TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1

[東京の森]

TOKYO FORESTについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

汐入の再開発地域ではありませんが、南千住駅徒歩10分に誕生するこの物件。
トキアスと同じ名鉄不動産が手がけるオール電化大規模マンションのようです。
箱根彫刻の森美術館がアートワークをプロデュースとのことですがどんな感じになるのか気になります。


物件データ：
物件名 東京フォレストプロジェクト
所在地 東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
沿線名 ＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス　
交通 常磐線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分
総戸数 　　　　　301戸（A敷地）
販売戸数 　未定
敷地面積 　8,236.05m2
構造及び階数 　鉄筋コンクリート造　14階建
専有面積 　70.12m2〜100.48m2
間取り 　　　　　2LDK+S（納戸）〜4LDK
価格 　　　　　未定
予定最多価格帯 　未定
管理形態　　　　　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社 名鉄不動産株式会社に管理を委託
施工会社 　長谷工・森組建設共同企業体
建物竣工 　平成22年3月上旬（予定）
入居時期 　平成22年3月下旬（予定）　
分譲後の権利形態　敷地：専有面積割合により所有権の共有、建物：専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
駐車場 　　　　　敷地内304台
　売主　　　　　　　名鉄不動産株式会社東京支社
販売提携（代理）　株式会社長谷工アーベスト
販売予定時期 平成21年4月下旬

その他 ※「東京フォレストプロジェクト」はA敷地301戸・B敷地161戸を合わせたプロジェクト名称です。
※表示されている専有面積等の数値は、全住戸（301戸）を基礎としています。

[101: 匿名さん]

他人のことを気にせず、自分がここに住みたいと思ったら申し込めばいいと思うけど。

[102: 物件比較中さん]

3月上旬竣工で3月末入居・・・
決算期末の物件はただでさえヤバイといわれる中で、この大規模戸数でまともに一部屋ごとの内覧会とかできないと思います。
竣工と同時に押し込まれるように入居を要求されると思うと、仕上がりにはとても不安にないます。

[103: 匿名さん]

>102

どういう意味ですか？

[104: 物件比較中さん]

竣工と同時に入居する必要はないんじゃないでしょうか？
３月末に入居可能なだけで、内覧会で直すところは何回でも直せばいいんです。

高い買い物をするのですから、内覧会も好きなだけすればいいんですよ。
時間を区切られていようが、お金を払って住むのは我々なんですから、こちらの主張を通せばいいんです。
営業のいいなりになる必要はありません。

このぐらいの規模のマンションは工程に余裕を持たせていますから、竣工が３月だから危ないというのは根拠がすくないです。
第一住むのに問題があるようなマンションは、その後の対応が大変なので、そんな建物は企業も造りませんよ。

[105: サラリーマンさん]

決算期末には決算数字のために「普段ならやらないこともする」のは企業の常識です。

この物件が、名鉄不動産が危ない、というつもりはありませんが、当然想定すべき内容だと思います。
どのマンション購入ガイドブックにも3月末竣工物件は危険、って書いてあるのは何も理由が無いわけではないでしょう

[106: 住まいに詳しい人]

確かに、決算期末には決算数字のために「普段ならやらないこともする」のは企業の常識ですね。
マンションの場合、その「普段やらないこと」の最たるものが「個別での大幅値引き」だったりするのですが。

「竣工が３月だから危ない」というのは、売主によってはその資金繰りなどに関しての注意が必要かもしれませんが、
建築物のクオリティーや補修対応の面でのネガは大きなものではありません。
強引な感もある104さんのコメントも、建築の現場では実は普通だったりします。
（その時の自己の主張が通るかどうかは話がまた別ですが。。。）

巷の「マンション購入ガイドブック」はネガ・ポジを根掘り葉掘り探すのが仕事ですが、それらのネガ（危険性）の
根拠には言及してはいるものの、「危険性自体が相対的に見てどれほどのものなのか」ということには触れないため、
どうしても素人の方には誤解が生じ易いんですよね。

半端な知識は諸刃の剣。　　　　見極めが大切です。
＊剣（知識）は無いよりはあった方が良いと思いますけどね。

[107: 匿名さん]

3月竣工物件は手抜き突貫工事の温床！

[108: 周辺住民さん]

>100
ここで訊かなくても現地MRに行けば売れ行きは教えてくれますよ。
壁に張り出された住居一覧上で、成約済みの物件には花がついていますし。

ちなみに売れ行きは好調で、一期の前に先行で売り出した100戸は8割方売れたみたいですよ。
この分だとA棟の価格を下げた分B棟を値上げして回収するという
当初プランの通りになってくるかもしれませんね。

[109: 周辺住民さん]

>77
ベリスタ汐入公園もハセコー兄弟なので忘れないで(笑)
最近の南千住大規模物件だとブランズタワーだけが大成かな？

フォレストA棟は坪単価180、B棟は190目処になるみたいですね。
後者はこれから市況等で変動するでしょうが。

[110: 物件比較中さん]

>100さん

MRいってきました。
大体１００戸近くは売れているようですね。
確かに今のご時勢で竣工時期を考えれば好調な方だと思いました。

気に入った間取り、階数があれば「買い」だと思いますし、
不安な点があれば「待ち」でいいんじゃないでしょうか。
(第一期だし気持ちにゆとりは必要です！)

我が家は第一期にしては価格が妥当と感じ、大幅な値引きは
待っても期待できないと思いましたので、選べるうちに
申し込みしようと考えています。

[111: 匿名さん]

ＭＲに期待していきましたが、ちょっとショックを受けて帰ってきました、、、
長谷工物件なので直床だろうなーとは思ってましたが、スロップシンクもなく、一番のショックは床暖房がないことです。今時？？ってびっくりしました。
もうオプションでつけるのも難しいですかね？


南千住の利便性は気に入ってますが、せっかくの新築物件ですから設備にも期待してたのに。
もう少し範囲を広げて北千住や西新井の物件を検討するか、南千住で中古を待つか、、
設備だけなら中古のほうが充実してるのでは？とさえ思います。
それでも売れ行きがいいみたいだけど、あまり気にしない人が多いのかな。

[112: 物件比較中さん]

そうそう、アートとかいらないから床暖房入れて欲しかった～！

[113: 匿名さん]

三井の塩浜の物件は３月下旬竣工、３月下旬入居だYO!

[114: 購入検討中さん]

今日、MRに行きました。
11階ぐらいまでは完成しているとのことでした。


床暖房無し、スロップシンク無しほとんどの装備がオプションで資産価値的なものは
どうなんでしょう？
プラス材料はオール電化ぐらいでは・・・

[115: 申込予定さん]

この辺の平日の様子はどうなんですか。
通学する高校生はうるさくないですか。
工業高校ということであまり良いイメージが無いのです。
あと、建物に面していると通りの交通量も気になります。
低層階を狙っているのでその辺りが不安です。

MRの営業は良い事しか教えてくれないと思うのでどうも100％信じることが出来ません。
この辺に詳しい方に是非お教えてください。

[116: 周辺住民さん]

オール電化で室外機もタンク容量300lのものなので、
温水タイプの床暖房は設定できません。
なので、必要であれば有償オプションで電気式の床暖房を
入れる事になりますが、それも現時点だと12階以上の部屋
のみ対応可だそうです。

オール電化でスロップシンク付きの長谷工物件って近隣に
ありましたっけ？

[117: 匿名さん]

トキアスはスロップシンクはあるけど床暖房は標準じゃないよ。
リバーフェイスは床暖房、スロップシンクなし。
ベリスタは床暖房もスロップシンクもあるけどJRから徒歩18分。

目くそ鼻くそ。
この辺はハセコばかりで仕様に差がでないんじゃないかと。

[118: 匿名さん]

スロップシンクつけたからってどれほどコストが上がるのか。
思いやりがないとしか言いようがない。
あるといろいろ便利ですよ、植木に水をあげたり、運動靴を洗ったり・・・。

[119: 匿名さん]

雑巾洗ったり・・・


・・・・・・・・・・・・・あとは何？

[120: 物件比較中さん]

スロップシンクは後付けがほとんど不可能なので、ないよりはあったほうが確実にいいと思う。

雑巾や靴は洗面所でせっせと洗って、床に滴が垂れるのを気にしながらバルコニーまで運ぶ。
植木に水をあげるのにジョウロ持って、洗面所とバルコニーを往復。

無ければないで、こんなもんと思って妥協できると思うけど、あれば間違いなく便利でしょ。しかもこの先何十年と住む訳だから。

これから出る物件はコストダウンで設備を減らすところもあるって、他のデベの営業に言われたけど、長谷工はまさにそのお手本かも。

[121: 匿名さん]

床に滴ポタポタはバケツがあれば即解決。
ジョウロは洗面所まで行かないでキッチンとの往復でいいのでは。
しかもそんなに大変か？　そんな大量にベランダに植木を置くのか？

俺はディズポーザーすら要らない！
音が怖いんだ！！！

[122: 匿名さん]

「無いよりはあった方が良い」と言ってしまえば、ほとんどの設備がその通りだよ。
スロップシンクが重要な人も、そうでない人もいるでしょうから、どのマンションも必ず必要な設備では
ないと思うけどね。
食洗機のような「内装設備」を設置するよりも見えないコストが多くかかる設備なので、限られた予算で
どれを選択するかの差でしょう。

ちなみにバルコニーと洗面所とをじょうろで往復しなければならない程植木を植えるのは、
規約違反になるマンションも多いのでご注意ください。

[123: 物件比較中さん]

だから、無ければないでこんなもんと思えるの。
でもあれば便利ってことにはかわらないんじゃない？
そもそもバケツだってキッチンの往復だってなくなるんだし。
ちなみに大量に植木おかなくても、１度は必ず往復。

そういうのを妥協してもここがいいって人はそれでいいわけだし。

[124: 匿名さん]

別に123の意見を批判したわけじゃなくて、
「あれば便利ってのはわかるけど、でも、無ければないで良いんじゃない？」
って言っているんだと思うよ。

つまり123が言っていることと一緒だよ。

[125: 物件比較中さん]

>114
>床暖房無し、スロップシンク無しほとんどの装備がオプションで資産価値的
>なものはどうなんでしょう？

うーん、10年たった床暖の資産価値なんてないし、スロップシンクはちょいとある程度かなと思います。
ここ最近まで中古も探してましたけど駅距離と階数、間取り以外ははっきりいって判断材料にはならないです。
買うほうは中古と割り切っているので最新の設備は求めていないですし(あくまで主観ですが)。

資産価値を考えるならいかに市場価格に近い価格で購入できるかなんじゃないですかね？
設備はなくとも中古＋リフォームと新築が同じ値段ならやっぱ新築が気持ちいいですね。

[126: 申込予定さん]

B棟の情報って何かないんですかね？

立地が気に入っているので購入はしたいのですけど
B棟の方も気になります。
両方比較できると最高ですけどね。

皆さんは、どう思いますか？

[127: 匿名さん]

私も知りたいです!!

営業の「ちょっと価格が高くなる」っていうのがよく分かりません。
同じマンションならば詳しい情報を提示すべきでは？
それからA敷地/B敷地どちらにしますか？というのが正しい営業ではないかと思います。

[128: 匿名]

私もMRに行き営業さんからB等（タワー）が出来ると聞かされ、Ａ棟に希望の窓取り・値段がないので、
Ｂ棟に希望をかければの完成日までにはもう少し自己資金も溜まるし・・と話したら、
今のA棟は安い相場で材料を調達していて、B等はこれから材料を調達して立てるからA棟より高くなるはず・・と仮に同じにするなら　設備を下げるでしょう・・と、いわれました。
ここに限らずA棟が先に出来ていてB等が出来るというプランを立てているとことは似たような事を言われます。
さっさと売りたい！の心情はわかりますが・・・。

[129: 匿名さん]

並列にマンションが建っている場合は北側から売るのがセオリー。
金町も同じ。

[130: 周辺住民さん]

＞１１５さん
1年ほど前から近くの別のマンションに住んでいます。周辺環境ですが夜は静かですよ。

フォレスト前の道路の交通量も気になるほど多くないと思います。しかし、スサノオ神社前の交差点は歩道が狭く見通しが悪いのに信号待ちしている人と自転車が多く、それを縫うように猛スピードですり抜けていく自転車がいたりと通勤等で南千住駅を使う場合は日々ストレスを感じることでしょう。老若男女問わずこの街の自転車のマナーは悪いように感じます。

また、日比谷線三ノ輪駅や都電三ノ輪橋駅を使う場合ですが、ジョイフル三ノ輪商店街付近では夜は毛布に包まって寝ている人、朝はワンカップを飲みながら寝転がってるホームレス風男性が多いです。その人たちが昼間になると南千住図書館に夏場は涼みに、冬は暖を取りに流れてきて、図書館の奥でスポーツ新聞片手にイヤホンでラジオ聞きながら居座るので異臭を放っていることが多いです。ただし、関わらなければ危害を加えるようなことはしない人たちです。

山谷地区側（清川や日本堤の辺り）に比べたらホームレスの人の数は少ないですが、普段の生活の中でホームレスのいる風景があることは覚悟したほうが良いでしょうね。子供には見せたくないですが、気にしないのが一番ですが。

あと、目の前の野球場と荒川工業高校のグラウンドは休日は朝からかなりうるさいです。今の時期だと平日も毎朝ラジオ体操が聞こえてきますし、それが終わると部活や草野球が始まります。掛け声や声出し、野次、罵声なのでほほえましい場合もあり健全なうるささなのでしょうが、感じ方は人それぞれでしょう。

荒川工業は昔は荒れていたとの話を聞きましたが、今の生徒たちは男子しか見かけませんが、地味なまじめそうな人が多く工業高校特有のヤンキー風な生徒は見ません。今時な茶髪の生徒すら見ません。ほぼ男子校だからかギャル風のミニスカ女子高生が居ない分、風紀が乱れていないのかも知れません。

住めば都といいますが、馴染めない人はなかなか馴染めないと思います。

【一部テキストを編集しました。管理人】

[131: 匿名さん]

三ノ輪に限らず城東の駅近くはどこもこんなもんだろう。

[132: 匿名さん]

申し込みしたけど、やっぱりやめます。
なんのかんの言って駅から遠いんですよね。
物件までの道が寂れているせいか、よけい遠く感じる。
せめてあの商店街とは名ばかりのシャッター通りにスーパーの1軒でもあれば…
営業さんが妙に焦ってる感じで、こっちの気持ちが引いちゃたのもあります。

西新井の東武鉄道物件にほぼ決めました。
こちらと同じくらいの価格・条件で、利便性は断然あちらが上だから。
床暖房もスロップシンクも付いてるしね（笑）
通勤はちょっとだけ遠くなるけど、ドアツードアでは大して変わらないし。
目の前に桜並木のある環境は惜しいけど、毎日の生活の利便には替えられません。

契約済みの皆さん、良いFORESTライフになるよう陰ながらお祈りさせていただきます。

[133: 匿名さん]

リライズと比較してるかたが他にもいらっしゃいましたか。

当方も迷っていて駅近で線路の音を我慢のリライズか、
駅から遠いけど比較的静かなこちらかで悩みまくりです。


優先順位は人それぞれ。

よい選択をしたいものですね。

[134: 匿名さん]

>>133さん

132です。

そうなんですよね。リライズで一番悩んだのが電車の音なんですが、
選んだ部屋が線路より上層で、T3採用の部屋の中では一番奥なので
まぁいいかと。
道1本挟んだMRの窓がT2で、言われてみれば聞こえるかな？という程度だったし、
防音カーテン付けて、必要以外は窓閉めておけば、大丈夫じゃないかと思っています。

平日の日中は会社勤めで部屋にいない私はこんな感じで楽観していますが、
部屋にいる時間が長い老母はどうなるか…
でも、リライズに大乗り気（＝フォレストに消極的）なのは
むしろ母のほうなので、その辺は頑張ってもらいます（笑）

長々と他物件の話、すみません。
フォレストも良い物件だと思います、本当に。
断るのが心苦しいです…

[135: 匿名さん]

>>132さん
申込みを断った場合は手付金の一割は戻ってくるのですか？

[136: 匿名さん]

私はリライズとフォレストを検討してフォレストにしました。
私の場合は線路に近いのがやっぱりダメで。
昔、線路沿いに住んでいたのですが窓を開けているとかなりうるさくて。
テレビの音量も電車通過の都度上げてました。窓を閉めれば気にならないんですけどね。

設備は断然リライズの方がいいのですが、私は静かな方を取りました。

[137: 匿名さん]

線路の音は上層階ほどうるさいですよ～
ペアガラスでもなかったはずでは・・・・

[138: 132]

>>135さん
申込金10万円は返金されるそうです。
私はこの段階なので。
手付金というと分譲価格の1割というアレですか？
あれは支払後のキャンセルは「放棄」になると聞きましたが…

>>136さん
そうですね。落ち着いた環境という点ではフォレストに軍配です。
貧乏性のせいか、どうしても設備や細々とした便利さに心惹かれてしまうんです（^^；
136さんのフォレスト生活が充実したものでありますように。

>>137さん
こればかりは住んでみないと…
私が選んだ部屋はT3と聞きました。
他の部屋はわかりません。
まぁ、T3が必要という時点でアレなわけですが（笑）


スレ違いの話を延々と申し訳ありません。
これで退場します。
皆さまのフォレストライフに幸あれと願います。

[139: 匿名さん]

東京フォレストも一斉値下げしないと！

[140: 匿名さん]

立地は気に入ってる。あとは価格次第。

[141: 匿名さん]

リライズも700戸売り切るの大変だろうに。

フォレストも売れ行きはどうなんしょう？３分の一くらいは売れたかな？
坪単価南向きも160でお願いします。それなら迷いません。

[142: 物件比較中さん]

2週間前くらいで100戸くらいは売れているように見えました。
A棟は300戸くらいだから値下げしなくてもそれなりに売れるんじゃないですか？
南向きの間取りが無駄に広く価格に跳ね返っているのが気になりますが、
売れ残るのはそれなりの部屋だろうし中層階以上で坪単価180は切らないと考えます。
出足は好調そうだったのでその勢いで竣工前に売り切る可能性もあるかも!?
さすがにそれはないか。。

[143: 匿名さん]

A棟を検討しつつB棟も視野に入れて検討している
方っていますか!！
私はそうなんですけど・・・

A棟にするか？Bにするか？決めることのできる
決定的な情報とかってないんですか。

それさえ分かれば購入に迷いはないのです。

[144: 匿名さん]

>決めることのできる決定的な情報

は、人によって違うでしょう。

ＡとＢの違いは、間取り、価格、部屋の向き（日当たり）、Ａは前に大きな建物が立つ、でしょう。
他にどんな情報をお求めですか？

[145: 購入検討中さん]

ここって高くないですか？

同じ長谷工の中古で荒川区で川沿い
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[146: 購入検討中さん]

フロンティアシティは再開発地域の一番奥ですし、
徒歩17分、南にベリスタ汐入公園がはりついてるから
値段なりでしょうね。
それでも良ければそちらをどうぞ。

[147: 購入検討中さん]

>>146 さん
悩んでるんですよ～
牛田からと7分みたいですし

日当たりはどうですかね？

[148: 匿名さん]

中古は嫌じゃ。

[149: 物件比較中さん]

やはりココとリライズを比較してる人は多いんですね、我が家もそのひとつ

フォレストのほうが都心に見えてても、都心のオフィス街とドアtoドアの時間ではリライズとほとんど変わらない
そうすると、実際通勤に楽なのはリライズ、特に今日みたいな大雨の日とか、真夏、真冬　とか

実際は西新井のほうがダントツで商業施設は充実してますが、あまり知らない人がパッと聞いた町のイメージは南千住の方が上？

西新井は東武伊勢崎線だけ、南千住は日比谷線と常磐線とTXで電車は充実？

建物仕様はリライズの方が上？

[150: 匿名さん]

リライズは免震構造。
最近のように地震が多いとポイント高い。

>西新井は東武伊勢崎線だけ

日比谷線、半蔵門線と直通乗り入れしてるから通勤時間帯は不便ない。
でも、確かにそれだけだから電車の便では南千住に負けるし、
北千住から運賃が高くなるのもイヤン。
バスは多方面で、本数も多いけど。

街のイメージは…　私は城西の生まれ育ちですが、正直、
城東の区はどこも皆、一緒。
人口が流動的な東京で地歴なんてあまり意味ないし。
ましてや再開発地区で何をかいわんや。