広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[967: ご近所さん]

　愛人の部屋に来てる、おじさんの車？

[968: 匿名さん]

所有権であるにこしたことはないけど、まぁ、それは仕方がないことなので…。子供が生まれ、小学校高学年になるくらいまでの15年くらい住んで、その後は、(地元を離れるのを嫌がらなければ)両親に住んでもらってもよいかなと考えたり、子供がもっと大きくなったら、一人暮らし(兄弟暮らし？)用にしてもよいかな～等と考えてみたり。

でも、住んでみるとやはり以後心地はよく、気が早いですが、手狭になったら、広い部屋に買い換えたいなとも思い始めてます。

[969: ご近所さん]

日本では、買い替えのたびに、高い税金がかかりますよね。
それも、中古市場の形成、良質の住宅の建設の出来ない原因になっているのではないでしょうか。
米国などでは、住宅は世代間で引き継がれ、順々にグレードアップされていくのですが。
それに、50数年で使い捨てるというのは、今どき不見識な話だな、とも思います。

[970: 匿名]

ローン返済でアップアップしてるんじゃない？空室だらけだし。

[971: 芦屋市に乾杯！]

マンション計画：芦屋市が不認定　景観地区指定自治体で初
　市内全域を景観法（０５年施行）に基づく景観地区に指定している兵庫県芦屋市は、三井不動産レジデンシャル（東京都中央区）が市内の住宅地に予定する５階建てマンション建設計画について「規模が大きく、周辺の環境にそぐわない」として不認定とした。国土交通省によると、景観地区は京都市や神奈川県鎌倉市など全国に２８地区あるが、自治体が建設計画を不認定としたのは初めてという。

　マンションは芦屋市大原町の一戸建て住宅が建ち並ぶ地域の土地（１１７３平方メートル）に計画され、高さ約１５メートル、延べ面積３６６７平方メートル。

　景観法は、景観地区に指定されたエリアで建築物を新築したり、色彩を変更する場合、自治体の認定が必要と定めている。

　今回の計画に対しては今月５日、学識者らによる市景観認定審査会が「一戸建て住宅の並ぶ周辺の景観に反する」などとして「不認定とすべきだ」と答申。市も同様の理由で不認定を決めた。建設するには計画を修正して再申請する必要がある。

　市は「景観法というソフト重視の法律のおかげで住宅都市としての魅力を引き継げる」と強調した。一方、同社は「引き続き市と協議していく」とコメントした。

[972: 匿名さん]

訴訟問題どうなったのかしら?

[973: 匿名さん]

「日赤・高層マンションから環境を守る会」というホームページも読んで経過も見ていましたが、昨年7月頃から全く更新されておらず、その後どうなったのか全くわかりません。

3か月に一回くらいは口頭弁論が行われているようなので、その後も３回くらいは開廷されているはずなのですが。

サポートする人も少なくなったのでしょうか？
関係者の方がおられたら、経過などがわかるようきちんと更新をお願いします。

http://nisseki.hoon.jp/main.html

[974: 匿名さん]

送迎車を、公道で待機させている方が、いらっしゃるようです。
近所迷惑、交通の妨げ等、社会問題化しかねません。
送迎車は、地下駐車場を、ご利用くださいますよう。

[975: 匿名さん]

日赤環境裁判、次回は3月30日（火）１５：３０から東京地裁５階５２２号室です。

[976: 匿名さん]

日程を教えて頂きありがとうございます。
でも仕事もあるのでWeekdayの日中に裁判を傍聴することはなかなかできません。

「環境を守る会」のホームページでは、２年前の４月までは双方の主張のポイントや、裁判長の指示などが詳しく議事録のように説明されていました。ところが、その後も７回くらい裁判があったと思うのですが、こうした経過の説明がその後は全く説明されていません。

特に説明を要するような進展はないということでしょうか。

日程もさることながら、できればこうしたポイントや進展をホームページ上でいいですから教えて下さい。

[977: 匿名さん]

訴訟という法律問題があるとどうだろうね。

[978: 匿名さん]

ここを買った人は全員この訴訟のことを重要事項として説明された上でリスクは低いと理解して買っていますから、要はどれだけ原告側が勝てる見込みがあるかどうかという判断と、万一、現在の地裁から最終的に最高裁まで行って原告勝訴で現状復帰などという事態になった場合に、買った人に損をさせるような売主かどうかという判断によるのでしょうね。

[979: 匿名さん]

前にも書いたけれど、ここを開発するためにつぶされた、樹林と前庭は、かなりの規模で、見事なものだった。
もったいないというのは、誰でも思う。それをほとんど全部失わせて、50数年後には、また更地にするような、
重ね重ね環境負荷をかける計画なのだから、反対されるのには当然の理由がある。
　我慢できない人たちが裁判を起こした。東京女学館も生徒学生を守ろうと参加したのだが、こちらはある程度条件が折り合ったのと、学校法人という制約もあって、訴訟から降りた。
　環境破壊に怒っている周辺の住民たちは、裁判を維持しているのだ。
原告の主張は、ホームページに載っている。進展が無いように見えるのは、被告（東京都、渋谷区）がのらりくらりと、釈明を避けたり、資料を捨ててしまったと主張したり、しているためである。
都市計画法違反（開発許可なしで開発）、東京都自然保護条例違反（無許可で樹林を伐採)などが訴因である。
ちなみに違法に開発許可を取っていない大阪のマンションが、建築確認を取り消された大阪地裁の判決が昨年あった。

[980: 匿名さん]

ということは、購入者の方は裁判に負けてもokという計算の下で住んでいるということ?

それはそれですごいな。

[981: 匿名さん]

残念ながら、行政訴訟で、住民が勝訴するのは、大変なのです。現在のところ。

　行政事件訴訟法に「原告適格」の規定があって、直接被害を受けない、たとえば環境を守りたいなどの理由で訴える市民を、「門前払い」するシステムができているのです。平成16年に改正されたのですが、文言があいまいなのか、裁判官によって、解釈に差があるようです。
　先日は、大阪で、競輪の車券売り場の建設に、反対する住民の訴えが、「門前払い」されるという、時代に逆流するような判決が、最高裁でありました。近所に「車券売り場」ができるのに、周辺に住む市民には、発言権がないということです。ひどい国ですね、日本は市民なんの権利もないのでしょうか。

　都市計画法と、景観法で、少し緩んできて、市民の訴えが通りやすくなっているのですが、このごろ都市計画法の開発許可を受けないようにするケースが多いのです。ここもそうですね。開発許可処分については事前差し止めの訴えが起こせるようになったことも、一因です。

開発許可をスルーして失敗、建築確認が取り消されたのが、大阪のセレッソコートの事件ですね。
景観法で住民の景観利益が認められ、埋め立て許可処分差し止めの判決を勝ち取ったのが、伴の浦ですね。
少しずつ、潮目が変わりつつあるようです。

だから、デベロッパーや役所の皆さんは、行政側が裁判に負けるはずがないと思っているのでしょう。
でも、立場を変えて考えてみてください。自分たちの住環境が大きく変わるとき、貴重な自然環境が失われるとき
、文化財が破壊され、景観が変わってしまうとき、行政に意見も聴いてもらえない、裁判でも取り上げられないとしたら。

あなたは、どう思われますか？

[982: 匿名さん]

>>981
景観法根拠にマンション建設認めず　全国初、芦屋市
http://b.hatena.ne.jp/entry/19280892

同市都市計画課は「これまでは周辺環境になじまないという認識があっても、建築基準法や都市計画法に適合していれば、建築を認めてきた。今回の決定は、景観を軸とした新たなまちづくりの一歩」としている。

マンションは、大手不動産会社「三井不動産レジデンシャル」（東京都）が芦屋市大原町に計画している地上５階建て地下１階建てで、延べ床面積約３７００平方メートル。

周辺は２階建て規模の一戸建てが多いが、計画中のマンションは東西約４０メートル、高さ約１５メートルに及ぶため、識者で構成する同市景観認定審査会が平成２２年２月５日に不認定の答申を出した。市は１０日、同社に不認定を通知した。

[983: 匿名さん]

景観法が、「絵にかいたモチ」ではないことが、明らかになりました。
しかし、これは、芦屋の市民と芦屋市の行政が、自分の街に、強い誇りを持ち、
大企業にあえて損をさせるという、勇気を持っていたからできたのです。
これから、デヴェロッパーによって、行政が提訴されるといった、軋轢も予想されます。
私は、会社の独身寮ですが、芦屋で暮らしたことがあります。
確かにあれは特別な街です。極めて富裕な人も住む、本物のお屋敷街です。
東京にもああいう街はないし、あったとしても崩壊しています。
田園調布など敷地のコマ切れで、小住宅になるか、お屋敷が丸ごとマンションになってしまっています。
芦屋は、一方で、敷地のコマ切れ化を、防ぐための条例も、作っています。
芦屋市に乾杯したいと思います。

[984: 匿名さん]

　ここらへん、高樹町や笄町も、御屋敷町でした。大きな木も多く、塀の外にも枝を伸ばしていて、散歩が楽しい町でした。羽沢ガーデンみたいなのが、あちこちにあったんです。今は白いマンションが立ち並び、夏は暑くまぶしく、散歩なんかする気になれませんね。殺風景な街になってしまいました。

[985: 匿名さん]

少しでも緑豊かな、散歩が楽しい町並みになるよう、皆で協力していきたいですね。

[986: 匿名さん]

この辺はもう手遅れです。小泉・竹中「改革」の前に時計を巻き戻すことはできない。
唯一、羽沢ガーデンが残っていますが、"Candle in the wind"

[987: 匿名さん]

　羽沢ガーデンの裁判と、文化人たちによる保全運動の情報源。
羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会　　　　　http://sky.ap.teacup.com/hanezawa/
羽沢ガーデンの保全を願う会（裁判の原告たち）http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

[988: 匿名さん]

　コイズミより前、ナカソネは「山手線の内側は、全部７階建て以上にするべきだ」と言っていました。
田舎っぺは嫌ですね。群馬といい、三浦半島といい。
油壺の辺でも、景色だいなしのマンション計画があるそうです。

[989: 匿名さん]

少しでもよくすべく、例えば、生け垣にしたり、敷地内に少しでも木を植えたり、できることから、皆が気をつかえば、それだけでも、素敵度アップな街になる気がします。

[990: 住人]

非所有の住人です。
確かに期待していたよりはるかに樹木が少なすぎ。
月45万円の価値があるかどうかは別にして
デザインもよくないし詰め込んだ窮屈な印象。
複雑なキーシステムがいまだにわからない。

[991: 入居済み住民さん]

樹木が少なく感じるのは、今は冬ですから。
最も、夏でもそれほどではありませんが、今よりましです。

それよりも、病院の解体工事が早く終わることを願っています。
そして続くマンション工事も。

落ち着きをと、願っております。

[992: ご近所さん]

近所の者は、長い間あなたたちの住まいを作るための騒音や、トラックの通行や、
作業員の携帯電話や、路上喫煙や、ゴミの放棄や、いろいろなことに、さらされてきたのですよ。
少しは、人の身になって考えることができるようになりましたか？

[993: 入居済み住民さん]

なりました

[994: ご近所さん]

今日の朝刊に挟み込みのチラシは、必死さが感じ取られるものだった。
そして、個別の物件の価格が表示されていない。
２ＬＤＫは、いくらからいくら、という具合に表示されている。
販売方針が変わったのだろうか。

[995: 物件比較中さん]

そりゃそうでしょう、必死だと思います。
特にABCD棟は、竣工から一年過ぎになってしまいますから。

この先、どうなることでしょう。
検討はしているのですが、いま一つふんぎりがつきません。

[996: 匿名さん]

待ってれば、ここも四番町や世田谷の某マンションのような投げ売り期待できますかね？

[997: 購入検討中さん]

期待できるんじゃないですか。デフレもいよいよ本番。マンション価格はほっとけば下がる一方
ですから。それに大手デベによれば一億超えるマンションの買手は絶滅危惧種といわれているそうです。

[998: 匿名さん]

どうですかね。

三菱も三井も世田谷ならともかく超都心部の在庫物件や今後の新規物件はそんなにかかえていませんよね。
オフィス賃貸中心でかなり安定的な利益が出ていて、1%もしないような超低金利で借り入れもできる体力の会社がここで３Ａクラスの都心物件を損を出して売る？本当かな？

誰か本当に値引きに成功した人がいたらこっそり教えて下さい。

[999: 物件比較中さん]

何度かインフォメーションセンターに足を運びましたが、
値引きの話は聞かれませんでした。

[1000: いつか買いたいさん]

1000番ゲットということで、10％OFFとなりませんか？







ならないか。。。。。

[1001: 匿名さん]

管財務相の「税制全般の見直し」について。マスコミは「消費税の議論を始める」ことばかり騒いでいるが、民主党のＤＮＡを考えると、胆は「所得再配分機能の活性化」にあると見るべきだろう。コイズミ・タケナカの輩が、ＫＰが「金持ち優遇税制」というような状態にしてきた。もちろん、低所得層に配慮した、直接税の強化も含めて、重税・高福祉の「大きな政府」を目指すものと思われる。北欧のような国が目標なのだと思う。
さきがけの武村さんの、小国主義も彼らの血には流れている。管、枝野、小澤環境相達、前原たちにイニシアティブをとってもらいたい。自民党の尻尾をつけている奴は引っ込めと思う。
というわけで「勝ち組」自称の皆さん、皆さんの時代はうたかたのように消えてゆきます。さようなら。

[1002: 匿名]

三井、三菱両方が絡んでいるので、値引き難しいのですかね。

[1003: 匿名さん]

>低所得者層に配慮した

さぁ、本当に配慮するのかね。
子供手当は高所得者にも払うよ。
けっきょく低所得者だけに払うのを止めて。

[1004: 匿名さん]

ここの裁判いついてまとまった記述がありました。最近の動向もわかります。

経緯
１．日赤医療センターは、病院を建て替えるための資金を捻出するために、壮大な庭園と樹林を取り潰して、そこに高層マンション群を建設し分譲している。

２．平成１７年５月、学校法人東京女学館が自らの教育環境を守るため、「建築確認取消し」と「開発許可義務付け」を求めて提訴した。義務付け訴訟は、平成１６年の行政訴訟法改正後の最初のものである。

３．その後、平成１８年８月、学校法人東京女学館が原告から下りたが、住民原告団が組織され本訴訟を引き継いで、現在に至っている。

本訴訟の争点は多岐にわたるが、概要以下の通りであり、最近の口頭弁論での争点は４．５である。

１．本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。

２．本件再開発事業は、都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。

３．本件再開発事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。

４．本件再開発事業は、「東京における自然の保護と回復に関する条例」の開発許可が行われていないこと。

５．渋谷区が、日赤庭園にあった保存樹林の指定解除をしたことは、「渋谷区みどりの確保に関する条例」に違反していること。

　現場では建築工事が進む中、原告は、平成２０年４月１８日に新たな申立てをしており、内容は「東京における自然の保護と回復に関する条例５４条１項」に基づく中止・是正措置命令であり、「被告東京都（処分庁東京都知事）は、訴外日本赤十字社、同三井不動産株式会社及び同三菱地所株式会社に対し、相当の期限を定めて原状回復を命ぜよ。」というものである。

　さらに、平成２０年４月１８日に申し立てた中止・是正措置命令の義務付け訴訟をさらに前進させて、人間の生存の基盤である環境の回復を求めて、端的に同条項に基づく原状回復命令の義務付けを求める追加的併合の申立を行った。

[1005: 匿名さん]

詳しい記述を頂き、ありがとうございます。

原告側の申し立て内容はわかりましたが、建設の中止・是正措置を求めた平成２０年４月の申し立てから１年後には建物は完成、購入者への引渡しも行われ、さらに住人の引越しも相当進んで、さらに１年が経とうとしていますね。

こうした中止・是正措置の申し出に対して、東京都や渋谷区はどういう説明をしていて、また裁判長はどのような指示を行っているのでしょうか？わかりやすく教えて下さい。
ここで書くのも大変と思いますので、「環境を守る会」のホームページに記載下さることでも結構です。必ず読みますので。

[1006: 匿名さん]

渋谷区も東京都も、「原告には、法律上の利益がなく原告適格がないから、訴えを認めず、行政処分の可否を論ずる前に、却下しろ」という主張ですから、説明もなにもしません。裁判長が、資料の提出を促したりしています。

[1007: 匿名さん]

訴訟問題があと３年長引いたらＧ・Ｈ棟は無しかな？

[1008: 匿名さん]

>1001
それだけ讃える前にまず菅さんの字を間違えるなｗ

[1009: 匿名さん]

訴訟中でも工事は進みます。
行政訴訟には、市民を守る機能はほとんどないのです。

[1010: 匿名さん]

訴訟はいつ終結する見込みでしょうか？

[1011: 匿名さん]

判決は、案外住民勝訴かもしれない。
司法の最近の流れは、明らかに市民寄りだ。

[1012: 匿名さん]

現在のペースを見ていると最高裁まで3年から5年はかかるでしょうね。

建物も完成し、分譲も完了し、住民が入居し、さらには賃貸や転売まで起こっているような状況になっているなかで、建築の中止・是正を求める訴えの利益があるとはなかなか考えられませんが、このようなケースで最高裁で原告勝訴した例はさすがにないでしょう。

[1013: 匿名さん]

５０年後に元に戻せば問題ないんでしょ？（笑）

[1014: 匿名さん]

裁判つきマンションには住みたくないよな
最悪だよ
石を投げられそうで怖くて住めない

[1015: 匿名さん]

住んでる人はどのような心境なのかな？

[1016: 入居済み住民さん]

契約の際にこの訴訟のことは重要事項の一部として説明を受けましたが、だれもその時点で質問するわけでもなく、特に気にしている人もいない様子でした。

重要な進展がもしあれば、販売業者もきちんと重要事項のその後の状況ということで追加説明があるべきですが、その後も特に何の追加情報も連絡もなく、購入者の皆さんのほとんどは訴訟があったことはおそらく今でも知っているでしょうが、ほとんど普段気にすることもなく住んでいる状況というのが実態と思います。

誰も原告が勝てるとは思っていないのでしょうし、万一そんなことがあっても三菱と三井だし、変なことはするまいというのが大方の購入者の皆さんの考えと思います。

「××不動産は高層のマンションを作るな！」とか「景観を壊すな！」といったのぼりを周辺住民の皆さんが出しているマンションの例などは都内でもちょくちょく見ますが、ここの場合は、そんなのぼりとか貼り紙とかも何もありません。原告の皆さんはとても良識ある大人で、正々と裁判で主張されているのだと思います。

もちろん投石などは一度もありませんし、さすがにそんな非合法なことをされるような皆さんではないと思っています。