広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[679: 匿名さん]

チラシはそろそろーーー。

[680: ご近所さん]

そろそろどうなりました？

[681: 匿名さん]

またチラシ、今度は売れ残りと、新築の白樺なんたら。
「私は森を手に入れた」んだそうですが、どう見てもただの植え込み。
うそ、おおげさ、まぎらわしい。

[682: ｑ]

いいマンションですね

[684: 匿名さん]

いいかだめか、5重のセキュリティーとかがあって中に入って見れないので判断しにくいですけど、物件のHome　Pageがかなり変わったようで、写真がいっぱい出ていますよ。

これなども見て、いいと思うか、だめと思うかは当然その人の判断ですね。

http://www.hiroo-gf.com/photo.html

[685: 匿名さん]

高けぇ。。
これ一番上の屋根ついてるようなやつも住居？
メゾネットみたいなやつなのかな。

[686: 匿名さん]

屋根のついているのは最上階物件で、1番の写真で真正面に見えている屋根付きの部分は、D棟の6階だと思います。

でもメゾネットはなく、全て同じフロアーだけの物件のはずですが、最上階の物件のなかには広めのバルコニーがまわりにある物件もいくつかあったようです。

確かにけっこういい値段しますが、相当広そうな中庭やら地下駐車場やら豪華なエントランスホールやらと、共有部分にこんなにお金をかけたら、マンション占有部分だけで共有部分は最低限という物件の坪単価よりある程度高くなるのも仕方ないのかなと思います。

でも今のご時世で、それでもお金を出して住みたいという人がどれだけいるのかは別問題でしょうけど、いずれ景気が戻ってきたら、セキュリティーもよさそうだし医療提携もあって安心そうだし、ここに住みたいという人はそこそこ出てくるようにも思います（だったら買わずに賃貸で、というほうが賢い選択なのかもしれませんが）。

[687: 匿名さん]

前途は真っ暗や。どないしょう。

「○港区や渋谷区が空に？
フィナンシャル・タイムズ（FT)の「アルファヴィル」という面白いブログに東京支局発で書いているグウェン・ロビンソン記者が6月26日付で「東京の空洞化が進んでいる（More Hollowing Out in Tokyo）」と書いています。「空洞化」といっても、東京の企業が海外流出しているとかではなく、東京で働く（主に金持ちの）外国人（主に欧米人）が、どんどん日本を去っている、ゆえに「空洞化（hollow out」しているという話です。」

[688: 匿名さん]

そのいったん去った人たちが、どんどん東京に戻り始めたってニュースを、
つい最近、テレビで見た気がするが……。

[689: 匿名さん]

それは、気のせいでしょう。

[690: 匿名さん]

ユダヤ教会の下の駐車場のところの林が伐採されてしまった。
なんの前触れもなかった。そして、何の看板も出ていない。
古くて大きな木が、２０本くらいはあったのに、残念だ。

[691: 匿名さん]

この辺の環境がどんどん悪化している。今に人間の居住に適さなくなる。
少なくとも住宅地ではなくなる。まして、高級住宅地ではなくなる。
すでに、崩壊が始まっている。私はこのことについては、悲観的である。
今は地価が低すぎるが、持ち直したら売って引っ越そうと思っている。

[692: 匿名さん]

日記かよ。

[693: 匿名さん]

どうしても外資頼みなんでしょうね。
リーマンショックから１年たつのですね。
今後どうなるのでしょうね。

[694: 匿名さん]

売れているのかもしれないが、
夜明かりのつく部屋が少なく、
さみしい限りです。
まだ、人間の棲家にはなっていませんね。

[695: 入居済み住民さん]

みなさんおっしゃるとおり最初は明かりが少なくてゴーストマンションのようでしたが、日に日に明かりが増えてきている気がします。購入してすぐに引っ越すわけではない方もいるようですね。
蝉、コオロギの鳴き声が順におさまって、次は何で季節を感じることになるのでしょうか。

[696: 匿名さん]

　ええっ！，まだまだ暗いほうが多いよ～。
サクラ投稿は、掲示板の趣旨にもとるから、やめてね。

[697: 匿名さん]

　売れてても、今度は借り手がいないんだよ。外資頼みというのはそこでしょ。
家賃に無駄遣いできるのは、外資の外国人のための部屋だ。
外国人にとって、日本の住宅は、ウサギ小屋だからね。
このくらいの部屋提供しないと、東京には赴任してくれない。

[698: 匿名さん]

「暗いほうが多い」と「日に日に明かりが増えている」のは別に矛盾しないのでは
（日に日に明かりが増えているが暗いほうが多い）

周辺住民ですが、中に入れないので良く分からないけど、外見はいい雰囲気だと思います。
ただ中庭の緑はたいしたことはないね。ガーデンヒルズの緑のほうが、立派です。年季が違うけど。
西麻布4丁目との境界の道も、ガーデンヒルズのところは両側に並木道があって、よい感じ
なのに、このマンションのところは片側だけで、残念。

[701: 匿名さん]

中古店晒しの持ち主は
景気が２００７年からおかしくなったんだから、
引渡前に手付金放棄をして
損を１割程度に止どめるかどうかの決断が重要でしたね。

[702: 物件比較中さん]

物件価格が下がってきていて検討を始めようかなと思っていますが「定期借地権」でこの価格では
まだまだですよねー。建物仕様がいいとはいえ３００万/坪くらいを希望したいねー。

[703: 匿名さん]

三菱地所も三井不動産も、474戸の残り22戸(残戸5%）なのと、当面この近隣で新規販売できる競合物件がないので（羽澤ガーデンも当分出てこないようですし）、景気の回復を待ってあせらずに売っていく考えのようですけど。

全額キャッシュで相対交渉すれば少しくらい下げてくれるのでしょうか。

新古のほうは、1件だけ購入価格から14%下げて売りに出していた方がいらっしゃいましたが、これが消えた後は７，８件出ていますが、少なくとも売値ベースではもともとの価格以上で出していますね。実際どこまで下げる用意があるのかわかりませんが。

本当にここを相応の値引きで変えた人がいるのでしょうか？
どこかの近隣の不動産屋さんが、このくらい値引きになるよと教えてくれるような情報もありましたが本当なのでしょうか？

ご存じでしたら教えて下さい。

[704: 匿名さん]

売値ベースと言うより、売り希望価格ですよね。
中古は一般的に、希望価格から値引きして契約するのが普通ですから。

[705: 匿名さん]

702さん、定借でも今は期間７０年が増えてますから、
５０年のここは更に条件が悪いでしょう。

[706: 匿名さん]

70年の定期借地は確かに有利ですが、まだシティータワー品川くらいであまり出ておらず、南青山パークハウスやパークコート神宮前、パークハウスプレシアタワーなどのように50年の定期借地物件が主体なのではないですか。

このガーフォレは正確には54年間ですが。

[709: K1]

確かに住人は増えてきていると感じます。すれ違う方（住人と思われる）との挨拶の頻度も増えていますし、駐車場に置かれている車の密集度も極端に増加したような。Ｅ，Ｆ棟への入居が開始されたから当たり前かもしれませんが・・・。

[710: 匿名さん]

パークコート神楽坂は７０年ですよ。
以前のプラウド国分寺とか７０年物は出てますよ。

[711: 匿名さん]

本日、１０月１日（木）午後３時半から東京地裁５２２法廷にて、このマンションの違法性を問う、近隣住民による行政訴訟の裁判が行われます。関心を持つ方は、傍聴されてはいかがでしょうか。
本日広島地裁の「鞆の浦」開発差し止めの住民訴訟で、住民勝訴の判決が出ました。
時代が変わりつつあるようです。

[712: 匿名さん]

「鞆の浦」開発差し止め訴訟とここのマンション開発では質が違い過ぎでしょう。
ここでの訴訟ではほぼ確実に原告敗訴でしょうね…

[713: 匿名さん]

時代の流れを読みなさい。みんなが、埋め立てなどやめておけばいいのにと、思ったから止まった。
いまや、開発がほしいのは、一部の人だけ。東京の街を守りたい人は多い。気づくべき時ですよ。三井三菱さん。

[714: 匿名さん]

まぁ、例えば公園を売って開発なんてのがあれば差し止めが認められるでしょう。
しかし、私有地で一応駐車場のようなものがあった、それほど広大でもない土地では開発を止めることは
非常に難しいでしょう。

ところで、ここの原告は今の段階になって何を求めているのでしょう？　取りあえず裁判費用だけでも
支払ってもらおうと思ってるのでしょうか？　取り壊して元に戻すなんてことは到底望めませんしね。
せめてもうちょっと世間で注目されれば、裁判起こした甲斐があるってものですが、マスコミもほとんど
関心を示さないのは悲しいところ。

[715: 匿名さん]

環境構成物の所有者には、社会的責任というものがあるでしょ。
日赤には、８ヘクタールの樹林があり、渋谷区の保存樹林に指定され、区民の税金から助成金が出ていたのだよ。

[716: 匿名さん]

　原告の請求は工事の中止、建物を取り壊しての原状の回復です。

[717: 匿名さん]

まだ手をつけていない土地を残して、植樹などして解放したら？

[718: 匿名さん]

＞原告の請求は工事の中止、建物を取り壊しての原状の回復です。

到底認められないでしょう。
マスコミも全く見込みがないのでほとんど無視してるのでしょうか？

残り１棟の建設差し止めができれば、成果大ですが、これも厳しいのだろうなぁ…

[719: 匿名さん]

行政訴訟ということは区を訴えてるのですよね？

区に対して
＞工事の中止、建物を取り壊しての原状の回復
って？？

もう金を請求するしかないのでは？　まだ建ってない部分に関しては開発許可を下ろさせない
ということか？

[720: 物件比較中さん]

建物を取り壊しての原状回復ねー。これが認められるなんて有り得ないと思いますがねー。
それより値引き情報とかありませんか？

[721: 匿名さん]

逆にこれで原告が完敗すると、悪い意味で判例が出来てしまうので、ちょっと嫌だなぁ…
勝てる見込みがないならさっさと和解した方がよいと思います。

[722: 匿名さん]

今までのスレでも何回か取り上げられているようですが、念のため。


# 建築基準法による確認処分取消(最高裁判例 昭和59年10月26日)

工事が完了した場合における建築確認の取消を求める訴えの利益は、失われる。


これを「訴えの利益」と言います。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%A8%B4%E3%81%88%E3%81%AE%E5%88%A9%E7%9...

判例の詳細は以下にも出ています。

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanrei...


このマンションを建設したデベや、土地を売却した日赤を相手に訴訟していたとしても、建物が完成して、ましてやそれがさらに転売されたり賃貸されて善意の第三者が所有者や賃借人になってしまっている状況で、どうやって建物を完全に取り壊して、もともとあったとする駐車場や森に現状回復するのでしょうか。

しかも、この建物は、地域の広域医療災害対策のために広尾日赤設備の近代化を行う必要があり、その資金を捻出するために日赤が既存の土地を定期借地で供出し、入札に勝ったデベがこの定期借地権の土地の上にマンションを建設、分譲したものです。
善意の４５０世帯を超える個人が、この物件を購入して、かなりの数の所有者がすでに居住したり、賃貸に出したりしています。


この訴訟は日赤やデベに対してではなく、行政訴訟であって区を相手にしての訴訟であるとのことですが、７１８さんや７１９さんのおっしゃるように、こうした状況で、どうやって区に対してこうした完成した建物の取り壊しや現状回復の実施を求めることができるのでしょうか。

最終的な判断は、東京地裁、さらには控訴された場合には最終的には東京高裁、最高裁のご判断によるのでしょうからへたな憶測はできませんが、大変興味深い判例になると思われます。

[723: 匿名さん]

業者や法律家にはそれなりに興味深い裁判例になるのかも…
マンション購入検討者にはほとんど関係のない話でしょう。

[724: 匿名さん]

どんな経緯で出来たか、違法性を指摘されて訴訟人あっている。
「そんなこと関係ない」という人には、関係ないのだろうね。

[725: 匿名さん]

「訴訟人あっている」って？
何かを訴えたいなら、せめてきちんとした文章で書かないと説得力ないですよ。

[726: 匿名さん]

失礼,「訴訟にあっている」＝「訴訟を起こされるような仕儀に至っている」というつもりでした。

[727: 匿名さん]

　違法行為でも完成したらやり得、というのが俗説であることを示す判決が出ています。
このガーデンフォレストでも、様々な口実で、開発許可を受けていません、東京地裁で係争中です。

新築マンションに…　異例の「建築確認」取り消し命令
　分譲を開始した大阪狭山市の１１階建てのマンションに、裁判所が待ったをかけました。
建設した大手デベロッパーが行政からの開発許可を得ていなかったのは「不適切だ」として、建築確認の取り消しを言い渡しました。
　このマンションは、大阪狭山市の住宅街に大手デベロッパーが建設した１１階建てで、先月、竣工し、すでに分譲も始まっています。
　裁判はマンション建設に反対する周辺の住民たちが起こしていました。
「今年夏に完成し、契約も順調に進んでいるというこのマンション。裁判で問題となったのは、その裏手にある機械式の駐車場でした」（記者リポート）
　この立体駐車場はマンション北側の急斜面を掘り、コンクリートで基礎を築いて造られましたが、住民たちは、デベロッパー側が「立体駐車場は建築物ではない」として、行政からの開発許可を得ていなかったことについて「許可の無い開発だ」と主張してきました。
　判決で大阪地裁は「原野ともいうべき斜面地の形質を変更させたもので、開発行為にあたる」と判断、建築確認を出した民間の検査機関に取り消すよう命じました。
　すでに完成したマンションの建築確認取り消しは極めて異例。
　一部の部屋では分譲契約もすんでいるということで、デベロッパー側は「判決文を精査し、弁護士と協議した上で対応を検討したい」と話しています。
ＭＢＳニュース(09/10 20:25)

[728: 匿名さん]

　被害者は、購入者です。
気の毒でなりません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6937/