シティテラス目白 Part４

[マンコミュファンさん]

４つめ立てました。

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/
Part.3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44145/


引き続き「シティテラス目白」についての情報希望をしましょう。

次の事項を厳守してください。
＊近隣他物件の中傷は慎む。（客観的なデータの比較などは可）
＊地域に関する感情的な意見は禁止。
＊他の参加者を煽る発言は無視しましょう。反応する方も荒しです。




物件データ：
所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
価格：未定
間取：1LDK-4LDK
面積：51平米-132.28平米


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[281: 購入検討中さん]

また蒸し返しかよ。
いっぱしの評論家気取り発言は鼻につくね。情報にもなんにもなっとらん。
お住まいの方々のご意見がもっとも参考になる。

あとは買えぬ輩のヒガミ節、この輩は緑いっぱい、交通至便の皇居が開放されて宅地になったとしても同じゴタクを並べ立てるに相違ない。

住民の方々のご意見を聞きたいですね。

[282: 入居済みさん]

都知事が以前談話の中で言っていましたが、大江戸線が開通して都心部は
大半は駅から10分以内になったと豪語していましたが、例外もあるんですね。

購入者が満足すれば、それでいいと思います。
買えない人は、もっともらしく立地を優先なんて書き込みますが
立地は、全ての部屋に平等と言うだけです。

同じマンション内でもランクと専有面積で、分譲価格は3倍程度は違いますから

マンションの基準は、
1．立地　2．共有部分のグレードと設備　3．居室の位置と方位とグレード

立地だけなら
立地が隣同士の目白プレイスのタワーとレジデンス、
立地が近いシティテラス目白が同一なんてこともなし。

[283: 不動産購入勉強中さん]

＞郊外や千代田区、港区と比較すれば便利かもしれません。

不思議なコメントだね。千代田区、港区って不便なとこなの？

まあそもそも、区単位でものを言ってるとこがわけわからんが。

[284: 匿名さん]

＞交通至便の皇居が開放されて宅地になったとしても同じゴタクを並べ立てるに相違ない。

たしかに。ここが皇居のある千代田区より便利だって279 の様な方もいらっしゃる様なので。

[285: 匿名さん]

＞＞281

全てを受け入れて購入を検討してください。
頭金20％ぽっちじゃ、後悔するかもしれませんから潤沢な資金で

＞あとは買えぬ輩のヒガミ節、
この価格が検討できなかったら、都心物件は無理、埋め立て地か郊外に出るしかない。
誰もが自分と同じと思わない方がいいよ。

[286: 匿名さん]

「セントラルレジデンス　シティテラス目白」・・・・・・？（HPより）

いつの間に、”セントランスレジデンス”なんて意味不明の、キャッチフレーズが（笑

[287: 匿名さん]

＞立地が隣同士の目白プレイスのタワーとレジデンス、立地が近いシティテラス目白が同一なんてこともなし。

これは、あなたの価値観で、他から見たら同じですよ。販売時期がずれてるから価格は違うのは仕様がないが、正直立地から言ったらここが上だと思っているなら、あなたの思い込みですね。

もしかしたら、入居者で書き込みしてる方お二方ぐらいなのかもしれませんが、千代田区、港区よりも上だといったり、特殊な価値観をもっていて、一般的な価値観と合わないのかもしれませんね。話が噛み合ないはずです。たしかに、雑司ヶ谷とか高田馬場が職場ならここも便利なのかもしれないし。それを一般的な価値だと言われてもね。そういう人は少数だからこの売れ行きなのは理解出来ると良いですね。

[288: 購入検討中さん]

買った人間からすれば余計な御世話、そんなことよりやり残したこと一杯あるだろ？

もう暮だぞ。購入検討中の人間が価格だけで躊躇していると思う浅はかさ、年越しても知恵はつかんな。ただ馬齢を重ねるのみか、あ〜あ。

[289: 近所をよく知る人]

だいたい目白駅が最寄でも、地名が目白でもないのに「目白」の名にしがみついている所が、かえってあわれですね。本当に自信あるなら目白にこだわらない方がいいのに。それを購入する方もする方ですよね。

[290: 匿名さん]

＞購入検討中の人間が価格だけで躊躇していると思う浅はかさ

立地が悪いから躊躇してるってことですね。

[291: ご近所さん]

＞立地が隣同士の目白プレイスのタワーとレジデンス、立地が近いシティテラス
＞目白が同一なんてこともなし。

地元の人なら誰でも知っているけど、建設される以前は何があったかでかなりその後の
評価（リセール）が違うと思います。
土壌汚染改良工事を大規模に長期間実施するには、それなりの理由があるから。
環境なんて気にしなかった戦前からある川沿いの工業地帯だからあっても不思議ではない。
白十字、大正製薬、武田薬品、そして・・・

シティテラス目白の場所には、元は長家と町工場が密集していました、その後は長期間空き地
土壌汚染も二区画くらい一部あったようですが浅く、看板が出ていましたが土壌改良工事も
1ヶ月も掛からずに終了したように記憶しています。
ほとんど、気にするレベルではありません。

[292: 匿名さん]

この地に恨みでも持ってるのかしらね、立地に拘る人達は。
自分はどんな地の上に立ってんのかしら？まさか砂上？

[293: 匿名さん]

マンションを検討している人が立地に拘っていることが恨み？ってどういうこと？

醤油ラーメン好きな人が塩ラーメン嫌いというと塩ラーメンに恨みがあるのかと言われてるような感じです。

[294: 匿名さん]

ああ言えばこう言いたければ、少しはよく読んでみたら、読解力ゼロね。例え話も例えになってないわよ。

[295: 匿名さん]

最近、ここに不動さん業者さんの書き込みが多いと思っていたらついに、始まりましたね。

yahoo 不動産、リハウスなどで出し始めましたね。こういうのってどういう意味があるんですかね。まあ、もちろんもう少しで竣工から1年なので中古扱い物件となるのでしょうが、あちこちで宣伝してもらうって感じでしょうか？。どこも媒介になってるので買った人が転売してるんですかね？。新築未入居になってますし。少なくとも転売物件にしちゃえば、住友としても値下げしても文句言われないし、そうやるしかないってことでしょうか。

78平米の12階の部屋が9700万で出てるんですが、確か私の資料では9500万ぐらいの価格だったと思います。さらに高く出して、交渉して下げるという交渉手段なのでしょうか？。

よくわからんが、末期的な印象です。

[296: 匿名さん]

実質的に値下げを始めたという事でしょう。転売したのか、この物件の所有者がどこになってるか知りませんが、例えば、三井のリハウス媒介でこの物件を買おうとすると当然仲介手数料が発生して、元値で売れなかったものを更に高く売り出すという事になる。つまり、仲介物件で出している価格より値下げするのを前提とした価格という事。既入居者に配慮して、元値と同じ、またはそれ以上で表に出す。しかし、実際は検討者がくれば、値引きするという事でしょう。色んな事しますね。

[297: 匿名さん]

＞もちろんもう少しで竣工から1年なので中古扱い物件となるのでしょうが

中古には絶対になりません。
新築未入居として販売できるのは竣工後2年間というのが、業界ルールです。

あなたの言うことが正しければ、住友では中規模以下でけっこう多い、
完成売り物件は、販売開始後1年未満で中古になります。

こマンションの問題は、元々竣工1年以上前から販売する、いわゆる青田売りだったのに
売り惜しみなにか、値付けの誤りなのか2年間で30％も売れていないことかもしれません。

間取りは別にして、共有部分を含めた建物のグレードは地域不相応なくらい豪華版
安くすれば売れるのかな・・・

[298: 匿名さん]

＞あなたの言うことが正しければ、住友では中規模以下でけっこう多い、完成売り物件は、販売開始後1年未満で中古になります

その通り中古です。以下の法律を御参照下さい。特に不動産の表示に関する公正競争規約は業界のものです。

品格法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
第2条　第2項
この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。）をいう。

ようするに、竣工して1年未満で、未入居物件であれば「新築マンション」と呼べる。逆にいうと、それ以外の物件は「新築マンション」とは呼べない。

更には

「不動産の表示に関する公正競争規約」http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_kiyak.html

第18条に　新築とは、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。

[299: 購入経験者さん]

297さん、あなたもあなたの言う”業界ルール”の出典を示して勝負したら？。
298を見ると１年を過ぎると新築ではないと分かりますが、それと中古であるとは別ですね。ただ、新築未入居という言葉には新築という言葉が入ってますので、すこし厳しいですよね。でも新築と新築未入居と中古があるというものどうかと思います。というのはマンションってどこの大手不動産販売会社のHPをみても新築と中古しかないですよね。

少なくとも、1年経つと新築とは言えない、そして、中古と呼ぶのが間違っているとは言えないというのが正しい指摘では？。中古が2年以上で、1年以上2年未満の未入居を新築未入居とすると明示したものを是非見たいと思います。

ちなみに、野村のノムコムのHPでは、ここの最近公開された4物件はいわゆる新築未入居ですが中古マンションの分類で出てきます。これは野村が297さんの言うところの業界ルールを破っているということですね。

[300: 匿名さん]

調べてみました・・

新築完成在庫・新古マンションって、いったい何？
通常、分譲マンションは、建築をはじめるとすぐに「青田売り」され、完成までの完売を目指して販売計画が立てられるのが一般的です。建物が完成した後も売れ残ってしまった物件が「新築完成在庫」で、さらに完成後1年たち、入居していない物件が「新古マンション」と呼ばれています。また、完成後、2年以上たつと、住宅ローンなどでは中古とみなされますが、未入居であれば「新古マンション」とされます。
http://minew.net/system.html

一説によると、都内で分譲中のマンションの50％が完成済みだそうです。

[301: 匿名さん]

おそらく不動産業界としてはできるだけ中古と呼びたくないという心持から生まれてきた言葉なのでしょうね、新築未入居って。

299にあるように不動産会社のHPで新築に入れるか、中古に入れるかとなった場合は、法的に新築と呼んではいけないなら中古に分類するということになるのでしょう。

新築未入居って、中古へのカウントダウンが始まっている物件という意味だというのが良く分かりますね。

[302: 匿名さん]

＞78平米の12階の部屋が9700万で出てるんですが、確か私の資料では9500万ぐらいの価格だったと思います。


この価格、笑っちゃいますね。

[303: 匿名さん]

中古＝USED
新古＝Nwe
新築＝New

マンション購入希望者の82％が全く中古マンションを考えていないという
新しいもの好きな、日本人らしい発想ですね。

新築マンションも、入居の翌日から中古物件になって値が下がるというのはいかに？

[304: 匿名さん]

非常に尾籠な例えで恐縮ですが。

たとえば温水暖房便座。
誰かが１回使った最新モデルと、梱包されたまま未使用の昨年モデル。
オークションに出したらどちらのほうが高い値段が付くかということに似ていると思います。

[305: 匿名]

トイレに例えばそうかもしれませんが　高級外車ならちがうのでは？　　　このマンションはトイレと高級外車どっちに近いですか？

[306: 匿名さん]

感覚としてはトイレかと、、。
一度誰かが住んだ家、一度誰かが使ったトイレ、一度誰かが乗った車、この中で感覚的に家とトイレは未使用がいいと思う人も多いのでは、、。

[307: 匿名さん]

未使用が良いと思う人がいるかどうかという話じゃなくてお金に換えられるかという意味だと思いますよ。

そういう観点では家を売る場合は、トイレより車に近いでしょ。幾ら景気がよくてもトイレの中古市場自体が存在しないし、バブルのときも古いトイレが新品のときよりも高くはならないでしょ。家と車は中古市場が存在しているし、バブル経済下では、新品より中古が高くなったりする、そういう意味ではトイレより車でしょ、一般的に家を例えるなら。ここがどうかは別ですよ。

まあ、どうでも良い話ですね。失礼しました。ついでなのでここの話入れとくと家ですが、未入居が売れないので中古になっても高くならないし、買うほど欲しい人がもしいたら、余ってる未入居買いますし、買えない人は中古をたたいて買いますので、高くはならないですね。

[308: 匿名さん]

スミフさんの売り方は、独特というか、のんびりというのか。
まだまだ売り出しさえしていない、条件の良い部屋（売りやすい部屋？）も多数。

目白GHなんて、完売したと思ったら1年くらいしてから最上階のプレミアム住戸が2割り増しで
出てきたりします。
ワールドシティタワーも、今頃最終期と称して販売再開。
シティタワー九段下もとっくの昔に完売したと思っていたら、売り惜しみ住戸を販売再開。
いずれも、竣工は昨年か一昨年ですから、面白い販売方法だね。

[309: 匿名さん]

売り惜しみをして再販売した結果、儲かったのでしょうか？

今の状況は、一刻も早く価格を大幅にディスカウントして、短期間に売り切った者が勝ち！なのではないでしょうか。
宣伝の必要もなく、圧倒的に販売コストを圧縮できると思います。

シティタワー品川のように、ね。

[311: 匿名さん]

あけましておめでとうございます。

>売り惜しみをして再販売した結果、儲かったのでしょうか？

以前より分譲価格が、アップしているのでそりゃあ儲かるでしょう。

＞今の状況は、一刻も早く価格を大幅にディスカウントして、短期間に売り切った者が勝ち！

最近バタバタ倒産している、カタカナデベや後発のマンション専業デベはその通り。
スミフは、元々商業ビルの貸しビル業が主な業務です。

マンション専業のように、マンションを開発して短期間で完売して投資と利益を回収して
それで終わりというのとは、発想も違うのでしょう。
マンション専業デベはその土地で商売するのは永くて3年程度を繰り返す、いわば自転車操業
です。
商業ビル賃貸業は、発想が30年50年単位で考えますから違うのでしょう、
販売が長引くと専業デベは持ちきれなくなって業者に格安で分譲したりしますけど、
スミフは運用資産として賃貸に回したりします。
池袋のタワー、新宿のタワー、湾岸の大規模・・・数年前の状況がそうでした。

商業ビルでは、賃料収入で稼ぐのはごくごく普通のことですから。

[312: 購入経験者さん]

>販売が長引くと専業デベは持ちきれなくなって業者に格安で分譲したりしますけど、スミフは運用資産として賃貸に回したりします。

売主としてはそりゃどんな会社でも、構わない。つぶれるよりきちんと利益を確保してくれるとこの方が良い。このHPは売主の会社の株主が集まって株買うのが正しいか検討するスレでは無くて、マンション購入検討者のスレでしょ。そういう物件を購入するのが正しいかを住民として正しいかという事です。

一部が賃貸として使われる事が分譲物件の検討者として望ましいことの分けないよね。

[313: 周辺住民さん]

今日、鬼子母神社に行ってきたついでに見に行きました。
外観は立派でした。
さすが、住友不動産という感じ。
雑司が谷の駅まで45度の坂を上がる必要あり。
毎日の通勤を考えると、しんどいなと思いました。
あと、坂を車がスゴイ勢いで下ってました。
反対側は、明治通りや都電がうるさかったです。

池袋やサンシャイン、高田馬場まで散歩できるので、その点は良い。
ただ、働く人にとって、住環境は少し良くないかなと思いました。

[314: 匿名さん]

＞一部が賃貸として使われる事が分譲物件の検討者として望ましいことの分けないよね。

本当に、都心のマンションの「購入経験者さん」ですか？
郊外の駅遠マンションを買った経験は、お呼びでないのです。
自分の思い込み、想像の世界を論じても、マンション検討者に良い影響はありません。

都心物件で利便性が良ければ良いほど、投資比率は上がる傾向です
ここと、よく比較される目白プレイスや目白ガーデンヒルズだって、竣工当初から
賃貸物件の募集が少なからず出ます、新築未入居の転売も出ます。（賃貸投資、転売投資？）
ましてや5年、10年と経過すれば都心立地のマンションは、賃貸物件は更に増えます。

マンション＝住まい　というのは、資産価値の内マンションでは常識でしょうが
マンション購入は、投資であろうと、法人買い、居住用であろうと自由です。

このクラスになると、将来住み替えられる資金力のある人が多いと思う
本当に気に入ったひとが一握り、あとは経済的に住み替えの出来ない人が、
30年後まで。

[315: 匿名さん]

シティテラスのぞき坂下

「都内屈指の急斜面、激坂下に住まう・・」

「城」なんてコピーより、このほうが風情がある

のぞき坂
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%81%AE%E3%81%9E%E3%81%8D%E5%9D%82

[316: 匿名さん]

買うか買わないか無関係な輩、年明け早々姦しいね。
よほど退屈なんだな、ちっとは購入検討者の参考になるお考えを書いてくんなまし。
雑誌からの受け売りはご法度！

[317: 匿名さん]

> 314 このクラスになると、将来住み替えられる資金力のある人が多いと思う 本当に気に入ったひとが一握り、あとは経済的に住み替えの出来ない人が、30年後まで。

どういう立場の方か分かりませんが、購入された方でも本当に気に入る方は一握りしかいないという事ですかね。購入に踏み切れない方が多いはずですよね。皆さんそれぞれだと思いますが、私は実需で物件検討してるので、一部が賃貸となっている赤坂TRとか中目のアトラス、五反田のプラウドみたいな物件はそれだけで買うきになりません。その一方で、全戸分譲物件でも一部が賃貸に回るのはやむを得ず当然だと思いますが、それが好ましいか、好ましく無いかというと、実需の方に取っては好ましく無いという意見にも賛成です。さらにはその上の311にあるような、それが売主の都合であるとすれば、更に不満ですね。実需で気に入って全戸分譲だと思って買ったのに一部が（建物とコミュニティーを大事にしない）賃貸に回されるなんて（311が正しいとするとですが）、全く許せないです。

元々、マンションンの選択基準として、立地、下駄履きか否か、一部が賃貸かなどはとても分かりやすい判断基準であり、売主が自分の価格設定の判断ミスで予定変更されるなんて、私だったらデベ恨みますよ（311が正しいとしたらね、私じゃないですよ）。

[318: 匿名さん]

ここはタワーマンションにしたら、もっと売れたでしょ。何もかもが中途半端。
ガーヒルの外見だけ猿真似したりして、虚しいだけ。なんか、恥ずかしい

[319: 匿名さん]

>なんか、恥ずかしい
誰が恥かしいの？住友？住人の方？
恥かしがり屋さん。
大丈夫だって。

[320: 匿名さん]

現状のマンションでも、タワーのマンションでも立地のわりに高すぎるから売れないだけ。これだけ注目を浴びているのだから安くすれば即完売になりますよ。しかし住友は値下げはしませんからね。

[321: 匿名さん]

＞私は実需で物件検討してるので、一部が賃貸となっている赤坂TRとか中目のアトラス、
＞五反田のプラウドみたいな物件はそれだけで買うきになりません。

支離滅裂？
本当に購入する気持ち（出来る？）が1％でもあるとしたら、検討の基準は、どこにあるのでしょう。

それとも、皆さんが予測しているとおり、雑誌の受け売り、有名なだけ、物見遊山？？

[322: 匿名さん]

100㎡超のプレミアム住戸は、間取り一覧から消えていいる
宣伝しなくても、売れそうなプレミアムを引っ込めている。

80㎡に満たない、一般住戸をどうするかが問題なのかも
これほど、プレミアムと格差のある内装は計画の失敗かも。

目白GHは、プレミアムが30％近くあってもはっきりと区画が北棟、低層階と区別されているから
良いコミュニティーが形成できたのでしょうが、こちらは階数だけだから、いかがなものか。

[323: 匿名はん]

目白ＧＨは北棟にも、プレミアムの上のマーヴェラスがあるじゃん。別に区別されてないですよ。
あれが良いコミュニティーなんですかね？？酷い話ばかり聞こえてきますが

[324: 匿名さん]

いかなる理由でも、いかなる市況でも、どんな売り方でも、所詮300足らずの数のもの、２年もかけても売れないのは負け。検討者の皆様の目で認められなかったという事、それが全て。

反論は全て、顧客の見識、趣向に対する反論であり、売り物を作るなら側にいるのなら、顧客の意見に耳を貸すべき。

[325: 購入経験者さん]

＞３２４さん

私も全く同感です。
色々な個別要素の良し悪しはあったとしても、非常に売れ行きが悪い（買い手に受け入れられなかった）という厳然たる事実が全てのような気がします。売る側の方は、この事実を事実として謙虚に受止めこの物件の今後、また次なる物件に活かしてほしいと思います。この物件の売れ残り原因について、秋以降の世界的不況の影響だと片付けることはないでしょうが、自己を正当化する理由を探さず、事実をうけとめることがこの物件の残す機会損失の代償かと感じます。

[326: 地元不動産業者さん]

ご説ごもっとも。しかし・・・商売の世界からすると彼方に雲がたなびいてるような話だなぁ。
新春放談ならもう少しワサビ味がほしいところ・・・鐘一つでした。

[327: 匿名さん]

>>326は二子玉川スレに粘着している地権者です。

[328: ご近所さん]

>324
同感です。ここの掲示板でも、すみふの営業と思われる書き込みは、客を小＊＊にしたような姿勢があまりに如実で、これでは売れないだろうと思ってました。

[329: 匿名さん]

安くなれば買いたいという人が多かったり、営業の失敗と言ってみたり
やっぱり、落書き、井戸端会議の世界です。

建物：最高ランク但し、地型が悪いから迷路のよう
　　　立地に不相応なハイグレード。（高田2丁目では洗濯物干せないマンションは唯一かも）

設備：この周辺では最高クラス。但し将来駐車場が余るのは必至、管理費高騰しそう。

居室：プレミアム住戸は価格相応、
　　　内廊下と引き替えに並の部屋は設計悪く窓なし多数（高級物件らしからぬ）

立地：公共交通不便、生活環境は都心の標準
　　　最寄り駅の副都心線のアクセスの悪さがネック、明治神宮、雑司ヶ谷、池袋駅を
　　　使ってみると、実感できる。

価格：マンション高騰期のチャレンジ価格（目白GHの二番煎じにはならなかった）

[330: 匿名さん]

完成時なら悪条件をすべてを差し引いてもイチワリ引けば100程度は売れたのでは？
現状では一割では見向きもされず、ニワリ引きあたりが妥協線かなぁ？
このままにして置けばニワリ引きでも全く売れなくなると思います。