限界にきていたとのこと。
当然、この件では過去にさかのぼって返金させたそうです。

東京フォレスト購入者、および購入予定者の皆さんは、
入居後の管理会社の対応をよく監視して下さい。
この場合、「管理人＝管理会社」と思われがちですが、
管理人業務は全体の一部に過ぎませんので、
フロントの言うことを鵜呑みにするのではなく、
本当に適正なのかどうかを見極めることが大切です。

マンション管理に素人の理事会が細かいチェックなどできないと思うかもしれませんが、
決してそうではありません。
1つ1つの事案について、きちんと根拠を求めることで、それは可能です。

例えば、修繕工事や特別作業や物品購入にあたっては、
必ず3社以上の見積合わせにすることなどで金額の妥当性を確認することができます。

フロントマンとして有能もしくは普通レベルであれば、
懸案事項は進捗状況が把握しやすいように管理しますし、
宿題となってことは確実にこなしてくれるはずです。

マンション管理会社の業界は、実は決してレベルは高いくないので、
皆さんの社会人としての常識をもって対処すれば、
（言い換えれば、日頃上司からガミガミ言われている逆のことをもって）
容易に見破ることが可能です。

万一、ハズレに当たってしまったときは、チェンジしましょう。
まずはフロントを変えるのもいいでしょう。
どうしようもなくなったら、トキアスのように管理会社を変更すればいいのです。

たぶん、人生で一番高くて大きな買い物をされた皆さん。
マンションは皆さんのもので、管理会社の都合に合わせるべきものではありません。

たまたま名鉄不動産の酷い部分を暴露してしまったような格好になりましたが、
主役はあくまでも皆さんであることを考えれば、恐れるに足りません。
素敵なマンションライフを送るためにも頑張って頂きたいと思います。

ではでは。

[247: 匿名さん]

マンション管理士のタマゴさん
トキアス・名鉄の続報ありがとうございます。

物件担当者(フロント)まで委託というのは呆れましたが、
しかも、委託先が合人社という、あまり評判の良くない
管理会社というのは問題ですね。

名鉄不動産が合人社に委託していたのは
トキアスだけのケースなのか、
他のマンションでも同じことをしているのか、
他も同じような管理方法であれば管理会社として
問題ありのように思えます。

[248: 契約済みさん]

ここの掲示板って、全然人気ないですね。。。
売れてないのかな？
入居して、空き部屋だらけだったら、がっかりです↓

[249: 契約済みさん]

他の掲示板は盛り上がってますよ。
売れ行きも好調のようで２６１戸契約済みだそうです。

[250: 購入検討中さん]

この間モデルルームを拝見した際の残り住居はHPに記載通り少なかったですよ。

大々的な広告も広域では打ち出していませんし、目立たないだけという気がします。
実際に本物件検討中の私はこの位の価格帯で足立区を検討していましたが、たまたま検索で荒川区まで含めた所「目に入った」といった感じでしたし。

ちなみに地域的には昔ながらの温かみのある町という感じで気に入っています。
※チャリで上野／浅草まで出れますし。

広告戦略失敗（勝手に決めつけてすいません）していながらも、この悪化した市況感の中９０％近くが竣工前で販売できていたら
「売れている」物件と言えるのではないでしょうか。

さぁ前向きに検討しよ〜っと。