広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[885: 周辺住民さん]

ガーデンヒルズ売って、フォレスト購入はやっぱりやめた方がいいようですね・・・。

[886: 匿名さん]

この辺はすでに町としての魅力は無くなってきた。
私は、引っ越しを考えている。ここ以外にもマンションばかりが増えて、もうお屋敷街ではなくなった。
住んでる人も、魅力がないというか全然見当のつかない違う種類の人たちになってきた。
緑も激減して、車ばかり増え、へんてこな飲食店が増え、歩きにくくなった。
上滑りでバカ的であり、風情もなにももう死んでしまった。

[887: 匿名さん]

中古定借にはなかなか、銀行がローンを貸してくれないのは確かですよ。
転売で買う客だってそれを承知の上なので買い叩こうとして、中古だと買い手市場ですね。

[888: 匿名さん]

中古マンションの担保評価については、銀行は原則土地と建物を分離して見てます。
というか土地建物評価は一般的にそうですが。

マンションは個別性が強いので、同じ地域築年数でも坪単価の開きが多いため、近隣で坪単価いくらの取引があったからいくらとはなかなか言えません。勿論ガーデンヒルズのように同一物件で何十件も取引事例があれば別ですが。
ＲＣのマンションは47年が法定耐用年数なので、23年で概ね価値が半減します。実際には更に割り引くので15年から20年で価値が半分になります。
一方で土地分は価値が減損しないため当初と同じです。

従って20年後に価値が何割残っているかは、当初の土地と建物の価値比率によります。
一種低層の3階建てマンションなどはかなり土地の価値があると思われますが、タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。定期借地権だと土地の価値が逓減する上に更に流動性の不足を割り引くのでタワマンよりもっとひどいことになるでしょう。

そう考えるとなかなか定借物件の担保評価というのは難しいものがあります。というか無理があると思います。住宅ローンというのは絶対に焦げ付かないように貸すものなので、慎重臆病石橋渡を旨とする銀行が貸すというのは、可能性は低いと思われます。

[889: 疑問]

中古の定借マンションに住宅ローンが付きにくいのは納得です。ではなぜ新築時にはつくのでしょうか？ 詳しい方ご教示ください

[891: 匿名さん]

担保価値があるからでは？

[892: 匿名さん]

　前に話が出ていた、羽沢ガーデンですが、羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会が、
新政権の川端文部科学大臣に会って、羽沢ガーデンを国の文化財として保存するように要請したそうです。
大正時代の、邸宅建築として、また庭園とそろって残っている点で、貴重なのだそうです。
近所ですから、ああいう森が残るといいですね。
参照　羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会　http//sky.ap.teacup.com/hanezawa/

[893: 匿名さん]

担保価値の議論ならば築浅中古の定借と新築で違いはあまりありませんよね。

[894: 匿名さん]

新築時にローンがつく（というか、ローンも利用できますと宣伝されている）のは2つの要因が有ると思われます。
１．新築時は借地権価値をディスカウントせずに見れるので一応物件価値と担保価値が見合っている。
２．売出人が大手財閥系不動産会社なので、銀行も販売協力のため100％ローンも可能という宣伝に乗らざるを得ない。
実際には２．が大きいようです。
但し、そのような要因があっても、個別審査では銀行は冷静に判断するので、やはり年収審査が厳しいとかLoan To Valueが所有権の物件より低くないと（つまり頭金をたくさん出さないと）納得しないとかそういうことがあるようです。リーマンショックで本物件や表参道の借地権物件にローンキャンセルが相次いだ要因もそのあたりにあるのではないかと思われます。

[895: 匿名さん]

ありがとうございます。2は現実的には納得ですね。

[896: 匿名さん]

定期借地マンションは一つのアイディアであり、市場を成熟させる必要があるとおもいます。個人的には新築、中古に限らず、将来キャッシュフローに基づいた適切な資産価値評価に基づいた融資が行われるべきだとおもいます。仮にその結果、現状価格が割高という結論ならば、価格是正の一つの契機になるのではないでしょうか。現状の新築なら評価し、中古は評価しないという方針は、べき論でいうならば是正されるべきとおもいます。

[897: 匿名さん]

まあそれはそうなんですが、定期借地権というのは平成4年に改正された借地借家法に基づくものなので、一応既に15年以上の歴史があるのに、市場が未だにほとんど形成されていないというのは、やはりあまりにも売り手にとって都合のいい法律（旧法があまりにも借り手にとって都合のいい法律だったのと対象的に）であることが原因なのではないかと思いますし、この買い手有利のご時世にそのような売り手の都合の良い話が発展するということも多分ないでしょう。

また大部分の定期借地権というのは、郊外の戸建て開発物件で土地が所有権物件に手が出ないような比較的所得の低い世帯向けの物件で担保価値的にもほとんど魅力がないものだったりするので、銀行から見て本物件のような都心に立地してそれなりに価値があるものは数が非常に少なく、そのための審査マニュアルなど作っても仕方がないということもあるでしょうね。

[898: 匿名さん]

それにしても、暗い窓が多いね。
いつまでもこのままなんじゃないかというのが、近所の評判。

[899: ビギナーさん]

>それにしても、暗い窓が多いね。
だよね。
だから、売れ残りがたったの２５戸とは思えないし、買った人が後から引っ越してくる説でも、説明つかないんじゃないかと。
賃貸にでも出したらいいだろうに。

[900: 匿名さん]

本当にそうなるのかは正直なところ誰にもわかりませんが、東京１２チャンネルのWBSによると、
首都圏のマンション価格は、現状まだ底打ちとはいかないものの、来年のゴールデンウィークあたりに販売される物件の価格と売れ行きによって今後の趨勢が見えてきて、そのあたりを底として、その頃から物件にはよるものの底支えされていくのではないかといった予測です。


名物スレッドの「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？」のスレッドでも取り上げられているようですが。ご参考まで。


http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/post_559.html

[901: 物件比較中さん]

経済は必ず回復するものなのだろうか？
今の状態のまま、これが普通ということになるのではないだろうか。
これからは、あたかも年金暮らしのような経済が続くのだと思う。、

[902: 物件比較中さん]

　もっと安くて済みやすいマンションはいくらでもある。

[903: 匿名さん]

かなり立地には都心中の都心で個人的に魅力を感じています。が、定期借地物件となると、ちょっと生活スタイルも含め、数年先のことを考えなきゃいけないんですね。白金というブランドがある限り、三井のブランド物件であれば永住以外の方法で運用することもできるかも。それにしても、キャンセルやら売れ残りやら、マイナス情報があるのはちょっと難題。新築でも幸先良くない情報が最初からあると、こちらも身構えちゃいます。

[904: 匿名さん]

東京１２チャンネル、って古い呼び名だね…

[905: K1]

>それにしても、暗い窓が多いね。

これでもかなり明るくなってきた方かと・・・。
入居者からすれば、満室より住みやすいと思います。

[906: 匿名さん]

賃貸されているいる部屋の、入居者の質はコントロールされるのだろうか。
外資系の減った今、お金を持っている人はどんな人なのだろう。

[907: ご近所さん]

　うちのそばのマンションも賃貸で、芸能人や、飲食業の人が多い。普通の人と生活時間が違う。真夜中２時３時にに、ポルシェや、フェラーリなどの、音の大きな車で出入りされると、かなりうるさいよ。

[908: K1]

>907さん

確かに駐車場には高級外車が多いですが、真夜中の出入りによる騒音で不快になったことはありません。駐車場への入口が郵便局との隣あたりですので、Ｃ，Ｄ棟の日赤どおり側の住居にお住まいの方には騒々しく感じられるかもしれませんが、どちらかというと日赤に向かう救急車の音の方をよく覚えています。それでも不快感は全くありませんよ。

[910: 匿名さん]

眠りの浅い人や、癇性の人、正義感の強すぎる人などは、ここは避けたほうがいいかな。

[911: 匿名さん]

鳩山さんではないけれど、相続財産のある、筋目正しき人たちと、自力で財をなした人たちが、一緒に暮らすことになりそうです。

[912: 匿名さん]

>>903
白金？ここは広尾なんだが・・・。

[913: 匿名さん]

幸先悪いのもう一丁、「裁判つきマンション」

[914: 匿名さん]

今週の、折り込みチラシ。部屋のづ面に、個別の価格が付いていない。
タイプ別の価格幅が書かれているだけ。

[915: マンコミュファンさん]

>>900

WBSは三井不がスポンサー。おめでたいな。

[916: 匿名さん]

ウェブに個別の価格が出てるからそれを見ればいいだろ。
また増えているよね。A棟17階197㎡59900万円って、前見たときはなかった気がするけど。
引き渡しが終わってるはずなのになぜ今頃出てくるのか謎だ。
しかし坪単価1000万・・・ありえない

[917: 匿名さん]

そのパンフの写真の天井部分に、ずらっと並んだエアコン？が、これはなんですか？
「歴史と自然を継承し」ているでしょうか？　まるきり反対だと思います。

[918: 匿名さん]

エアコンくらいいいじゃん、、、917さんはエアコン無しで暮らしてるの？

[919: 匿名さん]

１メートルおき位に４台並んでるんだもの。殺風景ですよ。

[920: 匿名さん]

　あ、いいおくれました、うちはエアコンなしで暮らしてます。
裏が、羽沢ガーデンなので、樹林の冷気が来るのです。

[921: 物件比較中さん]

ここ本当に何世帯入居しているのかな。

[922: 匿名さん]

たまたま、ここを見ていて、かなり前のことで恐縮ですが、気になるコメントがあったので一言。

>タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。

こういう風に思っている方が多いようですが、これは誤解でしょう。タワマンの建つ立地の容積率は
低層マンションしか建たない土地の5倍とか10倍とかあるわけです。ですから土地の持ち分の面積は
タワマンがはるかに少なくても、評価額は基本的に同等と見るのが妥当です。
実際、三井不の記念碑的高層マンション三井綱町パークマンション19階建は今1例を上げると
126.99㎡が10800万円で売りに出ています。タワマンというにはやや低層とはいえ土地の価値が
非常に小さいとするなら、この価格は説明不能でしょう。分譲価格を大きく上回っているのは
論を待ちません。

[923: 匿名さん]

書き忘れました。三井綱町パークマンションは1971年4月築です。

[924: 匿名さん]

９２２さん。ちょっと分かり難いのですが、それは借地でも成り立つ議論ですか？

[925: 匿名さん]

924さん。
もちろん借地（定借含む）でも成り立ちます。
言うまでもなく定借の場合、借地期間終了で土地の価値はゼロになりますから
この分の減価が建物分に加え、あります。
ごく単純に言えば50年定借なら1年で2％減価ということになります。

いまちょうどタワマン（28階建て、約43平方メートル）の売買契約書があり、それに売買代金が
土地代金、建物代金に分けて記載されているので、紹介しましょう。
（安くて笑われそうですが投資用ということで）
売買代金3410万円
土地代金2402万円（70.4％）
建物代金1008万円（29.6％）

これでも、タワマンの土地の価値が大きいことが、よくわかるでしょう。
というわけで、資産価値維持のためには、都心超一等地のタワマンは、なかなかいいのですよ。
なかなか、俗説が流布していて、にわかには信じられない人が多いのですが、上記の例に限らず、
都区内くらいのタワマンなら、大同小異です。
ついでに言えば結局坪単価の高い物件ほど、土地分が大きいので、タワマン、低層を問わず、
資産価値維持には適しているということになります。我慢できるなら、専有面積を減らしてでも
坪単価の高い3A地区などを買うのがよろしいと。

[926: 匿名さん]

でも、実際に売れるのは、築何年までですか？
その計算がいつまでも成り立つとは信じ難い。

[927: 匿名さん]

　どうあがいても人口は減るし、経済も縮小する。日本は没落して、隠居した国になるのだよ。

[928: 匿名さん]

　すぐ近くの羽沢ガーデンの開発に、反対している、文化人、専門家の会

「羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会」が、

昨年に続き１２月１５日（火）に、フォーラムを開催するそうです。

http://sky.ap.teacup.com/hanezawa/ を参照

[929: 匿名さん]

＞９２７
そういうマクロの視点でのをしても、都心不動産の話には繋がらない。
東京区部（特に都心）は総人口減少後も人口の流入、増加が続きます。
あなたの論理は地方も都心も一緒の総論を言っているだけで的を得ていない。　

[930: 元祖匿名はん]

売買上の土地建物価格の按分などは任意・相対で決められます。
新築ならデベが勝手に決めているのに従っているだけの話です。
売り側は消費税を極力払いたくない（実入りが減る）からです。
議論するなら固都税評価額でないとあまり意味がありませんよ。
通常タワマンを投資節税目的で買う方は償却が取れる前提ですし。
余談でした。

[931: 元祖匿名はん]

もう一つ余談。
とはいえ建物が全部で土地ゼロとか言うわけには参りません、税務当局に否認されます。
上モノ7割（人によっては8割）が限界との説もありますが、これも定かではありません。
要は売主・買主の両当事者間でで合意あるかが第一義で、計算根拠があればベターです。
土地側に振ることを喜んで資産価値維持と仰る感覚は正直理解しづらいですが・・・
あくまで税務計算上の話ですので。実体経済とは関係ありません。

[932: 匿名さん]

借地にも当てはまるのですか？

[933: 元祖匿名はん]

質問が曖昧で良くわかりませんが・・・
借地だろうが特別な理由があるとも思えませんが。

[934: 匿名さん]

偶然読んだら、
元祖匿名はんがいらした。
お懐かしいです。