広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[864: 匿名さん]

がんばってんのに売れないの？このままだと立ち腐れの、
新古住宅になってこの掲示板ににいられなくなってしまう。

それまであと何日？

[865: 匿名さん]

森、森って
５０数年の余命しかないものを。
森っていうか？今んとこ植木屋の畑みたいだし。
薄っぺらな書割だ。セールスコピーも、誇大宣伝だ。
「私は、森を手に入れた。広尾の丘に、一つの都心住宅が姿を現しました。大樹の木立に守られ、
庭園と呼ぶにはあまりにも広大な森を抱いて。」だって。
コピーライターの職業倫理を疑うね。薄呆堂かな？

[866: 匿名さん]

定借かぁ。
家賃一括払いみたいなもんか。転売もしにくそうだし。

[867: 匿名さん]

夢がMORI MORIですね。

[868: 匿名さん]

森が夢夢。
ゆめゆめ、騙されないように。

[869: 匿名さん]

866さん
一括払いじゃないよ。地代は毎年必要だよ。

[870: 匿名さん]

毎年改定されて、月割りで払う。５，０００円から１５，０００円くらい？

[871: 匿名さん]

地代は80㎡程度の物件だと現在で月12,000円程度と聞いています。

でも来年4月頃からは改訂されて月9,000円程度になる予定と聞いていますので、年間10万円強程度と思います。

まあ所有権物件の場合の土地の固定資産税より少し高いかという程度と思います。
当然、定期借地権物件の場合は、土地分の固定資産税はかかりません。

定期借地権物件の地代の設定は物件によって相当異なって、この5倍以上もかかるような事例も見ます。
よく見ないとトータルのコストは結構変わってきます。ここはまず良心的とは思いますが。

[873: 匿名さん]

今は地価もが下がっているからこんなものです。
地価は今後上がることはないかもしれないが、
日赤の経営難や、インフレはあるかもしれない。
地代がじわじわ上がるなんてことがなければいいのだが。

[874: 入居済み住民さん]

地代は固定資産税路線価にリンクしてあらかじめ決められた一定のフォーミュラで計算されているので、路線価（固定資産税）が上がったり下がったりすると地代も連れて動くと入居時に書面で説明を受けています。

固定資産税が日赤（土地の所有者）の経営状態によって変動しないのと同様に、ここの地代は日赤の経営状態には影響されません。

固定資産税が上がるようなインフレの時代には地代も連れて上がることになりますが、それは所有権物件でも固定資産税が上がって負担が増えるので仕方ないと思っています。

[875: 匿名さん]

未だにDMが家に届きますが・・・まだ25部屋も売れ残っているんですね。
定借なのに坪単価400万円以上という値付けからして、相当値下げしないと売れるはずはないと思うんだけど、今となってはあり得ない値段のまま三菱・三井は頑張っているんでしょうか、それとも買いそうな態度を見せたら相当柔軟に交渉できるんでしょうか、どんなものでしょう。

[876: 匿名さん]

いくらお金を払っても所詮は人のもの。むなしくないか？

[877: 匿名さん]

　環境税の検討が始まった。都市の樹木を伐採する場合は莫大な税金を徴収するべし。
この際、現実的には払えないような、禁止税的な税額でもいいでしょう。

[878: 購入検討中さん]

この物件を中古で購入する際はローンが通らないって
聞いたのですがどうなのでしょうか？

[879: 匿名さん]

厳しいと思いますよ。どこの銀行も定借は嫌いでしょうからね。

[880: 匿名さん]

昔ここのモデルルームに行ったけど、説明してくれた人が、
「中古で売るのは難しいでしょう。住みたいだけ住んで、あとは賃貸に回してください」
と言い切ってたよ。それはそれで潔い売り方だと思ったけど。

因みに銀行は中古定借だと金を貸さないというわけではないです。あくまで審査次第です。
ただ所有権の土地はいつまでも価値を見れるけど、定借権は価値逓減する上に流動性不足のディスカウントを
受けるから、古くなるとものすごく厳しいよ。築10年くらいで元値の6-7割、築20年になると
当初価値の3-4割くらいという感じかな。30年になるとほぼゼロ査定に近いでしょう。
ここは立地もいいし早い段階なら買い手はいるだろうから、早めに見切って売ればいいんじゃないかな。

[881: 匿名さん]

なるほどと思うするどい分析ですね。

でもここは賃貸としてはかなりの人気のようで、実際に出ている物件のさばけ具合を見てもらえばわかりますが、70㎡から100㎡の間の２LDKや３LDKの物件は、外資の逃げ出したこの最悪の景気でも、かなりのピッチで順調にさばけていますね。

40㎡、50㎡の小さめの物件とか、100㎡以上のあまりに大きい物件、それと中ぶりでも１LDKの物件は今一つ人気がないようですが。


だから、10年たって、もし本当にもとの購入価格の6割でしか売れないようであれば、デベの言っているとかの口上ではないですが、４％程度のイールドででも残り44年間、賃貸に出した方が得ですよね。

20年たって本当に当初1億円の物件（例えば70㎡の物件とか）がおっしゃるように当初の30%、3,000万円でしか売れないのであれば、どうして無理して売らないで、月30万円から33万円、年間400万円前後で賃貸に出さないのでしょうか。いくら安くともこの立地であれば、20年落ちでも月25万円は賃料が取れるでしょう。
これぐらいのイールドは、現在の景気最悪期の広尾ガーデンヒルズの相場を見ても可能と思われますが。

残りの34年間でグロスで1億円程度の賃料を累積で取れる可能性があるのに、頭で3,000万円で売ってしまうのですか？

ずいぶん先の話ですが、20年後に30%で売ってくれるのであれば、買いたいですね。

[882: 匿名さん]

880ですが、、、
べつに物件の市場価格が10年後に6割、20年後に3割になるなんて言ってないよ。
あくまで銀行の担保価値査定価格、つまり住宅ローンを借りられる上限がそんなものになるだろうというだけで。
以前旧法借地権のマンションの住宅ローンを検討したときに銀行からそんな話を聞きました。
ここは定期借地権なのでもっと厳しいかもしれないけど。

普通に考えれば20年後で4-5割くらいの価値は残ってるでしょうが、銀行は担保を見て2-3割しか出せないので、
40-50％の頭金を出せる人じゃないと買えないよと。
そんな人は（投資家も含めて）あまりいないわけで、なかなか売れないのではないかと思うわけで。

築20年のマンションでも、土地が所有権であれば、銀行は土地持分を見て100％でも貸してくれます。
だから売れます。そんなものです。銀行は杓子定規だけど、きっと20年後も杓子定規ではないかと。

[883: 匿名さん]

銀行だって頭の良い人が多いんだから、過去に何度も失敗を繰り返して
「やっぱり杓子定規が一番」
という結論に達したんだろうし。
もちろん、金融庁とかの指導もあるんだろうけど。

[884: 匿名さん]

８８１です。

８８０（８８２）さん、失礼いたしました。

ご趣旨よくわかりました。

あくまで定期借地権の不動産担保評価のことをおっしゃっているのですね。早とちりしてすみませんでした。

それなら確かに銀行ごとに一定の評価基準があるはずなので、その程度であってもおかしくないでしょうね。

でも所有権物件でも、２０年もたって相場が当初購入価格の6割にでもなれば、担保価値はその70%程度なので当初価格の４０％程度まで担保価値が下がることになります。

土地が右肩上がりで、上物の老朽化にもかかわらず土地分の価値が上昇してマンション全体が一定の相場で推移しない限り、所有権物件といえども担保価値が20年たっても当初価格の７０％などで維持できることにはなりません。

今後土地の価格が上ってそうなる期待感もありますが、高い土地代を含めて高価な超都心所有権物件を買って、この後ダラダラとの土地が下がり続けたら、20年後の所有権物件の担保価値はそれこそ当初購入価格の３０％といった水準になる可能性もあるかもしれませんね。


でもご指摘の通り、この物件は、基本的にかなりの部分をキャッシュで払えるような方が買う物件なのかもしれませんね。

現在の景気のゆえに、そうした方が今は減っていて、残った物件もあまり順調には売れないということなのでしょう。

[885: 周辺住民さん]

ガーデンヒルズ売って、フォレスト購入はやっぱりやめた方がいいようですね・・・。

[886: 匿名さん]

この辺はすでに町としての魅力は無くなってきた。
私は、引っ越しを考えている。ここ以外にもマンションばかりが増えて、もうお屋敷街ではなくなった。
住んでる人も、魅力がないというか全然見当のつかない違う種類の人たちになってきた。
緑も激減して、車ばかり増え、へんてこな飲食店が増え、歩きにくくなった。
上滑りでバカ的であり、風情もなにももう死んでしまった。

[887: 匿名さん]

中古定借にはなかなか、銀行がローンを貸してくれないのは確かですよ。
転売で買う客だってそれを承知の上なので買い叩こうとして、中古だと買い手市場ですね。

[888: 匿名さん]

中古マンションの担保評価については、銀行は原則土地と建物を分離して見てます。
というか土地建物評価は一般的にそうですが。

マンションは個別性が強いので、同じ地域築年数でも坪単価の開きが多いため、近隣で坪単価いくらの取引があったからいくらとはなかなか言えません。勿論ガーデンヒルズのように同一物件で何十件も取引事例があれば別ですが。
ＲＣのマンションは47年が法定耐用年数なので、23年で概ね価値が半減します。実際には更に割り引くので15年から20年で価値が半分になります。
一方で土地分は価値が減損しないため当初と同じです。

従って20年後に価値が何割残っているかは、当初の土地と建物の価値比率によります。
一種低層の3階建てマンションなどはかなり土地の価値があると思われますが、タワマンとかは土地がほとんどないので土地の価値はほぼ見れないので残存価値は5割以下でしょう。定期借地権だと土地の価値が逓減する上に更に流動性の不足を割り引くのでタワマンよりもっとひどいことになるでしょう。

そう考えるとなかなか定借物件の担保評価というのは難しいものがあります。というか無理があると思います。住宅ローンというのは絶対に焦げ付かないように貸すものなので、慎重臆病石橋渡を旨とする銀行が貸すというのは、可能性は低いと思われます。

[889: 疑問]

中古の定借マンションに住宅ローンが付きにくいのは納得です。ではなぜ新築時にはつくのでしょうか？ 詳しい方ご教示ください

[891: 匿名さん]

担保価値があるからでは？

[892: 匿名さん]

　前に話が出ていた、羽沢ガーデンですが、羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会が、
新政権の川端文部科学大臣に会って、羽沢ガーデンを国の文化財として保存するように要請したそうです。
大正時代の、邸宅建築として、また庭園とそろって残っている点で、貴重なのだそうです。
近所ですから、ああいう森が残るといいですね。
参照　羽澤ガーデンの文化財と景観を守る会　http//sky.ap.teacup.com/hanezawa/

[893: 匿名さん]

担保価値の議論ならば築浅中古の定借と新築で違いはあまりありませんよね。

[894: 匿名さん]

新築時にローンがつく（というか、ローンも利用できますと宣伝されている）のは2つの要因が有ると思われます。
１．新築時は借地権価値をディスカウントせずに見れるので一応物件価値と担保価値が見合っている。
２．売出人が大手財閥系不動産会社なので、銀行も販売協力のため100％ローンも可能という宣伝に乗らざるを得ない。
実際には２．が大きいようです。
但し、そのような要因があっても、個別審査では銀行は冷静に判断するので、やはり年収審査が厳しいとかLoan To Valueが所有権の物件より低くないと（つまり頭金をたくさん出さないと）納得しないとかそういうことがあるようです。リーマンショックで本物件や表参道の借地権物件にローンキャンセルが相次いだ要因もそのあたりにあるのではないかと思われます。

[895: 匿名さん]

ありがとうございます。2は現実的には納得ですね。

[896: 匿名さん]

定期借地マンションは一つのアイディアであり、市場を成熟させる必要があるとおもいます。個人的には新築、中古に限らず、将来キャッシュフローに基づいた適切な資産価値評価に基づいた融資が行われるべきだとおもいます。仮にその結果、現状価格が割高という結論ならば、価格是正の一つの契機になるのではないでしょうか。現状の新築なら評価し、中古は評価しないという方針は、べき論でいうならば是正されるべきとおもいます。

[897: 匿名さん]

まあそれはそうなんですが、定期借地権というのは平成4年に改正された借地借家法に基づくものなので、一応既に15年以上の歴史があるのに、市場が未だにほとんど形成されていないというのは、やはりあまりにも売り手にとって都合のいい法律（旧法があまりにも借り手にとって都合のいい法律だったのと対象的に）であることが原因なのではないかと思いますし、この買い手有利のご時世にそのような売り手の都合の良い話が発展するということも多分ないでしょう。

また大部分の定期借地権というのは、郊外の戸建て開発物件で土地が所有権物件に手が出ないような比較的所得の低い世帯向けの物件で担保価値的にもほとんど魅力がないものだったりするので、銀行から見て本物件のような都心に立地してそれなりに価値があるものは数が非常に少なく、そのための審査マニュアルなど作っても仕方がないということもあるでしょうね。

[898: 匿名さん]

それにしても、暗い窓が多いね。
いつまでもこのままなんじゃないかというのが、近所の評判。

[899: ビギナーさん]

>それにしても、暗い窓が多いね。
だよね。
だから、売れ残りがたったの２５戸とは思えないし、買った人が後から引っ越してくる説でも、説明つかないんじゃないかと。
賃貸にでも出したらいいだろうに。

[900: 匿名さん]

本当にそうなるのかは正直なところ誰にもわかりませんが、東京１２チャンネルのWBSによると、
首都圏のマンション価格は、現状まだ底打ちとはいかないものの、来年のゴールデンウィークあたりに販売される物件の価格と売れ行きによって今後の趨勢が見えてきて、そのあたりを底として、その頃から物件にはよるものの底支えされていくのではないかといった予測です。


名物スレッドの「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？」のスレッドでも取り上げられているようですが。ご参考まで。


http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/post_559.html

[901: 物件比較中さん]

経済は必ず回復するものなのだろうか？
今の状態のまま、これが普通ということになるのではないだろうか。
これからは、あたかも年金暮らしのような経済が続くのだと思う。、

[902: 物件比較中さん]

　もっと安くて済みやすいマンションはいくらでもある。

[903: 匿名さん]

かなり立地には都心中の都心で個人的に魅力を感じています。が、定期借地物件となると、ちょっと生活スタイルも含め、数年先のことを考えなきゃいけないんですね。白金というブランドがある限り、三井のブランド物件であれば永住以外の方法で運用することもできるかも。それにしても、キャンセルやら売れ残りやら、マイナス情報があるのはちょっと難題。新築でも幸先良くない情報が最初からあると、こちらも身構えちゃいます。

[904: 匿名さん]

東京１２チャンネル、って古い呼び名だね…

[905: K1]

>それにしても、暗い窓が多いね。

これでもかなり明るくなってきた方かと・・・。
入居者からすれば、満室より住みやすいと思います。

[906: 匿名さん]

賃貸されているいる部屋の、入居者の質はコントロールされるのだろうか。
外資系の減った今、お金を持っている人はどんな人なのだろう。

[907: ご近所さん]

　うちのそばのマンションも賃貸で、芸能人や、飲食業の人が多い。普通の人と生活時間が違う。真夜中２時３時にに、ポルシェや、フェラーリなどの、音の大きな車で出入りされると、かなりうるさいよ。

[908: K1]

>907さん

確かに駐車場には高級外車が多いですが、真夜中の出入りによる騒音で不快になったことはありません。駐車場への入口が郵便局との隣あたりですので、Ｃ，Ｄ棟の日赤どおり側の住居にお住まいの方には騒々しく感じられるかもしれませんが、どちらかというと日赤に向かう救急車の音の方をよく覚えています。それでも不快感は全くありませんよ。

[910: 匿名さん]

眠りの浅い人や、癇性の人、正義感の強すぎる人などは、ここは避けたほうがいいかな。

[911: 匿名さん]

鳩山さんではないけれど、相続財産のある、筋目正しき人たちと、自力で財をなした人たちが、一緒に暮らすことになりそうです。

[912: 匿名さん]

>>903
白金？ここは広尾なんだが・・・。

[913: 匿名さん]

幸先悪いのもう一丁、「裁判つきマンション」