広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[51: 匿名さん]

A棟17階、6億3800万もキャンセルになってしまったんだね

http://www.hiroo-gf.com/roomplan/a230-a.html

キャンセル料だけで6380万・・・庶民には想像つかんが、それだけ払ってでも、買えなくなった人っているんですね

[52: 物件比較中さん]

ここは今回の不動産バブルのまさに象徴ですなー。分譲時はまだまだ相場は上がると思っていたら
引渡時には分譲時価格の７割？に暴落。実需以外の投資目的で購入された方々のキャンセルはまだまだ続く。

[53: 匿名さん]

手付放棄によるキャンセルは引き渡し時まで買い主のオプションなんだから、引渡時に分譲価格より10%以上下がっていると見たらキャンセルするのが正しい判断でしょうね。

ここは外資系社員とか多そうだから見込みがないと見たらあっさりキャンセルするのではないかと想像。10％はサンクコストだから、それに引きずられて買いたくないのに買ってしまう方が余程問題だからね。

少なくとも上層階のプレミアム住戸（2LDKで2億とか）に関してはとても価格正当化の余地がないから、3月末の引渡に向けてもっともっとキャンセルが出てくるでしょう。セカンダリーでもとんでもない価格で売ってるけど、それは無理というものです。

[56: 匿名さん]

羽沢ガーデンの裁判は続くようです。
取り下げの理由が「計画変更のため」になっていて、次の計画はまだ出ていないが、
その新計画も裁判の訴状にあげるべきだ、という考えでしょうか。
敷地を目いっぱいに使う、原計画は頓挫したとみていいでしょう。
渋谷区も「既存樹林を保全しろ」という指導を行なっていたようです。

[57: 匿名さん]

羽澤ガーデンの開発について三菱地所は、これは計画変更であって、白紙撤回ではないと表明。
まだやるぞということらしい。

[58: 匿名さん]

経済状況による判断では？

[59: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズのような、周囲の環境にも好影響を与え、マンションの価値も長続きするような、素晴らしい開発をして欲しいものです。

[60: 偽川平]

でも今やゴーストタウン化してますよ
それでもいーんですか

[61: 匿名さん]

手付金放棄のキャンセルって、リフォームが入ってたら
手付金放棄、違約金、原状回復費用
が必要になるんだよ。

億単位のマンションを買ってリフォームはしなかった人ばかりなの、ここは？

[62: 物件比較中さん]

広尾ガーデンヒルズってゴーストタウン化してるのですか？？

[63: 匿名さん]

不動産投資などでない普通の住民の方は、当たり前ですが普通に優雅に暮らしていらっしゃいます。

[64: 匿名さん]

ガーデンヒルズは結構よくゴーストタウン化しますよ。
借りている人も多いから、目新しい所が出来ればそこに移ったり、今回みたいに不景気が原因の場合もあります。
ガーデンプレイスが出来た頃なんて、夜でも灯りがついていない部屋が一杯ありました。
代官山アドレスもそのあたりの完成だから、どこへ流れたかは不明ですが。

[65: 匿名さん]

ガーデンヒルズがゴーストタウン化？何言ってるの？
見たこともないのに適当なことを言わないように。
平均年齢が60歳以上ではないかという、某リクルートの人の怪説もあったけど、全く嘘ばかり。
住民の入れ替わりは激しいけど、常に新しい人が入ってくるから、若い単身者、ファミリー、中高年、いろんな人がいるよ。
一時的に空室が増えているというのは確かにその通り。なんとかさんは転居しましたという張り紙が入り口のオートロックの名札によく書いてあります。売りたい人と買いたい人、貸したい人と借りたい人の相場観が合わないんでしょう。去年くらいは暴騰していたのが、急に下がったからね。そのうち相場観もこなれてきて、また人が入るでしょう。値段さえあえば住みたい人は一杯いるからね。

[66: 匿名さん]

まるで、賃貸の入れ替わりみたいですね。

[67: 匿名さん]

賃貸がないとマンションが活性化しないよ。
だからガーデンヒルズにも一棟丸ごと賃貸のＭ棟があるし、ガーデンフォレストもいかにも投資家向けに販売して賃貸されるような住戸をたくさん作ってるんでしょう。単に下層階北向き住戸を買う人の層を増やしたいだけという見方もあるけど。
しかし、それにしてはガーデンフォレストの賃貸出てこないね。３月入居のことを考えるとそろそろ募集かけておかないと厳しいと思うんだけど。

[68: 匿名さん]

>賃貸がないとマンションが活性化しないよ。

活性化するけど寂れるときも早いよ。

[69: 匿名さん]

賃貸はいい面と難しい面があるよね。
全部所有者で賃貸需要がほとんどがないようなところは、年月とともに所有者が高齢化してまさにゴーストタウン化する（多摩ニュータウンがいい例）。
逆にあまりに賃貸需要ばかりで所有者が少ないマンションは水商売、即金商売、ヤ○○等不穏な人が入居しやすく落ち着いた雰囲気を失わせる（とくに繁華街近くにあるとこの傾向が強い）。
TOKYO TOWERSとか新しく作る街ではそのバランスを考えて賃貸を少し混ぜている。25年前のガーデンヒルズも同じ発想。
でもね、これからは人口減少で地価も下がるし、終身雇用のサラリーマンだってどんどん減ってきてるから、不動産を買ったら人生双六上がりという時代じゃないよ。一生賃貸だって豊かに暮らせるならその方がいいという普通の人が増えてくると思う。
といってもＲＥＩＴは需要のない高額賃貸を作りすぎてドツボにはまってるけどね。
まあ結局バランスが大事ということです。

[70: 匿名さん]

TOKYO TOWERS　の賃貸割合は大きいですよ。
入居者が足りなくて、チラシをあたらこちらに配ってますね。

[71: 70]

あちらこちら

[72: 匿名さん]

>>65がガーデンヒルズの住民さんなら、私の方が広尾は古いんですけどね(笑)

ガーデンプレイスが出来た頃の話は、中にあるヘアサロンの人から聞いたので、見た事もないのに、と言われても…
(もう時効だからいいですよね、今でもあの店があるとしても当時の人はいないでしょう)

学生時代はそこのヘアサロンを使っていました。でも実家はガーデンヒルズより丘の上の住宅街ですし、
痴漢が出るという噂を聞いてから、通り抜けはしなくなりましたけれど。

当時の灯りの少なさは、外の者が見れば立派にゴーストタウンでしたよ。
フォレストの入居が少なければ、より寂しいでしょうね。住民板によれば賃貸募集も始まっているそうです。

[73: 匿名さん]

フォレストはゲーテッドコミュニティですから。痴漢は出ません。
痴漢が住んでいなければ、安心です大丈夫。

[74: 65]

>72
それは失礼。広尾住民さんなのね。でもガーデンヒルズがゴーストタウン化してるかどうかは棟の入り口の表札見れば一目瞭然でしょ。出て行ったら管理組合がすぐ表札外すからね。確かに空室は増えているけど全体の5％くらいだと思うよ。
ちなみにヘアサロンといえば、去年ガーデンフォレストのゲートの北側（から少しガーデンヒルズ寄り）にある美容室で火事があったよね。復活してよかったですが。

[75: 匿名さん]

「この写真見てみなよ。どこかの病院か、宗教建築みたい。」
という書き込みで、このマンションの写真が使われていました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43865/

「高級な老人ホームみたいなイメージ」
だとか
「団地って感じ」
だとか
言いたい放題言ってくださっていますが、
自分たちのマンション板で他物件を批判するのはいかがなものでしょうか。
残念でなりません。

[76: 匿名さん]

どんなものでも栄枯盛衰が当たり前でことさらこと上げするのは「妬み嫉み」が透けて見えて卑しく感じる。そんなことよりもっと本質的な問題があることに、気が付いていないのか。なぜ、低層の住宅地に隣接して、貴重な樹林を伐採して、容積率のバカ高い、団地みたいな、たがいに日蔭となるなマンション開発が容認されるようになったのか？こうした恐ろしい時代を作った原因は、日米構造協議。「改革」によってアメリカ流のワイルドな自由競争と日本の排他的な土地所有権がくっついた。日本は平野が狭く、人口が密集している。広大な未開拓地に暮らしてきたアメリカ式の土地の扱いをそのまま適用することは無理なのである。言うまでもなく、日本人は、開発を一概に悪いと考えているわけではないし、高い建物を建てたってかまわないのである。致命的なのは、土地開発に近隣住民の発言・参加が認められないことである。公共的秩序がないことである。しわ寄せだけ受けて、黙っているわけには行かない。だから紛争が続発する。国民はサバンナの草食動物状態である。肉食獣が襲ってきたら逃げて、誰か不幸な一匹が犠牲になって襲撃が終わると、また何事もなかったように草を食む。合法的である限り、土地所有者が、なにをしようと勝手という個人主義の原則が強くでてきた。こうなると、お互いに遠慮する必要はないという心境に追い込まれる。国民全員が安心して暮らせなくなった。今日の日本は、建築恐怖の時代である。原因と対策について、きちんとした共通認識に広げていくことが必要だ。

[77: 匿名さん]

だから浜田山みたいな田舎といっしょにするなっつーの
ここと浜田山を一緒に検討する人なんているんですか。
自分は山手線の外はどんなに遠くても松濤、上原くらいまででそれ以遠は全く検討対象外。杉並区なんて論外。
田舎に行けばいくらでも田畑、山、牛馬付きの一戸建てが手に入るよ。そんなことは分かっていて好きで都会の団地に住んでるんだから。

[78: 匿名さん]

その松濤、南平台、腐敗と暴力のにおいがぷんぷん。どうなるのでしょう。
どうなってるのかご存知の方いませんか？

[79: 匿名さん]

>>77
めくそはなくそ

[80: 偽川平]

浜田山の方が政治家に人気

[81: 匿名さん]

＞腐敗と暴力のにおいがぷんぷん
それは単に渋谷道玄坂辺りに近いからそう思うだけでは？一本入ればいい住宅街だよ。
南平台には二審で執行猶予がついた某ファンド代表が住んでるけどな

渋谷区の高級住宅街は松濤、神山町、広尾、南平台、猿楽町、代官山町、大山町くらいまで
上原なんてのはだめだよ

[82: 匿名さん]

高級住宅街なら、マンションではなくて戸建てに住めるようになりなさい。

[83: 詳しい人]

代官山は下町。
松涛はラブホテルに近いのがメリット。

[84: 匿名さん]

新聞読まないのか？

[85: 匿名さん]

カーロファクトリー遠藤修容疑者

[86: 匿名さん]

戸建てよりマンションの方がセキュリティが安心

[87: 匿名さん]

借地権物件に関する個人的な疑問なんですが、50年経過すると更地にして返す事になってますよね。５０年経った建物が使えない訳じゃないし、解体の費用ってかなりかかる。そうすると返してもらう方としては、建物をそのまま返してもらえばそのまま例えば賃貸に使えるし、返還する側にとっても解体費用払わなくて良くなるから助かるので、建物はそのままで返還みたいな事にならないんですかね。

まあもちろん50年後の事なんて予想しても仕様が無いけど。

[88: 匿名さん]

更地はどんな風にでも使えるけれど、古いマンションは古いマンションとしてしか使えないので、更地に戻すのは絶対条件。
土地を貸している者にとっては上物が一番イヤな存在です。

[89: 匿名さん]

契約上はもちろん更地返還です。
ただ地主である日赤が、５０年後に長年住んできた体の不自由な老人達を、
契約を盾に追い出せるかっていうのは別の問題ですね。
そう簡単には進まないと思いますよ。

[90: K1]

解体準備金？が高いのには改めて驚きました。請求書まだ届きませんが・・・。

[92: 匿名さん]

順序が逆では
絶対追い出したい→更地返還義務にしている
マンションは残っている、日赤は次の人に貸せるとなったら、住民を追い出すのはそれこそ至難の業でしょう

そもそも借地借家法が借家人に有利すぎるから定期借地権は期限が来たら絶対借家人を追い出せるっていう立法をしたわけだし、いくら５０年住んでいて老人で体が不自由だから出て行くのが大変と言ってもそんなこと５０年前から分かっていて契約にも明記してあることだからね、合理的な期待の形成可能性がない。だから駄目でしょう

[93: 匿名さん]

>>89
最近、借地権の切れた所のケースとかないのですか？
まあ、５０年後、借地借家法などどうなっているか、さらに規制緩和されているか、
それとも北欧的な社会民主主義的な方向に揺れ戻しているか、さらに違った政治体制になっているか？　
わたしは、封建制、身分制を復活させて、パックストクガワーナの再来を望むのだが。
もちろん現在の近代的土地所有制度は廃止する。人は生まれた境遇の中でその「分」を尽くす。
わたしは、田舎の小藩で一日おきのお城勤めをしなくてはならない。すごく退屈だろうな。
すべては五十年後の老人、今の３０代くらいの人がこれから決めていくのだろうが。
ところで、そのころ、平均寿命はいくつくらいなのかなあ。
最悪、環境問題や戦争とかで人類は滅亡しているかもしれない。

[94: 匿名さん]

>>89　>>93　少しは「定期借地権」で検索して調べてから発言してください。恥ずかしいよ...。

[95: 匿名さん]

すみません。定期借地権より、５０年後ということのほうが気になってしまった。

[96: 匿名さん]

３０歳で購入して５０年後はまだ生きてる可能性がある。
７０年定借でないと、一生物ではない。

[97: 匿名さん]

>96
50年後にマンションが爆破されるとき逃げずに一緒に逝けば吉

[98: 購入検討中さん]

あと48年後ですか？今となっては。

[99: 購入検討中さん]

49年後。

[100: 匿名さん]

５０年後、見当もつかない。
わずか、４、５年でいろいろ見直し派　ＶＳ．見直し反対派
まるきり、マンガですから。