TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1

[東京の森]

TOKYO FORESTについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

汐入の再開発地域ではありませんが、南千住駅徒歩10分に誕生するこの物件。
トキアスと同じ名鉄不動産が手がけるオール電化大規模マンションのようです。
箱根彫刻の森美術館がアートワークをプロデュースとのことですがどんな感じになるのか気になります。


物件データ：
物件名 東京フォレストプロジェクト
所在地 東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
沿線名 ＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス　
交通 常磐線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分
総戸数 　　　　　301戸（A敷地）
販売戸数 　未定
敷地面積 　8,236.05m2
構造及び階数 　鉄筋コンクリート造　14階建
専有面積 　70.12m2〜100.48m2
間取り 　　　　　2LDK+S（納戸）〜4LDK
価格 　　　　　未定
予定最多価格帯 　未定
管理形態　　　　　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社 名鉄不動産株式会社に管理を委託
施工会社 　長谷工・森組建設共同企業体
建物竣工 　平成22年3月上旬（予定）
入居時期 　平成22年3月下旬（予定）　
分譲後の権利形態　敷地：専有面積割合により所有権の共有、建物：専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
駐車場 　　　　　敷地内304台
　売主　　　　　　　名鉄不動産株式会社東京支社
販売提携（代理）　株式会社長谷工アーベスト
販売予定時期 平成21年4月下旬

その他 ※「東京フォレストプロジェクト」はA敷地301戸・B敷地161戸を合わせたプロジェクト名称です。
※表示されている専有面積等の数値は、全住戸（301戸）を基礎としています。

[141: 匿名さん]

リライズも700戸売り切るの大変だろうに。

フォレストも売れ行きはどうなんしょう？３分の一くらいは売れたかな？
坪単価南向きも160でお願いします。それなら迷いません。

[142: 物件比較中さん]

2週間前くらいで100戸くらいは売れているように見えました。
A棟は300戸くらいだから値下げしなくてもそれなりに売れるんじゃないですか？
南向きの間取りが無駄に広く価格に跳ね返っているのが気になりますが、
売れ残るのはそれなりの部屋だろうし中層階以上で坪単価180は切らないと考えます。
出足は好調そうだったのでその勢いで竣工前に売り切る可能性もあるかも!?
さすがにそれはないか。。

[143: 匿名さん]

A棟を検討しつつB棟も視野に入れて検討している
方っていますか!！
私はそうなんですけど・・・

A棟にするか？Bにするか？決めることのできる
決定的な情報とかってないんですか。

それさえ分かれば購入に迷いはないのです。

[144: 匿名さん]

>決めることのできる決定的な情報

は、人によって違うでしょう。

ＡとＢの違いは、間取り、価格、部屋の向き（日当たり）、Ａは前に大きな建物が立つ、でしょう。
他にどんな情報をお求めですか？

[145: 購入検討中さん]

ここって高くないですか？

同じ長谷工の中古で荒川区で川沿い
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[146: 購入検討中さん]

フロンティアシティは再開発地域の一番奥ですし、
徒歩17分、南にベリスタ汐入公園がはりついてるから
値段なりでしょうね。
それでも良ければそちらをどうぞ。

[147: 購入検討中さん]

>>146 さん
悩んでるんですよ～
牛田からと7分みたいですし

日当たりはどうですかね？

[148: 匿名さん]

中古は嫌じゃ。

[149: 物件比較中さん]

やはりココとリライズを比較してる人は多いんですね、我が家もそのひとつ

フォレストのほうが都心に見えてても、都心のオフィス街とドアtoドアの時間ではリライズとほとんど変わらない
そうすると、実際通勤に楽なのはリライズ、特に今日みたいな大雨の日とか、真夏、真冬　とか

実際は西新井のほうがダントツで商業施設は充実してますが、あまり知らない人がパッと聞いた町のイメージは南千住の方が上？

西新井は東武伊勢崎線だけ、南千住は日比谷線と常磐線とTXで電車は充実？

建物仕様はリライズの方が上？

[150: 匿名さん]

リライズは免震構造。
最近のように地震が多いとポイント高い。

>西新井は東武伊勢崎線だけ

日比谷線、半蔵門線と直通乗り入れしてるから通勤時間帯は不便ない。
でも、確かにそれだけだから電車の便では南千住に負けるし、
北千住から運賃が高くなるのもイヤン。
バスは多方面で、本数も多いけど。

街のイメージは…　私は城西の生まれ育ちですが、正直、
城東の区はどこも皆、一緒。
人口が流動的な東京で地歴なんてあまり意味ないし。
ましてや再開発地区で何をかいわんや。

[151: 匿名さん]

私も、東京フォレストとリライズ比較検討しました。

149さんがおっしゃる通り、実際にドアtoドアの時間って大切ですよね。
徒歩１０分と電車１０分では、体感ではけっこー違いますよね。きっと。
やっぱり駅近はかなり魅力的！！

仕様や設備もリライズのほうが上かなってのも同感です。

イメージは、はっきり言ってどっちもどっち感じ。
逆に、年配の方には南千住のほうがイメージが良くないと思います。（歴史的に。）

で、私が決めたのは東京フォレスト。
理由は、個人的に西新井の雰囲気があまり好きではなかったからです。
建設地周辺の雰囲気や細い道から飛び出してくる自転車族・・・なんだかダメでした。

アリオはとても便利ですが、週末夕方近くなると駐車場から出庫するのに１．５時間から２時間もかかるくらいの混雑振りで周辺道路は大渋滞です。


現在北千住に住んでいるため、お隣の南千住を少しヒイキ目で見たのもあるかもしれませんが、
設備についてはオプションやリフォームでどうにでもなるので
私にとっては、町の雰囲気が一番大きな決め手になりました。

あくまで私見です。
西新井付近にお住まいの方、嫌な気持ちにさせてしまったらごめんなさい。

[152: 匿名さん]

うちは乗換えが増えるののが結構ネックだな。
終電も30分近く違ってくるし。
都心からのタクシー代とかも。

[153: 匿名さん]

確かに。
終電の時間はちょっと変わりますよね。

北千住で猛ダッシュで東武線に乗り換える大勢の人たちをよく見かけます。
今までは大変だなぁーなんて他人事だったけど、西新井に住んだら私もダッシュするんだろうな・・

[154: 匿名]

東京フォレストに一票。
南千住も西新井も始めての土地ですが、西新井にはあまり惹かれませんでした。
といっても南千住がいいと思ったわけではないのですが、交通の便と自走式駐車場は魅力的。

[155: 匿名さん]

地図で見ると西新井は、ほぼ埼玉。
南千住は、かろうじて東京のイメージかな。
やはり都心よりが良いよ。

[156: 匿名さん]

俺も同じ値段なら都心に近いほうを選ぶよ。
目指せ自転車通勤！

[157: ご近所さん]

隅田川の堤防を歩いて浅草までいつも散歩してます、また上野、秋葉原も歩けますよ、疲れたら帰りは電車

３路線使えるから便利になりました、私は足立区からここに引越しして８年になりますが公園も近くにあり

なかなかいいところです、ブランズも１月に完成、出張所も入ってますます便利になりますね。

[158: 物件比較中さん]

今日MRに行ってきました。
B棟の方が気になって訪問したのですが、
A棟の坪単価が180、B棟の坪単価が220～230、
「清水の舞台から飛び降りる気持ちで今のうちにA棟を！」と言われて
ちょっとひきました・・・

[159: 匿名さん]

本当にA棟の方は安くて良い物件なのかもしれませんが
営業からの強烈なプッシュに引き気味です。

なんでそんなに焦っているのでしょう？

B棟が出来る前にA棟を売りたい気持ちもわかりますが・・・
なにか理由があるのでしょうかね。

[160: 匿名さん]

そうそう、長谷工の営業さん、アセアセですよね～
単に会社の方針なのかもしれないけど。

私もやはり営業さんの空回り気味の熱心さに引いてしまって
（理由はそれだけじゃないけど）現在、無期検討保留中です。

[161: 匿名さん]

営業というのは、そういうもんだと私は思います。

そもそもMRの営業は、長谷工の方ではなく外部から派遣されている営業の方ですから、来年販売予定の物件よりも、今目の前にあるものを売り込むのは当然と言えば当然かと。。

ここだけに限らず、よくMRにいる貫禄ある女性の営業レディー達はやっぱり多少強引な感じはします。

でも結局は、自分がその物件を気に入ったかどうかだと思います。
営業マンの良し悪しで、物件探しが左右されてしまうのはなんだかもったいない気がします。

実際、大きな買い物ですから決断には勇気がいるし、誰かの強引な後押しが必要な時もあるかなとも思います。

営業マンとの相性も含め、物件との縁があるかないかになるのかもしれないけど。

[162: 匿名さん]

いずれにしても、もう少し色々な情報が出てこないと決めるにも難しいですよねー

[163: 土地勘無しさん]

時間的余裕がなくて現地を見に行ったわけではないのですが自転車で散策するにも良さそうな雰囲気ですね。
マンション周辺の桜並木もかなり魅力的！
隅田川の花火やスカイツリーなどマンションから眺望できたりするのでしょうか。
環境的にはかなり気に入ったのですが多少通勤的には不便になるので、その辺は悩みどころです。
タワーが出来たあとのA棟への影響はどうなのか、気になります。
モデルルームにも行ってみたいんですが、営業のプッシュがすごいみたいで気の弱い自分としては心配です。

[164: 匿名さん]

リバーフェイスは完売したようだね！

[165: ご近所さん]

先日初めてさくらバスを利用したのですが、
東京フォレストの真横に停留所がありますね！
町屋まで10分もかからず行けてけっこう便利かなと思いました。

我が家はオール電化がやっぱり受け入れられずやめましたが、
それ以外はすばらしいと思います。

[166: 匿名さん]

東京フォレストとリライズ、密かに比較検討してました。
建築仕様や間取り、通勤の面など考慮して諸々見比べてみましたが、
結局のところ、住む街が自分に合っているか、
ライフスタイルにしっくりくるかどうかも重要なのだと気づきましたよ。

ところで、フォレストの前にスーパーのライフができるんですね。
ライフの他に何が入るか、どなたかご存知の方
いらっしゃいませんか？
オープンはまだ先のようですが、真剣に検討しているので
少しでも情報がほしいところです。

[167: 匿名さん]

契約済みです。
重説でもお店に関しては「予定はされているが、変更の可能性もある」とだけでライフのラの字も出てきません。
ライフ情報はもっぱら区議さんのHPからです。だんだん具体化してきたようですね！

私個人としてはスーパーだけでも十分です！！！

[169: 契約済みさん]

１６７さん、私もスーパーだけで十分だと思います！

というより、あんまり色々な店舗が入って大きな商業施設にはならないで欲しいです。
土地の大きさ的に限界はあるとは思いますが、大きな駐車場ができちゃったりすると交通量も増えるでしょうし。
家の目の前の交通量がやたら増えるのは、安全面でも騒音・空気汚染的にもちょっと・・・。
雰囲気が明るくなるのはいいですが、個人的には家周辺は落ち着いている方が好みなので駅前よりこちらを選んだこともありますし。

１６８さん、託児所は住人以外も利用できるはずです。
ＨＰでは「居住者専用」とありましたが、パンフレットや説明では「居住者優先」となっています。
居住者だけの利用では、施設として維持するのは難しいですよね。

[170: 9月の見学]

このスレには業者の発言と見える内容が多いと気がします。
マンション事情が厳しいことがわかるのですが、うそをつく
まで物件を売ろうという人は自分の良心を問わないでしょうか？

[171: 匿名さん]

そーそー、他社営業と思われる書き込み、多いよね。

[172: あらかわ]

はじめまして。私もリライズガーデンと比較していました。免振構造が気になりますが、立地でフォレストにしようかと考えています。主人の実家と私の実家のちょうど中間地点が南千住なもので…。スロップシンクや床暖房はあるにこしたことはないですが、ないとどうしても困るわけではないので気になりません。大通りに面していなくて静かで日当たりがいいところが第一条件だったのでピッタリです。山谷地区とも離れているし昔のイメージとはもう違う町になっていると思います。ただ、いざ購入！と意気込んだけれど、希望の間取りの部屋はほとんど売れていました。南向きの部屋はほとんど花が付いているようでした。う～ん？！抽選に賭けてみようと思います。

[173: 契約済みさん]

１６９さん

本当だ。託児所はてっきり住民専用化と思っていましたが、パンフも見たら”優先”になっていましたね。
私も内心、「専用だったらそのうち経営が厳しくなるのでは・・・」と心配していました。

[174: 匿名さん]

託児所は託児所で、独立採算を考えている点ではとても評価できると思います。
始まってみるとスカスカで管理費に重くのしかかるよりもずっと良いですよね。
子供を預ける施設なら、外の人が入ってきたところで悪影響も考えづらいですし、
よく考えられてるんじゃないでしょーか。

[175: 匿名さん]

登録が1期2次で販売戸数20戸ってのは、どうなんでしょう。
スーモを見てると、とにかく来てよ！感をすんごい感じます。
モデルルームに行かれた方、どんな感じだったか教えてください。

[176: 購入検討中さん]

>>167,169
スーパーが入って、他にいろんなお店が入った方が断然良いと思うぞ。
そりゃー手近な範囲内で揃うものは全部揃えられる方がいいってもんだ。

今の自宅は帰り道の途中にスーパーもあればコンビニもあれば100均もあれば
ラーメン屋や飲み屋まであるんだけど、はっきりいって超便利だぞ。

飲み屋が多いと酔っぱらいのオッサン達が増殖して困ることもあるだろうから
多くなければいいだろうけど、とにかく色んなもんが入った方がいい。

[177: 匿名さん]

明日抽選なんですね。今回申し込んだ方、いらっしゃるかしら？
倍率はなかなか高いかもしれませんが、当選すると良いですね！

私は先日モデルルームに出かけてきました。
気に入る間取りにはすでに花が着いちゃってましたが、
引き続き検討するつもりです。
駐車場は100％だし、駐車場料金もリーズナブルでいいですよね。
居住者専用の託児施設は、安心感が違うし確実に入れそうで
素晴らしいと思います。
しかしこういった独立経営でない託児施設は、住民が管理費を
負担する形になるんでしょうかね？

[179: 匿名さん]

過去１０スレも読めない１７７さんが抽選外れますように・・・。

[180: 匿名さん]

安心しろ。

俺があと5レス後くらいにこのネタもう一度出してやる。

これを10回くらい繰り返せば、きっと後の方はだんだん面白くなってくるぞ。

[181: 匿名はん]

>>177さん

169さんがコメントに

>託児所は住人以外も利用できるはずです。
>ＨＰでは「居住者専用」とありましたが、パンフレットや説明では「居住者優先」となっています。

と書かれている通りですので、独立採算施設として運営される方向に転換されたのかもしれませんね。
いずれにせよ保育所確保に悩まされずに済むという点でこの施設はかなり魅力的です。
ただその割に子育てママには必須の後ろカゴ付き自転車が駐輪場を利用できないっていうのは
ちょっと納得いかないんですけれど。

[182: 匿名さん]

>カゴ付き自転車が駐輪場を利用できない

こういうルールっていつの間にかうやむやに
なっていく気もします。

一人うるさい人がいると駄目だろうけど。

[183: 匿名さん]

いや、実際、デコトラみたいなママチャリ、けっこう迷惑。
またそういうママチャリに限って、てきとーに停めてあるんだよな～

[184: 匿名さん]

シルバーウィークに行ってきました。
その日は来場者も多く、販売済の花の割合からみても人気があるのがわかりました。やっぱり安いのが魅力です

しかし、仕様、建具の面では、最近見たマンションの中で最も安っぽい印象です。
カタログスペックも(二重床、スロップシンク、床暖房）、MRも、キッチン収納とか
設計、施工、販売代理、全部身内なんですね、これも安さの理由でしょうが、業界違いますが身内だけのプロジェクトと取引して良かったこと無いし

けど、主要都市部へのアクセスでは最高の価格なので悩んでます。

[185: 購入経験者さん]

建物レベルが低い事実は、消費税で建物部分の価格を計算してみればわかりますよ。私はマンション買うの2回目ですが、けっこう参考になります。

マンションの消費税は、価格のうち土地代にはかからない、だから価格表の消費税から逆算してみれば、建物部分にいくら配分されてるかは明らか。
私が比較した物件の中では、総額に占める建物価格の割合が最も低かったのはフォレストだった。
例えば、掲示板でよく比較されてるリライズ西新井と比べると、同じ坪数、同じ階数の部屋だと販売価格はほとんど同じだが、建物部分の価格は『500万円』も違う

この結果にはだいぶ萎えました。西新井だと通勤に不便なので金町or亀有あたりに行きます。

[186: 匿名さん]

みんなお金持ちでいいな～

[187: 買いたいけど買えない人]

>>185

一瞬「なるほど～」と思ったけど、よく考えたらそうでもなかった。

[188: 匿名さん]

>183
そういうことを適当にやっちゃうおばちゃん連中がだんだん幅をきかせていく気が。
うちのマンションでも（賃貸ですが）前も後ろもカゴをフル装備のママチャリが
むりやり割り込んできてるケースってよくあります。
周りの自転車がナナメってるのに、気にしないんだよね。

[189: 匿名さん]

185さん
参考になりました。
そう言った視点で改めてMRを見に行けば間違いも少なそうですね。
契約後、住んでみてガッカリ…という事もなくなりそう。
今後、ひとつの目安にさせていただこうと思います。

託児施設、完全予約制で予約がない日はクローズと書いてありますね。
保育園とはまた違うので、利用料金、高くなりそう。
…調べたら、やはり高かった！
これじゃ毎日は無理になるので、用事のある時、一時的に
預ける事しかできなさそう。
後ろカゴ付き自転車はNGですか。何故だろう。幅をとるから？？
まさか、マンションの品格を落とすから…という理由だったりして。

[190: ビギナーさん]

都心に住むとなると移動手段は車で移動するよりも電車、
自転車で移動することの方がはるかに多いと思います。
居住者専用か居住者優先かわかりませんが、いずれにせよ
託児施設を併設してるにも関わらずカゴ付き自転車はＮＧ
というところに疑問を抱きます。これから先子供ができて…
という方もたくさんいらっしゃると思いますし、また子供に
限らず買い物に行った際、荷物を入れるのにもカゴ付き
自転車は欲しくなるものだと思います。子供がある程度
大きくなった時には子供用の自転車も欲しくなるのではないでしょうか？
住みよい環境というのは見た目も大事かもしれませんが、
やはり住みやすさが一番だと思います。改善されないのでしょうかね。