広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[342: 匿名さん]

出口（売却）がみえない、中古市場での流動性が極めて低い、などの理由により、プロの投資家は購入を見送ってますが、キャッシュ持ちの個人が実需で買う分には一考ではないかと。あと、相続税対策が必要な資産家にとっても、評価を大幅に落として引き継げるので良いかも。ただし、相続発生時に建物の残年数がかなり少ない場合は、誰が引き継ぐかで大揉めにもめる可能性も出てくるので、「あとは知らん」と割り切れる人、是非。

[343: 匿名さん]

ここは買えなくとも賃貸であれば住みたい人は結構いますよ。

実際、Yahoo不動産などの賃貸を見ていると、特に７０㎡から９０㎡程度の物件は、割とすぐに借主がついて、消えてしまいますね。

さすがに現在だと、広尾４丁目の新築でも２年前の坪２万円とか２万３千円なんて賃料相場は出ないでしょうが、１万８千円程度だと割とすぐに成約していますね（さすがにもう少し高めかもしれませんが）。

坪４３０万円で買って、賃料坪１万８千円だったら５％は出ているわけでしょう。この場所だと空きリスクは低いので、基本的には自分で住むけど、自分で住まない時は賃貸という乗りであれば、そんなに悪い条件ではないのではないですか。
古くなったら相応賃料も落ちることは不可避だけど、だれか借りますよ。自分で住んで、住まない時などは無理して売らないで貸して、その金で軽井沢にでも住んだらいかがですか？

[344: K1]

全く肩身が狭いなんて思ったことはありませんよ。所有だろうと賃貸だろうと定借だろうと、住みたいところに住めればそれでいいと思いますが。今のところ投資に回す予定もありませんし、快適に過ごしています。

[345: ビギナーさん]

月坪１８千円はどうでしょうかね。
新築だけど駅遠いし、夜近くを通ると分かるけど、明かりが灯いている住戸は数える程しか．．．
年収２千万円無いと払える賃料ではないですが、新しい需要がどこから来るのか？どこか景気のいい業種ありましたっけ？外資金融が復活しないと、だめじゃないですか？
ガーデンヒルズも空室が多くなりました、そことの競合を考えると、あと数年期待しにくいのでは。
グロスで５％の利回りなら、その他費用と手間を考えたら、JREITや日本株を買った方がいいですね。
投資目線で買う物件では無いと思いますよ。実需オンリーで考えるべきでしょう。
相続対策には評価圧縮は魅力ながら、中古にローンが付くかという面で、転売可能性が不確定で、考えにくいかと。

[346: 匿名さん]

軽井沢は過去に買って持ってたことがあるけど、もうこりごり。
不動産屋の仲介が都会と違って、田舎風。買いでも売りでも苦労しました。

[348: 匿名さん]

「もっと買いやすくなるよ」ってせいぜい１割程度ですよね？　しかも半年以上待たないと駄目ですよね？

[349: 匿名さん]

軽井沢も上がるときはすごいけど、下がるときはもっと強烈だからねぇ！

[350: 購入検討中さん]

来年には２割引きにはなると思いますがねー。マーケットには逆らえないですよ。まあ、５億の物件を
４億にすると言われても買えませんが。

[351: 匿名さん]

将来、土地が手元に残らないのでは、５パーセントではちょっとね。

[352: 匿名さん]

５０年後じゃ下手するとまだ夫婦で老後生活中。
追い出されて何処に行く？

[353: 匿名さん]

まあ３５以下の人には勧められない物件ですね。
いや、３５以下で買えるのならまだこれから十二分に老後の蓄えができそうなので全然大丈夫か？

[354: 匿名さん]

軽井沢の別荘を、買値（０６年）の２５％！で売却した話を聞きました。強烈ですね。

マーケットのトレンドは売り手には逆風ですよね。デベも物件を毎年作り続けなくてはならず、今後も供給が続く訳で、買い急ぐ必要も無いですし。
このロケーションに惚れ込んだ人には良いと思いますが、もっと利便性が高いながら静かな、ドイツ大使館横の物件（ＮＴＴの施設だった所）もそのうち出てくるでしょうし。有栖川公園横の国有地も更地で大きく残ってますよね、あれはどうなるのかな。その前にフランス大使館の定期借地物件も．．．

[355: 物件比較中さん]

ここって実際の売れ行きはどうなのでしょう？　まだまだ売れ残りは豊富にあるのでしょうか？
確かにまだ明かりがともらない部屋はたくさんあるようですが、これはまだ引っ越してきていなかったり、
借り手が見つかっていないだけでは？？

[356: 購入検討中さん]

A棟からF棟の合計で販売されたのが474戸。

そのうちA棟からD棟の354戸が今年の3月の引き渡し。これでキャンセルとなって出てきて現在デベがキャンセル物件として売っているのが15戸（全体の4.2%)。

今月6月中心の引き渡しとなったE,F棟は合計120戸。このうち、現在までにキャンセル物件になっているのが6戸（全体の5%）。

結果としてA棟からF棟の全体で474戸のうち、キャンセル物件で売りに出ているのは21戸（全体の4.4%）。

意外と少ないですね。

キャンセル物件21戸は、この物件のHomePageに出ていますよ。

http://www.hiroo-gf.com/outline.html


このほかに個人ベースで売りに出ているのが15戸くらいありましたが、現在では売れて6戸程度の残りとなってしまたようです。

後は、賃貸ですが、3月頃には最大で40戸くらい出ていましたが、かなり借り手がついてしまって、現在出ているのは13，4戸です。やはり40㎡、50㎡台の外資系向け単身者などにはいいかなという感じの物件のはけが少し遅いようですね。

単純計算すると、キャンセルでもなく、個人の中古販売でもなく、賃貸でもなく買ったまま持っている人（実需と言っていいと思いますが）は、全体の8割5分程度という計算になりますね。

今から買うならデベからと個人からで25戸前後（全体の5%程度）は対象があるようです。

でもデベは下げてくれないんですけど、どなたか１５％とかの値下げに本当に成功した人いますか？

[357: 匿名さん]

ドイツ大使館横のNTTの土地は何年も前から出ないか出ないかと言われているようですし、この類のNTTとか官舎の払い下げの土地、全体に動きがあまりに遅いですね。他のエリアでも実際の払い下げを見たことないし、どうなったんでしょうか？

フランス大使館の借景を使った野村不動産の50年物定期借地権物件は、発表の際は大きな話題になりましたが、確か中心相場が坪800万円台でプラウドの最上級版を作るとの野村不動産の売れ込みでした。

2010年2月に着工で、2012年3月に完成という予定で発表されています。

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q4/550262/


いくらでフランス大使館と権利金の合意がされているのかわかりませんが、物件相場のつけかたも難しいし、予定通りの完成でもまだ3年近くあるし、あくまで推測ですが景気がある程度持ち直すまで2年程度は出てこられないのではないですか？それでいくらつけるのかは見ものですが、一定数はフランス系企業などが買うのでしょうか。

[358: 物件比較中さん]

３５６さん、情報ありがとうございます。
物件ＨＰの２１戸はキャンセル物件だったのですか。　ということは一度は完売していたのですね…
あまりのんびりしているとこれらキャンセル物件もなくなってしまうかもしれませんね。

[359: 購入検討中さん]

３５６です。

すみません、一点だけ訂正を。

E,F棟の完成は6月ですが、引き渡しは今年の7月末でした。

ですので、E,F棟のキャンセル物件や個人の新古売りは、もう少し出るかもしれません。

A棟からD棟物件のキャンセルや新古売りは、さすがにもう出尽くしたと思われますが。

[361: 物件比較中さん]

同じような部屋なら中古市場で買った方が絶対に賢いでしょうか？
中古市場で買うデメリットはローン不可以外にどんなものがあるでしょう。
中古市場で１千～２千万安く買うことはやはり間違いなく賢明な選択でしょうか。

[363: 匿名さん]

中古市場に大量に出てるのは８０㎡以下の小さめの物件ばかりですね。
投資用や社宅として購入したものの、余裕がなくなって即行で売りに出してるのでしょうか？

[365: 匿名さん]

同じ車でも、正規ディーラー店から買うのと、街中のよくわからない業者から買うのと2パターンあるというそのルートの違いです。環八沿いの素性のわからない街中の販売店と取引するのに抵抗あるかないかですね。それなりにリスクも伴います。

[366: 匿名さん]

>365

なんか中古の売買で失敗した事があるのでしょうか？

ほとんど新築のマンションですから、言うまでもなく瑕疵保証の期間内ですし、保証のたぐいは未だ、売り主が対応しますので、誰から買っても同じですよ。中古車の売買に重要事項説明義務違反ありませんが、不動産には中古でもありますし、心配ならこちら側にプロを介入させれば良い訳で、安く買った方が得だと思いますけどね。

逆に言えば、盲目的に、三井とか、三菱を信用するのもどうかと思います。

[368: 購入検討中さん]

３５６、３５９ですけど、３６０の業者さん、私は業者ではないですし、おっしゃっているようにYahoo不動産で一件、最初の価格から１４％下げたまま、なかなか売れない物件があるのは知っていますよ。

A棟からD棟物件のキャンセルや新古売りは、さすがにもう出尽くしたと言っているのは、もう全部売れてしまって買える物件がないと言っているのではなく、キャンセルや中古売りに出るべきものはさすがにもう出たと思うけどという趣旨ですよ。

でも私も、三菱地所・三井不動産は、強気で値下げしないようだし、同じような物件であれば、現在出ている6戸くらいの個人の中古（新古）物件を相対で交渉して一定の値引きを勝ち取って買った方が得だと思っていますけどね。

[369: 匿名さん]

＞　個人の中古（新古）物件を相対で交渉して一定の値引き


この中古（新古）物件に限らず、他物件含めて現在の市況鑑みての値引きの相場パーセンテージはどのぐらいでしょうか？
わかるようであれば教えてほしいですね。

[371: 匿名はん]

この物件、賃貸で数十件出てるようですが、これでも
減った方なんでしょうか？

まだまだ潜在的に売りや賃貸に出て来る物件あるんで
しょうね。

きちんとしたコミュニティは形成されるのかなぁ？

しかも、まだこれから分譲予定の区画もあるでしょ。
そちらは先行き一体どうなることやら。先が思いや
られますね。

結局、八潮だとか光が丘だとかの団地みたくなるん
じゃないかな、ここの末路って。

[372: 物件比較中さん]

ここはもう一棟立つ予定だったと思いますが、どうなってるのでしょうか？（竣工予定はいつ？）
何か揉めてましたでしょうか？

[373: 匿名さん]

あと１棟ではなくG棟とH棟の２棟が建つ予定と聞いています。

でもHomePageでも、敷地は示していますが、「建築確認未取得」となっているので、具体的な着工予定などはこれからではないのでしょうか？

http://www.hiroo-gf.com/landscape.html

各デベとも都心の物件は供給自体を相当に絞っているので、あくまで推測ですが、三菱三井の連合も追加で出してくる時期は相当慎重に選ぶのではないかと思います。

[374: 匿名さん]

羽澤ガーデン跡地のように、取得しながらも、様子見状態なのでしょう

[375: 物件比較中さん]

２棟でしたか。
でも５０年というのはもう決まってるのですよね？　あまり遅れると中止の可能性も高いですかね。

[376: 匿名さん]

某株関連の掲示板では、この物件は、実態は約50％しか決まっていないという書き込みがあったのですが、本当ですか？（この春にかなりの数ローン却下が出たため）

[377: 匿名さん]

＞実態は約50％しか決まっていないという

幾ら何でもそれは嘘・デマなのでは？

[379: 匿名さん]

かなりの数のローン却下って誰が知ったの？
そんなの自分で口外しない限り、個人情報保護法で守られるべき情報でしょ。

[381: 匿名さん]

２０戸ほどのキャンセル住戸の中にローン却下で再販されてる物件があるってだけの話では？
１０もローン却下があれば「かなりの数」と言われるだろうし、それくらいの数なのでしょう。

まだ５０や１００以上売れ残りがあるとはちょっと思えない。

[382: 匿名さん]

全474戸の内、約50％の230戸前後について、三菱地所と三井不動産の提携していたみずほ銀行やみずほ信託銀行、三菱東京UFJ銀行、住友三井銀行を中心とした提携銀行が、契約者に対して3か月前程度の事前審査で承認していながら、引き渡し直前の最終時点で多くをローン審査却下ですか。

474戸もあったら10戸程度は出たかもしれませんが。

そんな事態があったら常識の問題として三菱地所も三井不動産もこうしたメインかコアの取引金融機関に対して猛烈な抗議をしますし、これほどひどい状況であれば契約者から金融機関に対して多くのクレームが入って金融庁が調査に入りますよ。

デマもいいかげんにしないと、へたなことを書くと、いかに無責任な2チャンネルのスレッドでも書いた人を追いかけて責任を問われますよ。

[383: 匿名さん]

Yahooファイナンスで、三井不動産を検索

掲示板内のNo.15599
2009/ 6/ 1 12:01

改めてみると、50％というのは、契約ではなくて、入居率と書いてありました。
（記憶があいまいなままの投稿してしまい、すみません）

「かなりの数のローン却下」というのは、どこかで確かに読みましたが、検索で探すのも大変なので。

この掲示板では、「こういうことが書いてある掲示板を読んだのだけれど、本当ですか？」という質問を
してはいけないんですか？

[384: 匿名さん]

質問することはもちろんいいんではないですか。

でも入居率はどの時点でとらえるかでかなり変わるでしょう。

[385: 匿名さん]

４月３０日引き渡しの物件で、１ヶ月後に５０％の入居率ですか。買い焦らなくてもよいのでしょうね。それよりいくらなら（何割引なら）買いたい、または月坪いくらなら借りたい物件なんでしょう。グレード良し、立地まあまあ、価格割高、供給多数？転売可能？、ですが、実需で考えても坪３３０万円位が目標というのは、弱気過ぎでしょうか？

[386: 匿名さん]

４月３０日では子供の新学年も既に始まってるし、
急いで転居してここに入居したい人が、半分なだけでしょ。

[388: 匿名さん]

日赤に入院していたとき、病院のすぐ目の前がここのマンションだった。
カーテン開けてると見えちゃうくらい近い。
広尾日赤は1次救急だから夜中も頻繁に救急車がやって来るし
住むには落ち着かない場所だと思った。

[390: 匿名さん]

> 広尾日赤は1次救急だから

http://www.med.jrc.or.jp/hospital/index.html

日赤は2次救急もやってるし、救命救急センターだから一部3次救急もとってます。

だいたい、（広尾日赤は1次救急だから夜中も頻繁に救急車がやって来るし）という日本語自体がおかしい。

1次救急は救急車が必要ないものを多く含んでいる。（1次救急だから救急車は少ない）という表現なら適切。

ここに関しては救急センターがあって、2次救急以上をやっているから頻繁に救急車がくるという表現が正しいです。

[391: 物件比較中さん]

＞入居済みの方々

実際のところ救急車のサイレンがうるさいということはあるのでしょうか？

[392: 匿名さん]

やっぱり５０年定期借地権でこのグロスはキツイよね。
期間が７０年だったらまだ検討する人は多かっただろうに。
それに借地料が高いのもネックだね。

[393: 購入検討中さん]

平米１００万円程度がいいところじゃないですか？このくらいなら購入検討者が出てきますよ。

[394: 匿名さん]

>期間が７０年だったらまだ検討する人は多かっただろうに。

え？？？　ここは９割以上売れて、キャンセルも含めもう２０戸ほどしか残ってないのですよね？
それとも本当にまだ１００戸とか売れ残ってるのでしょうか？

[395: 匿名さん]

残りの情報が錯綜し過ぎ。

[397: 匿名さん]

あくまでオフィシャルベースでキャンセル物件として三菱地所と三井不動産が出している残戸物件は、ネットのHomePage通り全体474戸のうち21戸です。そういう意味ではちゃんと開示していると思いますよ。
見る限り、この21戸の中身がたまに妙に変わっているような様子は今のところありません。


http://www.hiroo-gf.com/outline.html


このほか、個人が中古というか新古物件として売っているのはネットなどの掲示を見る限り6戸程度です。


デベは、残戸の募集21戸と公表しているけど、デベは隠していて、実際は100戸くらいあると言っている人もこのスレではいっぱいいます。


本当にそんなに100戸からも残戸があるのかは、あれこれ憶測せずに、ネットにも書いてあるデベの案内電話番号に興味あるということで問い合わせたら相手も売りたいですから教えてくれるのではないですか。

どの程度値引きする様子かもわかるかと思いますよ。試したら結果興味あるので、どうだったか教えて下さい。

[398: 物件比較中さん]

近いうちに予約してインフォメーションサロンを訪れようと思ってますが、本当にまだ100戸も
残っていたら選択肢がぐっと増えるだろうので非常に嬉しいかも（一方本当に不人気ならちょっ
と不安も出てきますが）。
今現在公表されてる（HPにて)物件の中では希望の間取りは１～２戸しかありませんし、中古市場
では一つもなさそうですので…

[399: K1]

>391さん

確かに救急車のサイレンは少し気にはなりますね。部屋が比較的日赤に近いほうにあるからかもしれませんが、深夜、寝ているときでも気付くことがあります。でも、もう３ヵ月もたったので慣れました。私は耳障りというほどには感じていません。まあ、このマンションに限らず日赤通りに面していれば仕方のないことだと思っています。
ちなみ、一部住居では引渡しが前倒しされ、３月上旬から行われていましたよ。

[400: 匿名さん]

日赤の新病棟が完成すると、屋上のヘリポートにはヘリコプターが飛んでくると思うのですが、あまりこちらでは話題になっていませんね。

[401: 匿名さん]

明日７月２日　１５時３０分より、東京地裁５５２号室にて、
「日赤高層マンションから住環境を守る会」の訴えによる裁判の口頭弁論があります。
開発許可を取らずに行った開発、「とうきょうの自然の保護と回復に関する条例」の潜り抜け。
などが、裁かれています。傍聴に行きましょう。傍聴は、誰でも何の手続きもなしに、簡単に出来ます。

[402: 匿名さん]

＞３７４さん
羽澤ガーデンの所有権は㈱日山にあり、
移転していません。と日山は主張しています。
「羽沢ガーデンの保全を願う会」提起の裁判が、
７月８日１５時から東京地裁１０３号法廷で行われます。
こちらも、傍聴に行きましょう。
周辺の環境に大きな影響を与える開発です。

[403: 匿名さん]

原告敗訴の可能性高いですよね？

[404: 匿名さん]

どっちのことか分かりませんが、最高裁判例の変更などもありまして、予断を許しません。

[405: 匿名さん]

少なくとも政権交代があれば、
「官僚主権」を批判する民主党であれば、
市民があまりにも行政に対して、
無権利状態に置かれている、
現在の行政訴訟の状況に対して、
何らかの立法上の是正措置を、
取ってくれるのではないか。
裁判所も世間の風のは敏感なところなので、
いまの「裁判官も官のうち」と揶揄されるような、
行政寄りの判断ばかりではなくなるのではないか。
今日、日本の市民の無権利ぶりは、
世界の笑いものですから。
「国民主権」を現実のものとするために、
なんとか、政権交代を実現したいものです。

[406: 購入検討中さん]

もう既に住人となられた方達は今現在訴訟になってることをどう捉えておられますか？
特に何も心配されてないのでしょうか？

[407: 匿名さん]

>406
下○社会に生きる人間は見ていて面白いなと思っていますよ
私以外のここの住民さんは上品なんで口には出しませんが

[408: 匿名さん]

ここの原告たちは下流どころか、戦前からのエスタブリッシュメントが多く、
自分たちの街を壊されて、大変に怒っております。勘違いなさいませぬよう。

[409: 匿名さん]

>407

そのような物言いをするのは、人として品のないことですよ。
品格は資産のあるなしから培われるものではありません。
もちろん本当のこちらの住民だとは思っておりませんが。

[410: 匿名さん]

エスタブリッシュメントですか…。
自分で言う人は珍しいですね。

本当のエスタブリッシュメントは、排他的ではありません。

[411: 匿名さん]

別にこの団地の新住民の方に、どうこうというわけではないでしょう。
デヴェロッパーと、行政に憤っているのですよ。

[412: 匿名さん]

あと日赤と。

[413: 匿名さん]

生まれたときからここに住んでる者としては迷惑としか言いようがないことが多い。
今まで普通に通らせていただいていた、ガーデンヒルズの私道部分が、なんだかうるさいことになりそうで、
年寄りにはちょっとした遠回りもつらい。
それから、工事関係者が、がやがや通ったり、ごみ（弁当ガラ）を投げ捨てたり、何とかしてほしい。

[414: 匿名さん]

看護大のところね。あそこが通れないと広尾の駅に行くのに、すごく遠回りになる、何とか、従来通り通らせてほしい。

[416: 匿名さん]

今日の日赤説明会行った人いる？

[417: 匿名さん]

原告の人たちは具体的に今現在何を求めてるのでしょう？
原状回復なんてもう到底無理な話だし…
金が欲しいって話でもないのですよね？

[418: 匿名さん]

原状回復

[419: ご近所さん]

409さん
僕が投降したんだけど、僕んちははどうみてもエスタブリシュメントじゃありません。
だけど、ここいらにはエスタブリシュメントとしか言いようのないお家ってあるんですよ。
誰でも知ってる会社の創業者の子孫とかね。
まあ、貴方もそういう町に住みたいから、そのマンションを買ったか借りたかしたんでしょ。
考えてみりゃ安上がりですよね。わずか数億円で広尾の住人になれてよかったね。

[420: ご近所さん]

ガーデンヒルズの私道が通れなくなると、広尾の駅から病院に来る患者さんも大変そう。
ガーデンヒルズの住民の皆さん、なんとか寛容な対応をお願いします。

[421: 匿名さん]

うーん、有名企業創業者の家がある？　そりゃー広尾にはあるでしょう。
でも、そこで、彼らが怒ってるから控えなさい、彼らの言うことを聞くべきだ、ということにはならないでしょう。
４１９のご近所さんは、結局何が言いたいのでしょうね。

４１９さん、及びご近所の方達は具体的に今後何を要求していくつもりなのですか？　

＞考えてみりゃ安上がりですよね。わずか数億円で広尾の住人になれてよかったね。

あなたや、あなたの周りの人達はこうゆうことを平気で言うような方達なのですか？

[422: ご近所さん]

反対派を「下流」という勘違いした意見に反論しただけです。本質的な問題ではない。

[423: 匿名さん]

＞本質的な問題ではない。
いや、反対派の方達の本音・本質が垣間見えた気がしますね。

４０７さんの投稿は反対派の人達を下流と表現してるのですか？ちょっと違うのでは？　
自分のことを卑下してそのように表現したのでは？
「このマンションの住人はどう思っているか？」に対する意見ですよね？

４２２さん、もう一度投稿を読み直してみたら、どうでしょう？　それとご自分の投稿
内容を単に「勘違いした意見に反論しただけ」と誤魔化したら駄目です。

[424: 匿名さん]

裁判の内容が原状回復を求めていて？（よく調べてませんが）仮に原告の主張が通った場合、
新築購入者・中古購入者・賃貸人・自分では住んでいないけれど賃貸にまわしている大家、購入したけれどまだ住んでいない人…、それぞれのその後の補償問題は一体誰がどのように補償することが推測されるのでしょう？
基本的な質問ですみませんが、定期借地の場合、そもそも居住権はないのでしょうか？
過去記事読めば書いてあるんだろうけど、ちょっと面倒なので、誰が誰に対して裁判おこして続行中なのか、数行で簡潔に説明してもらえたらと。
過去に原告側と同様の主張が認められた判例はありますか？
事例があるかないかが重要ですね。

[425: 匿名さん]

広尾マンモスマンションの皆さん寛大にお願いします。

[426: 匿名さん]

PC赤坂の検討版では、
今回の広尾の裁判の解決策として、裁判の有力者に事業協力者になって示談してもらうという案が出ていますね。

[427: 匿名さん]

>裁判の有力者

裁判の有力者って、何ですか？　このマンションに係わる原告の有力者ってことですか？
そんなのありなのかなぁ…　事業協力者になるって、完全に相手側に付くということですよね。
原告団に言うことを聞かせることが出来る特別の存在の人がいるのでしょうか？

[428: ご近所さん]

クイズ。誰が被告でしょう？
発言するのには、ある程度の基礎知識というのは、やはり必要です。

【管理人です。投稿の一部を削除しました。】

[429: ご近所さん]

なるほどね。４０７はそう読めないこともないね。
４０７さん、真意はどうなんですか？

[430: ご近所さん]

４２４さん　その場合。　入居者への返金と補償は、販売者がするのがすじでしょう。
販売者は、違法行為をした責任のあるものに、賠償を求めるということになるでしょう。
瑕疵保証の法律が適用されるケースだと思います。
被告は、行政（東京都と渋谷区）、先日下落合のケースで建築確認が無効とされた高裁判決が出ました。
これは、ほぼ完成、分譲開始直前でしたが、消防上の危険が理由ですので、完成して、入居していても、同じ判決だったと思われます。
浜松の区画整理で、最高裁の判例変更があり、被告行政有利の高裁判決破棄、原審に差し戻し。
少し風向きが変わってきています。
違法が認定されても「時間切れ、出来ちゃったもんね」、という事情判決は、原告の被害が救済されないので、問題だという認識は、法曹界と立法府に広がっています。

[431: 匿名さん]

誰が協力者なのかどうか、よくわかりませんが、そんなことより、肝心の7月2日に行われた東京地裁での口頭弁論（裁判）はどうなったのでしょうか？

守る会の記録を見ると、第一回の口頭弁論がちょど4年前で、今回で19回目ですか？
裁判は時間がかかるものかもしれませんが、今回も何かこれはといった進展はあったのでしょうか。

今で地裁ですから、もしこれが決着しなくて高裁になって、さらに決着しなくて最高裁まで行ったとしたら、これからさらにどれだけ時間がかかるのでしょうか。

上のスレでもどなたか書かれていますが、今でもすでに買った人が賃貸したり、転売したりと、関係者がどんどん変わってきています。
さらに、この分譲のお金で広尾日赤の広域防災施設もどんどん建設が進んでおり、数年もすると実際に稼働して患者さんもどんどん入院するでしょう。

デベは日本でも最有力のデベの組み合わせですから、買った人は当然この裁判のことを重要事項説明に該当する事項として説明されていると思いますが、実際に分譲も入居も進んでいますので、特に問題ないということで実際に分譲が行われて、入居しているのだと思います。

訴えの利益が完成した後の建物の取り壊しにまで及んだような判決は見たことがありませんし、これから数年たって利害関係者がどんどん拡大、確定してくると、どうやって現状回復するのかよくわかりません。
その後の裁判の進展がわかったら教えて下さい。

[432: 購入検討中さん]

ここって、どういったところが違法なのでしょうか？　まずはそれだけでも教えてください。

[433: 匿名さん]

ここはたぬきの森とは全然違う。　原告敗訴はほぼ確実では？　少しでも勝ち目あるのかな？

[434: ご近所さん]

426さん
くだんのＰＣ赤坂の話は、的外れだと思います。

[435: 匿名さん]

法律に詳しい方、以下で出ている判例（工事が完成した場合の建築確認の取り消しを求める訴えの利益は失われるとして高裁判決を棄却した最高裁判決）以降、これを覆す判例はあったのかどうか、教えて下さい。

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanrei...

タヌキの森の判例は、マンションの配棟計画が防災上問題ある建設というのが高裁判断の法的根拠であり、またマンションは7割方建設されていますがまだ完成に至っておらず、さらに今回の高裁の判決で建設の執行が仮差し止めになっただけで解体除去（完全な現状回復）にまではなっていないと思います。
433さんではないですが、原告の自然を守ろうという強い意志は多いに尊重し立派だと思いますが、法的には今回のケースとはかなり違うように思います。

法曹関係の方がおられましたら、教えて下さい。

[436: ほーそう？]

無料ではちょっと…

[437: 購入検討中さん]

ここは地下に駐車場があるようですが、平面置きですか？　やっぱり機械式で２段になってるのでしょうか？

[438: 匿名さん]

どう考えても、この「開発」が、都市計画法に規定されている「開発許可」を、受けていないのは、不思議だ。
このことを知ると、ほとんどの人は驚く。基本の基本のところでごまかしがあるのだ。

それに、あの広い庭がつぶされたのに、「とうきょうの自然の保護と回復に関する条例」の適応を、東京都がしなかったのも異常だ。本当に貴重な緑地だったのだ。

病院のリニューアルは、この方法だけしかなかったとは思えない。隣のガーデンヒルズの評判に、すなわち「金」に目がくらんだ愚行なのだ。

そういう行為には、意義を申し立てる市民がいるということを示すことが、将来またこのような取り返しのつかない暴挙や愚挙が、行われないようにする抑止力になる。

原告たちの行為は、義挙というほかなく、敬意を表するものである。

[439: 匿名さん]

「開発許可」は受けてるでしょう、当然ながら。
だから被告がデベではなくて、行政（東京都と渋谷区）なんでしょ。

万一の場合の返金と補償は、被告がデベであれば、デベの看板もあるので、なされるでしょうけど、
被告が行政ということであれば、デベに対して瑕疵を問えるんでしょうかね？
万一の場合の話でその可能性は現実的にはほとんどないとは思いますが。

どこの世界でも、ゴネ得を狙う集団はいるんですね。やな感じです。

[440: 匿名さん]

まあ、現実的にできることといったら「東京の自然の保護と回復に関する条例」を適応してもうちょっと木を
増やすってことぐらいでしょうかね…

[441: 匿名さん]

それが開発許可は受けてないのですよ。信じられないでしょ？
区画の変更も、土質の変更もない、だから道路の拡幅などもしない、
という理由で、開発行為の許可の申請をしていんないんです。
その不要とした行政（渋谷区）の判断を、争っているのです。
手の込んだ策略が他にもあって、裁判をしながら解明しているのです。