広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[601: 入居済み住民さん]

決済の時に販社から聞いた記憶では、購入者の住宅ローン利用率は確か３割とのことだった。
つまり７割はキャッシュ（か住宅ロー以外の調達）ということか。

[602: 匿名さん]

ガーデンヒルズも元は日赤の土地だったのね。
ガーデンヒルズが建設される前って皆さんどうやって駅にアクセスしてたのですか？
ガーデンヒルズの真ん中を通ってる公道も昔はなかったのですよね？

[603: ご近所さん]

今はこんなことになりました。

[604: 匿名さん]

私が見学させてもらった時は案内人と駅から徒歩で行ったのですが、
案内人は今回はここ（公道）を通りますが、もっと近道もありますよ、と言っていました。
三井不の人は購入検討者に脱法行為を勧めたのでしょうかね（笑）
ガーデンヒルズ内を通り抜けするのがダメなら、契約時の重説より以前に、
案内時にも言っておくべきなんじゃないですか。

[605: ご近所さん]

やっぱり！こっそり通っているんじゃないか！
近所迷惑だから止めてください。
側杖食って困るのは古くからの住民です。
三井、三菱、日赤は、ガードマンにＧＦ住民の通行を阻止させてください。
そして、こっそり通行する住民は居住させないでください。

[606: ご近所さん]

昔のこと言うなら、地下鉄の広尾駅ができたのはそう古いことではないよ。
僕ら子供のころは、外苑西通りに都電が走っていたのだ。
てんげんじのところで曲がって下通から、中通、上通りとたどって、渋谷駅に行く。
のどかでいい時代だった。
そのころは、省線（ＪＲ）の恵比寿まで歩くほうが便利だったな。

[607: 匿名さん]

晴海の物件に似てますね。
公道１１分なのに、公開空地通って１０分で売ってた物件。

[608: 匿名さん]

＞やっぱり！こっそり通っているんじゃないか！
＞近所迷惑だから止めてください。

何か非常に違和感を抱かざるを得ない発言ですね。
自分が違法行為を今後も見逃してもらう為に新しい住人には同じことをすることを迷惑だと訴える。
ＧＨの人がＧＦの新しい住人に対して訴えるのならまだ理解できるのですが…

ＧＦの住人は良識のある人がほとんどだろうので、販売会社との約束はちゃんと守っていると思い
ます。

[609: 入居済み住民さん]

実際に歩いていますが、公道を通っても、信号待ちを無視すると広告の通り９分か１０分で少なくとも正門までは着きますよ。下り坂の場合の広尾駅行きの場合だと９分という時間は問題ないですね。

そんな通ってはいけないと重要事項で書いている道路を通った場合の裏道ルート所要時間を書くようなコンプライアンス違反行為を、さすがに三菱地所・三井不動産連合がやるわけがないでしょう。

[610: 匿名さん]

重要事項に書いてあってもなくても、通り抜けでショートカットした道は、所要時間に使えないんですけどね。
ここの場合は広尾駅の入り口から改札まで更に歩きますから、実際に９から10分で行くかは難しい所ですが、
計算上は地下鉄出入り口から、マンション敷地の最寄りの部分までで計算すれば良いので、９分は妥当な所でしょう。

[611: 匿名さん]

上のスレで店晒しとずいぶん書かれていた74㎡程度の物件で、当初の価格から唯一14%下げて8500万円程度で売りに出したままになっていた新古物件、ふと見ると売れてしまって消えていますね。

その後出ている新古物件で、少なくともネットベースで値下げしている人は、もともとの三菱・三井のデベを含めて誰もいなくなってしまい、70㎡台でもみんな１億円前後はする値付けに戻ってしまいましたね。

株価もだんだん戻ってきているし、時間と共にこうした価格でも徐々に売れていくのでしょうか？
個人的には少なくとも年末超えとか、もう少し時間がかかるような気もしますが、興味深いですね。

[612: 購入検討中さん]

うーん、その物件本当に成約したのかな？店晒し期間が長くなったので掲載を辞めたとは考えられませんか？

[613: 匿名さん]

>昔のこと言うなら、地下鉄の広尾駅ができたのはそう古いことではないよ。

そうでしょうか？　ガーデンヒルズができる少なくとも１５年以上前にはあったと思いますが…（勘違い
かな？）
ここの投稿の流れではガーデンヒルズのできる前はどうだったかという話だと思いますので、それよりも
ずっと昔の話はあまり意味がないかと…

確かにガーデンヒルズができる前は日赤通りの人たちはどうしてたのでしょう？　広尾駅は使わず恵比寿
へ行った方が便利だったのでしょうかね…

[614: 匿名さん]

新古、中古、は店晒し期間が長いと引っ込める事がありますからね。
みんなで高く出してれば、それが「相場」なんだと思ってくれる気の良い人もいますしね。一般論ですが。

[615: 匿名さん]

まあその可能性も否定しませんが、このオーナーさんはいろんな事情からか相当に売り急いでいらっしゃったようで、同じ物件を６、７社くらいの仲介業者に依頼して、２度にわたって値下げし、最終１４％まで下げておられたので、急に全部の仲介業者にお願いして一旦引っ込めるとはちょっと考えにくいですね。

おそらく結局は売れたのだと思いますよ。

[616: 匿名さん]

仲介業者は別に頼まれなくても、専任契約ではない物件ならば、
勝手に広告を出す場合がありますよ。
つまり、何社も広告してたかどうかは、売れた根拠になりません。

[617: 匿名さん]

例の店晒し物件、もし売れたにしても、新築未入居で定価
から１４％以上も値引きして、何ヶ月も経過してようやく
売れたわけだから、決して飛ぶように売れているわけじゃ
ない。
まして、いまもって定価で販売されている売れ残り新築住
戸は、引続き苦戦を強いられるのは確実で、だから相場が
上がるなんてことはない。成約価格情報は業者のデータネ
ットワークで瞬時に業界内で共有されるから、ごまかしも
利かない。
一件でも安値売買事例があると、それが前例として扱われ
るから、売れ残り住戸には常に値下げ圧力がかかり続ける。

そもそも売れ残り住戸が存在する物件の価値が、定価以上
に上昇するはずもない。だって、定価でなお売れない住戸
が現にそこに少なからず存在しており、まずはそれが売れ
なきゃ話にもならない。

広尾ガーデンフォレストは２０戸以上売れ残りが存在する
以上、全体としての価値はすでに定価を下回っているわけ
で、それが１４％値引きしても新築未入居中古住戸が販売
に苦戦していた動かし難い根拠。

[618: 匿名さん]

上の方で誰か同じようなコメントをしていますが、この物件はそもそも値引きして売れる物件ではなく、一定のお金持ちが買う時は買うような物件ではないかと思います。

だから特にデベも値引きしないし、売り急ぐこともないのかと思います。

またいずれ景気が持ち直せば、この環境に住みたいという人がキャッシュででも買えばいいのではないですか。

のんびり販売すればいいのかと思いますし、デベもそういう考のようですね。
三菱と三井の体力だったら、21戸で30億円やそこらの資金負担は大したことないでしょう。

[619: 匿名さん]

何とも楽観的ですね。富裕層こそ資産価値にはシビアですよ。
価値の無い物、下がることが分かっている物には手を出しません。

そもそも大量に売れ残っている段階で、資産価値のプレミアムは
あり得ず、すでに定価以下に下落してます。
それに、定期借地権物件は、結局のところ長期賃貸借契約物件に
過ぎず、残存期間が減ればそれだけ資産（実用）価値が減少する
道理。

かつてタウンハウスなる３階建て共同住宅がもてはやされたこと
もありましたが、今や誰も手を出さないキワモノになっているの
を思い出します。定期借地権物件もその二の舞となる可能性大で
しょう。ポイントは、どちらも銀行が資産価値を高く見込まない
ので、ローンその他いざというとき換金価値が低いのです。

デベロッパーも、かつて外資ファンド中心に不動産バブルが生じ
実力以上に不動産価値が上がっていた時代が再び訪れるなどとは
ゆめゆめ期待することのないよう、強く警告・忠告しておきます。

[620: 匿名さん]

>>619
富裕層じゃない人が「富裕層は～」とか言わないでよ　苦笑）
私は自分のValuationよりこの物件が10%程度割高であることを承知のうえで購入しましたよ
（10%の根拠は？とか言わないでね。多分君は私と議論をする共通のプラットフォームを持たないから）

強く警告・忠告するのは自由だが、もう少し「流動性」とか勉強しないと、そもそもなぜバブルが
発生するのかすら君が見識を持たないことが文章からバレてしまっているよ
煽りの文言を書き込むことは仕方がないが、もう少しレベルの高いものを期待したいところだね

[621: 匿名さん]

私も購入者です。

今年、何か月もかけ、かなりの数の物件チェックを行い、比較検討しました。
迷いに迷いましたが、最終的には、お部屋のグレードが一番良かったということと、セキュリティの強固さが決め手となり購入しました。

数億円レベルのクラスの物件は、そもそもローンを組むという発想自体がないのではないでしょうか？それに銀行の評価とかを全く気にしてない人もいるような…。この物件には、そういう孤高の人？が類友で集まっているかもしれません。

売却は考えずに、5年とか10年住んだあとは、賃貸にまわして20年位（？）とかで元とれればいいかな、と割り切りましたが。この環境で広めの平米数で、景気が持ち直せば、誰か借りる人はいるでしょうし。

とりあえずは今自分自身が気持ちよく住めるところがほしかったので、数ヶ月間迷って、つまり即買いではありませんでしたが、結局は専有部のグレードの良さと共有部とのバランスがうまくとれていたので決めたところがありますね。自分でフルリフォームかけるのは大変ですし。

あと、共有部については赤坂TRも良かったですが、私にとっては広尾GFのあっさりと上品にまとまっているところも好ましかったです。
どことは言いませんが、見た途端、寒気がするぐらいデコラティブでおかしなセンスした共有部のマンションもありました。あれを青田買いした人は不幸ですね。内覧会で怒りを通り越して絶句してしまうと思います。その点、今は実際に見て選べる時代になりましたから、自分の趣味にあったものをゆっくりと検討すればいいのではないのでしょうか？

[622: 匿名さん]

６２０さんと６２１さんはもう住んでいらっしゃるのですか。感想をお聞かせください。

[623: 匿名さん]

>>620
Valuation,プラットフォーム・・・

何か、独特の業界の臭いがぷんぷんしますねｗ

[624: 匿名さん]

富裕層って、一部に高価な部屋があるが、全体としてはそれほどのこともないのでは。
富裕層の線をどの辺に置くか、働いて収入を得ている人は入らないと思います。

[625: 金融機関関係者]

おもしろいですね、６２０さん、６２１さん各々の反応。

６２０さんは反応が余裕なさすぎ（笑）　図星突かれてムキになって口尖がらせて
必死に反論しているのが実に滑稽で情けない。Valuationとかプラットフォームと
か、語彙も貧相で陳腐だし、それで何を誇示しようとしてるのやら。しかも、自ら
のValuationより１０％も割高と承知のうえで購入したと、苦し紛れの必死の強が
り。すべて「想定の範囲内」と言いたいんでしょうが、結局、想定外の事態で塀の
中に落ちた誰かさんみたくならないといいですけどね（苦笑）

それに対して、６２１さんはまだ謙虚というか、正直というか、本音の悩みを吐露
しつつも、まずは自らお住みになりたい場所ということで、それはそれで結構なこ
とです。せっかく購入なさったのですから、購入した瞬間に含み損を抱えていると
しても、そんなことは気になさらず、楽しい憧れの広尾ライフを楽しまれると良い
でしょう。というのも、広尾って元々高級住宅地でも何でもないんです。ガーデン
ヒルズが出来て初めて高級っぽくなった、麻布と比べ非常に歴史の浅い住宅地です。
だから、元々広尾住民でない限り、広尾に住みたがるのは基本的に「田舎者」か俄
か「なり金」さんですから。


ところで、ご両名に共通しているのは、「割高」とか「迷いに迷った」とか、決し
てこの物件を手放しで評価していないというか、ネガティブポイントも多々あるも
のの、すでに購入した以上、何とか自己正当化したいというか、買って良かったと
思い込みたいというか、自らに言い聞かせたいというか、それはそれでお気持ち察
するに余りありますよ。


いずれにせよ、定期借地権物件であり、結構な売れ残り住戸を抱えた当物件を購入
された以上、６２０さんの言う「流動性」とやらで、再びバルブが訪れるといいで
すね。金融危機対策で世界的過剰流動性の時代ではありますが、一方で　金融＝悪　
との認識が世界的に定着し、今後金融規制強化が世界的時流となった中、これまで
と同じような不動産バブルが訪れるかどうかは見ものです。なにせ、数年前のバブ
ル全盛期、欧英等ではREITの流通利回りがリスクフリーレートを下回る異常事態が
生じていたにもかかわらず、当時はそれさえ正当化して不動産に大量の資金を注ぎ
込んでいた輩がいたんですから、まったくもって呆れるほどに驚きです。それにつ
いて、わたしはこの掲示板でも散々警告してあげましたが、キャピタルゲイン見込
んでるから何ら問題ないとか、都心マンションは坪１０００万円から２０００万円
に高騰するとか、そんな今となっては荒唐無稽で非現実的な夢物語、絵空事を真顔
で語る不逞の輩も多かったことが、つい昨日のように思い出されます。さあ、どう
なったのでしょうね、そうやって当時強がっていた連中。最近リストラが激しいと
言われる外資金融勤務の輩が多かったですね、そんな愚かなこと言ってた連中には。
６２０さんのレスを見るにつけ、そういう敢え無く玉砕して行った哀しい輩どもを
思い出しましたよ（笑）

[626: 匿名さん]

再就職先決まったようですね。おめでとうございます。

[627: 購入検討中さん]

私は準都心部で手ごろなマンションか戸建てを求めているので、向こう2年か3年間でもう少し価格が下がってくれることを願っています。

ただ、不動産とは極めて市況商品で、過去を見ると結果として5年間や10年間のスパンで見ると、バブルやプチバブルと思われる現象が必ずと言ってよいほど起こっていますし、また今後も起こると思います。

今回の不況のせいで各国の当局は極端な金融緩和政策をとっており、その最大が中国でしょう。

いろいろと報道されている通り、今年の第一四半期は、持っている全貸付金の３０％増になるような極端な貸増しを金融機関に迫った結果、中国ではすでにボトムから５０％を超えるような不動産のバブル価格が都市部を中心にあちこちで生じています。

韓国も同様で、人気地域では、すでにボトムから５５％といった価格上昇をしている物件も出ています。

当局が金融機関に対してあまり極端な貸増しを迫ったわけではないシンガポールですら、中古マンション価格は、昨年のボトムから見て、値ごろ感からマス層物件もプレミア物件も最上級物件も、昨年のピークから今年の第一四半期のボトム時点で約３０％下がりましたが、今年の第二四半期に入ってすでに１０％前後ボトム比上がっています。

日本は、おそらく当面はまだ低下傾向になると思いますし、個人的には適度なタイミングで買いたいので下がってほしいです。

ただ、不動産は市況商品なので、過去を見てもこんなに極端な財政出動を含む過剰流動性を行うと、かならず数年後にはバブルを起こしており、現在中国や韓国、シンガポールなどでも起こり始めている現象が日本でも起こらざるを得なくなるのではないかと懸念します。

どの辺が、今後２、３年のボトムかを見極めることが重要と思います。少なくとも今年は低下傾向と思いますが、万一、相対比較で割安感が出て、アジア各国などからの買いが入ると予測不可能になるかと思います。

[628: 業界通]

ここ、すくなくともネットなどで掲示されているだけで、
新規分譲住戸が２０戸以上、賃貸住戸が４０戸ちかくあります。

早く誰か、買うか借りてあげてください。デベロッパーさんや、
賃貸目的で購入した方々にとって、とっても切実な状況なので
すから。

[629: 匿名さん]

広尾日赤医療センター周辺は、昔からの大名屋敷街ですよ。この辺りは堀田家かな。

日赤通りには先の皇太后様のご実家もあれば、島津さんのお屋敷もありましたし、現在も東京○○の××さんなどがお住まいの都内有数の住宅街です。

地元住民から見ればガーデンヒルズなんてちょっと高級な団地扱いで､あれが出来たから地ぐらいが上がったなんて言われたら、血管切れちゃう人が沢山いそう。

…ただ不便ですね。
兄弟全員日比谷線はこよなく愛していましたが、いわゆる高級住宅街と呼ばれる所は大概駅遠ですから、広尾駅前は便利になっても、我々の生活は変わらず、全員家を出てしまいました。

近隣の二世達は皆相続希望です。私は上の方でどなたかが書いておられた港区のタワマン暮らしですが、幼なじみたちは気が知れないと言っています。みんな何故だかすご～く広尾が好きなんです。

…そんなわけで、実家を処分せねばならない我々にとって、日赤通り抜け問題は深刻なんですよ。お願いだから丸く収めて！

[630: 匿名さん]

６２７さん、

そもそもバブルとバブル崩壊を繰返す経済って、健全ですか？
多くの人たちにとっては、持続可能な安定的経済発展・成長が
一番のぞましく、ボラティリティが高い経済や市況等は、一部
のインテリ＊＊＊を喜ばせるだけ。
投資銀行やファンドと呼ばれたそれらインテリ＊＊＊の賭博の
お付き合いをしたいと思う一般国民はあまり多くないでしょう
し、今回の経済混乱を招いたこれまでの金融のやり口は、いよ
いよもって非難・糾弾されてしかるべきでしょう。
実際、すでに報酬制限等の規制導入議論が始まっています。そ
れも、市場至上主義の権化とも言うべきアングロサクソンの国
ですら、ですからね。

中国は確かに巨額の財政出動で高成長を維持していますが、こ
れは、年率８％程度の成長がなければ全人口を養えないという
計算に基づき当局が必死で経済成長を支えているからこそ。決
して自然体で長期持続的なことが保証されている経済成長では
ないことに要注意。しかも、国内の経済格差拡大は社会的不安
定性増大要因です。

米系金融機関の一部で、過去最高の利益水準に回復したとの報
道もあるようですが、長期持続的かどうかは大いにクエスチョ
ンです。米国政府の巨額の財政出動のための国債大量発行や、
金融機関を中心とした民間企業等の増資における引受手数料収
入が増加したり、国債大量発行で予想される国債価格下落を見
越した自己勘定取引で、（おまけに、ほんの１００分の３秒ほ
ど早く情報提供して貰うという不正行為も相俟って）短期的に
は増収・増益を記録するところもあるでしょうが、そもそも失
業率も景況感も個人住宅ローン破綻も決して好転しておらず、
景気のファンダメンタルズが改善する兆しは乏しいのが現状で、
実態経済は今後も引続き低迷傾向が続くでしょうから、それは
いずれ金融機関の収益にもボディーブローのように利いてくる
のは間違いないですからね。

そういう意味で、日本の経済動向も、経済危機の震源地である
欧米以上に厳しい状況の中、不動産バブルの夢が再現される可
能性は非常に小さい、再現されたとしてもそのスケールは非常
に小さい、そういうことでしょう。

[631: 匿名さん]

６２８さん、確かにＡ～Ｄ棟で賃貸物件は40戸出ていましたが、よく見ると結構さばけてしまい、現在は8戸前後しかないですよね。

同じ1戸でも、提携した仲介業者が5件とか7件とかダブリで表示しているので、一杯あるようにも見えますが、実際はそんなにはないですよ。

その後、7月末に引き渡しになったＥ，Ｆ棟物件が追加で数件賃貸物件として出てきていますが、Ｅ，Ｆ棟は４０㎡台とか５０㎡台の物件が多いので、こうした独身外資系金融機関勤務の方をターゲットとした物件は結構厳しいかもしれませんね。

まあそれでも、この物件は買わない（買えない）までも、相応の広さの２ＬＤＫ以上などの物件は、２か月から３か月もすると、結構賃貸としてはさばけているようですよ。
２５年たって床暖房もない広尾ＧＨよりは、やはり魅力ということなのではないですか。

この景気なので、さすがに坪２万円は無理でしょうが、それでもここは人気なのか、坪１万８千円から１万９千円だと出て比較的短期間で成約していますよ。

[632: 匿名さん]

629さん
日赤の特別養護老人ホーム建築に関する近隣説明会に出席されましたか？
日赤の方々がひな壇に並んで出席者から個別に質問を受け付けていましたよ。
論点は制約がありましたが質問したとして、その点は回答しないとはいわないのでは。
次回は既存建物解体工事が始まる時にまた説明会をやると言ってましたので、行ってご質問されては如何ですか？
ここで書いたとしても答えられる当事者はここにはいないのではと思いますよ。

[633: 匿名さん]

インテリ＊＊＊　は、インテリ ８ ９ ３　です

[634: 匿名さん]

６３０さん、

お気持ちはわかりますが、国際金融などの世界をよく理解している人から見ると、さすがに世界経済の第二位か悪くとも第三位の日本経済だけが、少なくともアジアの各国と比べても別で、市場経済とは逸脱した閉鎖型の経済になることは不可能と思います。

悲しいかな、シンガポール上場のREITですら日本の不動産を組み入れたものが出ており、日本だけ韓国や中国、シンガポールなどに比べて割安だと、裁定取引のように資金が入って相場は動いてしまいます。

これは、健全か不健全かの感情的な問題ではなく、市場経済を市場メカニズムにゆだねるかどうかの根幹にかかわる話です。
これを世界的に完全な監視社会にしようとの議論は、ご案内の通り、ヘッジファンドなどに対する多少の規制強化はあっても、根本的にはできていません。

悲しいかな、中国の国民でも、日本の多くの国民が思っている以上に市場の動向に敏感な国民であり、この中国が世界最大の債権国になっており、また日本以上に世界でも有数の金持ちを有する国になっているのが現実と思います。

[635: 匿名さん]

632さん
ご存知かと思いますが、通り抜けの件について、近隣住民には書面などでの通達は一切ありませんでした。
その説明会も直接この件について話し合うものではありませんから、いきなりそんな質問をしても、鳩が豆鉄砲をくらったような顔をされるのがせいぜいでしょう。

[636: 匿名さん]

634さんと議論する気はありませんが、国際金融に
従事する立場から申せば、世界第二位の経済大国で、
そもそも金融危機の震源地でもない日本が、先進国
中で最も経済成長率のマイナスが大きい理由、お分
かりですか？　世界経済は相互依存関係が強いです
し、市場取引は基本的にオープンですから相互に裁
定が働くのも事実ですが、それだけを根拠に日本の
不動産も再びバブルが起こる、なぞというのは、
あまりに短絡的ですね。失われた１０年、世界で最
も金融緩和が行われた国で、経済成長も株価も不動
産価格も長らく低迷していた事実をお忘れか？
経済や金融、その他市況物の相互依存関係は事実な
がら、国際金融・経済の実態はそんなに単純ではな
いですよ。

[637: 匿名さん]

629さん
説明会ではＧＨの住民の方が通用口の件で何か発言されていましたよ。
たしか「入院されている車いすの方が看護士さんと一緒に通用口を通ってＧＨ内を散歩しているのを今日も見たが、ＧＨの私有地ということを看護士さんに指導していないのか？」といった内容だったと思います。また特別養護ができると徘徊するひとＧＨにやってくるので鍵をかけて表に出ないようにしないのですかと聞いていましたよ。
余程いやだと思っている印象でした。説明会の出席受付時には、「＊＊町内会」などに分けて受付署名するようになってましたので、町内会には連絡が行っていると思いますよ。

[638: 匿名さん]

私も国際金融のプロと思われる６３６さんと議論する気はないですが、

「世界第二位の経済大国で、そもそも金融危機の震源地でもない日本が、先進国中で最も経済成長率のマイナスが大きい理由」は、日本が過去１０年余り、自動車と家電などを中心とした輸出頼みの経済発展に依存しすぎてしまい、今回の世界的な需要減退のなかで、最大の影響を受けたためです。

アメリカや英国が、不動産で最大の影響を受けているのは、２００６年から２００７年の頃に、国債イールドと比較して、マイナス２％にも上るような極端に低いＣａｐレートで計算した不動産価格をつけていたからです。
これは将来的な賃料の持続的上昇がないと不可能であり、不動産の右肩上がりを信じていた８０年代の日本と同じです。だからこうした米国や英国では、今回日本以上に不動産価格は大きく値下がりしています。当面は下げ止まらないと思います。

日本でも、本来であれば、国債レートとの比較で＋２％はつけるべきＣａｐレート（したがって２００６年から２００７年でもオフィス物件で３．５％程度は最低でもつけるべき）を、２％や２．５％で計算してとんでもない価格で取引した表参道物件などは、５０％程度値下がりしてしかるべきでしょうが、９０年以降のバブル崩壊で痛い目にあっていた日本の多くの金融機関はそんなとんでもない突っ込みはしていないと思います。少なくとも国債イールドと比較して１．５％程度の純ザヤは取っていると思いますよ。

こういう取引で突っ込みすぎて多くの損を出したのは、米系などの特定の投資銀行やファンドと思います。

そういう意味では、日本の賃貸可能な物件で、国債イールドに比較して３％などの純ザヤを確保できている（つまり５％以上のグロスイールドを確保できている）ような物件が、中国やシンガポールなどのネットイールドが今後加熱して１％などにまで低下した際には、比較的に割安となって日本の不動産が裁定的に買われる可能性は十分あると思います。これをバブルというのかどうかはおかませします。

もっとも、日本がそこまでなるのは、ご指摘の通り、２，３年後と思いますけど。

国際金融議論なんていうのは、もうこの辺でおしまいにしましょう。ご指摘ありがとうございました。

[639: 匿名さん]

637さん
ガーデンフォレストには町内会のお知らせとか来ますか？

うちのマンションは完璧に無視されているのか、この30年近く、町内会のお知らせという物を見た事がありません。
日赤の再開発については町会とは別に説明会のお知らせも来ましたが、老人ホームの方は知りませんでした。

ヒルズの方がそれ程神経質になっておられるとはお気の毒ですが、堀田坂の斜向かいにも養護ホームが出来て随分たつのに、不思議ですね。
以前からある方はもっと重度の方の施設なのでしょうか？

いずれにしてもこちらの問題は、厳密に言うと日赤敷地内の事とは違うので、老人ホームの話に絡めるのは筋が違うと思います。

[640: 匿名さん]

金融のプロ？ノーリスク、ハイリターンの詐欺師ですね。
理屈こねて分析してるけど、経済活動は物理法則で動いている訳じゃないから当たらないんだよね。
その限界を知らずに、それを確率論を取り入れれば、物理現象並みに予測できる（制御できる）と
思い込んで、金融工学を使っちゃうから破綻しちゃうんだよね。
でも、尻拭いは他人にまかせ、自分は高額報酬。
私は炉物理の専門家ですが、中性子の挙動を表す式を株予測なんかに使っちゃだめだよ。

[641: 匿名さん]

638さん

展開頂いている議論は概ね正しいと思います。
ただ、残念ながら視点が不動産金融市場の相場感だけで語られて
おり、世界経済・金融の大きな枠組みへの視点が欠けていると思
われるため、ご参考まで幾つか新たな論点です。

日本が輸出依存・外需依存経済というのは、ある意味間違いでは
ないのですが、先進国・新興国含め最も輸出依存・外需依存率が
高い経済でないのをご存知ですか？　客観的データは以下のとお
りです。２００６年度データですが、傾向は直近も大きく変わっ
ていないと思われます。

単位　億ドル　（億ドル未満は切り捨て）
国別外需依存度 　　日本 　　アメリカ 　　イギリス 　　ドイツ 　　中国 　　韓国 　　シンガポール
GDP 　　　　　　43,664 　131,947 　 23,954 　 28,943 　 26,447 8,874　　 1,319
輸出 　　　　　　6,472　　 10,366 　 4,486 　 11,210 　9,689 　 3,254 　2,715
輸入 　　　　　　5,792 　　18,539 　　 5,556 　 9,176 　 7,914 　 3,093 　 2,384
貿易（輸出+輸入　12,264 　28,905 　　 10,042 　 20,386 　17,603 6,347 　 5,099
輸出対GDP比率 　 14.8% 　　7.9% 　　　 18.7% 　　 38.7% 　　36.6% 　 36.7% 　　 205.8%
貿易対GDP比率 28.1% 　　21.9% 　　　41.9% 　 70.4% 　　66.6% 　 71.5% 　　 386.6%
純輸出対GDP比率 1.6% 　　 -6.2% 　　 -4.5% 　　 7.0% 　　 6.7% 　　1.8% 　　　25.1%
情報ソース　JETRO(日本貿易振興機構）

メディア等で喧伝される日本＝外需依存経済という常識は、デー
タ上必ずしも明確ではありません。これは、一部報道等のみに頼
った議論の盲点です。日本が主要国中で最大の輸出依存・外需依
存国であれば、おっしゃる議論も成立するでしょうが、事実はそ
うではない。なのに何故日本が主要国中で最も経済が悪化してい
るか？　どうお答えになりますか？


また、裁定取引の議論もやや単純化され過ぎでしょうね。繰り返
しになりますが、日本はかつてのバブル崩壊後、人類史上例を見
ない超低金利（というかゼロ金利）と量的緩和で世界でも稀に見
る過剰流動性を生み続けて来たにもかかわらず、長らく経済成長
率・株価・地価等が低迷し続けた点をどう説明されますか？　
裁定だけで言えば、この２－３年だけ日本の資産が割安になった
訳ではないのですよ。もう１０年以上に渡ってずっと日本は割安
だったのに、その時には裁定が働かず、日本には投資資金は集ま
らなかった（のみならず、日本のお金自体が日本に回らなかった）
のは事実です。単なる裁定取引なら、当然他資産より割安なら資
金が回って来たはずですが、そうならなかった。何故そのような
ことが起こったとお考えですか？

以上２点、残念ながら638さんの議論には視点として欠けている
ようなので、是非ご意見を開陳ください。これが、今後の日本経
済なり不動産価格なりの動向を見極めるうえでの大きなポイント
と考えます。

[642: 匿名さん]

６４０さん

私も概ねご意見に賛同します。
実は私自身も金融機関の端くれに勤めているものですが、
短期的・近視眼的な利益追求、市場至上主義・拝金主義的
金融活動には大いに疑念を持ち警鐘を鳴らしたいと思って
おります。
同じ金融の世界といえども、私がおりますのは世界経済等
をいかに持続的安定的成長に導くかといった、公的色彩が
強いものですから、是非、その点はご容赦頂きまして、同
じ金融業とはいえ、十把一絡げになさらないよう、よろし
くお願いします。

[644: 匿名さん]

なぜかこのスレ皆さんすごいバックグランド方々ばかりお集まりですね。それはそれで楽しいですよ。

[645: 匿名はん]

あんたら、コケ脅しばっかりで別に大したこと言ってないじゃないか
がっがりだよ

[646: 匿名はん]

ま、このコケ脅しマンションの住人にぴったりだけどな

[647: 匿名さん]

「建築計画のお知らせ」など、区や都の条例で義務付けられているものも、マンションの場合施工者は管理組合に行えばいいことになっている。実際そのように処理され、行政にも「説明しました」と報告されてしまう。

[648: 匿名さん]

まあ、「紛争防止条例」なんてなんの力もないのだけどね。
そのおかげで、ここガーデンフォレストも、
住民の反対があっても、建てることが出来たわけだ。

[649: 匿名さん]

日本の市民は、自分の住む町について、何の発言権すらなく、ましてや実質的な権利など皆無なのだ。
　ただ、老人施設などに反対などするとき、「明日は我が身」ということと、「自分の言い分は人間としてどうか」ということは思うべきでしょうね。
　自分の子供に、なぜ反対するかをちゃんと説明できるかどうかというのも、基準になるかもね。

[650: サラリーマンさん]

645こそ中身なし。
おまえが620かい？

もう少し中身ある発言してみれ、こら。