シティテラス目白 Part４

[マンコミュファンさん]

４つめ立てました。

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/
Part.3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44145/


引き続き「シティテラス目白」についての情報希望をしましょう。

次の事項を厳守してください。
＊近隣他物件の中傷は慎む。（客観的なデータの比較などは可）
＊地域に関する感情的な意見は禁止。
＊他の参加者を煽る発言は無視しましょう。反応する方も荒しです。




物件データ：
所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
価格：未定
間取：1LDK-4LDK
面積：51平米-132.28平米


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[301: 匿名さん]

おそらく不動産業界としてはできるだけ中古と呼びたくないという心持から生まれてきた言葉なのでしょうね、新築未入居って。

299にあるように不動産会社のHPで新築に入れるか、中古に入れるかとなった場合は、法的に新築と呼んではいけないなら中古に分類するということになるのでしょう。

新築未入居って、中古へのカウントダウンが始まっている物件という意味だというのが良く分かりますね。

[302: 匿名さん]

＞78平米の12階の部屋が9700万で出てるんですが、確か私の資料では9500万ぐらいの価格だったと思います。


この価格、笑っちゃいますね。

[303: 匿名さん]

中古＝USED
新古＝Nwe
新築＝New

マンション購入希望者の82％が全く中古マンションを考えていないという
新しいもの好きな、日本人らしい発想ですね。

新築マンションも、入居の翌日から中古物件になって値が下がるというのはいかに？

[304: 匿名さん]

非常に尾籠な例えで恐縮ですが。

たとえば温水暖房便座。
誰かが１回使った最新モデルと、梱包されたまま未使用の昨年モデル。
オークションに出したらどちらのほうが高い値段が付くかということに似ていると思います。

[305: 匿名]

トイレに例えばそうかもしれませんが　高級外車ならちがうのでは？　　　このマンションはトイレと高級外車どっちに近いですか？

[306: 匿名さん]

感覚としてはトイレかと、、。
一度誰かが住んだ家、一度誰かが使ったトイレ、一度誰かが乗った車、この中で感覚的に家とトイレは未使用がいいと思う人も多いのでは、、。

[307: 匿名さん]

未使用が良いと思う人がいるかどうかという話じゃなくてお金に換えられるかという意味だと思いますよ。

そういう観点では家を売る場合は、トイレより車に近いでしょ。幾ら景気がよくてもトイレの中古市場自体が存在しないし、バブルのときも古いトイレが新品のときよりも高くはならないでしょ。家と車は中古市場が存在しているし、バブル経済下では、新品より中古が高くなったりする、そういう意味ではトイレより車でしょ、一般的に家を例えるなら。ここがどうかは別ですよ。

まあ、どうでも良い話ですね。失礼しました。ついでなのでここの話入れとくと家ですが、未入居が売れないので中古になっても高くならないし、買うほど欲しい人がもしいたら、余ってる未入居買いますし、買えない人は中古をたたいて買いますので、高くはならないですね。

[308: 匿名さん]

スミフさんの売り方は、独特というか、のんびりというのか。
まだまだ売り出しさえしていない、条件の良い部屋（売りやすい部屋？）も多数。

目白GHなんて、完売したと思ったら1年くらいしてから最上階のプレミアム住戸が2割り増しで
出てきたりします。
ワールドシティタワーも、今頃最終期と称して販売再開。
シティタワー九段下もとっくの昔に完売したと思っていたら、売り惜しみ住戸を販売再開。
いずれも、竣工は昨年か一昨年ですから、面白い販売方法だね。

[309: 匿名さん]

売り惜しみをして再販売した結果、儲かったのでしょうか？

今の状況は、一刻も早く価格を大幅にディスカウントして、短期間に売り切った者が勝ち！なのではないでしょうか。
宣伝の必要もなく、圧倒的に販売コストを圧縮できると思います。

シティタワー品川のように、ね。

[311: 匿名さん]

あけましておめでとうございます。

>売り惜しみをして再販売した結果、儲かったのでしょうか？

以前より分譲価格が、アップしているのでそりゃあ儲かるでしょう。

＞今の状況は、一刻も早く価格を大幅にディスカウントして、短期間に売り切った者が勝ち！

最近バタバタ倒産している、カタカナデベや後発のマンション専業デベはその通り。
スミフは、元々商業ビルの貸しビル業が主な業務です。

マンション専業のように、マンションを開発して短期間で完売して投資と利益を回収して
それで終わりというのとは、発想も違うのでしょう。
マンション専業デベはその土地で商売するのは永くて3年程度を繰り返す、いわば自転車操業
です。
商業ビル賃貸業は、発想が30年50年単位で考えますから違うのでしょう、
販売が長引くと専業デベは持ちきれなくなって業者に格安で分譲したりしますけど、
スミフは運用資産として賃貸に回したりします。
池袋のタワー、新宿のタワー、湾岸の大規模・・・数年前の状況がそうでした。

商業ビルでは、賃料収入で稼ぐのはごくごく普通のことですから。

[312: 購入経験者さん]

>販売が長引くと専業デベは持ちきれなくなって業者に格安で分譲したりしますけど、スミフは運用資産として賃貸に回したりします。

売主としてはそりゃどんな会社でも、構わない。つぶれるよりきちんと利益を確保してくれるとこの方が良い。このHPは売主の会社の株主が集まって株買うのが正しいか検討するスレでは無くて、マンション購入検討者のスレでしょ。そういう物件を購入するのが正しいかを住民として正しいかという事です。

一部が賃貸として使われる事が分譲物件の検討者として望ましいことの分けないよね。

[313: 周辺住民さん]

今日、鬼子母神社に行ってきたついでに見に行きました。
外観は立派でした。
さすが、住友不動産という感じ。
雑司が谷の駅まで45度の坂を上がる必要あり。
毎日の通勤を考えると、しんどいなと思いました。
あと、坂を車がスゴイ勢いで下ってました。
反対側は、明治通りや都電がうるさかったです。

池袋やサンシャイン、高田馬場まで散歩できるので、その点は良い。
ただ、働く人にとって、住環境は少し良くないかなと思いました。

[314: 匿名さん]

＞一部が賃貸として使われる事が分譲物件の検討者として望ましいことの分けないよね。

本当に、都心のマンションの「購入経験者さん」ですか？
郊外の駅遠マンションを買った経験は、お呼びでないのです。
自分の思い込み、想像の世界を論じても、マンション検討者に良い影響はありません。

都心物件で利便性が良ければ良いほど、投資比率は上がる傾向です
ここと、よく比較される目白プレイスや目白ガーデンヒルズだって、竣工当初から
賃貸物件の募集が少なからず出ます、新築未入居の転売も出ます。（賃貸投資、転売投資？）
ましてや5年、10年と経過すれば都心立地のマンションは、賃貸物件は更に増えます。

マンション＝住まい　というのは、資産価値の内マンションでは常識でしょうが
マンション購入は、投資であろうと、法人買い、居住用であろうと自由です。

このクラスになると、将来住み替えられる資金力のある人が多いと思う
本当に気に入ったひとが一握り、あとは経済的に住み替えの出来ない人が、
30年後まで。

[315: 匿名さん]

シティテラスのぞき坂下

「都内屈指の急斜面、激坂下に住まう・・」

「城」なんてコピーより、このほうが風情がある

のぞき坂
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%81%AE%E3%81%9E%E3%81%8D%E5%9D%82

[316: 匿名さん]

買うか買わないか無関係な輩、年明け早々姦しいね。
よほど退屈なんだな、ちっとは購入検討者の参考になるお考えを書いてくんなまし。
雑誌からの受け売りはご法度！

[317: 匿名さん]

> 314 このクラスになると、将来住み替えられる資金力のある人が多いと思う 本当に気に入ったひとが一握り、あとは経済的に住み替えの出来ない人が、30年後まで。

どういう立場の方か分かりませんが、購入された方でも本当に気に入る方は一握りしかいないという事ですかね。購入に踏み切れない方が多いはずですよね。皆さんそれぞれだと思いますが、私は実需で物件検討してるので、一部が賃貸となっている赤坂TRとか中目のアトラス、五反田のプラウドみたいな物件はそれだけで買うきになりません。その一方で、全戸分譲物件でも一部が賃貸に回るのはやむを得ず当然だと思いますが、それが好ましいか、好ましく無いかというと、実需の方に取っては好ましく無いという意見にも賛成です。さらにはその上の311にあるような、それが売主の都合であるとすれば、更に不満ですね。実需で気に入って全戸分譲だと思って買ったのに一部が（建物とコミュニティーを大事にしない）賃貸に回されるなんて（311が正しいとするとですが）、全く許せないです。

元々、マンションンの選択基準として、立地、下駄履きか否か、一部が賃貸かなどはとても分かりやすい判断基準であり、売主が自分の価格設定の判断ミスで予定変更されるなんて、私だったらデベ恨みますよ（311が正しいとしたらね、私じゃないですよ）。

[318: 匿名さん]

ここはタワーマンションにしたら、もっと売れたでしょ。何もかもが中途半端。
ガーヒルの外見だけ猿真似したりして、虚しいだけ。なんか、恥ずかしい

[319: 匿名さん]

>なんか、恥ずかしい
誰が恥かしいの？住友？住人の方？
恥かしがり屋さん。
大丈夫だって。

[320: 匿名さん]

現状のマンションでも、タワーのマンションでも立地のわりに高すぎるから売れないだけ。これだけ注目を浴びているのだから安くすれば即完売になりますよ。しかし住友は値下げはしませんからね。

[321: 匿名さん]

＞私は実需で物件検討してるので、一部が賃貸となっている赤坂TRとか中目のアトラス、
＞五反田のプラウドみたいな物件はそれだけで買うきになりません。

支離滅裂？
本当に購入する気持ち（出来る？）が1％でもあるとしたら、検討の基準は、どこにあるのでしょう。

それとも、皆さんが予測しているとおり、雑誌の受け売り、有名なだけ、物見遊山？？

[322: 匿名さん]

100㎡超のプレミアム住戸は、間取り一覧から消えていいる
宣伝しなくても、売れそうなプレミアムを引っ込めている。

80㎡に満たない、一般住戸をどうするかが問題なのかも
これほど、プレミアムと格差のある内装は計画の失敗かも。

目白GHは、プレミアムが30％近くあってもはっきりと区画が北棟、低層階と区別されているから
良いコミュニティーが形成できたのでしょうが、こちらは階数だけだから、いかがなものか。

[323: 匿名はん]

目白ＧＨは北棟にも、プレミアムの上のマーヴェラスがあるじゃん。別に区別されてないですよ。
あれが良いコミュニティーなんですかね？？酷い話ばかり聞こえてきますが

[324: 匿名さん]

いかなる理由でも、いかなる市況でも、どんな売り方でも、所詮300足らずの数のもの、２年もかけても売れないのは負け。検討者の皆様の目で認められなかったという事、それが全て。

反論は全て、顧客の見識、趣向に対する反論であり、売り物を作るなら側にいるのなら、顧客の意見に耳を貸すべき。

[325: 購入経験者さん]

＞３２４さん

私も全く同感です。
色々な個別要素の良し悪しはあったとしても、非常に売れ行きが悪い（買い手に受け入れられなかった）という厳然たる事実が全てのような気がします。売る側の方は、この事実を事実として謙虚に受止めこの物件の今後、また次なる物件に活かしてほしいと思います。この物件の売れ残り原因について、秋以降の世界的不況の影響だと片付けることはないでしょうが、自己を正当化する理由を探さず、事実をうけとめることがこの物件の残す機会損失の代償かと感じます。

[326: 地元不動産業者さん]

ご説ごもっとも。しかし・・・商売の世界からすると彼方に雲がたなびいてるような話だなぁ。
新春放談ならもう少しワサビ味がほしいところ・・・鐘一つでした。

[327: 匿名さん]

>>326は二子玉川スレに粘着している地権者です。

[328: ご近所さん]

>324
同感です。ここの掲示板でも、すみふの営業と思われる書き込みは、客を小＊＊にしたような姿勢があまりに如実で、これでは売れないだろうと思ってました。

[329: 匿名さん]

安くなれば買いたいという人が多かったり、営業の失敗と言ってみたり
やっぱり、落書き、井戸端会議の世界です。

建物：最高ランク但し、地型が悪いから迷路のよう
　　　立地に不相応なハイグレード。（高田2丁目では洗濯物干せないマンションは唯一かも）

設備：この周辺では最高クラス。但し将来駐車場が余るのは必至、管理費高騰しそう。

居室：プレミアム住戸は価格相応、
　　　内廊下と引き替えに並の部屋は設計悪く窓なし多数（高級物件らしからぬ）

立地：公共交通不便、生活環境は都心の標準
　　　最寄り駅の副都心線のアクセスの悪さがネック、明治神宮、雑司ヶ谷、池袋駅を
　　　使ってみると、実感できる。

価格：マンション高騰期のチャレンジ価格（目白GHの二番煎じにはならなかった）

[330: 匿名さん]

完成時なら悪条件をすべてを差し引いてもイチワリ引けば100程度は売れたのでは？
現状では一割では見向きもされず、ニワリ引きあたりが妥協線かなぁ？
このままにして置けばニワリ引きでも全く売れなくなると思います。

[331: 匿名さん]

さすがに100戸は売れていますよ
残りは200戸ですが。。。。
3割引しても、庶民には買えないから同じこと、
高級マンションとは、庶民には無縁の存在です。

[332: 匿名さん]

完成時は50程度でした。

[333: 匿名はん]

2期だったか3期だったか忘れたけど、モデルルーム行った時かなり”売り渋り感”感じました。
あの時もっとサクサク売っていたらいまごろもう少し、、、って思いますね。
でも、買えるからといって誰にでもマンションを売るのもどうかと思うので、
顧客選びをする姿勢には個人的には好感がもてました。

[334: 匿名さん]

その顧客選びとは、スミフがこの物件を買うに相応しい年収があるか否か ただそれだけ。別にスミフのポリシーでも何でもない。
あなたの場合はスミフが買える顧客だと判断しなかっただけでしょう。
二期くらいだとまだまだ高値で売る気満々、自信に漲っていたでしょうし。
今言ったら大歓迎されるかもしれませんね。

この物件は２割引いたら飛ぶように売れるとは私は思いません。もはや２割引きでも適正価格ではないですよ。
何故なら今年は今後販売される新築マンションが安くなる材料が揃っているわけで、中古物件間際のここを買う人はいないからです。
スミフはいつも後手後手ですね。
スミフが大盤振る舞いと『２割引き！』と自信満々に価格改定する頃には誰も見向きもしないのがオチ。

[335: 匿名さん]

その顧客選びとは、スミフがこの物件を買うに相応しい年収があるか否か 判断する ただそれだけ。別にスミフのポリシーでも何でもない。
あなたの場合はスミフが買える顧客だと判断しなかっただけでしょう。
二期くらいだとまだまだ高値で売る気満々、自信に漲っていたでしょうし。
今言ったら大歓迎されるかもしれませんね。

この物件は２割引いたら飛ぶように売れるとは私は思いません。もはや２割引きでも適正価格ではないですよ。
何故なら今年は今後販売される新築マンションが安くなる材料が揃っているわけで、中古物件間際のここを買う人はいないからです。
スミフはいつも後手後手ですね。
スミフが大盤振る舞いと『２割引き！』と自信満々に価格改定する頃には誰も見向きもしないのがオチ。

[336: 匿名さん]

販売当初2割高いって評価でした。

[337: 匿名さん]

今では三割でやっと検討範囲内です。
何せ中古ですから…三茶もよく似た状況ですしね。

[338: 匿名さん]

日のあたってる部屋の壁紙は、色が褪せて、剥がれてくると思いますよ。もう中古ですね。

[339: 地元不動産業者さん]

バカ雀のさえずりは痛くも痒くもない、もちっと心を打つような、言い換えればこんな物件見たくもないと思わせるぐらいの落書きせいや！

[340: 匿名]

なんにもしなくても売れないんだよ、　なんのために落書き？　　あなたこそ思い込みが激しすぎ。

[341: 匿名さん]

>今では三割でやっと検討範囲内です。

対象外、こちらのマンションを検討できるような階層ではないので
埼玉でも、茨城でも検討すれば・・・・
少し頑張っても、神奈川がせいぜいですか。

＞日のあたってる部屋の壁紙は、色が褪せて、剥がれてくると思いますよ。もう中古ですね。

全くナンセンス、想像の世界ですね。
マンションなんて、住んだことないんだろうな
壁紙なんて、ホテルでしか触ったこともさなそうな人々ですね。

[342: 匿名さん]

南大塚のスミフの物件のHPにある紹介ビデオ見てたら、窓を開けても、幹線道路に面していないので、静かで良いですね、更には都心にいながら窓を開けての生活って素敵ですねって言ってました。
オイオイ、お宅の目白、護国寺どうすんの？って突っ込んじゃいました。イヤイヤ、スミフ的にもこの物件の幹線道路沿いの立地はダメ、窓無し部屋も素敵じゃ無いみたいです。

[343: 匿名さん]

＞342
ガーヒルが、皇室関係で思わぬ売れ行きをしたので、柳の下に二匹目のドジョウを・・・
JRと地価鉄という点で立地が劣るので、共有部分は豪華さを演出しながらも
免震不採用とプレミアム住戸の比率をぐっと下げて調整したけど、値付けが高く不振

護国寺は、この教訓からか完成販売時にはぐっと価格を下げてきたが窓なし部屋は多いので不調

南大塚は、地域相応の設備と共有設備、相場より価格は高いが立地でカバーしてそこそこ

[344: デベにお勤めさん]

ご同業の方々もおヒマなようですな、こっちはいいから自分の所の販売に精出しなさい。

[345: 匿名さん]

このマンションの特徴
立地
①　「明治通り」横で一日中「うるさい」「排気ガス」で空気が悪いので窓が開けられない。
②　都電「チンチン電車」の「運転音」「踏み切り音」がうるさい。なんとも貧乏くさい。
③　都内で一番急な「のぞき坂」直下で登るのに苦労、膝を痛めてしまう可能性大。高齢の方は無理。
④　住所は「高田」なのに何故か目白を謳っている。

設計
①　納戸のような「窓が全く無い部屋」が居室となっている。風通りが悪く、閉じ込められたら怖い。

[346: 匿名さん]

終わってるね、このマンション。修繕積み立て金や駐車場の未収入が心配だな。
今後ちゃんと維持できるのかしら？

[347: 住まいに詳しい人]

この掲示板は業者の嫌がらせの書き込みが多いね。

[348: 買いたいけど買えない人]

このマンションの賃貸を業者から紹介してもらい、見学をして申し込みをしようとしたら既に申し込みが入っていました。残念。。。住みたかった。。

７８㎡：３７万円／月

[349: 周辺住民さん]

月に３７万円も払えるのなら、「買いたいけど買える」んじゃないですか？

[350: 買いたいけど買えない人]

１００㎡の1億円台が希望でしたが銀行融資がうまくいきませんでした。