TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1

[東京の森]

TOKYO FORESTについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

汐入の再開発地域ではありませんが、南千住駅徒歩10分に誕生するこの物件。
トキアスと同じ名鉄不動産が手がけるオール電化大規模マンションのようです。
箱根彫刻の森美術館がアートワークをプロデュースとのことですがどんな感じになるのか気になります。


物件データ：
物件名 東京フォレストプロジェクト
所在地 東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番）
沿線名 ＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス　
交通 常磐線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分
　　 つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分
総戸数 　　　　　301戸（A敷地）
販売戸数 　未定
敷地面積 　8,236.05m2
構造及び階数 　鉄筋コンクリート造　14階建
専有面積 　70.12m2〜100.48m2
間取り 　　　　　2LDK+S（納戸）〜4LDK
価格 　　　　　未定
予定最多価格帯 　未定
管理形態　　　　　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社 名鉄不動産株式会社に管理を委託
施工会社 　長谷工・森組建設共同企業体
建物竣工 　平成22年3月上旬（予定）
入居時期 　平成22年3月下旬（予定）　
分譲後の権利形態　敷地：専有面積割合により所有権の共有、建物：専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
駐車場 　　　　　敷地内304台
　売主　　　　　　　名鉄不動産株式会社東京支社
販売提携（代理）　株式会社長谷工アーベスト
販売予定時期 平成21年4月下旬

その他 ※「東京フォレストプロジェクト」はA敷地301戸・B敷地161戸を合わせたプロジェクト名称です。
※表示されている専有面積等の数値は、全住戸（301戸）を基礎としています。

[213: 匿名さん]

マンション管理士のたまごさん

色々とご丁寧に有り難うございます。
こちらも高い買い物をするので、やはりこういった情報は有り難いです。
管理会社、という観点からもマンションを検討する必要性を強く感じました。
ここのマンションの管理についてもよく知っておきたいと思います。

[214: 比較検討中]

南千住より、金町or亀有の方が住み心地は良さそうですね。

[215: マンション管理士のたまご]

213さん

ご理解頂いて嬉しく思います。

209-212までは削除されましたね。
サイト運営者が真面目に情報収集の場を提供しようという姿勢が表れていて
これまた嬉しいです。

さて、大手管理会社の管理の質は、概ねどこも極端な変わりはないと考えていいと思います。
ただ、その分だけコストがかかっていることは否めません。

他方、そうではない（デベロッパー系やゼネコン系ではない）独立系と呼ばれる管理会社
の一部には、安かろう悪かろうというところもありますので、要注意です。

その辺の情報は、実際に理事会に携わった方々の生の意見を参考にされるといいと思います。

そういう意味において、東京フォレストの管理会社がどうかと言えば、
本社が名古屋であり、東京支社の所属人数から言ってもそう多くの物件数を管理している
ようには思えず、いわゆる大規模マンションのノウハウが豊富とは言えないと推察されます。

なぜなら、先にも述べました通り、名鉄不動産は売主であり管理会社です。
ということは、自社物件しか管理をしていない＝デベやゼネコンと全く関係ない物件を管理受託
しているとい思えない、からです。

名鉄不動産のマンションは、特に首都圏においては30戸や多くて100戸といった小さな物件ばかりです。
噂によれば、600戸のトキアスが初めてにして最大規模の物件だったとのことです。

そのトキアスを解約されたということは、推して知るべしなのかも知れませんね。

これ以上推測でものをいうのは誹謗中傷になりますので控えさせて頂きます。
あとは住んでいる方の評判などを参考に情報収集されては如何かと思います。

幸せなマンションライフを手に入れられることをお祈りしています。

[216: 匿名さん]

マンション管理士のたまごさん

213です。
ご丁寧に有り難うございます。
なるほど、と思うことが多く、
これからマンションを検討して行くものとしてのノウハウが得られて良かったです。
有り難うございます。

[217: 匿名さん]

フォレストを契約された方に質問です。
オプションはどうされましたか？
今の住まいが冬場結露がひどく、サッシのカビ対策と窓掃除に時間を取られすぎ、
疲れ果てて懲りました。
同じ轍は踏むまいとオプションでペアガラスを考えていたのですが、
肝心のリビングにはつけられないと言われて大ショック。
リビングに取り付け可能かは、部屋によって違うのでしょうか？
全室取り付けられた方、いらっしゃいますか？

[218: 入居予定さん]

他の場所で名鉄、長谷工の物件に住んでますが結露はほとんどできないですよ。

[219: 匿名さん]

218さん

217です。
ご回答いただきまして、ありがとうございます。
そうなんですか！結露は心配しなくても良いんですね。
冬場の結露防止と防寒対策としてペアガラスを営業さんに勧められたものの、
上記の理由で迷っておりましたが、これで安心致しました。
結露は絶対に嫌ですが、オプションはどうしても高くなってしまうので内心
買わずに済めば越した事はない、と揺れていたのも事実です。
長谷工、いい仕事してますね♪

[220: いつか買いたいさん]

そんな簡単に解決しちゃって良いの？
冬場の窓面なんて結露しない方がおかしいですよ。
長谷工はマンションの実績がありますから文句言うつもりはありませんが
他の長谷工が大丈夫だったから自分とこも大丈夫というものでは
ないですよ。

[221: 匿名]

すごく基本的なことを聞いてすみません　ここはオプションでペアガラスができるみたいな書き込みがありますが、そんなことが可能なんですか？　それって共用部分の変更にあたるのではと思いましたので聞きました

[223: 匿名さん]

名鉄不動産がトキアスの管理契約を解約された理由を知りたいですね。
管理会社が解約された場合、管理会社ではなく管理組合の理事のほうが問題人物だった
というケースもあるようですから。

[224: ご近所さん]

>221
ペアガラスには申込み期限があったはず。
工事が進めば当然申し込めなくなりますね。

[225: マンション管理士のたまご]

211さん

確かに、窓枠・窓ガラスは共用部分扱いとなりますが、
まだ工事中だから「総会決議が必要な変更事項」には当たりませんね。
現実的にも、承認・不承認の決議ができる状況ではありませんし。

将来的にも、一定の規格・条件のもとに手続きを踏めば、
防犯・防音・断熱性能の向上の目的で
ペアガラスや二重サッシへの変更をすることが、
可能になるような管理規約や細則をつくることが
国交省のガイドラインで推奨されています。

原則は、共用部分の改修等は、管理組合の責任と費用において
統一的に実施するのが望ましいのですが、
窓ガラスをペアガラスにしたい理由は、個人の特別な事情もあるので
自腹を切るなら例外も認めようとの考え方です。

逆に、防犯上の理由から網入りガラスの設定となっている住戸は、
個人的好みで見栄えが悪いからといって、透明ガラスに変更することは
認められていません。

マンションとして、性能アップにつながることは
自費でやっても良いが、その逆はダメということですね。

もっとも、管理規約がどうなっているかによります。

[226: マンション管理士のたまご]

223さん

>管理会社が解約された場合、管理会社ではなく管理組合の理事のほうが問題人物だった
というケースもあるようですから。

いわゆる「モンスター理事」がいたとしても、管理会社との委託契約を解約して
別の管理会社を選定するためには、総会決議が必要です。

従って、トキアスのように600戸を超える大規模マンションで
過半数の賛同を得るには、それなりの理由がなければ「無関心な住民」の心は動かせません。
モンスターがいくら騒いでも、他の理事だって面倒なことに付き合うはずありません。

管理会社としても、たまにモンスター理事に当たることがあったとしても、
1年か2年我慢していればいずれ任期が来るだろうと思っていますし、
大規模マンションの管理契約は、貴重な安定収入源ですから、
管理会社が自ら下りることはまず考えられないと思います。

やはり「何か重大な問題があった」と考える方が自然かも知れません。
私も少し興味がありますので、確かな情報が得られたらご報告しましょう。

[227: 匿名さん]

マンション管理士のたまごさんへ

トキアス・名鉄の件で早速のレポンス
ありがとうございます。

情報を待ってます。

２２３より。

[228: 匿名さん]

トキアスと名鉄の件、私も興味があります。
マンションコミュニティに名鉄不動産に関するスレッドもありましたが、
噂の域を超えていないような内容ばかりでしたね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25852/2

長谷工では、後づけとしてもともとあるサッシ枠に新しいサッシ枠を
取り付けるカバー工法により「リサッシ」というペアガラスが
取り付けられるそうですが、結露が出たら後付で申し込みが殺到したりしてね。

[229: 近所をよく知る人]

駅から遠っ。周り一通多っ。近くにライフできるけどそれ以外なんもなっ。ｇU。

[230: 検討中]

今日、現地にすさのお神社脇を通って行きましたが、結構車の通りが多く、少々疲れました。このルート以外となると回り道になるのでしょうか…？

[231: 契約済みさん]

>>229さん。
充実してるとは言えませんね。
コツ通り商店街には期待できないし。
小さいお子さんのいる家庭では、児童書の充実した図書館は貴重だと思います。
東京フォレストが託児施設付きであることと併せ、相乗効果が大きいと思います。

>>230さん
神社の脇の道は狭いですね。でもこれが最短ルートだと思います。
車が気になるならいっそ、神社の「中」を通ってはいかがでしょう？
若干距離は伸びますが回り道ほどではないし、気持ちいいですよ。
自転車も降りてくださいとの表示があります。
安心して歩けると思います。

[232: 匿名さん]

はじめまして。
わたしも、リライズの駅近・免震構造が魅力で迷いましたが、立地でこちらにしようかと考えています。
（個人的には、スロップシンク・床暖房は必要ないので）ただ、二重壁の遮音性能が心配です。
最近の長谷工物件にお住まいの方がいらっしゃいましたら、感想お聞かせ下さい。

[233: マンション管理士のたまご]

223さん
228さん

お待たせしました。
トキアスの情報が少し入りました。

どうやら、名鉄不動産は、ほとんどの業務を他のところに再委託していたようです。
管理人業務、フロント受付業務、清掃業務、警備業務、設備管理業務など。

一般的には、どこの管理会社も一部再委託はしているものですが、
管理人くらいは自社の社員で、教育研修とかもちゃんと自社で行っています。
それだけ名鉄不動産にノウハウがないか、人材がないと言うことなのでしょう。

そればかりか、トキアスの役員さんたちが一番激怒したのは、
物件担当者までもが再委託だったらしいとのことです。
これについては、常識的に考えられないので、
にわかに信じられませんが、もっと情報を取ってみます。

いずれにしても、総体的に名鉄不動産の対応が悪かったことが原因とのことです。
ちなみに情報源は汐入の町会の方です。

すごくネガティブなことばかり書いてますが、
個人的には長谷工の施工は結構しっかりしていると思います。
私が以前住んでいたマンションも長谷工でしたが、
大した不具合もなく、上下左右の部屋からの音の問題も
特に感じませんでした。

管理会社は長谷工コミュニティで、まぁ平均点の管理だったと思います。
理事ではなかったので、裏話はわかりませんが。


それでは、また何かわかったら報告します。