エクティ神山町

[匿名さん]

エクティ神山町

所在地：東京都渋谷区神山町41-7(地番)
交通：小田急線/代々木八幡 徒歩8分

【スレッド本文を編集しました　2014/9/21　管理担当】

[8: 匿名さん]

https://mx01.ys-net.ne.jp/r-one/ecuty/contact/

物件HPの問合せ画面の上部には、まだ「間取り・賃料」との表記も残っているね。

[9: 匿名さん]

50％とか言わなかったとしても、神山町でこの値段は凄いと思う。
パルサージュ文京千石と同じくらいの衝撃はある。

[10: 匿名さん]

５０％OFF!!!!

衝撃的!!!!

[12: サラリーマンさん]

>>11
笑っているけど、その発想こそが、11の経験と生活レベルをバラしてるわけだが・・・

[13: 匿名さん]

場所はいいが、1Rじゃ投資目的しか使えない。渋谷で賃料15万円として表面利回り15万÷2190万円＝6%台だから、高いな。実質はもっとわるくなるだろう。

階段の面積もムダだから、投資としてもオススメしない。

[14: 匿名さん]

場所が良すぎるよ。
神山町でワンルームはさすがに躊躇する。
代々木や神宮前なら分かるんだけど。

ただ、価格面ではこれは文句なしに安いよ。現物みたらまた評価が違うかもしれないけど。

[15: 匿名さん]

13です。計算間違えました。

15×12÷2190万円＝8%

でした。これに修繕積立一時金や登記手数料など諸々100万円はかかります。

[16: 物件比較中さん]

>>15
50％で、そんな計算ですから．．．最初の金額は「ブラフ」に間違いないかと・・そもそも賃貸用途でしょうし。

これはもしかすると、広告に関して問題ありかな？

[17: 匿名さん]

立地が極めて良いところで新築だと、４％の利回りってのは低すぎるとまではいえないよ。
逆に８％ある所は少ないよ。

古い郊外のワンルームマンションなら１０％越えも沢山あるけど。

[19: 匿名さん]

一応、見てきました。
当初の価格は高すぎですね。
最初に売り出して、すぐに５０％ＯＦＦにしていますから
今の価格が定価なんでしょう。

実際に坪単価としては、この立地では安いと思いますが
内部の設計が空間が狭く感じるというセンスない物件の
印象でした。
センス無い分を勘案すると
現状が妥当な価格と思いました。

ほんとに割安だったらとっくに完売しているはずだしね。

[20: 匿名さん]

ゴールドは、日本人のテイストじゃないよね。

2007年秋に金融市場の潮目が変わるまでは、不動産投資ファンドが、東京の不動産は、モスクワや上海よりお得とか言って、妙な高級賃貸をボコボコ建ててたよね。

これも、そのマネだったのか、金融危機で事情が変わって、分譲することにしたんだろうけど、管理人室や集会室が無くて、こんなに分譲面積／価格に幅があると、事務所混在になって、管理困難物件になる可能性もあるから、素人の家族持ちとかは、避けた方が無難だと思う。

焦らなくても、これから、こういう物件、いくらでも出て来るんじゃない？

[21: 匿名さん]

設計事務所と施工会社は有名どころで、デベ不明の、気味悪い物件だよね。

ちょっとググルと、媒介のアールワンと、元の賃貸運営会社プロアンドマネージメントの住所が同じ。
プロアンドマネージメントは、現在、渋谷営業所は無くなって、バーチャルオフィスをやってるだけ。

マンション管理業まではやってないから（管理業務主任者がいないんだろう）、まず購入者が自力で、管理組合総会を何とか開催して、自主管理するか、管理会社を探すか、決めるところから始めるとか？

やってらんねーわ！

[22: 匿名さん]

管理会社は日本ハウジングですよ。
管理組合は2月から分譲開始したこともあり
現在立ち上げ中のようです。

ゴールドは？ですが、
設備は重厚でした。あとは
水回りや風呂回りなどのスペースが
充実していますが、その分
部屋が狭いようです。

ただし、この物件のあたりは所謂、神山町といわれるばしょですので
立地の優位性に比べたら、デメリットを持ってもいい物件と思いますが。
このあたりで、この金額で３００万の物件は
そうそうでないのでは。

[23: 匿名さん]

分譲中とあっても、土地建物をどのように区分所有するかの説明が無い、珍しい物件。

そんなに立地が良くて、賃貸で儲かるのなら、分譲に方向転換しないはず。
建設費の返済に、とにかく現金が欲しいんだろう。
銀行が、土地建物の一部を、すでに押さえているんじゃあるまいか。
競売を待っても、遅くないかも。

アールワンに問い合わせる前に、アールワンの取引銀行や、物件の登記簿など調べることだね。

[24: 匿名さん]

今日、ある部屋を見ました。
ゴールドは日本人テイストではないが、
お金はかかっている作りでした。
ただし、前スレにもありますが部屋の配置が
微妙でした。
たしかに風呂やトイレの水回りは広いですが、
その分の部屋が比較して狭く感じました。
あとはお風呂の形がかなり個性的でしたね。
これは好き好きだと思います。

物件自体は、担保等がないきれいな物件だそうです。
もともとは、中短期の出張者が使うようなレンタルマンション？
を想定してファンドが所有していたようです。
経済不況によって、切り売りして分譲にしたということでした。

好き好きですが、悪くないかなと思いました。

[25: 匿名さん]

>>24
宅建主任から、話を聞いてる？
契約のときの重説で、急に色々、初めて聞かされたりしないようにね。

レンタルマンション、でなく、サービスアパートね。
日本では、オークウッドや森ビルが老舗で、こことは格が違います。

昨秋、リプラスが飛んで、デュープレックスも、そろそろかなと思うんだけど、切り売り分譲に手を出すか、と言われたら、こういうのって、約20年で投資を回収するための賃貸仕様で、やっぱり使いにくいから、自分では住まないし、投資としては、旨味が無い。

まあ、たしかに好き好きだから、買ってみて、勉強するのもいいんじゃない？

[26: 匿名さん]

>>25

お返事ありがとうございます。
そういえばサービスアパートメントといってました。
話は不動産会社の宅建主任さんから話を聞きました。
購入に関する手続等は一般の分譲不動産（中古）と変わらない
ということでした。

確かに投資用物件としては、駅からは遠いし神山町だとしても
賃貸向けとしては向いていないようですね。
一時滞在者を目的とした作りになっているようで
たしかに一般分譲向けとは、目的が異なるように思いました。


オークウッドや森ビルは確かに老舗でいいけれど
高くて手が出ないしな～

[27: 匿名さん]

もとの値段設定は高いけど、５０％ＯＦＦは
やっぱり安い。

[29: 匿名さん]

渋谷区と目黒区の地盤沈下が進んでいます。
家賃レベルもかなり下がった。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[30: 匿名さん]

渋谷目黒を叩いても反動でそっちは盛り上がらないから。安心汁