広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[764: 匿名さん]

７６１さん、本当に決定的に違法なのでしょうか？　本当に決定的に違法だったなら、どうしてマンション
建設を阻止できていないのでしょう？　仮処分で差し止め等できなかったのでしょうか？

実際は違法がどうか簡単に判断できないのですよ。
病院をマンションに変えることが「用途の変更」「土地区分の変更」に当たるという解釈がされた裁判例は
あるのでしょうか？

そして仮にここが開発許可が必要なものであったと判断された場合どうなるのでしょう？　ここの場合、役所
が「開発許可は必要ない」と判断したのでしょうか？（都が訴えられてるのでそうなのでしょう）　
飽くまでも役所の責任なので、謝罪して改めて開発許可を発行して終わりですかね？

[765: 匿名さん]

この前、大阪で出た判決です。都市計画法に違反した分譲マンションの建築確認が取り消されました。
完成し、分譲もされて、入居もしているのです。いままではあまりない例ですが、今後はこういう判例が増えるのではないでしょうか。司法官僚のスタンスが、住民運動寄りになってきているようです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6937/　購入した人は気の毒ですね。

[766: 匿名さん]

　いろんな人が意見を述べているが、「完成後に建築確認が取り消された」という事実が受け入れられない人が多いようです。それほど異例なんでしょうか？　完成しようがしまいが、違法は違法で、免罪するのがおかしいと思っていました。（たとえば国立のマンション）

[767: 匿名さん]

　大阪のケースでも、行政が開発許可不要として、業者に加担していたようですね。
判決は、必要な開発許可を得ていないので、建築確認を取り消すという、じつに論理的なもの。

[768: 匿名さん]

　先日の裁判でのこと。東京都は「東京の自然の保護と回復に関する条例」についての業者の申請の書類を、すでに廃棄したと言っている。これに対して裁判長が、何とか見つける努力をしてくださいと命じました。つまるところ、裁判所も開発の完了前に書類を捨てたりするはずがないと、東京都を疑っているのです。
裁判所のスタンスは、それほど行政寄りでもないですよ。

[769: 匿名さん]

最高裁判事の 国民審査は「おとぎ話」っていうのはみんな知ってることでしょ。

[770: 匿名さん]

　　地裁や高裁の判事にはなにもないし。

[771: 匿名さん]

　マスコミのはどうか知らないけど、政権交代の影響は明らかですね。

[772: 匿名さん]

大阪のマンションの建築確認が取り消されたそうですが、これって何か建築確認を行う民間会社
が訴えられて判決ができただけですよね？　実際これが出たからどうなるというのでしょう？
この民間会社が免許取り消しにでもなるのでしょうか？
マンションに関しては問題となったのはガレージ部分だけみたいですし、ここの部分を元に戻し
て再度建築確認を取るのでしょうか？

それとここのマンションについても。　東京都を訴えて実際のところこのマンションはどうなり
得るのでしょう？　東京都が謝罪して、今後は気をつけますということになるだけでしょうか？

現実問題として、どうなり得るのかの意見が聞きたいです。　何か品質保証が取り消されただけ
みたいな判決は正直あまりピンとこないのですけれども・・・

[773: 匿名さん]

東京都を訴えて、このマンションが取り壊されて元の景色に戻るということはないのでしょう。
元に戻す費用を東京都に全て出させるというような判決はあり得ないし。
結局、うまくいって東京都に一部に関して「ごめんなさい」させて、その担当者であった公務員
が降格するのが精一杯では？　

しかし、何で今更裁判してるのですか？　どうして差し止めできなかったのでしょう？　その
辺りの経緯が分かってる方はおられないのでしょうか？

[774: 匿名さん]

　建築確認の取り消しが確定すれば取り壊すしかありません。
これがどうしても飲み込めないようですね。お仕事がらですか？
このマンション建設関係の人の検討や、入居が多いようですね。

[775: 匿名さん]

　建築確認も、開発許可も、絵空事ではない。
ただのお札じゃないですよ。
運転免許がないと、運転してはいけない。
建築確認のない建物は建ててはいけない。存在してはいけないのです。取り壊すしかないでしょ？

[776: 匿名さん]

　行訴訟法の改正で、開発許可処分は事前の差し止め訴訟が、可能になりました。
だから、行政と結託して開発許可がいらないことにしたものと考えられます。
違法ならなぜ止められないのか？それはね、行政と結託した三井、三菱連合軍が、猛烈に強力だからですよ。

[777: 匿名さん]

＞７７４さん
＞建築確認の取り消しが確定すれば取り壊すしかありません。

建築確認で問題となったのはガレージ部分だけだそうですよ。　一部の問題で全てを取り壊させられる
のでしょうか？　

[778: 匿名さん]

　司法的には取り壊し。
後は、行政とデヴェロッパーと購入者の三者で、始末をすることになるんでしょうね。
これも、いくつもの訴訟とかになるかもしれませんね。

[779: 匿名さん]

　大阪で、建築確認が取り消されたのは、駐車場ではなくて、マンション本体です。事実確認,念のため。

[780: 匿名さん]

何か大仰な話になってるけど、結局裁判所は「問題があったとはいえるが違法とは言えない」といういつも
のあいまいな表現の判決で結審でしょう。　収賄行為でも証明できてマスコミが取り上げるようになれば
まじめに取り壊しの可能性も含めた話につながるかもしれないけどね。

神戸の方のタワーマンションで土地の入札に問題が発覚したマンションがあるそうだけど、あれはどうなる
のでしょうね？？

[781: 匿名さん]

　耐震偽装事件のときのことを思い出しました。

[782: 匿名さん]

　被害者はいつも購入者ですね。

[783: 匿名さん]

　違法とまでは言えない？
取るべき開発許可を取っていないという違法があると、はっきり認定しています。
収賄では建物は壊さないでしょう？
建築確認の取り消しが確定したら取り壊しになります。

[784: 匿名さん]

大阪の物件ですが、建築確認が取り消されたのは建物全体ですが、問題となったのは飽くまでも
立体駐車場の部分ですから、ここの部分を元に戻せば建築確認を取り直すことは不可能ではない
と思われます。　ただ駐車場のないマンションが売れるのか？ここまで問題となったマンション
が売れるのか？といった問題が残るので、もうマンション自体取り壊して土地を売ってしまう
ということもあり得るのかな？

[785: 匿名さん]

＞取るべき開発許可を取っていないという違法があると、はっきり認定しています。

本当に？　このガーデンフォレストでそんな認定いつ誰がしたのでしょう？

何か大阪のマンションとごっちゃになってますが、ここはガーデンフォレストの板。
大阪のマンションの話という但し書きがない場合はガーデンフォレストの話。
皆さんも気をつけて投稿しましょう。

[786: 匿名さん]

大阪の話ですが、建てちゃってから建築確認をとるとか、取り直すということはできないと思います。
　広尾の話ですが、病院の庭を共同住宅にする、しかも高さ制限の規制緩和を受ける、こういう大規模な開発が、「都市計画法上の開発行為に当たらない」というのは、なぜなのですか？
どなたか、業者側を弁護してみてください。裁判所が認めてくれるように。

[787: 匿名さん]

　大阪のケースは、建築確認の内容が違法なのではなく、必要な開発許可を取っていない建物の建築確認は、そもそも無効だという理解でいいですか。

[788: 匿名さん]

　大阪の判事たち、建て逃げ、建て得がよっぽど腹にすえかねていたようです。
業者も、最終弁論後、判決前という時期に、「検査済み証」を発行したりして、
露骨な駆け込みをやって、ますます怒らせたようです。
これまでは、検査済み＝完成をもって、「訴えの利益」がなくなったという、とんでもない非情な判決がまかり通っていたのです。正義の観点からすれば、この判決は正しいと思います。違法建築はぶっ壊せ。

[789: 匿名さん]

まあ最高裁まではずいぶん時間がかかるし、実際入居している人は誰も心配していないようなので、外野がどうのこうのというよりも、最高裁の判決まで気長に数年間結果を待てばよいのではないですか。

[790: 匿名さん]

＞広尾の話ですが、病院の庭を共同住宅にする、しかも高さ制限の規制緩和を受ける、こういう大規模な開発が、
＞「都市計画法上の開発行為に当たらない」というのは、なぜなのですか？

法解釈の問題ですから、簡単に答えは出ませんよ。　法の趣旨からよくよく考えてこの裁判の判事が答えを
出してくれるでしょう。

[791: 匿名さん]

病院の庭に新しい病棟を建てる、これは開発許可不要で争いはないでしょう。
それでは、寮ならば？　マンションならば？
興味深い話ですね。　どうしてマスコミは全く報道しないのでしょう？
まことちゃんハウスがあれだけ報道されたのにね（笑）

[792: 匿名さん]

＞大阪の話ですが、建てちゃってから建築確認をとるとか、取り直すということはできないと思います。

その根拠は？　軽々しく「できないと思います」じゃないですよ。

建築確認が取り消されれば、その問題となった部分（大阪の場合駐車場）だけでなく全ての部分において
二度と建築確認が取れないなどという決まり（法律等）があるのでしょうか？

[793: 物件比較中さん]

>外野がどうのこうのというよりも、最高裁の判決まで気長に数年間結果を待てばよいのではないですか。

購入検討者としてはどうしても気になる話です。
でもここの場合まず大丈夫なのですよね？　原告の方たちは何を要求してるのでしょうか？　どうなる
可能性があるのでしょうか？　この件でインターネット上で記事は報道されてないのでしょうか？　
もしあるのならば教えてください。

[794: 匿名さん]

原告は、 ①建築確認の取り消しの判決。（取り消しになれば、建物は取り壊しになります）②東京都の自然の保護と回復条例により、建築中止命令と、樹林等自然環境の原状回復命令を都知事が出すように命じる判決。の二つの判決を求めています。

[795: 匿名さん]

７９０さん
デヴェロッパーは答えられるはずです。
ちゃんと説明してもらいたくないですか？

[796: 入居済み住民さん]

本件が訴訟されていることは事前に書面並びに口頭で重要事項としてちゃんと説明されており、それを十分知った上で私を含め450戸程度について皆さん購入されています。

特に気にしていませんし、敗訴になるとは全く思っていません。
それに三菱三井の我が国を代表するデベロッパーが購入者に変なことはするまいというのが購入者のほとんどの意見と思います（全員にインタビューしたわけではないので詳細にはわかりませんが）。

この件が気になれば、少なくとも当該重要事項は購入検討者の方もちゃんと説明を受けられると思いますよ。

[797: 匿名さん]

気にしないというのは、判断停止ですか？
それとも目にしたくないということ？
気になって当然だと思うけどね。
それは逃げじゃないかなあ。政権交代の影響はあるでしょう。
事実関係の詳細だけでも抑えておいたほうがいいのでは。

[798: 入居済み住民さん]

↑
「敗訴になるとは思っていません」とは、被告側が敗訴になって、建物が取り壊され、罪のない全く善意のわれわれ住民がみな集団移住するようなことになるとは全く思っていませんという趣旨です。そんなことは迷惑千万です。

上にも書かれていますが、そんなことになったら日赤も無傷でいられなくなるでしょうから、大震災などの際に1000床緊急で用意して傷病人を治療するなんてこともできなくなるのでしょうね。

それで死人まで出てでも、原告はもとの駐車場や樹木を戻したいと考えておられるのでしょうか。
とても冷たい皆さんだと思えてなりません。残念です。

[799: 匿名さん]

　入居する前によく調べればよかったのにね。

[800: 匿名さん]

　違法開発の犠牲者は、まず地元住民です。
それから、購入者。

[801: 匿名さん]

　死人というのは前に出てた「事故」とかのことですか？

[802: 物件比較中さん]

現在行われている一審だけでもさっさと判決出してほしいですね。　こうゆう裁判ははとにかく迅速に
行われるべき。　そもそも開発許可が必要だとか必要でないとか、何で今頃裁判が行われてるのでしょう？
裁判所に問題があるのか、制度が悪いのか、原告がのんびりし過ぎていたのか…
判決はいつ頃出そうですか？

残り2棟の予定は今どうなっているのでしょう？　裁判を配慮して停止してるのでしょうか？

[803: 匿名さん]

開発許可不要というのが、デヴェと行政、そりゃおかしいというのが原告＝住民。
別に不思議でも、おかしくもないと思います。
すでに完成しているので、審理を急ぐ理由はありません。
慎重に十分審議を尽くすべきです。
そのためにも行政が、申請書類等を開示すべきです。
また、原告の求釈明（質問）にちゃんと答えるべきです。
これは裁判長もたびたび要請しています。

[804: 匿名さん]

　　集団移住するの？、仲がいいんですね。

[805: 匿名さん]

　　購入済みの人は身勝手です。地元の住民の住環境がこんなに破壊されているのに、自分ばかり被害者面。

[806: 匿名さん]

　デヴェの人の再就職先は、管さんが心配してくれるようです。よかったですね。

[807: 匿名さん]

開発許可が必要か必要でないのか素人には判断付かないのは理解できますが、行政法を専門としてる
法律家でも何カ月も何年も掛けないと判断ができないのでしょうか？　申請書類の内容で変わること
なのでしょうか？？　慎重というか無駄な議論をしていないでしょうか？

[808: 購入検討中さん]

違法開発云々は置いておいても、高い。。。。

50年定期賃借でこの価格とは・・・・しかも管理費が高めだし、解体準備積立基金までかかるとは。。。。
最寄りの広尾駅まで、日赤構内〜ガーデンヒルズ内を通れば近道ではあるけど、それでも遠いし、もしそこが通れなくなったらぐるっと遠回りしなければならないし。。。。

ここを購入された方、購入の決め手は何だったんでしょうか？

[809: 匿名さん]

ガーデンフォレストの皆さんは、約束通りガーデンヒルズの指導部分の通行は、なさらないでください。

[810: 匿名さん]

　指導部分⇒私道部分　失礼
やっと小康を得て、近隣住民はホッとしています。
ＧＦ住民は約束を守ってください。お願いします。

[811: 契約済みさん]

人によって違うでしょうが、私にとっては決め手は以下の理由です。
長くなってすみません。



１．初期投資コストが安い

孫子までマンションを残そうにも、40年もたつと住民の合意形成ができて建て替えができるのかどうかも不明です。
30年を超えた後のマンションの長期修繕計画がない物件は一杯ありますが、ランドマーク物件の広尾ガーデンヒルズでさえあと20年もしたら建て替えがどうなるかわからないと個人的には思っています。

それでも７０㎡から８０㎡で所有権物件だと、広尾や麻布の新築マンションだと今でも１億５千万円程度はする物件が多いと思いますが、そんななかで70㎡から80㎡台で1億2千万円程度以内（坪430万円程度）で買えるここの物件は割安と思いました。
また、広尾や麻布で、新規の物件は当面供給自体ほとんど期待できませんでした。
このエリアには楽しい店が多いので、特にリタイアした後などにここにそこそこのお金で住居を構えて生活できることは（物件購入のお金をいくらかでもセーブして、生活をエンジョイするためのお金を残すためにも）お得と思いました。


２．医療提携がある


私はまだそんな年ではありませんが、あと20年余りも後になって70代にでもなれば、毎日の勤務もしていないでしょうし、一方でその頃の自分の健康には結構心配します。

この物件は、80㎡台の物件でもなかに物件内に２個はパニックボタン（押すと管理事務所が「どうしました？」と対応してくれるプッシュボタン）があり、普段から広尾日赤にメインの健康診断データとカルテを保管したうえで担当の先生がいてくれているので、万一の時もすぐに状況がわかって対応してくれます。すでに家族の健康診断データとカルテは検診を行って保管してもらいました。

年を取るごとに、こうした点はとみに重要となってきます。
電話一本か、最悪の場合はパニックボタンでせいぜい最大でも20分程度後には総合設備の整った（これからもっとよくなりますが）広尾日赤に入院できる安心感は大きいです。
今は健康ですが、年をとって郊外で心筋梗塞にでもなって、救急車を呼んだが基幹道路が渋滞だとどうなるかわかりませんので、これは安心と思いました。


３．セキュリティー上安全である

世界のいろんなところに住んだり出張しましたが、東京は本当にぶっそうになりました。
それでもマンハッタンよりは銃が少ないのでまだ安全ですが、アジアでもシンガポールはもとより、香港などに比べても本当に安心かなと思うようになりました。
ここは5重のセキュリティーがあるので、本音のところは同じエレベーターを共有しているまわりの3戸程度の方（存じていますが）だけは信じられれば、自分の住戸の鍵すらかける必要すらない状況です。

外部の方を敷地内から完全にシャットアウトすることがよいのかどうかの問題はあると思いますが、中庭でゆっくりしている際などはとても安心で、意外に静かでほっとします。


４．貸したければ賃貸に出せる


基本的には永住用ですが、まだ転勤もあるかもしれないので、貸す時に貸せるかどうかは大きな要因になりした。
正直このご時世で必要であれば貸せるのか気になったのでちょくちょく賃貸情報も見ていますが、７月末引渡しのE,F棟物件はまだ賃貸にも時間がかかるかとも思いますが、３月渡しのA~F棟は、見てみると全部で４０戸くらい賃貸に出ましたが、後７、８戸を除いて全部契約されて消えていますね。

残っているのは、４０㎡と５０㎡の小さなものの３戸程度と（外資系のシングルの方の重要がないのでしょう）と１００㎡を超える大きな物件の２，３戸は残っていますが、特に２LDKや３LDKの７０㎡から９０㎡台の物件はすべて消えています。１LDKのニーズはこの景気のせいかあまりないようですね。

さすがにプチバブルの頃の坪2万円超えは現在ではどう見ても無理でしょうが、ここのデベの方に万一の場合に備えて相場を聞いてみたら、坪18,000円台では十分契約されていると伺いました。

これだと頭金２０％も出していると（我が家はもっと頭金が大きいですのでもっと楽ですが）、転勤などで万一貸した場合でも、ローン返済は全部賃貸収益で返せます。これも安心です。

当面貸す必要はありませんが、いざという時のすぐに貸せる安心は大きいと思いました。


５．駅まではバスでもよい

広尾駅までは実際に歩くと確かに10分程度かかるし、特に帰宅の上り坂は少し大変ですね。
70歳程度を超えると、私の場合はサラリーマンなのでその年になるとお車付きといった送迎もしてくれないので、ご指摘の通り駅までの道は結構大変かもしれません。

でも隣の日赤から出ている渋谷駅と恵比寿駅間のバスは便利です。
渋谷駅行きは特に便利は便数の頻度は都内でNo1のルートだそうですね。実際2，3分で来て、7分から10分で渋谷駅に着きます。これは便利で結構使っています。


坪430万円も出すと、このエリアで数年前築の所有権物件もあるかもしれませんが、他の物件も見てみましたが、ここに比べると共有部分は小さく比較的貧弱で、雨にも濡れずバリアフリーで地下の駐車場から車で外部のホテルや施設まで行くようなことは不可能な物件が多かったです。

54年後の取り壊しの積立金を入れても坪450万円程度であったので、上記のような医療の安心やセキュリティー上の安心なども考えると、これならばいいかと思って購入しました。

転売目的というよりも、特にこういう実需の方にはいい物件と思いますけど。
快適なので、この投稿版では、いろんな方が裁判だとかいろんなことをおっしゃっていますが、我が家は特に気にすることもなく楽しく生活しています。

[812: ビギナーさん]

>人によって違うでしょうが、私にとっては決め手は以下の理由です。
そんな話してませんよね。なぜ今頃、唐突に？特段新しい情報でも無し。
妙に力の入ったプレゼンテーションで、まるで営業が売り込みに来たようだ。

[813: 契約済みさん]

811です。サラリーマンですが海外にも展開している上場企業の管理職にある者で購入者の一人です。

別に唐突でもなんでもなく、808さんが「ここを購入された方、購入の決め手は何だったんでしょうか？
」と聞いておられたので質問に答えました。

参照して引用をするやり方がわからなかったので、ベタ打ちしてすみません。


どうしてこのように書き込むと、デベだとか営業だとか書きたがるのかわかりませんが、思ったことを書きました。
あくまでご参考まで。