パークホームズ東陽町キャナルアリーナってどうですか？

[周辺住民さん]

パークホームズ東陽町キャナルアリーナについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩7分
所在地：東京都江東区塩浜2丁目483番12（地番）
間取：2LDK-4LDK
面積：56.61平米-84.09平米
戸数：262戸
売主：三井不動産レジデンシャル、鹿島建設、フジ都市開発
施工：鹿島建設
管理：三井不動産住宅サービス

[401: DON]

契約者です。途中から失礼します。

>日の当たらないベランダになるのは避けたいです。ベランダも丸見えになる可能性もあるし・・
これは、南側にマンションが建つと、日の当たらないベランダになるし、そのマンションからベランダが丸見えになる可能性もあるし・・と言う意味ではないでしょうか？

[403: 入居予定さん]

395様　契約者です。横から失礼します。

以前モデルルームで、南側に建物が建ったときの日陰図を見せてもらいました。それによると、想定される建物は
パークホームズ東陽町にあまり日影ができないよう、階数を段々にしたものでした。段々とは、例えばある部分は
11階あるが、同じ建物でもある部分は4階建てといった意味です。記憶の範囲では、建物の配置はパークホームズと
同様、南棟（敷地の南よりに立つ）と西棟（南棟とＬ字型に並ぶ）で、南棟は東側に行くほど段々と低くなり、
西棟は北側に行くほど低くなっていました。ただ記憶があいまいなので、モデルルームで確認されることをお勧め
します。

それから、プラウド東陽町の掲示板も見ているのですが、それによると今の時期、時間によってはシティタワーの
影に入ってしまうということでした…。

パークホームズの掲示板をずっと拝見していますが、契約者・検討者の方たちに悪い方はいらっしゃらないと
感じています。ネットでの意見交換は体温が伝わらない分、冷たい書き方だと誤解することもよくありますが、
どの方もおそらく悪意を持っているわけではないと思います。納得のいく家選びができるといいですね！

[404: 契約済みさん]

契約者のスレを立てたらどうでしょう？
購入者のための情報共有も良いのですが、契約者が引越しに向けた諸準備のための情報交換の場も必要だと思います。今後のことに向けた情報共有はあまり出来ていないですからね。
402さんもあげていますけど、
駐車場、インテリア、火災保険、ISP、引越業者と日取り、内覧会　などなどいろいろありますから。

[405: 申込予定さん]

話を蒸し返して申し訳ないですが、プラウドも見ました。
が、駅から遠いという条件以外に公園に隣接してるというのは必ずしもいいことばかりではないです。
まず水溜りのような池が多いので蚊に悩まされる事になるだろうという事。
それに鳩が多いので、ベランダに鳩が飛び込んでくる、それに伴う糞の被害。
鳥がベランダに常時来るというのは決して愉快なことばかりじゃありません。
せっかくきれいなベランダなのに、布団や洗濯物を糞から守る為にネットを張ることにもなりかねない。

緑豊かな公園がそばにあるのは素晴らしい事ですが、メリットだけではない事も考慮すべきだと思います。

[406: 匿名さん]

どのマンションも契約者スレは賑わってません。
情報集約化の観点からも、ここに集約したほうが良さそうです。

[408: 契約済みさん]

>406さん

そうなんですか。
契約者間の情報共有よりもスレが複数出来て情報が分散してしまうマイナスの方が大きいのでしょうね。変な人が増えていますが、スルーして情報交換を行って行きましょう。

ブラウド、私も公園やら近所やら歩いたりしましたが、あの環境には惹かれませんでした。駅からの距離で即ギブアップでした。公園もあまり近くに住みたいと思うほど魅力的には感じませんでした。あくまで私の個人的な印象です。

[409: ご近所さん]

４０５さんの言うとおり、この近辺は夏は蚊がすごいです。
うちは７階ですが１１階のお宅も同じこと言ってました。
それに鳩もたくさんいますので糞の被害も覚悟した方がいいと思います。

季節によってはカワセミ（でしたっけ？）なども来るようで、
凄いカメラ持ったマニアの方が写真撮りに来るくらいなので
野鳥に興味がある方には良い場所かと思いますが・・・。

[410: 匿名さん]

11階にも蚊がくるんですね。
そんな高いところまで飛ぶんだなぁと初めて知りました。

ところで、インターネットは
『プロバイダーを選択できるマルチキャリア方式』となってますが、
これってめずらしくないですか？
今まで見てきたマンションは、あらかじめプランが決まっていて
選択の余地がなかったので、今のプロバイダを引き続き
利用できれば嬉しいなと思います。
メールアドレスなども変更しなくてもよくなりますよね。
うちは実家共々YahooBB!でIP電話も活用してるんですが、
こちらでも問題なく使えるといいのですが･･･。

[412: 契約済みさん]

駐車場の抽選結果が来まして、希望かなわず34,000円平置きとなりました。
車所有者の駐車料金が管理費収入を賄っているところが大きいですね(管理費の収入内訳見ると、、、）
マンション付設駐車場なので現状の設定金額マイナス１万くらいで十分でゃないかと感じていますが、仮にそうすると全戸の管理費ざっと＋3,000円程度上げなければ賄えなくなりますね。
駐車場ユーザーはいやでもマイノリティなので抗えないというところでしょうか、担当者は周辺相場を勘案したとのことですが、もっと駅に近い図書館の駐車場は月30,000円ですね（月極ではないですが、、）周辺でも34,000円ってのはちょっとなさそうですね

[413: 匿名さん]

駐車料金については理事会で検討すべきだと思います。
車所有者の駐車料金が管理費収入を賄っているというのは、おかしいですし。

恐らく、現状マイナス1万円が妥当でしょう。

[414: 匿名さん]

理事会で話し合うべきだとは思いますが、車を持っていない人には駐車場料金を下げることに対して賛成する理由はないと思いますよ。以前どなたが書かれていましたが、駐車場の敷地、建物にもそれ相応の費用がかかっています。管理費収入と駐車場料金はそれらを計算したうえで算出されている筈ですし、そもそも駐車場を借りられている方は駐車場料金を知った上で抽選に申し込まれているわけですからね。駐車場料金が下がって、全世帯の管理費が上がることは起こり得ないでしょう。

[415: 匿名さん]

それは違います。
現状の計算は、駐車場の余剰分で管理費を補填してるんですから。
三井の計算自体が管理費を見かけ上安くする策略ですよ。

住民全体の公平感からは駐車場値下げはやむをえないでしょう。

[416: 匿名さん]

>413,414

え？契約した後で駐車場の値段が高すぎるって違うでしょ？値段に納得できないのなら最初から契約しなければ良かったんじゃないんですか。駐車場の料金を見て車を諦めた人もいるだろうし。主張が身勝手過ぎませんかね？公平感以前に契約書したんでしょ、それはその料金で良いという意志表示でしょ。

[417: 契約済みさん]

駐車場の料金見直し時には、再抽選して決めたいですね。
私も料金高くて諦めましたので。

[418: 匿名さん]

駐車場の料金値下げ、管理組合で承認されるとは思えないですね。
駐車場利用者は４割だし、料金が高いから駐車場をあきらめた人もいるでしょうし。
「住民全体の公平感」からは、駐車場料金現状維持じゃないですか？
万が一値下げをする場合には、４１７さんの言うとおり、再抽選が必至でしょうね。

[419: 匿名さん]

高いと思うのなら、権利を放棄して、外部で借りれば済むだけのことかと。
空きがない限り値下げはないでしょうね。

[420: 匿名さん]

入居後、メンテナンスなどで駐車料金が上がることはあっても
下がることは今までの経験でないですよ。

[421: 匿名さん]

それにしても駐車料金は異常に高いですね。
諦めた人は多いでしょうね。

なんで土地があれだけあるのに駐車場100％にしなかったのか不思議です。
100％にすれば近隣と料金を合わせることもなく
たとえば並びに建っているリゾセントラルコートのように
平置きで一番高いところでも8000円と安く設定できたのに。

今はマンションが売れないのでもう少し考えてほしかったです。
まだ70戸近くも売れ残っているのも納得できます。

[422: 契約済みさん]

駐車場に関しては空きが多ければ値段を下げて再抽選があると思いますが
そんなに空きがなければ現状のままでしょうね。
駐車場を契約される方が多数いて需要があるのに駐車料金を下げて管理費を
上げるのは他の方の了解が得られないと思います。

>>421
現地を見ましたか？
駐車場を100パーセントに出来るほど土地は余ってませんよ。
公園をなくしてもあと20台ぐらい増えるだけでしょう。

駐車料金の高さによって車の保有を諦める人はいるかもしれませんが、
それによってこのマンションを諦める人はほとんどいないと思います。
実際自分がそうですし…。
ここは便利な場所にありますし都内は交通機関が発達してますから。

[423: 匿名さん]

422さん

平置きで駐車場を増やすのではなく立体駐車場で増やせば、じゅうぶん100パーセントは
確保できるということではないでしょうか？

[424: 匿名さん]

413のおっしゃる通り、駐車料金を下げても構わないと思います。
ただし、機械式駐車場のメンテナンスや、修繕費・修理代等を
車利用の方のみで負担してくださるのでしたら。
機械式駐車場の修繕費はかなり高額です。
これを全住民で払うという現在の修繕計画が不公平なので
駐車料金を下げて管理費を上げろ、というのは少し違うのではないでしょうか。

[425: 424]

413さん、の間違いです。
さんが抜けてしまいました。失礼いたしました。

[426: 匿名さん]

>423さん

確かにそうかもしれませんね。
でも424さんの言うとおり立体駐車場の維持費を考えると立体駐車場で100パーセントというのは
現実的ではありませんね。
せめて自走式３Ｆぐらいの駐車場なら…

[427: 匿名さん]

地面の価値と立体の維持管理費を比べると、立体のほうが安上がりですよ。
立体の維持管理費は１台あたり１万５０００円くらいなんで、余剰があります。

[428: 契約済みさん]

426さん

自走式は魅力的ですよね。
平置きと違って雨に濡れないですし、機械式と違って車高制限がほとんどないですからね。
確かにメンテナンス費を考えると自走式が一番良いのかもしれません。
まぁ出来てしまった物はどうしようもないので、今更あーだこーだと言っても仕方ないですけど（笑

[429: 匿名さん]

４２４さんに賛成です。
機械式駐車場のメンテナンスや、修繕費・修理代等に加えて、厳密に計算するのであれば駐車場の土地取得代、その他諸費用も含めて計算して欲しいですね。こちらは販売価格が車利用の方は上昇する形になるとは思いますが。まあ、こんなこと言い始めたらきりがないのですね。いずれにしても利用者が極端に少ないくない限りは駐車場料金が下がって、管理費が上がるなんてことはあり得ないと思いますよ。

[430: 匿名さん]

424さんや429さんの考えも一理ありますが、かといって、この地で駐車場ゼロ物件では、買い手が限定されますよ。
将来売却する際に、駐車場が無いことで、需要が減退するでしょうし、資産価値に影響しますよね？

そう考えれば、高い賃料を負担して下さる利用者に感謝しないと。

まぁ、デベが管理費安くみせようとして、無理な設定してるのは明白ですが。

[431: 匿名さん]

ところで、駐車場は埋まってるんでしょうかね。

今のところ落ちたという人がいないので、札割れ状態かもしれません。

[432: 匿名さん]

424の認識は間違ってますね。
駐車場収入は余剰があって、それが管理費に当てられる、
だから高いんだという営業の説明でした。

[433: 匿名さん]

駐車場が少ない、足りないとおっしゃっている方は
なぜ他の駐車場100％の物件にされなかったのか疑問です。
どの物件にも、売りがあって、メリットデメリットがある。
その中から、妥協できる部分出来ない部分で、買うマンションを決めるのが普通では？
そして、ここを購入して駐車場料金が車を持つことの利便性に見合う又は、妥協できるから
申し込まれたのではないのでしょうか。
駐車料金や管理費も、マンション購入の選択を左右する要素の一つかと思います。
都心のマンションですし、駐車料金はある程度は仕方ないでしょう。

>432さん
担当の方がどう説明されたかはわかりかねますが
全員で積み立てる修繕積立が、駐車場の維持にどの程度使われるか
ご覧になってみてください。

マンションは共同のものです。
皆が自分の利害ばかり主張しては、理想的な楽しいマンション生活は送れません。
お互いが思い合っていかなければ、帰るのも嫌なマンションになってしまいます。
そういう心掛けが、管理のいいマンション、雰囲気のいいマンションとなり
そうなってこそ、資産価値のあるマンションと言えるのではないでしょうか。
自分も含め、そのあたりをご一考頂ければと思います。

[434: 購入検討中さん]

先日、三次の時にモデルルームに行きました。
まだ50戸以上も空きがあってこのままでは完売は難しいと聞きました。
現地には大きな看板を立てて何とか売ろうと必死のようですがモデルルームも閑散としていました。

もし、このまま完売せず入居者が予定していたよりも少なかった場合、
管理費や修繕積立金の計画は狂ってくるのでしょうか？
どうやら駐車場もけっこう空きがあるようですし、
入居してすぐ値上げなんてことになるのは勘弁なので申し込みに踏ん切りがつかない状態です。

[435: 匿名さん]

そうですね。申込、契約をご自分でなさっておいて今更駐車場料金ついて高すぎるという姿勢には全く理解できません。理事会で話し合う？尚更です。料金について不満を述べるべきタイミングが違うと思います。与えられた様々な条件の中で自分にあった最善のマンションを選んでいるはず。その条件に今更異議を唱えるのであれば検討対象から外すべきだったと思います。車の所有、子供の有無、住む階層・・・共同住宅では完全に正確でフェアな料金設定は不可能です。極論を言えば例えば1階に住む人はエレベーターの料金負担しなくてよいのか、なども出てきますよ。433さんのおっしゃるとおり心がけと妥協が大切だと思います。どうしても我慢できない人は他のマンションを当たられることをお勧めします。

[436: 匿名]

駐車場は外れた人もいたそうです。満車か、それに近い状態になりそうです。これから募集する分もありますが、空きスペースは少なくなりそうですね。

[437: 入居予定さん]

>>434さん

とうとう残り50戸まできたのですね！
という事は262個中の残り50戸で販売数は全体の8割（210戸）を超えるので
管理費や修繕積立金の計画は大丈夫だと思います。

担当さんが8割で大丈夫なように計算してますみたいな事を言ってた気がするので。
もし気になるのでしたら434さんも直接担当さんに聞いてみた方がいいですよ～。

[438: 入居予定さん]

>>434さん
＞どうやら駐車場もけっこう空きがあるようですし

ちなみにこれは434さんの担当さんがおっしゃったのでしょうか？
それともネットの情報を鵜呑みにした憶測でしょうか？
私も駐車場を外れた方を知っているので…。

もしよろしければ今度モデルルームに行った時に担当さんに聞いてみていただけますか？

[439: 匿名さん]

素人質問ですいません。
売れ残りがあった場合、その住戸にかかる管理費と修繕積立金は
売れるまでの間デベが負担するのではないのでしょうか？
売れるまでの間はデベがその部屋の所有権を持っているのですから。

8割でも大丈夫っていうのは駐車場の利用率のことでしょうか？？

[440: 匿名さん]

入居者が決まらなかった場合は、その住居の持ち主つまりデベが管理費・修繕積立は負担したはず。
だからどこのデベも竣工前に必死に完売を目指すのですね。

[441: 匿名さん]

>>437
東陽町の物件はどこも好調のようですね。

[442: 購入検討中さん]

残り50戸ですか。262個中の残り50戸なら売れ行きが良いように感じますがどうでしょうか。
でも№434さんのお話ですと、「完売は難しい」とか「駐車場もけっこう空きがある」とか。
モデルルームに行かれて、そちらの営業さんがおっしゃっていたんですよね？
今現在、完売が難しいとおっしゃっているのであれば、値引き交渉とかも期待できるかも
しれないですね。私は逆に売れ行きがいいと思っていたので値引き交渉とか難しいと思っていたので
交渉してみる価値もありそうですね。

[443: 匿名さん]

竣工時に完売する必要性を売主は感じていないでしょう。
大手ですから。

いっぱい売れ残れば話は別ですが、８割がた売れちゃってますから。

[444: 匿名さん]

完売しないと、何か住友タワーみたいに垂れ幕をされたり、マンション内での見学とかにならないですか？そうなると心配ですね。こういうのは管理組合で拒否できるんでしょうか？

[445: 匿名さん]

＞４４０さん
営業の方もそうおっしゃっていました。
売れるまで負担をするそうです。

なので、デベが大手かどうかというのも
マンション購入では大事かなと思いました。

[446: 契約済みさん]

>443さん
この時点で8割というのは好調でしょうね。
そうなると434さんが聞いたという「完売は難しい」という言葉自体が怪しくなりますね…。
本当に言ったのでしょうか？？

三井不動産みたいな大手デベが竣工前にまず自分からそんな事は言わないと思いますし
438さんも疑問に思ってるみたいなので434さんの詳しい説明を自分も聞きたいですね。
あと南と西の何階あたりのどのタイプがあまっているのかも説明してもらいたいです。

ちなみに自分はモデルルームに行った時にもらった空き部屋の番号が書いた図面を持っています。

[447: 匿名さん]

>444さん
竣工後は、売主はマンション内で販売活動をしますよ。重要事項説明書にも記載されてます。
まあ、こちらの場合は、竣工前の完売は難しいとしても、マンション内での販売は、
そんなに長期化しないのでは！？と思いますが。甘いですかね。。

[448: 購入検討中さん]

444さん

完成までに販売が完了しなかった場合、通常棟内のモデルルームに
なると思います。
まあ、ここは東陽町の物件の中でも格安なので、３月までには
ある程度メドがつきそうですよね。

[450: 匿名さん]

448さんのおっしゃる通り3月までにはめどはつくでしょうね。また446さんのおっしゃる通り自分から売れていないことを購入対象者に対してアピールする販売会社はないと思いますよ。434さんの返事はいかに？