広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[784: 匿名さん]

大阪の物件ですが、建築確認が取り消されたのは建物全体ですが、問題となったのは飽くまでも
立体駐車場の部分ですから、ここの部分を元に戻せば建築確認を取り直すことは不可能ではない
と思われます。　ただ駐車場のないマンションが売れるのか？ここまで問題となったマンション
が売れるのか？といった問題が残るので、もうマンション自体取り壊して土地を売ってしまう
ということもあり得るのかな？

[785: 匿名さん]

＞取るべき開発許可を取っていないという違法があると、はっきり認定しています。

本当に？　このガーデンフォレストでそんな認定いつ誰がしたのでしょう？

何か大阪のマンションとごっちゃになってますが、ここはガーデンフォレストの板。
大阪のマンションの話という但し書きがない場合はガーデンフォレストの話。
皆さんも気をつけて投稿しましょう。

[786: 匿名さん]

大阪の話ですが、建てちゃってから建築確認をとるとか、取り直すということはできないと思います。
　広尾の話ですが、病院の庭を共同住宅にする、しかも高さ制限の規制緩和を受ける、こういう大規模な開発が、「都市計画法上の開発行為に当たらない」というのは、なぜなのですか？
どなたか、業者側を弁護してみてください。裁判所が認めてくれるように。

[787: 匿名さん]

　大阪のケースは、建築確認の内容が違法なのではなく、必要な開発許可を取っていない建物の建築確認は、そもそも無効だという理解でいいですか。

[788: 匿名さん]

　大阪の判事たち、建て逃げ、建て得がよっぽど腹にすえかねていたようです。
業者も、最終弁論後、判決前という時期に、「検査済み証」を発行したりして、
露骨な駆け込みをやって、ますます怒らせたようです。
これまでは、検査済み＝完成をもって、「訴えの利益」がなくなったという、とんでもない非情な判決がまかり通っていたのです。正義の観点からすれば、この判決は正しいと思います。違法建築はぶっ壊せ。

[789: 匿名さん]

まあ最高裁まではずいぶん時間がかかるし、実際入居している人は誰も心配していないようなので、外野がどうのこうのというよりも、最高裁の判決まで気長に数年間結果を待てばよいのではないですか。

[790: 匿名さん]

＞広尾の話ですが、病院の庭を共同住宅にする、しかも高さ制限の規制緩和を受ける、こういう大規模な開発が、
＞「都市計画法上の開発行為に当たらない」というのは、なぜなのですか？

法解釈の問題ですから、簡単に答えは出ませんよ。　法の趣旨からよくよく考えてこの裁判の判事が答えを
出してくれるでしょう。

[791: 匿名さん]

病院の庭に新しい病棟を建てる、これは開発許可不要で争いはないでしょう。
それでは、寮ならば？　マンションならば？
興味深い話ですね。　どうしてマスコミは全く報道しないのでしょう？
まことちゃんハウスがあれだけ報道されたのにね（笑）

[792: 匿名さん]

＞大阪の話ですが、建てちゃってから建築確認をとるとか、取り直すということはできないと思います。

その根拠は？　軽々しく「できないと思います」じゃないですよ。

建築確認が取り消されれば、その問題となった部分（大阪の場合駐車場）だけでなく全ての部分において
二度と建築確認が取れないなどという決まり（法律等）があるのでしょうか？

[793: 物件比較中さん]

>外野がどうのこうのというよりも、最高裁の判決まで気長に数年間結果を待てばよいのではないですか。

購入検討者としてはどうしても気になる話です。
でもここの場合まず大丈夫なのですよね？　原告の方たちは何を要求してるのでしょうか？　どうなる
可能性があるのでしょうか？　この件でインターネット上で記事は報道されてないのでしょうか？　
もしあるのならば教えてください。

[794: 匿名さん]

原告は、 ①建築確認の取り消しの判決。（取り消しになれば、建物は取り壊しになります）②東京都の自然の保護と回復条例により、建築中止命令と、樹林等自然環境の原状回復命令を都知事が出すように命じる判決。の二つの判決を求めています。

[795: 匿名さん]

７９０さん
デヴェロッパーは答えられるはずです。
ちゃんと説明してもらいたくないですか？

[796: 入居済み住民さん]

本件が訴訟されていることは事前に書面並びに口頭で重要事項としてちゃんと説明されており、それを十分知った上で私を含め450戸程度について皆さん購入されています。

特に気にしていませんし、敗訴になるとは全く思っていません。
それに三菱三井の我が国を代表するデベロッパーが購入者に変なことはするまいというのが購入者のほとんどの意見と思います（全員にインタビューしたわけではないので詳細にはわかりませんが）。

この件が気になれば、少なくとも当該重要事項は購入検討者の方もちゃんと説明を受けられると思いますよ。

[797: 匿名さん]

気にしないというのは、判断停止ですか？
それとも目にしたくないということ？
気になって当然だと思うけどね。
それは逃げじゃないかなあ。政権交代の影響はあるでしょう。
事実関係の詳細だけでも抑えておいたほうがいいのでは。

[798: 入居済み住民さん]

↑
「敗訴になるとは思っていません」とは、被告側が敗訴になって、建物が取り壊され、罪のない全く善意のわれわれ住民がみな集団移住するようなことになるとは全く思っていませんという趣旨です。そんなことは迷惑千万です。

上にも書かれていますが、そんなことになったら日赤も無傷でいられなくなるでしょうから、大震災などの際に1000床緊急で用意して傷病人を治療するなんてこともできなくなるのでしょうね。

それで死人まで出てでも、原告はもとの駐車場や樹木を戻したいと考えておられるのでしょうか。
とても冷たい皆さんだと思えてなりません。残念です。

[799: 匿名さん]

　入居する前によく調べればよかったのにね。

[800: 匿名さん]

　違法開発の犠牲者は、まず地元住民です。
それから、購入者。

[801: 匿名さん]

　死人というのは前に出てた「事故」とかのことですか？

[802: 物件比較中さん]

現在行われている一審だけでもさっさと判決出してほしいですね。　こうゆう裁判ははとにかく迅速に
行われるべき。　そもそも開発許可が必要だとか必要でないとか、何で今頃裁判が行われてるのでしょう？
裁判所に問題があるのか、制度が悪いのか、原告がのんびりし過ぎていたのか…
判決はいつ頃出そうですか？

残り2棟の予定は今どうなっているのでしょう？　裁判を配慮して停止してるのでしょうか？

[803: 匿名さん]

開発許可不要というのが、デヴェと行政、そりゃおかしいというのが原告＝住民。
別に不思議でも、おかしくもないと思います。
すでに完成しているので、審理を急ぐ理由はありません。
慎重に十分審議を尽くすべきです。
そのためにも行政が、申請書類等を開示すべきです。
また、原告の求釈明（質問）にちゃんと答えるべきです。
これは裁判長もたびたび要請しています。

[804: 匿名さん]

　　集団移住するの？、仲がいいんですね。

[805: 匿名さん]

　　購入済みの人は身勝手です。地元の住民の住環境がこんなに破壊されているのに、自分ばかり被害者面。

[806: 匿名さん]

　デヴェの人の再就職先は、管さんが心配してくれるようです。よかったですね。

[807: 匿名さん]

開発許可が必要か必要でないのか素人には判断付かないのは理解できますが、行政法を専門としてる
法律家でも何カ月も何年も掛けないと判断ができないのでしょうか？　申請書類の内容で変わること
なのでしょうか？？　慎重というか無駄な議論をしていないでしょうか？

[808: 購入検討中さん]

違法開発云々は置いておいても、高い。。。。

50年定期賃借でこの価格とは・・・・しかも管理費が高めだし、解体準備積立基金までかかるとは。。。。
最寄りの広尾駅まで、日赤構内〜ガーデンヒルズ内を通れば近道ではあるけど、それでも遠いし、もしそこが通れなくなったらぐるっと遠回りしなければならないし。。。。

ここを購入された方、購入の決め手は何だったんでしょうか？

[809: 匿名さん]

ガーデンフォレストの皆さんは、約束通りガーデンヒルズの指導部分の通行は、なさらないでください。

[810: 匿名さん]

　指導部分⇒私道部分　失礼
やっと小康を得て、近隣住民はホッとしています。
ＧＦ住民は約束を守ってください。お願いします。

[811: 契約済みさん]

人によって違うでしょうが、私にとっては決め手は以下の理由です。
長くなってすみません。



１．初期投資コストが安い

孫子までマンションを残そうにも、40年もたつと住民の合意形成ができて建て替えができるのかどうかも不明です。
30年を超えた後のマンションの長期修繕計画がない物件は一杯ありますが、ランドマーク物件の広尾ガーデンヒルズでさえあと20年もしたら建て替えがどうなるかわからないと個人的には思っています。

それでも７０㎡から８０㎡で所有権物件だと、広尾や麻布の新築マンションだと今でも１億５千万円程度はする物件が多いと思いますが、そんななかで70㎡から80㎡台で1億2千万円程度以内（坪430万円程度）で買えるここの物件は割安と思いました。
また、広尾や麻布で、新規の物件は当面供給自体ほとんど期待できませんでした。
このエリアには楽しい店が多いので、特にリタイアした後などにここにそこそこのお金で住居を構えて生活できることは（物件購入のお金をいくらかでもセーブして、生活をエンジョイするためのお金を残すためにも）お得と思いました。


２．医療提携がある


私はまだそんな年ではありませんが、あと20年余りも後になって70代にでもなれば、毎日の勤務もしていないでしょうし、一方でその頃の自分の健康には結構心配します。

この物件は、80㎡台の物件でもなかに物件内に２個はパニックボタン（押すと管理事務所が「どうしました？」と対応してくれるプッシュボタン）があり、普段から広尾日赤にメインの健康診断データとカルテを保管したうえで担当の先生がいてくれているので、万一の時もすぐに状況がわかって対応してくれます。すでに家族の健康診断データとカルテは検診を行って保管してもらいました。

年を取るごとに、こうした点はとみに重要となってきます。
電話一本か、最悪の場合はパニックボタンでせいぜい最大でも20分程度後には総合設備の整った（これからもっとよくなりますが）広尾日赤に入院できる安心感は大きいです。
今は健康ですが、年をとって郊外で心筋梗塞にでもなって、救急車を呼んだが基幹道路が渋滞だとどうなるかわかりませんので、これは安心と思いました。


３．セキュリティー上安全である

世界のいろんなところに住んだり出張しましたが、東京は本当にぶっそうになりました。
それでもマンハッタンよりは銃が少ないのでまだ安全ですが、アジアでもシンガポールはもとより、香港などに比べても本当に安心かなと思うようになりました。
ここは5重のセキュリティーがあるので、本音のところは同じエレベーターを共有しているまわりの3戸程度の方（存じていますが）だけは信じられれば、自分の住戸の鍵すらかける必要すらない状況です。

外部の方を敷地内から完全にシャットアウトすることがよいのかどうかの問題はあると思いますが、中庭でゆっくりしている際などはとても安心で、意外に静かでほっとします。


４．貸したければ賃貸に出せる


基本的には永住用ですが、まだ転勤もあるかもしれないので、貸す時に貸せるかどうかは大きな要因になりした。
正直このご時世で必要であれば貸せるのか気になったのでちょくちょく賃貸情報も見ていますが、７月末引渡しのE,F棟物件はまだ賃貸にも時間がかかるかとも思いますが、３月渡しのA~F棟は、見てみると全部で４０戸くらい賃貸に出ましたが、後７、８戸を除いて全部契約されて消えていますね。

残っているのは、４０㎡と５０㎡の小さなものの３戸程度と（外資系のシングルの方の重要がないのでしょう）と１００㎡を超える大きな物件の２，３戸は残っていますが、特に２LDKや３LDKの７０㎡から９０㎡台の物件はすべて消えています。１LDKのニーズはこの景気のせいかあまりないようですね。

さすがにプチバブルの頃の坪2万円超えは現在ではどう見ても無理でしょうが、ここのデベの方に万一の場合に備えて相場を聞いてみたら、坪18,000円台では十分契約されていると伺いました。

これだと頭金２０％も出していると（我が家はもっと頭金が大きいですのでもっと楽ですが）、転勤などで万一貸した場合でも、ローン返済は全部賃貸収益で返せます。これも安心です。

当面貸す必要はありませんが、いざという時のすぐに貸せる安心は大きいと思いました。


５．駅まではバスでもよい

広尾駅までは実際に歩くと確かに10分程度かかるし、特に帰宅の上り坂は少し大変ですね。
70歳程度を超えると、私の場合はサラリーマンなのでその年になるとお車付きといった送迎もしてくれないので、ご指摘の通り駅までの道は結構大変かもしれません。

でも隣の日赤から出ている渋谷駅と恵比寿駅間のバスは便利です。
渋谷駅行きは特に便利は便数の頻度は都内でNo1のルートだそうですね。実際2，3分で来て、7分から10分で渋谷駅に着きます。これは便利で結構使っています。


坪430万円も出すと、このエリアで数年前築の所有権物件もあるかもしれませんが、他の物件も見てみましたが、ここに比べると共有部分は小さく比較的貧弱で、雨にも濡れずバリアフリーで地下の駐車場から車で外部のホテルや施設まで行くようなことは不可能な物件が多かったです。

54年後の取り壊しの積立金を入れても坪450万円程度であったので、上記のような医療の安心やセキュリティー上の安心なども考えると、これならばいいかと思って購入しました。

転売目的というよりも、特にこういう実需の方にはいい物件と思いますけど。
快適なので、この投稿版では、いろんな方が裁判だとかいろんなことをおっしゃっていますが、我が家は特に気にすることもなく楽しく生活しています。

[812: ビギナーさん]

>人によって違うでしょうが、私にとっては決め手は以下の理由です。
そんな話してませんよね。なぜ今頃、唐突に？特段新しい情報でも無し。
妙に力の入ったプレゼンテーションで、まるで営業が売り込みに来たようだ。

[813: 契約済みさん]

811です。サラリーマンですが海外にも展開している上場企業の管理職にある者で購入者の一人です。

別に唐突でもなんでもなく、808さんが「ここを購入された方、購入の決め手は何だったんでしょうか？
」と聞いておられたので質問に答えました。

参照して引用をするやり方がわからなかったので、ベタ打ちしてすみません。


どうしてこのように書き込むと、デベだとか営業だとか書きたがるのかわかりませんが、思ったことを書きました。
あくまでご参考まで。

[814: 匿名さん]

環境や、住民訴訟についてはどう思いますか？
考えたことはありませんか？現在はどうですか？

[815: 匿名さん]

　日赤は、ベッド空けて待っているのだろうか？

[816: 808]

808です。

>>811様、非常に細やかに書き込んでいただき有難うございます。
実際に住まわれている方からのご報告ですし、そういったユーザビリティーは検討段階ではなかなかわからないことなので、大変参考になりました。

「永く住む」という観点からいうと、大変快適な環境のようですね。
セキュリティーやホスピタリティーも魅力的ですし、日赤前から出ているバスの利便性がそれほど高かったとは知りませんでした。

個人的には、それでもなお、どうしても割高に感じてしまいます。。。。
広尾の高台のあの立地環境は、余裕を感じられて落ち着きもあり、緑も多くて凄く魅力的なんですけどね。。。。

70平米台のB棟の部屋を例にすると、約9800万円の表記であっても、それ以外の初期費用がプラス400万円ほどもかかってしまうので、実質一億越えになってしまうのは、私のような者(40代印刷会社勤務・役職付)にとってはどうしても高価に感じてしまいます。

確かに書き込んでいただいた部分を読めば（それに、土地が賃借なので、その部分に関しては固定資産税がかからないという点でも）コストパフォーマンスが非常に高いことは理解できるんですが・・・これは個人的感覚的な問題なのかもしれません。。。

[817: 匿名さん]

緑は多くありません、元の庭園と比べたら、惨憺たるものです。
患者さんの癒しの庭をつぶして、営利に走った人たち。まことに情けない限りです。
環境の面から、緑の減少と、熱源の増加、温暖化ガスの排出源の増加、ヒートアイランド化などの問題の源です。
また車の渋滞で、排ガスが増えています。渋滞は確実に増えています。
墓地のところのクランクなどひどいです。私が歩いて通るたびに渋滞していて、なかなか通過できないようです。
建設の環境負荷に加えて恒常的な負荷が非常に多いマンションです。入居者が増えたら、もっと深刻な問題が起こるでしょう。周辺住民の中には、初めにもっと反対しておくべきだったと、後悔している人が大勢います。

[818: 匿名さん]

バスの利便性を確保するためにも、渋滞させないことは重要です。
開発許可がいらないようにと、道路の拡幅をしなかったことは、極めて反社会的な行為だと思います。

[819: 匿名さん]

　１００年住宅と言っている時代に、５０年ちょっとで壊すことを前提に立てるというのはどうもいけない。
物をまじめに考えているとは思えない。リーディングカンパニー２社がこれでは、世界に恥をさらす。

[820: 匿名さん]

　住む場所に人格が現れるということもある。善意の第３者とは言い切れない。
こういうものを買うう人がいるから作られてしまう。

[821: 匿名さん]

　こういうものが作られてしまうのは、実需のためだけだけではない。
不動産ファンドなどのマネーゲームの罪も見逃せない。

[822: 匿名さん]

　庭をつぶしたので、患者さんお散歩の場所がなくなった。
看護婦さんがガーデンヒルズの中に、車いすの患者さんを連れて行ってあげている。
ガーデンヒルズ住民の皆さんどうかどうか、容赦容認してあげてください。

[823: 匿名さん]

固定資産税って大したことはない。私の家、広尾３丁目で、持ち家で戸建てだけど、少ないよ。

[824: 匿名さん]

この開発、負の遺産として、徹底的に検証すべきです。こういうことは、これで最後にしましょう。
町並みを守るような、規制緩和の見直しが進められるべきです。
渋谷区の条例で絶対高さ制限ができて、この建物はすでに既存不適格になっているのですから。

[825: 匿名さん]

　今頃は、さくらモミジがきれいでしたね。
聖心女子大の門が、圧迫されてかわいそうです。
広尾を不細工な街にして、情けない。

[826: 匿名さん]

　近所で、傾斜地を悪用した、地下室マンションの計画があるようです。大林組がやるのです。
地下室マンションは、神奈川県などでは規制が進んでいるようですが、渋谷区はどうでしょう。
また、霧土盛り度をしないから、開発許可を取らないと言っています
規制逃れの疑いもあるので、目が離せないと思います。

[827: 匿名さん]

切り土、盛り土、すみません。

[828: 匿名さん]

このスレッドは、もともとこのマンションの購入者や住民の皆さんはほとんど見ていませんし、一方で裁判の原告側の皆さんが何人かで匿名さんとして待機されているようで、少しでもポジティブなコメントが入ると、ものすごい勢いで反対意見を書き込んで、すごい状態になっていますね。驚きました。

こうなると裁判の場外編のような形になってしまうので、客観的なコメントを求めることが困難になってきますね。

私もこのスレッドに興味を持ってちょくちょく見ていましたが、あまり客観的な評価を見れないので、もう書き込みもやめることにします。

原告の皆さん、裁判は正当な手続きですので、裁判所ではしっかり意見を主張して頑張って下さい。
それとこのスレッドで知った「日赤・高層マンションから環境を守る会」のホームページですが、最近ではあまりアップデートされていないようで、その後最近の裁判などで論点がどうなったのかよくわかりません。むしろこちらのアップデートをよろしくお願いします。

[829: 物件比較中さん]

たしかにそうですね。裁判云々は別にスレッド立ててそちらでやっていただきたい。

[830: 匿名さん]

私は、別に原告ではありませんが、このマンションの出来る経緯、出来上がったもののありようには、疑念と批判を持っています。裁判は別として、この開発は、きちんと議論され検証、総括されるべきだと思います。
ﾏﾀそのことは、購入検討者にとって重要な情報であると思います。言論封殺のようなことには賛成しかねます。

[831: 匿名さん]

言論封殺することはよくないので、８３０さんのように批判のコメントも堂々と展開するべきと思います。

ただ、どう見ても同じ方が「匿名さん」の名前で、あたかも3、4人の方が「そうだ、そうだ、その通りだ。」と批判の声に同調しているように10分間などの短時間に3、4本連続で書き込んでいるように思われるような書き込みが結構あります（本当に全く別の方であれば、すみませんが）。

もしそのような書き込みをされているのであれば、あまり感情的にならずに、もっと冷静にひとつのスレッドできちんと書き込むような対応をお願いしたいと思います。このままでは、このスレッドが荒れて意味がなくなってしまうと危惧します。

[832: 匿名さん]

荒れるというのはどういう意味かよくわかりません。
談論風発大いに結構ではありませんか？
一定の方向の論ばかりでは、意味がないし、何の役にも立たない。

[833: 購入検討中さん]

>>832
議論になっていればいいんですけどね。
あなたの言う「一定の方向の論ばかり」書き込まれてるようにしか見えませんよ。

[834: 匿名さん]

一定の方向の論=聞きたくない耳障りなこと?
老後の住処を都内で探しています、いいことも、悪いことも聞きたいです。
ここでの論は、大変未のある議論が多く、良いと思います。
他の掲示板では、意地悪な、差別的な、皮肉な、えげつない、論が多いのです。

[835: 物件比較中さん]

まあ、早く一審判決を出してほしいものです。どうせ最高裁までいくんでしょうから判決確定まで
最低５年はかかるのでしょうね。ここは５重のセキュリティーということで５０代の私はまじめに
検討しているのですが。

[836: K1]

>835さん

当初は少々やりすぎで面倒臭いのではと思われていた「五重のセキュリティ」ですが、慣れてしまえば全く苦になりません。警備関係者やフロントサービスのスタッフの対応もスムーズですし、安心・快適に感じています。

[837: 入居済み住民さん]

>836さん

同感です。
また、帰宅時は日赤側のゲートから入ることが多いのですが、中庭の林を横断する小道を通りながら気分が切り替わる感じがします。前の住居では、1階の入り口にセキュリティはあってもある程度出入りがあったので自室の玄関ドアを開くまではまだ「外」の感じだったことを思い出します。
ゲートに入った段階で「ウチ」の感じがするのはセキュリティがあるからでしょうね。不便は感じません。

[838: 入居済み住民さん３]

マンション内のレンタル電動アシスト自転車っていいアイディアで便利ですよね。
我が家で週末にヒルズに食事や映画見に行くときなど重宝しています。

[839: 匿名さん]

一審は、原告側がかなり善戦しているように見えます。
最近の裁判所の潮流の変化、民主党の行政訴訟法へのスタンスなどを、考え合わせると、ひょっとするとひょっとするかもしれません。

[840: 匿名さん]

　やっぱり今までのやり方は、考え直さなければいけない。
そういう時期に来ているのだと思います。

[841: 匿名さん]

　泡瀬干潟干拓も住民勝利です。

[842: 購入検討中さん]

もし裁判で原告側が勝訴した場合、このマンションはどうなってしまうのですか？

[843: 匿名さん]

建築確認が取り消された場合。
大阪府狭山市の物件、新宿区下落合の物件などが参考になるでしょう。

[844: 購入検討中さん]

具体的にどうなるんですか?

[845: マンション投資家さん]

裁判に負けたら取り壊して更地にするしかないです。

[846: 匿名さん]

仮に万が一そうなった場合でも、
住人には当然返金されるでしょうから、むしろラッキーなんじゃないですか。
こんなご時世ですからね。

[847: 匿名さん]

現金が一番ですか。でもね、じつは、物価は上がっている。
安いものは理由があって安い。だから、インフレにも警戒。

[848: 匿名さん]

　もう疲れた、そろそろ資本主義やめない？

[849: 匿名さん]

東京アメリカンクラブの敷地に三菱地所が建てていた「麻布台パークハウス」いよいよ販売開始ですね。

51年間の定期借地権物件で、165戸、ほとんどが坪600万円超えということで、相当の値段ですね。

最高の325㎡、8億4000万円（坪852万円）の物件は既に売れてしまったそうですが、いくら東京アメリカンクラブの会員優先販売とは言っても、このご時世に驚きですね。

これでこの麻布台の他の住戸も売れてしまうと、坪430～450万円程度で買える広尾ガーフォレは割安ということになるのでしょうか。


悩ましいところですが、この麻布台物件の売れ行きに注目ですね。


http://jp.ibtimes.com/article/biznews/091016/42492.html

http://mansion-db.com/kanto/13/area/3/5355/

[850: 物件比較中さん]

あそこは別格だよね。

[851: 匿名さん]

アメリカンクラブは隣のマンションを２００２年頃に格安で取得して定期借地権マンション用地として半分売却してほとんどただで施設を建て直すらしい。商売うまいよね。

一帯は閑静なところではあるけど、東京タワーの電磁波とか大丈夫なのか心配だし、通りに出たら全く素敵な場所ではないし、麻布台という住所もイマイチだ。

金が余っている米人以外誰が買うのか理解できないが、こんな値付けでは相当販売は苦戦するでしょう。

まあこういう値付けがあっても広尾GHが安いという理屈には全くならないと思うが・・・。どれも高杉、もっと物件の本質的価値を見抜く目を持たないとね

[852: 匿名さん]

これって宣伝？
だとすると、ちと問題では。

[853: 匿名さん]

今は皆、忘れているが、拙者の若いころは、だれも「アメリカ」などとは、呼んでいなかった。
当時は、ヴェトナムで戦争をしている、悪の象徴で、「ベーテー」「ベーテー」とよんでいた。
「ベーテー」は「米帝」つまり「アメリカ帝国主義」のことで、とにかくどうにも悪かった。
そういえば、今でもイラクや、アフガニスタンで、戦争をしているな。
昨日は１０月２１日だったので、そんなことを考えていた。
アメリカは、今日でも、金と力を持っていて、しかもやはり悪いのだね。

[854: 国家公務員さん]

>>852
どう読んでも宣伝とは思えない。
宣伝ならもっと絶賛してるはず。

[855: 匿名さん]

８４９ですが、全く宣伝する意図はありませんので、誤解を受けたとしたら悪しからず。

この広尾ガーフォレの物件は同じような条件で当面あまり周りで競合する物件が出てこないと考えられていますが、あえて言うと、同じ50年間前後の定期借地権物件として出てくる三菱地所による麻布台のアメリカンクラブの物件と、フランス大使館の借地を使った野村不動産の定期借地物件が直接競合すると見ています。

フランス大使館敷地の物件はなかなか出てきませんが、アメリカンクラブ物件の一般向け販売が始まったので、いくらで出るのか注目してましたし、本当にこの値段で売れるんですかねと思っただけです。

この麻布台物件、確かに結構高いですね。

おそらく購入者はアメリカンクラブの施設を無償で使えたりするのかとも思われますが（そういう条件なのでしょうか？）、クラブの施設利用権だけ別途キャッシュで買って、別途この広尾ガーフォレなどに住むのとどっちがお得なのかなどとも思いましたが、アメリカンの金持ちなどはあまりややこしいことは考えずに、純粋にこの麻布台の物件を買うのでしょうか？

その後の売れ行きなどがわかったら興味あるので教えて下さい。

[856: 匿名さん]

南青山パークハウスという50年定期借地権物件が出ていますよ。

南青山6丁目ということでそれほどいい場所でもなさそうだが、青山というアドレス、表参道から
歩けるという利便性で、この物件と条件はほぼ互角、価格的には最高で18000万円台、130平米超
の物件もあるようなので、広尾GHよりはリーズナブルでしょう。

いずれにせよ広尾GHの値付けがバブル最中に行われて高すぎたというのは普遍的客観的事実なので
他に更に高い値付けが出てきたからと言ってその値付けを遡って正当化する理由には全くならないよ。
新築未入居が元の売値から15％下げて提示されているけど買い手がいないところをみてもそれは
明らかでしょう。

[857: 匿名さん]

高すぎた、っていうのは違いますね。
入居の１年前に完売してるんですよ。そういった意味では安すぎたぐらいでしょう。

売主から見れば、キャンセルの数も許容範囲なんじゃないですか。

[858: 匿名さん]

その時点で安い（かどうかは分からないがともかく買おう）と思った人が多かったというのと、
今同じ値段で売られているものが安いかどうかというのは全く違うだろう。

まあ、今は色々な形で値引きしてるんでしょうけどね。そうでなかったら売れ残りも売れるはずがないので。

[859: 匿名さん]

不動産取引の話と、実際に住む人の話は、別のことです。
自分の家を、物件と呼ぶ神経は好きではありません。

[860: 匿名さん]

南青山パークハウスは来月から販売なので現在値段の詳細がわかりませんが、坪400万円から450万円程度中心のようなので、この広尾GFと（エグゼクティブ仕様のものは除きますが）ほとんど同じ水準のように思われますが。

もっとも南青山ＰＨの地代がいくらなのかで変わるので、パークコート神宮前のように地代がここの10倍近くになるのであれば、比較のしようがなくなります。

それと、南青山ＰＨもいいマンションとは思いますが、戸数が30戸だけのようなので、この広尾のように大きな中庭とか住民用のエントランスでの応接環境とか、共有部分の充実度はかなり違うようですね。

これも大規模マンションより小ぶりなほうがよいという方も多くおられると思うので、どっちがいいかは個人の趣味とは思いますが。

ただ、アメリカンクラブ敷地の麻布台ＰＨの値段を見ても、南青山ＰＨの値段（詳細はこれからですが）を見ても、三菱地所は結構強気で、希望したい坪350万円といった条件で売る気は全くないように思えます（それで売れるのかどうかはよくわかりませんが）。

[861: 匿名さん]

５４．８６平米６，６１０万円、９２．０７平米１５，２５０万円
今日、はいっていたディーエム。ほかに４部屋。
ねえ、ほんとに売れているの？
カスつかまされないように気をつけよう。

[862: 匿名さん]

そのＤＭに誤植。
「美しき森にの安らぎに包まれる」だって。
これって末期症状？

[863: 匿名さん]

まぁまぁ・・・許してあげてください。
彼らも頑張ってるんですから。

[864: 匿名さん]

がんばってんのに売れないの？このままだと立ち腐れの、
新古住宅になってこの掲示板ににいられなくなってしまう。

それまであと何日？

[865: 匿名さん]

森、森って
５０数年の余命しかないものを。
森っていうか？今んとこ植木屋の畑みたいだし。
薄っぺらな書割だ。セールスコピーも、誇大宣伝だ。
「私は、森を手に入れた。広尾の丘に、一つの都心住宅が姿を現しました。大樹の木立に守られ、
庭園と呼ぶにはあまりにも広大な森を抱いて。」だって。
コピーライターの職業倫理を疑うね。薄呆堂かな？

[866: 匿名さん]

定借かぁ。
家賃一括払いみたいなもんか。転売もしにくそうだし。

[867: 匿名さん]

夢がMORI MORIですね。

[868: 匿名さん]

森が夢夢。
ゆめゆめ、騙されないように。

[869: 匿名さん]

866さん
一括払いじゃないよ。地代は毎年必要だよ。

[870: 匿名さん]

毎年改定されて、月割りで払う。５，０００円から１５，０００円くらい？

[871: 匿名さん]

地代は80㎡程度の物件だと現在で月12,000円程度と聞いています。

でも来年4月頃からは改訂されて月9,000円程度になる予定と聞いていますので、年間10万円強程度と思います。

まあ所有権物件の場合の土地の固定資産税より少し高いかという程度と思います。
当然、定期借地権物件の場合は、土地分の固定資産税はかかりません。

定期借地権物件の地代の設定は物件によって相当異なって、この5倍以上もかかるような事例も見ます。
よく見ないとトータルのコストは結構変わってきます。ここはまず良心的とは思いますが。

[873: 匿名さん]

今は地価もが下がっているからこんなものです。
地価は今後上がることはないかもしれないが、
日赤の経営難や、インフレはあるかもしれない。
地代がじわじわ上がるなんてことがなければいいのだが。

[874: 入居済み住民さん]

地代は固定資産税路線価にリンクしてあらかじめ決められた一定のフォーミュラで計算されているので、路線価（固定資産税）が上がったり下がったりすると地代も連れて動くと入居時に書面で説明を受けています。

固定資産税が日赤（土地の所有者）の経営状態によって変動しないのと同様に、ここの地代は日赤の経営状態には影響されません。

固定資産税が上がるようなインフレの時代には地代も連れて上がることになりますが、それは所有権物件でも固定資産税が上がって負担が増えるので仕方ないと思っています。

[875: 匿名さん]

未だにDMが家に届きますが・・・まだ25部屋も売れ残っているんですね。
定借なのに坪単価400万円以上という値付けからして、相当値下げしないと売れるはずはないと思うんだけど、今となってはあり得ない値段のまま三菱・三井は頑張っているんでしょうか、それとも買いそうな態度を見せたら相当柔軟に交渉できるんでしょうか、どんなものでしょう。

[876: 匿名さん]

いくらお金を払っても所詮は人のもの。むなしくないか？

[877: 匿名さん]

　環境税の検討が始まった。都市の樹木を伐採する場合は莫大な税金を徴収するべし。
この際、現実的には払えないような、禁止税的な税額でもいいでしょう。

[878: 購入検討中さん]

この物件を中古で購入する際はローンが通らないって
聞いたのですがどうなのでしょうか？

[879: 匿名さん]

厳しいと思いますよ。どこの銀行も定借は嫌いでしょうからね。

[880: 匿名さん]

昔ここのモデルルームに行ったけど、説明してくれた人が、
「中古で売るのは難しいでしょう。住みたいだけ住んで、あとは賃貸に回してください」
と言い切ってたよ。それはそれで潔い売り方だと思ったけど。

因みに銀行は中古定借だと金を貸さないというわけではないです。あくまで審査次第です。
ただ所有権の土地はいつまでも価値を見れるけど、定借権は価値逓減する上に流動性不足のディスカウントを
受けるから、古くなるとものすごく厳しいよ。築10年くらいで元値の6-7割、築20年になると
当初価値の3-4割くらいという感じかな。30年になるとほぼゼロ査定に近いでしょう。
ここは立地もいいし早い段階なら買い手はいるだろうから、早めに見切って売ればいいんじゃないかな。

[881: 匿名さん]

なるほどと思うするどい分析ですね。

でもここは賃貸としてはかなりの人気のようで、実際に出ている物件のさばけ具合を見てもらえばわかりますが、70㎡から100㎡の間の２LDKや３LDKの物件は、外資の逃げ出したこの最悪の景気でも、かなりのピッチで順調にさばけていますね。

40㎡、50㎡の小さめの物件とか、100㎡以上のあまりに大きい物件、それと中ぶりでも１LDKの物件は今一つ人気がないようですが。


だから、10年たって、もし本当にもとの購入価格の6割でしか売れないようであれば、デベの言っているとかの口上ではないですが、４％程度のイールドででも残り44年間、賃貸に出した方が得ですよね。

20年たって本当に当初1億円の物件（例えば70㎡の物件とか）がおっしゃるように当初の30%、3,000万円でしか売れないのであれば、どうして無理して売らないで、月30万円から33万円、年間400万円前後で賃貸に出さないのでしょうか。いくら安くともこの立地であれば、20年落ちでも月25万円は賃料が取れるでしょう。
これぐらいのイールドは、現在の景気最悪期の広尾ガーデンヒルズの相場を見ても可能と思われますが。

残りの34年間でグロスで1億円程度の賃料を累積で取れる可能性があるのに、頭で3,000万円で売ってしまうのですか？

ずいぶん先の話ですが、20年後に30%で売ってくれるのであれば、買いたいですね。

[882: 匿名さん]

880ですが、、、
べつに物件の市場価格が10年後に6割、20年後に3割になるなんて言ってないよ。
あくまで銀行の担保価値査定価格、つまり住宅ローンを借りられる上限がそんなものになるだろうというだけで。
以前旧法借地権のマンションの住宅ローンを検討したときに銀行からそんな話を聞きました。
ここは定期借地権なのでもっと厳しいかもしれないけど。

普通に考えれば20年後で4-5割くらいの価値は残ってるでしょうが、銀行は担保を見て2-3割しか出せないので、
40-50％の頭金を出せる人じゃないと買えないよと。
そんな人は（投資家も含めて）あまりいないわけで、なかなか売れないのではないかと思うわけで。

築20年のマンションでも、土地が所有権であれば、銀行は土地持分を見て100％でも貸してくれます。
だから売れます。そんなものです。銀行は杓子定規だけど、きっと20年後も杓子定規ではないかと。

[883: 匿名さん]

銀行だって頭の良い人が多いんだから、過去に何度も失敗を繰り返して
「やっぱり杓子定規が一番」
という結論に達したんだろうし。
もちろん、金融庁とかの指導もあるんだろうけど。