広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[987: 匿名さん]

　羽沢ガーデンの裁判と、文化人たちによる保全運動の情報源。
羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会　　　　　http://sky.ap.teacup.com/hanezawa/
羽沢ガーデンの保全を願う会（裁判の原告たち）http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

[988: 匿名さん]

　コイズミより前、ナカソネは「山手線の内側は、全部７階建て以上にするべきだ」と言っていました。
田舎っぺは嫌ですね。群馬といい、三浦半島といい。
油壺の辺でも、景色だいなしのマンション計画があるそうです。

[989: 匿名さん]

少しでもよくすべく、例えば、生け垣にしたり、敷地内に少しでも木を植えたり、できることから、皆が気をつかえば、それだけでも、素敵度アップな街になる気がします。

[990: 住人]

非所有の住人です。
確かに期待していたよりはるかに樹木が少なすぎ。
月45万円の価値があるかどうかは別にして
デザインもよくないし詰め込んだ窮屈な印象。
複雑なキーシステムがいまだにわからない。

[991: 入居済み住民さん]

樹木が少なく感じるのは、今は冬ですから。
最も、夏でもそれほどではありませんが、今よりましです。

それよりも、病院の解体工事が早く終わることを願っています。
そして続くマンション工事も。

落ち着きをと、願っております。

[992: ご近所さん]

近所の者は、長い間あなたたちの住まいを作るための騒音や、トラックの通行や、
作業員の携帯電話や、路上喫煙や、ゴミの放棄や、いろいろなことに、さらされてきたのですよ。
少しは、人の身になって考えることができるようになりましたか？

[993: 入居済み住民さん]

なりました

[994: ご近所さん]

今日の朝刊に挟み込みのチラシは、必死さが感じ取られるものだった。
そして、個別の物件の価格が表示されていない。
２ＬＤＫは、いくらからいくら、という具合に表示されている。
販売方針が変わったのだろうか。

[995: 物件比較中さん]

そりゃそうでしょう、必死だと思います。
特にABCD棟は、竣工から一年過ぎになってしまいますから。

この先、どうなることでしょう。
検討はしているのですが、いま一つふんぎりがつきません。

[996: 匿名さん]

待ってれば、ここも四番町や世田谷の某マンションのような投げ売り期待できますかね？

[997: 購入検討中さん]

期待できるんじゃないですか。デフレもいよいよ本番。マンション価格はほっとけば下がる一方
ですから。それに大手デベによれば一億超えるマンションの買手は絶滅危惧種といわれているそうです。

[998: 匿名さん]

どうですかね。

三菱も三井も世田谷ならともかく超都心部の在庫物件や今後の新規物件はそんなにかかえていませんよね。
オフィス賃貸中心でかなり安定的な利益が出ていて、1%もしないような超低金利で借り入れもできる体力の会社がここで３Ａクラスの都心物件を損を出して売る？本当かな？

誰か本当に値引きに成功した人がいたらこっそり教えて下さい。

[999: 物件比較中さん]

何度かインフォメーションセンターに足を運びましたが、
値引きの話は聞かれませんでした。

[1000: いつか買いたいさん]

1000番ゲットということで、10％OFFとなりませんか？







ならないか。。。。。

[1001: 匿名さん]

管財務相の「税制全般の見直し」について。マスコミは「消費税の議論を始める」ことばかり騒いでいるが、民主党のＤＮＡを考えると、胆は「所得再配分機能の活性化」にあると見るべきだろう。コイズミ・タケナカの輩が、ＫＰが「金持ち優遇税制」というような状態にしてきた。もちろん、低所得層に配慮した、直接税の強化も含めて、重税・高福祉の「大きな政府」を目指すものと思われる。北欧のような国が目標なのだと思う。
さきがけの武村さんの、小国主義も彼らの血には流れている。管、枝野、小澤環境相達、前原たちにイニシアティブをとってもらいたい。自民党の尻尾をつけている奴は引っ込めと思う。
というわけで「勝ち組」自称の皆さん、皆さんの時代はうたかたのように消えてゆきます。さようなら。

[1002: 匿名]

三井、三菱両方が絡んでいるので、値引き難しいのですかね。

[1003: 匿名さん]

>低所得者層に配慮した

さぁ、本当に配慮するのかね。
子供手当は高所得者にも払うよ。
けっきょく低所得者だけに払うのを止めて。

[1004: 匿名さん]

ここの裁判いついてまとまった記述がありました。最近の動向もわかります。

経緯
１．日赤医療センターは、病院を建て替えるための資金を捻出するために、壮大な庭園と樹林を取り潰して、そこに高層マンション群を建設し分譲している。

２．平成１７年５月、学校法人東京女学館が自らの教育環境を守るため、「建築確認取消し」と「開発許可義務付け」を求めて提訴した。義務付け訴訟は、平成１６年の行政訴訟法改正後の最初のものである。

３．その後、平成１８年８月、学校法人東京女学館が原告から下りたが、住民原告団が組織され本訴訟を引き継いで、現在に至っている。

本訴訟の争点は多岐にわたるが、概要以下の通りであり、最近の口頭弁論での争点は４．５である。

１．本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。

２．本件再開発事業は、都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。

３．本件再開発事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。

４．本件再開発事業は、「東京における自然の保護と回復に関する条例」の開発許可が行われていないこと。

５．渋谷区が、日赤庭園にあった保存樹林の指定解除をしたことは、「渋谷区みどりの確保に関する条例」に違反していること。

　現場では建築工事が進む中、原告は、平成２０年４月１８日に新たな申立てをしており、内容は「東京における自然の保護と回復に関する条例５４条１項」に基づく中止・是正措置命令であり、「被告東京都（処分庁東京都知事）は、訴外日本赤十字社、同三井不動産株式会社及び同三菱地所株式会社に対し、相当の期限を定めて原状回復を命ぜよ。」というものである。

　さらに、平成２０年４月１８日に申し立てた中止・是正措置命令の義務付け訴訟をさらに前進させて、人間の生存の基盤である環境の回復を求めて、端的に同条項に基づく原状回復命令の義務付けを求める追加的併合の申立を行った。

[1005: 匿名さん]

詳しい記述を頂き、ありがとうございます。

原告側の申し立て内容はわかりましたが、建設の中止・是正措置を求めた平成２０年４月の申し立てから１年後には建物は完成、購入者への引渡しも行われ、さらに住人の引越しも相当進んで、さらに１年が経とうとしていますね。

こうした中止・是正措置の申し出に対して、東京都や渋谷区はどういう説明をしていて、また裁判長はどのような指示を行っているのでしょうか？わかりやすく教えて下さい。
ここで書くのも大変と思いますので、「環境を守る会」のホームページに記載下さることでも結構です。必ず読みますので。

[1006: 匿名さん]

渋谷区も東京都も、「原告には、法律上の利益がなく原告適格がないから、訴えを認めず、行政処分の可否を論ずる前に、却下しろ」という主張ですから、説明もなにもしません。裁判長が、資料の提出を促したりしています。

[1007: 匿名さん]

訴訟問題があと３年長引いたらＧ・Ｈ棟は無しかな？

[1008: 匿名さん]

>1001
それだけ讃える前にまず菅さんの字を間違えるなｗ

[1009: 匿名さん]

訴訟中でも工事は進みます。
行政訴訟には、市民を守る機能はほとんどないのです。

[1010: 匿名さん]

訴訟はいつ終結する見込みでしょうか？

[1011: 匿名さん]

判決は、案外住民勝訴かもしれない。
司法の最近の流れは、明らかに市民寄りだ。

[1012: 匿名さん]

現在のペースを見ていると最高裁まで3年から5年はかかるでしょうね。

建物も完成し、分譲も完了し、住民が入居し、さらには賃貸や転売まで起こっているような状況になっているなかで、建築の中止・是正を求める訴えの利益があるとはなかなか考えられませんが、このようなケースで最高裁で原告勝訴した例はさすがにないでしょう。

[1013: 匿名さん]

５０年後に元に戻せば問題ないんでしょ？（笑）

[1014: 匿名さん]

裁判つきマンションには住みたくないよな
最悪だよ
石を投げられそうで怖くて住めない

[1015: 匿名さん]

住んでる人はどのような心境なのかな？

[1016: 入居済み住民さん]

契約の際にこの訴訟のことは重要事項の一部として説明を受けましたが、だれもその時点で質問するわけでもなく、特に気にしている人もいない様子でした。

重要な進展がもしあれば、販売業者もきちんと重要事項のその後の状況ということで追加説明があるべきですが、その後も特に何の追加情報も連絡もなく、購入者の皆さんのほとんどは訴訟があったことはおそらく今でも知っているでしょうが、ほとんど普段気にすることもなく住んでいる状況というのが実態と思います。

誰も原告が勝てるとは思っていないのでしょうし、万一そんなことがあっても三菱と三井だし、変なことはするまいというのが大方の購入者の皆さんの考えと思います。

「××不動産は高層のマンションを作るな！」とか「景観を壊すな！」といったのぼりを周辺住民の皆さんが出しているマンションの例などは都内でもちょくちょく見ますが、ここの場合は、そんなのぼりとか貼り紙とかも何もありません。原告の皆さんはとても良識ある大人で、正々と裁判で主張されているのだと思います。

もちろん投石などは一度もありませんし、さすがにそんな非合法なことをされるような皆さんではないと思っています。

[1017: 匿名さん]

流れにそぐわない投稿ですみません。

ここ、そういうコンセプトで作られたかは知りませんが、結構子育て向きだと思っています。中庭は子供が遊ぶには安心だし、近隣は、有栖川公園をはじめとする大小の公園や、広尾駅からの素敵な坂道等、緑が多いです。また、赤坂や青山に住んだ経験からすると、個人的な印象では、広尾駅界隈の方が、生活感？(←暮らしを営んでいる感じ。これは好き嫌いがあると思いますが、子育てには向いているのではないかと。)があるような気がします。

実際、思っていたより、子育て世代が多いですが、もっと、増えてくれたらな～と思っています。

まぁ、子供のため、ということであれば郊外に住めたらそれに越したことはないのでしょうが、当方、通勤時間等をあまり確保できないので、致し方なくというところはありますが…。

[1018: 匿名さん]

　いっそ中庭の一角に、子どものための遊具など置いたら、いいのではないでしょうか。　

[1019: 周辺住民さん]

　勝ち目が無いのは承知のうえで、それでも許せないことがあるのでしょう。
もとより、高級といわれる町に住む、それなりの由緒もある方たちです。
原告の方々を知っているから申しますが、冗談にも石は投げないでしょう。

[1020: 匿名さん]

ガーデンヒルズには、公開の児童遊園地があります。

[1021: 周辺住民さん]

　赤坂、青山は、住宅地というよりは、飲食街、オフィス街です。
広尾は、住宅地であり続けることができるでしょうか。
戸建ての住宅、邸宅が少なくなってくると、下駄履きマンションなども増えてきますね。
相続等で売りに出る邸宅地を買って、自分の邸宅として維持できる、
そういう真のお金持ちは、東京にどのくらい存在するのだろう。
日本は意外に貧しい国、東京は貧しい街なんだなと思います。
３階建てマンションだらけの、１種低層住宅地って変ですよね。
ちょっと傾斜や、盛り土があれば、４階建て、５階建て平気で建てるし、
ちょっと敷地に余裕があれば、総合設計制度を悪用して、
６階建てどころか９階建て１０階建てが、平気で建つ。
経済効率優先、住宅建設優先の時代は、とっくに終わっているのに。
このままでは、というかすでに、町並みというものは存在しなくなっている。
東京は不細工な街になってしまった。

[1022: 匿名さん]

石を投げられそう・・・と私が書いたのはあくまでも比喩的表現だよ
そんなにまともに受け取らないでね
裁判中のマンションには違いないんだから
怖い心境にもなるだろ

[1023: 匿名さん]

Dクラディア神宮外苑ハイヴァリーやグランドヒルズ成城なんか、今だに向かいの住居が建設反対の幟掲げていて、両マンションの住民は肩身が狭い想いをしながら生活してるのかな？なんて想像してしまう。

ここや深沢ハウスは幟こそ掲げられていないが、裁判中(深沢ハウスは裁判終了)という事実を知っているだけで、住むにはやはり肩身狭そうな気がして少し躊躇してしまう。

[1024: 匿名さん]

金持ちから金を取ろうって流れだから相続税や贈与税もあがるのかね。

[1025: 周辺住民さん]

上がると見てよいと思います。
古来、子孫に美田を残さずといいます。
過大な個人財産は、社会に還元しましょう。

[1026: 匿名さん]

ここは今から５３年の後になると更地にして解体されるので、ほとんどの所有者にとって一代限りで、子孫には残されません。

また万一相続されたとしても、定期借地権の物件は相続価値を相当低く算定されるので、相続税は相当安くなると思います。

[1027: 匿名さん]

近隣住民さん毎日ネガありがとうございます。
価格下がるようにその調子でお願いします。

[1028: 匿名さん]

過大な個人財産は社会に還元しましょう、では
自由主義国家とは思えませんな。
古来、子孫に美田を残さずと説いたのは何処の国。

[1029: 匿名さん]

言って有名にしたのは西郷隆盛だが、
元ネタは後漢時代の人物らしい。

[1030: 匿名さん]

Ａ棟９階２ＬＤＫ
新築未入居
１３，９８０万円

★分譲時の金額は１６，５７０万円です。
★分譲時に３ＬＤＫから２ＬＤＫに間取り変更しています。（別途費用負担済）
★オプション工事でウッドデッキを施設しました。（別途費用負担済）

http://www.nomu.com/mansion/454079/

この値段で売れても、２５００万円超の損失確定ということですね。
ご愁傷様です。。。

[1031: 物件比較中さん]

日赤広尾病院の幕内院長の講演会の話、必読です。住友物件になる可能性もあったのですね。

「病院は植民地じゃない」・・・幕内・広尾日赤院長吼える
http://lohasmedical.jp/news/2010/03/09221457.php

ここ（広尾ガーデンフォレスト）のところは、みずほ信託が全部引き受けてデベロッパーにやった。（中略）
中には分かる人が全然いないから業者の言うがままに大分詐欺にもあってるんじゃないか。特に広尾ガーデンヒルズっていう高級マンションで今でも値段が下がってないような所があるけれど、あれを作る時にも市価の半値ぐらいで売っちゃった、と。
今度はデベロッパーに50年間貸すということになっている。8000坪。日本赤十字社の広尾の土地は高台のとってもいい所で元々は４万坪あって、そのうちの２万坪を半値で売ってしまったために病院が十分なものが建たなかったということがある。
今回は、住友不動産は400億円出すと言った、それに対してみずほ信託は241億円しか出さなかった。（中略）
本社の奴は、広尾まで足を運んで土地の値段を決めるとか全然しない。
僕らの前には東京女学館、お嬢さん学校がある、その下には川がある。
その一番低い所の値段で契約している。

[1032: 匿名さん]

面白いね。
8000坪で240億。坪単価300万ですか。
容積300％として、部屋の土地持分で坪単価100万。
それに坪単価100万の建物を建てて、部屋の坪単価合計200万。
共用部分2割として、分譲原価坪当たり250万。
売値からすると、笑いが止まらない感じですね。
GJみずほ信託。

[1033: 匿名さん]

土地の価格としては安いですね。
２０年前のバブル時代ならその数倍から十倍近くの価格でしたでしょうね。

[1034: 匿名さん]

ここは共有部分は相当あるから２割程度ではないでしょう。

それと土地（借地権）の原価を見る際に、大規模な地下駐車場とか、かなり大きな中庭や前庭などのランドスケープ造成費、さらに外壁建築コストやら回りの道路の拡張費用などなど、土地の造成費用関係がかなりかかっていると見られるので、部屋の土地持ち分坪１００万円という日赤に払っただけの金額では収まらないでしょう。

ただ、結構開発マージンがあると見れることは事実のようですが。

[1035: 匿名さん]

すみません。1032さんの計算は、ざっくりしたものであるとしても的を射ていないような気がするのですが、どうなのでしょうか。わたしはこういうの苦手なので、どなたか詳しい方教えて下さい！（直感的には、そこまでぼったくってない気がしたのですが…）。

241億って、G、H棟の土地込みの値段なのかな？あと、住友の400億って、50年の定借の値段かな？

基本的に、不動産会社というのはぼったくり商売なのでしょうか？？？

[1036: 匿名さん]

いくらなんでも分譲原価坪250万円を坪400万円から500万円で売るほど利益は出ないでしょう。

確かに土地の造成費用などもそうですが、マドンナを使って広告したマンションほど広告費はかかっていないでしょうが、主要な新聞の一面広告なども何回かあったし、青山にかなり大きなモデルルームを結構長い期間置いて大勢使って展示、説明していたし、なんて考えると、そこそこコストもかかっているようにも思えますけど。

実際のところは、当のデベさんに言って頂かないとよくわかりませんね。