広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[651: 匿名さん]

色々議論あるようですが、兎に角定期借地権というのが駄目です。
決して資産価値云々ではなくて、このエコや環境重視の時代に、
数十年後に確実に取り壊す（集合住宅を使い捨て化する）ことを
前提で不動産開発する発想と手法自体が、完全に時代遅れ、環境
に優しくなく、全然駄目です。

責任ある不動産開発業者であれば、良識ある地権者であれば、そ
のような環境への負荷が甚大で、自然や環境保全を無視した時代
遅れの開発を進めるべきでも協力すべきでもなかったはず。２１
世紀の企業・医療機関として完全に失格ですし、そういう物件を
購入した人たちも同罪であり、その罪の重さに心の底から恥じて
懺悔すべきでしょう。

定期借地権物件は、遠くない将来、エコを無視した乱開発として、
イメージダウンや社会的非難・批判にとどまらず、勿論それらに
伴う資産価値暴落含め、必ずや時代の天罰、しっぺ返しを受ける
こと必至と心得るべきでしょうね。浅はかな不逞の輩どもを神様
は決して見逃すことはないと心すべし。

[652: 匿名さん]

趣旨はわかりますが、今後築後40年を超える1970年代築の膨大な数のマンションの建て替えをどうするか、まずはこれが大きな試練となると思います。こうした建造物はどんど壊して単純に建て替えるのでしょうか。

おっしゃる通り、日本は欧米に比べて集合住宅の建て替えの期間が短すぎます。何とか資源の有効利用を図ってほしいものです。

それから100年コンクリートなどを使うことはEco上は有益ですが、だから２０％とか３０％増しなどの価格でもEcoのために了解してくれる購入者がどれだけあるのかも、今後の検討課題と思います。
特に景気の悪くなっている現在、プラウドのように100年持つコンクリートだからある程度高くてもよいという方がどの程度ついてきてくれるのかは悩ましい問題です。

この広尾GF物件は、コンクリートの作りから見ても50年で壊れる様なものではないですね。
法的には54年後には日赤に対して建物を壊して更地にして返す義務があり、54年後の取り壊し費用も購入者が積み立てています。でも、この更地返還を受けるべき日赤が、こうした更地返還義務を免除して、建物が建ったままでその後も利用して、例えば聖路加病院のように、完全な医療完全セットの高齢者用ケアハウスなどに使用するといった方法は可能と思います。

日赤もしっかりした医療機関ですから、こうしたEcoの動きを踏まえてきちんと考えると思いますし、またそう期待したいですね。
定期借地の制度自体が比較的新しいので、50年間などの期間住むことができる当初購者だけに着目せず、今回の場合は日赤のように土地の提供者によるEcoにも着目した長期的視野にたった50年超の長期間の活用方法についても十分に協議してほしいものと思います。

売却前提では決して出てこない定期土地の借地による有効活用、比較的安価で良好な場所に住める購入者のメリットなどは今後とも事実なので、定期借地＝資源の無駄使いとプロトタイプで決めつけず、もっと建設的な議論をすべきかと思います。

[653: 匿名さん]

↑
すみません、タイポしました。
売却前提では決して出てこない定期期間の土地の借地による有効活用、との趣旨でした。

[654: 匿名さん]

ゴネたら50年後も住み続けられるようになるかもとあさましい期待をしているわけか

[655: 匿名さん]

この土日の間のマンションコミュニティで、興味深いお話を聞くことが出来ました。

定期借地権は、まだ新しい市場ですからね。10年後、20年後にその回答が出るのではないでしょうか？私にもわかりません。
ただ、不動産市況全般的に下降トレンドの今の段階で、定借だからまだ在庫残があるんだという頭ごなしの論旨で今から決めつけて語る問題でもないように思います。

某外車ディーラの人の話ですと、当年モデルの特別施策キャンペーンを当年度中に行うのは、ここ20年間ではじめての経験だそうです。2000年～2003年のバブルがはじけた時よりも更に今はひどい売れ行きで、こんな状況は20年間営業してきて、今までに経験したことがないということでした。
納期が何か月もかかった飛ぶように売れた時代と、車のスペック自体にそれほど差はありません。
在庫が今残っているからその車自体の価値が低いという論理は、今の市況を鑑みると少し短絡的ですよね？
需給関係の悪さは、高額商品全般にあてはまる現象なので。

定期借地権の非常に大きなメリットは、不動産評価額を低くおさえて次の代に引き継げるところでしょうね、ここの部分に大きくヒットする人はいると思いますが。
（新聞のちらしに度々の広告を出して地引網かけるよりも、この物件については、資産税対策専門の税理士事務所とかと組んで一本釣りの営業活動したほうがよほど効率的ではないかと思いますけどね。）

相続対策が必須の家系の人達にとって、不動産資産について言えば、短期の売却益狙いのキャピタルゲインは逆に好ましくなく、賃貸でインカムゲインの仕組みを作って、バトンタッチしたほうが喜ばれるのではないかという考え方がベースにあると思います。この物件は、それなりに有効な相続税対策になると思います。
土地つきのアパート経営とかは、利回りはよくても、管理が大変ですから。
賃借人の審査さえしっかりして、それなりの平米数があれば、"労力　パーフォーマンス"がそこそこいい物件になるように思いますけれども…。

[656: 匿名さん]

「建築計画のお知らせ」など、区や都の条例で義務付けられているものも、マンションの場合施工者は管理組合に行えばいいことになっている。実際そのように処理され、行政にも「説明しました」と報告されてしまう。

訂正　管理組合ではなく、管理会社に説明するだけでよい。ひどい話だね。

[657: 匿名さん]

>>652さん
この物件については、日赤および日赤医療センターは、直接は関係していません。
土地の有効活用について、みずほ信託がプランを立てて受託しており、日赤は旧来の状態でみずほ信託に土地を委託し、土地の貸借料を受け取り、更地の状態で返還を受けるだけです。
将来的に、この返還のプランが全く変わらないとは断言できませんが、そもそも今回の計画事態が、医療センターの累積赤字の解消だけでなく、医療高度化に伴う設備の更新を、継続的に行っていくためのものです。
従って、50年後には、新しい病棟および看護大学を取り壊して、現在のガーデンフォレストのところに、新しく建て直す予定となっています。

[658: 匿名さん]

６５７さん、

６５２です。ご指摘ありがとうございました。

頂いた情報は知っています。

日赤広尾は、現在改築中の広域災害対策のための最新医療設備といえども50年余もすると老朽化するので、現在の広尾ガーデンフォレストの場所を54年後にはつぶして、今度は現在建てている最新医療設備をその時点で壊して、現在の広尾GFの場所に設備を再度立て直す考えということですね。
ご指摘の通り、日赤はマンションの分譲事業自体には全く関与していません。

http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/about.html

みずほ信託は、あくまで日赤の受託者ですから、現在は54年後に更地にして返還が原則ですが、委託者の委託内容が変われば、例えばその後数十年は土地を返還させないで一定の条件下で土地を継続使用させるようなことは可能と思います。

54年後の話は、今の時点で予測不能と思いますが、例えば現在建てている最新の総合医療設備も、本当に54年後には継続使用が不可能なほど老朽化した施設になるのでしょうか。その頃にはエコに関する世の中の常識も大きく変わっている可能性があります。

その際の、世の中の常識として、日赤の総合医療設備も一部手直しして継続使用し、一方、現在の広尾ガーデンフォレストも、現在の所有者からは土地の使用権を返還させる（したがって現在の所有者は原則として上物も返還する）が、建物自体は80㎡物件でも400万円からの取り壊し費用が積み立てたてられているので、このお金を使って、壊さずに例えば医療提携の高齢者ケアハウスのように改築して20年程度使い続けるような可能性はありうると思います。

その頃は私を含め、このスレを見ている多くの方が生きていない可能性大ですが、こうした可能性を含め、資源は有効に使ってほしいものと思います。

[659: 匿名さん]

つまり、いわば使い捨てであり、環境配慮などみじんもない。
すでに環境問題の深刻さが、周知のものとなってからの計画であるから、
金儲け優先の姿勢を、批判されても反論の余地はないだろう。

[660: 匿名さん]

日赤という名に値しない見識のなさ。情けない。

[661: 匿名さん]

前に出ていた写真の緑地はかなりの広さ、それも伐採してしまった。
住民が原告となって、行政訴訟を起こしているのは、
このようなことが正しいことのかと、問うているのです。

[662: 匿名さん]

工事の覆いが取れで新しい日赤のビルの凶相にびっくり。
いや、あんな病院にはかかりたくない。

[663: 匿名さん]

フォレストというほど樹木がないね

[664: 匿名さん]

こんな感じになるのなら、そんなに悪くはないとは思いますけど。

http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/image.html

[665: 匿名さん]

でも５０年後には更地になる。
自然環境を守るためや、環境負荷の少ない開発にするには、市場に任せていてはだめだ。
ちきゅうかんきょうはまってくれない、「明日のエコでは間に合わない」。
新政権には、十分な補償を原則に、社会のため、人類のためにに私権を法律で制限する英断を望む。

[666: 匿名さん]

ゴミの最終処分場や、圏央道路を造るために、私有地を強制収容している。財産権は絶対ではない。
沖縄の米軍基地は、強制的に借り上げた私有地がほとんどだ。
環境を守るために、憲法２９条を生かすのは今だ。
行政訴訟も、市民の感覚で行政をチェックするために、もっと起こしやすくすべきだ。
原告適格も、ゆるやかに、常識的に認めるように、法改正するべきだ。
新政権は答えてくれそうなので頼もしい。

[667: 匿名さん]

そんなに力むほど、この物件が法令違反とは思えませんけど。

まあ法令上の判断は、現在東京地裁で行っている裁判の結果を（場合によっては最高裁まで行って、後5年ほどかかるかもしれませんが）待つしかないと思いますが。

[668: 匿名さん]

法律よりも、こういうことをよしとするか否かは、その人の生き方の問題だと思う。

[669: 匿名さん]

>法律よりも、こういうことをよしとするか否かは、その人の生き方の問題だと思う。

　こういう高飛車な発言を、平気で書き込む人の生き方もいかがなものかと思う。

[670: 匿名さん]

場所が場所だけに、これ位仕方がないでしょう。　
しかし、５０年後はここに一体何を作るのでしょう？　もう計画はあるのでしょうか？

[671: マンション投資家さん]

>>662

ホント、見た目的に酷いですよね。正直かなりいただけない。。
ここもその一部って感じで（よく言えば見事に一体感があって）
嫁も「何あれ？」ってドン引きしてました。

[672: いつか買いたいさん]

私は、日赤の新しい病院のデザインは良いと思いますけどね。
「凶相」だったり、ドン引きはしませんが・・・・感性は人それぞれですから。

ただ、ガーデンフォレストやヒルズと調和しているかというと、
ちょっと近代的すぎるかもしれません。

[673: 匿名さん]

私も６６４でリンクされているイメージ図のようになるのなら、新しい日赤は近代的でいいと思いますけど。

この周りの広尾GH、広尾GFの感じに比べると確かに少し近代的すぎるかとも思いますけど、そんなにドン引きするほど過度には思えませんけど。

[674: 匿名さん]

＞新日赤

馴れだと思いますよ。　見馴れてくればそんなドン引きするものでは決してないことに
気付くと思います。

[675: 周辺住民さん]

広尾３丁目にあたる、西側の谷の下から仰ぎ見ると、ものすごい圧迫感ですよ。
あんなのが、頭の上にそびえていると、ちょっとつらいですね。

[676: 匿名さん]

「行政訴訟制度の第2弾改革で行政に対するチェックを強化
　団体訴訟制度の導入、公金検査請求訴訟の創設などに取り組み行政に対するチェックをさらに実効的に行えるよ　うにします。

　2004年159回通常国会で行政事件訴訟法が改正され、義務付け訴訟、差止訴訟の法定や原告適格の拡大など司法　による行政へのチェック機能の強化が図られましたが、一層実効性を高めるために行政訴訟制度の第2弾の改革　を進めていきます。」

これが政権交代で実現するといいですね。ガーデンフォレスト問題裁判にもいい影響があるでしょう。

[677: 匿名さん]

また、チラシが入っていた。
今度のは、安いのが多い。

[678: 匿名さん]

　写真とキャプションがちぐはぐ。「数百年生き続けてきた大樹」ってどれですか？

[679: 匿名さん]

チラシはそろそろーーー。

[680: ご近所さん]

そろそろどうなりました？

[681: 匿名さん]

またチラシ、今度は売れ残りと、新築の白樺なんたら。
「私は森を手に入れた」んだそうですが、どう見てもただの植え込み。
うそ、おおげさ、まぎらわしい。

[682: ｑ]

いいマンションですね

[684: 匿名さん]

いいかだめか、5重のセキュリティーとかがあって中に入って見れないので判断しにくいですけど、物件のHome　Pageがかなり変わったようで、写真がいっぱい出ていますよ。

これなども見て、いいと思うか、だめと思うかは当然その人の判断ですね。

http://www.hiroo-gf.com/photo.html

[685: 匿名さん]

高けぇ。。
これ一番上の屋根ついてるようなやつも住居？
メゾネットみたいなやつなのかな。

[686: 匿名さん]

屋根のついているのは最上階物件で、1番の写真で真正面に見えている屋根付きの部分は、D棟の6階だと思います。

でもメゾネットはなく、全て同じフロアーだけの物件のはずですが、最上階の物件のなかには広めのバルコニーがまわりにある物件もいくつかあったようです。

確かにけっこういい値段しますが、相当広そうな中庭やら地下駐車場やら豪華なエントランスホールやらと、共有部分にこんなにお金をかけたら、マンション占有部分だけで共有部分は最低限という物件の坪単価よりある程度高くなるのも仕方ないのかなと思います。

でも今のご時世で、それでもお金を出して住みたいという人がどれだけいるのかは別問題でしょうけど、いずれ景気が戻ってきたら、セキュリティーもよさそうだし医療提携もあって安心そうだし、ここに住みたいという人はそこそこ出てくるようにも思います（だったら買わずに賃貸で、というほうが賢い選択なのかもしれませんが）。

[687: 匿名さん]

前途は真っ暗や。どないしょう。

「○港区や渋谷区が空に？
フィナンシャル・タイムズ（FT)の「アルファヴィル」という面白いブログに東京支局発で書いているグウェン・ロビンソン記者が6月26日付で「東京の空洞化が進んでいる（More Hollowing Out in Tokyo）」と書いています。「空洞化」といっても、東京の企業が海外流出しているとかではなく、東京で働く（主に金持ちの）外国人（主に欧米人）が、どんどん日本を去っている、ゆえに「空洞化（hollow out」しているという話です。」

[688: 匿名さん]

そのいったん去った人たちが、どんどん東京に戻り始めたってニュースを、
つい最近、テレビで見た気がするが……。

[689: 匿名さん]

それは、気のせいでしょう。

[690: 匿名さん]

ユダヤ教会の下の駐車場のところの林が伐採されてしまった。
なんの前触れもなかった。そして、何の看板も出ていない。
古くて大きな木が、２０本くらいはあったのに、残念だ。

[691: 匿名さん]

この辺の環境がどんどん悪化している。今に人間の居住に適さなくなる。
少なくとも住宅地ではなくなる。まして、高級住宅地ではなくなる。
すでに、崩壊が始まっている。私はこのことについては、悲観的である。
今は地価が低すぎるが、持ち直したら売って引っ越そうと思っている。

[692: 匿名さん]

日記かよ。

[693: 匿名さん]

どうしても外資頼みなんでしょうね。
リーマンショックから１年たつのですね。
今後どうなるのでしょうね。

[694: 匿名さん]

売れているのかもしれないが、
夜明かりのつく部屋が少なく、
さみしい限りです。
まだ、人間の棲家にはなっていませんね。

[695: 入居済み住民さん]

みなさんおっしゃるとおり最初は明かりが少なくてゴーストマンションのようでしたが、日に日に明かりが増えてきている気がします。購入してすぐに引っ越すわけではない方もいるようですね。
蝉、コオロギの鳴き声が順におさまって、次は何で季節を感じることになるのでしょうか。

[696: 匿名さん]

　ええっ！，まだまだ暗いほうが多いよ～。
サクラ投稿は、掲示板の趣旨にもとるから、やめてね。

[697: 匿名さん]

　売れてても、今度は借り手がいないんだよ。外資頼みというのはそこでしょ。
家賃に無駄遣いできるのは、外資の外国人のための部屋だ。
外国人にとって、日本の住宅は、ウサギ小屋だからね。
このくらいの部屋提供しないと、東京には赴任してくれない。

[698: 匿名さん]

「暗いほうが多い」と「日に日に明かりが増えている」のは別に矛盾しないのでは
（日に日に明かりが増えているが暗いほうが多い）

周辺住民ですが、中に入れないので良く分からないけど、外見はいい雰囲気だと思います。
ただ中庭の緑はたいしたことはないね。ガーデンヒルズの緑のほうが、立派です。年季が違うけど。
西麻布4丁目との境界の道も、ガーデンヒルズのところは両側に並木道があって、よい感じ
なのに、このマンションのところは片側だけで、残念。