広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[824: 匿名さん]

この開発、負の遺産として、徹底的に検証すべきです。こういうことは、これで最後にしましょう。
町並みを守るような、規制緩和の見直しが進められるべきです。
渋谷区の条例で絶対高さ制限ができて、この建物はすでに既存不適格になっているのですから。

[825: 匿名さん]

　今頃は、さくらモミジがきれいでしたね。
聖心女子大の門が、圧迫されてかわいそうです。
広尾を不細工な街にして、情けない。

[826: 匿名さん]

　近所で、傾斜地を悪用した、地下室マンションの計画があるようです。大林組がやるのです。
地下室マンションは、神奈川県などでは規制が進んでいるようですが、渋谷区はどうでしょう。
また、霧土盛り度をしないから、開発許可を取らないと言っています
規制逃れの疑いもあるので、目が離せないと思います。

[827: 匿名さん]

切り土、盛り土、すみません。

[828: 匿名さん]

このスレッドは、もともとこのマンションの購入者や住民の皆さんはほとんど見ていませんし、一方で裁判の原告側の皆さんが何人かで匿名さんとして待機されているようで、少しでもポジティブなコメントが入ると、ものすごい勢いで反対意見を書き込んで、すごい状態になっていますね。驚きました。

こうなると裁判の場外編のような形になってしまうので、客観的なコメントを求めることが困難になってきますね。

私もこのスレッドに興味を持ってちょくちょく見ていましたが、あまり客観的な評価を見れないので、もう書き込みもやめることにします。

原告の皆さん、裁判は正当な手続きですので、裁判所ではしっかり意見を主張して頑張って下さい。
それとこのスレッドで知った「日赤・高層マンションから環境を守る会」のホームページですが、最近ではあまりアップデートされていないようで、その後最近の裁判などで論点がどうなったのかよくわかりません。むしろこちらのアップデートをよろしくお願いします。

[829: 物件比較中さん]

たしかにそうですね。裁判云々は別にスレッド立ててそちらでやっていただきたい。

[830: 匿名さん]

私は、別に原告ではありませんが、このマンションの出来る経緯、出来上がったもののありようには、疑念と批判を持っています。裁判は別として、この開発は、きちんと議論され検証、総括されるべきだと思います。
ﾏﾀそのことは、購入検討者にとって重要な情報であると思います。言論封殺のようなことには賛成しかねます。

[831: 匿名さん]

言論封殺することはよくないので、８３０さんのように批判のコメントも堂々と展開するべきと思います。

ただ、どう見ても同じ方が「匿名さん」の名前で、あたかも3、4人の方が「そうだ、そうだ、その通りだ。」と批判の声に同調しているように10分間などの短時間に3、4本連続で書き込んでいるように思われるような書き込みが結構あります（本当に全く別の方であれば、すみませんが）。

もしそのような書き込みをされているのであれば、あまり感情的にならずに、もっと冷静にひとつのスレッドできちんと書き込むような対応をお願いしたいと思います。このままでは、このスレッドが荒れて意味がなくなってしまうと危惧します。

[832: 匿名さん]

荒れるというのはどういう意味かよくわかりません。
談論風発大いに結構ではありませんか？
一定の方向の論ばかりでは、意味がないし、何の役にも立たない。

[833: 購入検討中さん]

>>832
議論になっていればいいんですけどね。
あなたの言う「一定の方向の論ばかり」書き込まれてるようにしか見えませんよ。

[834: 匿名さん]

一定の方向の論=聞きたくない耳障りなこと?
老後の住処を都内で探しています、いいことも、悪いことも聞きたいです。
ここでの論は、大変未のある議論が多く、良いと思います。
他の掲示板では、意地悪な、差別的な、皮肉な、えげつない、論が多いのです。

[835: 物件比較中さん]

まあ、早く一審判決を出してほしいものです。どうせ最高裁までいくんでしょうから判決確定まで
最低５年はかかるのでしょうね。ここは５重のセキュリティーということで５０代の私はまじめに
検討しているのですが。

[836: K1]

>835さん

当初は少々やりすぎで面倒臭いのではと思われていた「五重のセキュリティ」ですが、慣れてしまえば全く苦になりません。警備関係者やフロントサービスのスタッフの対応もスムーズですし、安心・快適に感じています。

[837: 入居済み住民さん]

>836さん

同感です。
また、帰宅時は日赤側のゲートから入ることが多いのですが、中庭の林を横断する小道を通りながら気分が切り替わる感じがします。前の住居では、1階の入り口にセキュリティはあってもある程度出入りがあったので自室の玄関ドアを開くまではまだ「外」の感じだったことを思い出します。
ゲートに入った段階で「ウチ」の感じがするのはセキュリティがあるからでしょうね。不便は感じません。

[838: 入居済み住民さん３]

マンション内のレンタル電動アシスト自転車っていいアイディアで便利ですよね。
我が家で週末にヒルズに食事や映画見に行くときなど重宝しています。

[839: 匿名さん]

一審は、原告側がかなり善戦しているように見えます。
最近の裁判所の潮流の変化、民主党の行政訴訟法へのスタンスなどを、考え合わせると、ひょっとするとひょっとするかもしれません。

[840: 匿名さん]

　やっぱり今までのやり方は、考え直さなければいけない。
そういう時期に来ているのだと思います。

[841: 匿名さん]

　泡瀬干潟干拓も住民勝利です。

[842: 購入検討中さん]

もし裁判で原告側が勝訴した場合、このマンションはどうなってしまうのですか？

[843: 匿名さん]

建築確認が取り消された場合。
大阪府狭山市の物件、新宿区下落合の物件などが参考になるでしょう。

[844: 購入検討中さん]

具体的にどうなるんですか?

[845: マンション投資家さん]

裁判に負けたら取り壊して更地にするしかないです。

[846: 匿名さん]

仮に万が一そうなった場合でも、
住人には当然返金されるでしょうから、むしろラッキーなんじゃないですか。
こんなご時世ですからね。

[847: 匿名さん]

現金が一番ですか。でもね、じつは、物価は上がっている。
安いものは理由があって安い。だから、インフレにも警戒。

[848: 匿名さん]

　もう疲れた、そろそろ資本主義やめない？

[849: 匿名さん]

東京アメリカンクラブの敷地に三菱地所が建てていた「麻布台パークハウス」いよいよ販売開始ですね。

51年間の定期借地権物件で、165戸、ほとんどが坪600万円超えということで、相当の値段ですね。

最高の325㎡、8億4000万円（坪852万円）の物件は既に売れてしまったそうですが、いくら東京アメリカンクラブの会員優先販売とは言っても、このご時世に驚きですね。

これでこの麻布台の他の住戸も売れてしまうと、坪430～450万円程度で買える広尾ガーフォレは割安ということになるのでしょうか。


悩ましいところですが、この麻布台物件の売れ行きに注目ですね。


http://jp.ibtimes.com/article/biznews/091016/42492.html

http://mansion-db.com/kanto/13/area/3/5355/

[850: 物件比較中さん]

あそこは別格だよね。

[851: 匿名さん]

アメリカンクラブは隣のマンションを２００２年頃に格安で取得して定期借地権マンション用地として半分売却してほとんどただで施設を建て直すらしい。商売うまいよね。

一帯は閑静なところではあるけど、東京タワーの電磁波とか大丈夫なのか心配だし、通りに出たら全く素敵な場所ではないし、麻布台という住所もイマイチだ。

金が余っている米人以外誰が買うのか理解できないが、こんな値付けでは相当販売は苦戦するでしょう。

まあこういう値付けがあっても広尾GHが安いという理屈には全くならないと思うが・・・。どれも高杉、もっと物件の本質的価値を見抜く目を持たないとね

[852: 匿名さん]

これって宣伝？
だとすると、ちと問題では。

[853: 匿名さん]

今は皆、忘れているが、拙者の若いころは、だれも「アメリカ」などとは、呼んでいなかった。
当時は、ヴェトナムで戦争をしている、悪の象徴で、「ベーテー」「ベーテー」とよんでいた。
「ベーテー」は「米帝」つまり「アメリカ帝国主義」のことで、とにかくどうにも悪かった。
そういえば、今でもイラクや、アフガニスタンで、戦争をしているな。
昨日は１０月２１日だったので、そんなことを考えていた。
アメリカは、今日でも、金と力を持っていて、しかもやはり悪いのだね。

[854: 国家公務員さん]

>>852
どう読んでも宣伝とは思えない。
宣伝ならもっと絶賛してるはず。

[855: 匿名さん]

８４９ですが、全く宣伝する意図はありませんので、誤解を受けたとしたら悪しからず。

この広尾ガーフォレの物件は同じような条件で当面あまり周りで競合する物件が出てこないと考えられていますが、あえて言うと、同じ50年間前後の定期借地権物件として出てくる三菱地所による麻布台のアメリカンクラブの物件と、フランス大使館の借地を使った野村不動産の定期借地物件が直接競合すると見ています。

フランス大使館敷地の物件はなかなか出てきませんが、アメリカンクラブ物件の一般向け販売が始まったので、いくらで出るのか注目してましたし、本当にこの値段で売れるんですかねと思っただけです。

この麻布台物件、確かに結構高いですね。

おそらく購入者はアメリカンクラブの施設を無償で使えたりするのかとも思われますが（そういう条件なのでしょうか？）、クラブの施設利用権だけ別途キャッシュで買って、別途この広尾ガーフォレなどに住むのとどっちがお得なのかなどとも思いましたが、アメリカンの金持ちなどはあまりややこしいことは考えずに、純粋にこの麻布台の物件を買うのでしょうか？

その後の売れ行きなどがわかったら興味あるので教えて下さい。

[856: 匿名さん]

南青山パークハウスという50年定期借地権物件が出ていますよ。

南青山6丁目ということでそれほどいい場所でもなさそうだが、青山というアドレス、表参道から
歩けるという利便性で、この物件と条件はほぼ互角、価格的には最高で18000万円台、130平米超
の物件もあるようなので、広尾GHよりはリーズナブルでしょう。

いずれにせよ広尾GHの値付けがバブル最中に行われて高すぎたというのは普遍的客観的事実なので
他に更に高い値付けが出てきたからと言ってその値付けを遡って正当化する理由には全くならないよ。
新築未入居が元の売値から15％下げて提示されているけど買い手がいないところをみてもそれは
明らかでしょう。

[857: 匿名さん]

高すぎた、っていうのは違いますね。
入居の１年前に完売してるんですよ。そういった意味では安すぎたぐらいでしょう。

売主から見れば、キャンセルの数も許容範囲なんじゃないですか。

[858: 匿名さん]

その時点で安い（かどうかは分からないがともかく買おう）と思った人が多かったというのと、
今同じ値段で売られているものが安いかどうかというのは全く違うだろう。

まあ、今は色々な形で値引きしてるんでしょうけどね。そうでなかったら売れ残りも売れるはずがないので。

[859: 匿名さん]

不動産取引の話と、実際に住む人の話は、別のことです。
自分の家を、物件と呼ぶ神経は好きではありません。

[860: 匿名さん]

南青山パークハウスは来月から販売なので現在値段の詳細がわかりませんが、坪400万円から450万円程度中心のようなので、この広尾GFと（エグゼクティブ仕様のものは除きますが）ほとんど同じ水準のように思われますが。

もっとも南青山ＰＨの地代がいくらなのかで変わるので、パークコート神宮前のように地代がここの10倍近くになるのであれば、比較のしようがなくなります。

それと、南青山ＰＨもいいマンションとは思いますが、戸数が30戸だけのようなので、この広尾のように大きな中庭とか住民用のエントランスでの応接環境とか、共有部分の充実度はかなり違うようですね。

これも大規模マンションより小ぶりなほうがよいという方も多くおられると思うので、どっちがいいかは個人の趣味とは思いますが。

ただ、アメリカンクラブ敷地の麻布台ＰＨの値段を見ても、南青山ＰＨの値段（詳細はこれからですが）を見ても、三菱地所は結構強気で、希望したい坪350万円といった条件で売る気は全くないように思えます（それで売れるのかどうかはよくわかりませんが）。

[861: 匿名さん]

５４．８６平米６，６１０万円、９２．０７平米１５，２５０万円
今日、はいっていたディーエム。ほかに４部屋。
ねえ、ほんとに売れているの？
カスつかまされないように気をつけよう。

[862: 匿名さん]

そのＤＭに誤植。
「美しき森にの安らぎに包まれる」だって。
これって末期症状？

[863: 匿名さん]

まぁまぁ・・・許してあげてください。
彼らも頑張ってるんですから。

[864: 匿名さん]

がんばってんのに売れないの？このままだと立ち腐れの、
新古住宅になってこの掲示板ににいられなくなってしまう。

それまであと何日？

[865: 匿名さん]

森、森って
５０数年の余命しかないものを。
森っていうか？今んとこ植木屋の畑みたいだし。
薄っぺらな書割だ。セールスコピーも、誇大宣伝だ。
「私は、森を手に入れた。広尾の丘に、一つの都心住宅が姿を現しました。大樹の木立に守られ、
庭園と呼ぶにはあまりにも広大な森を抱いて。」だって。
コピーライターの職業倫理を疑うね。薄呆堂かな？

[866: 匿名さん]

定借かぁ。
家賃一括払いみたいなもんか。転売もしにくそうだし。

[867: 匿名さん]

夢がMORI MORIですね。

[868: 匿名さん]

森が夢夢。
ゆめゆめ、騙されないように。

[869: 匿名さん]

866さん
一括払いじゃないよ。地代は毎年必要だよ。

[870: 匿名さん]

毎年改定されて、月割りで払う。５，０００円から１５，０００円くらい？

[871: 匿名さん]

地代は80㎡程度の物件だと現在で月12,000円程度と聞いています。

でも来年4月頃からは改訂されて月9,000円程度になる予定と聞いていますので、年間10万円強程度と思います。

まあ所有権物件の場合の土地の固定資産税より少し高いかという程度と思います。
当然、定期借地権物件の場合は、土地分の固定資産税はかかりません。

定期借地権物件の地代の設定は物件によって相当異なって、この5倍以上もかかるような事例も見ます。
よく見ないとトータルのコストは結構変わってきます。ここはまず良心的とは思いますが。

[873: 匿名さん]

今は地価もが下がっているからこんなものです。
地価は今後上がることはないかもしれないが、
日赤の経営難や、インフレはあるかもしれない。
地代がじわじわ上がるなんてことがなければいいのだが。