シティテラス目白 Part４

[マンコミュファンさん]

４つめ立てました。

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/
Part.3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44145/


引き続き「シティテラス目白」についての情報希望をしましょう。

次の事項を厳守してください。
＊近隣他物件の中傷は慎む。（客観的なデータの比較などは可）
＊地域に関する感情的な意見は禁止。
＊他の参加者を煽る発言は無視しましょう。反応する方も荒しです。




物件データ：
所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
価格：未定
間取：1LDK-4LDK
面積：51平米-132.28平米


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[941: 匿名さん]

どっちの街にも住んだが、
三茶と山手線内を比べること自体が・・・

坂下とは言え、どこでも行ける利便性は高田。
今後の街の発展性は、以外や三茶かも。

中野ビルなどがある坂上なら文句なしに高田。

[942: 匿名さん]

坂上なら江戸時代中期から旗本屋敷があり、昭和38年当時は鬱蒼とした森。
音羽から明治通り、学習院までの坂上はほとんど中屋敷、下屋敷、旗本。
雑司が谷などにも旗本屋敷が多くあった。

坂下は江戸時代は田畑で以後町人、農民などが住んでいた。
江戸時代の「馬場」にも近い。

目白エリアでいうと文京区の目白台と同じく高田は朱引きの範囲内で、
下落合などは「村」で江戸範囲以外。基本的には田畑。
近くの学習院下沿いガーヒルも谷地に近い。

シティテラス目白が坂上にあったなら、下落合村の目白より数段良い地歴。
ましてや旧15区に属していた三茶とは比較にならず。


しかし、今は、魅力に乏しい・・・と言わざるをえない。

[943: 匿名さん]

どんな市況になっても絶対値下げしないという言葉を聞いた私からしたら、10%値引きでも単なるウソつき会社だけどね。

[944: 匿名さん]

>942
この画像は随分と鮮明ですがどこのですか？
現代とかと重ねられるようですが。

[945: MR]

目白と三茶の比較というが高田に太子堂（三茶は駅も太子堂だけど）の比較だから。どちらのMRにもいったが目白の方が上の材料はないよ。立地環境、ブランド、建物、住居人レベルどれをとっても三茶の方が一枚上でした。しかしそんな三茶でも売れていない。ですからここはもう少し柔軟な価格交渉が必要。

[946: 匿名さん]

モデルルームに行くと居住者のレベルがわかるなんて、どんだけ個人情報を垂れ流しにしているデべなんですか？

[947: 一目瞭然]

三茶物件みてくればどちらが上かはねー。ここも名前だけでもグランドヒルズにしていればと思いますが。個人的には山手線内は魅力的ですが。

[948: 匿名さん]

山手線内でも立地が悪いね！
それに比べると価格は高い！
20％引いて値ごろ感が出てくる。

[949: 入居済み住民さん]

>>936さん

どうも有難うございました。bebe行ってみましたよ！
仰るとおり、おいしかったです。

次は「赤丸ベーカリー」を目指します。笑

[950: 匿名さん]

何年か前のミニバブルの頃でさえ高すぎとの声のここが、不景気になって20%程度ひいても割高感はぬぐえないでしょう。
建って二年もたてば、設計当時に選んだ設備機器っていったい何年落ちになるの？
それも大事に倉庫にしまっておいたわけでもなく、取り付けて店ざらし。

[951: 匿名さん]

早く安くならないかなぁ、待っても待っても、安く買えるのは埋立地ばかり。
もう待ちくたびれた。

[952: 匿名さん]

>>944
昭和38年当時のもので重ねてないよ。
坂上は江戸切絵図までのものもあり。ただしgooでは掲載なし。

>>945
三茶でも太子堂・・・あの場所は悪すぎでしょ。
山手線内の物件を考える場合、私鉄沿線は眼中外だから関係なし。

高田でも坂下はいまいち良くないが。

[955: 歴史は正しく]

渋谷、三軒茶屋＝朱引大外で旧１５区なんて滅相もない土田舎→＊＊＊的屋など場末地区ポルノ映画館まであり→東急再開発中

豊島区目白高台＝朱引き内側でも田舎旧郡部。学習院と尾張徳川が、かなりあとに移転。分譲地でもないので農地だらけ。

文京区目白台＝朱引き内側でも明治期までは山林一応旧１５区で山県、黒田、細川が明治天皇より土地を拝領。→邸宅そのまま転売

新宿区下落合＝朱引き内側旧郡部で明治期まで山林、近衛、相馬が明治天皇より土地を拝領→分譲地に。

[956: 歴史は正しく]

だから目白地区の地価は序列がはっきりしている。
残念ながら高田に華族の歴史は無く拝領と転居の違いも地価にあらわれている。
目白台高台〉下落合高台〉目白〉高田高台〉〉〉〉〉坂下

住民なら皆同感と思うけど。
でもここのマンション高級仕様でいいんじゃないの？と思うよ。
高田悪くないしね。

[957: 匿名さん]

歴史は正しく様

そのハンドルネームを貴方にそのままお返しします。
細川家の歴史などご存じないようですね。

まあこの物件とは関係ない話ですが。

[958: 歴史は正しく]

そうですね。下屋敷でした。
江戸時代下屋敷って別荘地みたいなもんで山林と大差ないですよ。
渋谷松濤の鍋島下屋敷も茶畑で朱引き外側ですし。
そんなんでプライドもたれてもね。
歌舞伎町も大村家下屋敷ですし。
新宿の日テレゴルフ場跡地も徳川下屋敷跡地。
だから広大な土地を拝領できた訳ですよ。

[959: 購入検討中さん]

>>995
そんなこと気にする人、いないよ。

大事なのは目先のことだけ。
でも、「坂下・川沿い」より、「地盤がしっかりしている高台」が良いのは確か、、、

[960: 匿名さん]

↑
>>955の間違い

[961: 匿名さん]

スミフでは、あっちの物件では行燈部屋を批判して、こっちの物件では行燈部屋を作ったり、内廊下を持ち上げる物件HPを作っておきながら外廊下は風通しが良いと宣伝したりしてますが、

三茶の物件公式HPでは住友不動産の最上級ブランドグランドヒルズシリーズと書いてあって、

目白の物件公式HPでは住友不動産の最上級グレードマンションって書いてあるんですよね。

おそらく、ここはブランドは最上級じゃないけど、グレードは最上級。
三茶はブランドは最上級だけど、グレードは最上級じゃないってことでしょうね。

[962: 匿名さん]

前にタワマンか？と噂になった白十字、
結局１３階建てですね。
建築主・設計施工は鹿島。
「目白プレイス」のパート２にするにはキツい立地でしょうか。。。

[963: 匿名さん]

>>961
豊洲は耐震で、超高層ではの免震批判。
そしてその後、近くの有明では免震超高層。

[964: 匿名さん]

>>961
グレード最上級のグランドヒルズがこの近所にありますよ。
「グランドヒルズ目白御留山」。
エントランスを見るだけでも勉強になるかと。

もうすぐ南側の個人邸と隣の公務員住宅が御留山公園に吸収されて、公園の中に建つ超高級マンションになります。

[965: 公園族]

「公園の中に建つ」だって？
そんな自慢話なんかしてると戸山公園からみんなで移動しますよ。

[966: 匿名さん]

おとめ山公園は、今の季節だと夕方5時に閉門です。
それと、起伏があって緑も鬱蒼としているせいか、ホームレスの好みの公園じゃないようで、入り口のベンチにたまに一人いるくらいです。


グランドヒルズだけど、あのエントランスがいい？外観も石張ってあるから高級に見えるでしょ？みたいで・・

[967: 購入経験者さん]

躯体構造だけ見ても、ここのグレードは最上級ではないでしょう。
ラウンジとか、目に付くところはきれいなんだけどね。

[968: 匿名さん]

＞９６２さんサンキューです。
けど、川沿いのあの狭い道では、消防車も入れません。
１３階建てにするには、周辺の道も整備しなくてはいけませんね。

道路が綺麗に整備されるのは、いいことです。

[969: 購入検討中さん]

ここは、どうしても買いたいわけではないのですが、
価格にお買い得感があれば購入しても良いかな？との位置づけです。
公表されている価格で購入希望者がいるはずもないとないと思うのですが、
どのくらいまで下がると思いますか？
住友さんは認めないと思いますが、坪２３０以下が適正とかんがえているのですが、、。

[970: 購入経験者さん]

こちらの物件ではありませんが、すみふの竣工済み物件を過去購入したものです。
他の板でも言われている通り、それほどの値引きはしてくれませんよ、すみふは。
ただ、自分がこの値段だったら買いたいという値段があるのでしたら、
思い切ってチャレンジしてみるといいと思います。
私もチャレンジしたのですが、玉砕しました。
ただ、なんとか購入できる範疇での値引き条件だったので、思い切って購入しました。
こちらは、高級物件ですので、坪２３０はとても無理だと思いますが、
頑張ってみてください。

[971: 匿名さん]

坪２３０以下ですか？
３３０以下でも無理でしょうね？

[972: 匿名さん]

最近この近所に用事があって朝晩毎日通ってるけど、
ホントに入居率低いね。
まだ引っ越してない購入者もいるだろうけど、人の気配がなさすぎ。

実態として何戸残っているのやら・・・。

[973: 匿名さん]

間取り、立地、周辺環境の悪さを考えたら、少なくとも低層階にそんな値段の部屋がありそうに私も見えますけどね。売り手と住民は納得いかないのもわかりますが、それが客の印象だし、売れ行きが物語ってるでしょ。

まあ、あんたの予算ならそうみえるだろっていわれそうだけど、大量の売れ残りと長期の販売期間で何の反論もできないだろうし。

私のとこは平均坪410でほぼ売り切れの物件ですけどね。

[974: 匿名さん]

２３０は無理でしょー
定借マンションじゃあるまいし。
ちなみに、うちは大手デベの物件で、３９０です。

[975: 匿名さん]

>私のとこは平均坪410でほぼ売り切れの物件

それで完売をめざして他でネガ？
早く完売するといいですね。

[976: 購入検討中さん]

やっぱ230は無理ですか。。？
不況とデフレと来年３月（？）の期限切れを全部考えると
その値段くらいじゃないと、後々後悔しそうな気が勝手にしてます。

ところで、来年も再来年もこのままのスタイルで売り続けるのでしょうか？
印象としては、最後に購入した方は、2009 5月くらいの印象なのですが、、（根拠はありません）。

[977: 匿名さん]

すみふスタイルは変わりません。何年経っても市況より安く売ることはしません。絶対しません。

[978: 匿名さん]

すでに買ってしまって売りに出したい人は、本当にご愁傷様です。
株でいうと塩漬けって事ですね。

[979: 匿名さん]

幾らなんでも坪230なんかあり得る訳ないでしょ。
余程条件の悪い部屋でもない限り、坪300は下らないと思いますよ。
住不にとっては、ここでの「心配」など余計なお世話でしょう。

[980: 匿名さん]

その通り。

すみふが建てたんですから。

３００は下らない。

２３０しか出せない人は、郊外で中小ブランドのマンションがお似合いです。

[981: 購入検討中さん]

いまなら、新築で300はありと思うけど、
ここは、実質中古で、人気なしだから、
30%引いて270はありと思います。

[982: 購入検討中さん]

上は、10%でしょ（どうでもいいことですが。。。）

[983: 購入検討中さん]

購入検討中です。
西向きという点がやはり気になります。
西向き部屋、実際にご覧になった方の感想を伺いたいです。

[984: 匿名さん]

別に問題なかったですよ。
向きより、階数ではないでしょうか？
何階を検討されているんですか？
加えて、参考までに価格と値引き率を教えて下さい。

[985: 匿名さん]

>>984
本気で検討しているなら、販売事務所へ出向いて直接販売員に聞いてくるべきでは？

[986: 匿名さん]

ここは、中古マンションスレでしたっけ？

下げときますね。

[987: 物件比較中さん]

230？？？
一生賃貸がお似合いですよ！
無理して家は買わないほうが良いですよ
いつの時代に230で買えるのですか？

[988: 匿名さん]

坂下で都電と明治通りと学校に囲まれた地下鉄１路線以外は遠いという山手線の内側には珍しい低レベルの立地ですからね。

いつの時代ってあなた2003年（ほん6年前には）その程度の相場でしたけど？、今も順調にこの辺の地価は下落中ですよ。

[989: 購入経験者さん]

ドバイショックは根深い物がある。来年の３月に向かって２番底に向かう事を露呈してしまった。住不をはじめとする日本の不動産会社は売れ残っている不良資産をさっさと処分すべきだ。融資している銀行も不良資産として計上すべきだろう。さもなければ銀行株がどんどん下がって（みずほはもうリーマンショック時並みになっている）、合併を余儀なくされるだろう。

[990: 匿名さん]

目白ガーデンヒルズ（2004年販売）は坪380万でしたね。

立地の悪いここは坪430万。。

[991: 入居済み住民さん]

西側に実際住んでますが、不便さは感じませんよ。
地下鉄メインで利用しており、新宿・渋谷・池袋に1出やすく
とても便利です。

価格が高いとは思いますが、お会いする住民の方々は、
皆さん感じのいい方ばかりです。

他のマンションを訪れると、ここのマンションの品質の高さ（特に内装）
を実感します。

[992: 匿名さん]

230か270はわかりませんが、1-2年後に中古で売りだす際には250レベルではないでしょうか。

資産価値を上げるための秘策としては、
大規模住宅の住民パワーで住所名の変更が必要でしょう。
豊島区高田ではどうしようもありません。
できれば文京区、最低でも新宿区への編入。住所に目白の文字も必要でしょう。
文京区元目白なんかがお勧めです。

シティテラスというのもプレミアム感のない名前ですので、
グランドXXXにする必要があるでしょう。グランド　ヒルズを使いたいところですが、
立地条件とあまりに乖離してしまうので、
おもいきってグランド　ヴァレー　ではどうでしょうか。

[993: マンコミュファンさん]

マンション名、ガーデンヒルズ２とかにしてくれれば良かったのにね。

やっぱ目白ガーデンヒルズを唯一無二の特別の位置づけにしたかったのかな。

[994: やっと]

大幅な値下げの始まり
金利も下がってきたし
今からがチャンスかな

[995: 匿名さん]

２５０でも甘い期待のようですね。

宝島　よみました？
ここらは下落率ワーストランキング入りで、坪２０５だそうです。

[996: 匿名]

↑この物件のことですか？このエリアですか？

[997: 匿名さん]

>>995

＞ここらは下落率ワーストランキング入りで、坪２０５だそうです。

詳しく教えてください！！！

[998: 匿名さん]

月刊宝島ですね。いまネットで目次だけ見てきました。明日買いに走ります！

[999: 匿名さん]

目白プレイスタワーの相場でしょ。

ただ、中古市場では、プレイスタワーとここが違うとも思えませんが。。

[1000: 匿名さん]

この投稿で1000レス目となります。

次スレ（Part.5）を立てましたので移動願います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58885/


以下、このスレッドへの書き込みはご遠慮ください。

[1001: 匿名さん]

＞目白プレイスタワーの相場でしょ。

目白プレイスのタワーは、元々投書の売値が坪300万円位でしたが
ガーデンヒルズの発売と時期が重なり条件が悪かったので
お隣の低層のレジデンスに、鞘寄せして260～280万円位だったような。
だから２割強の値下がり率で、中古としては順当な価格でしょう。

ここは、それより少し高いくらいからな。

[1002: 副管理人]

こちらは次のスレッドがございますので閉鎖させていただきました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58885/