広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[321: ビギナーさん]

先日販売事務所に行ってきましたが、お客さんがおらず淋しい雰囲気でした。
最近は企業の資金繰りが苦しいですから、経営者も物件を買う余裕は無いです。余裕のある人は、数億で土地を買ってますよね。（成城など）
外人にはここは住戸が小さすぎ、そもそも考慮外です。（エキスパットね。ローカルには値段高過ぎ）
広尾GHも募集賃料が下がってますし、広尾GHに入居してGFの値崩れを待つのが正解かな。

[322: 匿名さん]

借地はともかく、安いと思ったら、狭い

[324: 匿名さん]

317さんのレス、気がします、思います、見えます、と
憶測が入ってますね。真実は分かり難いので仕方ありませんけど。

[325: 匿名さん]

ちょっと遅くなりましたが先週金曜の折り込み。
六戸のうち五戸は先々週と同じ。売れ残りは少ないのか？
一戸だけ売れて、五戸が売れ残ったということか？

[326: とおりすがり]

こんなところに書き込んでいるやつらはみんな暇なクズ人間ばかりだよね。
こんなところに書き込んでいるようじゃ、絶対変えないような物件だよ。

[327: 購入検討中さん]

価格下がるのを待っている人が多いということですな。今年の１０月以降は期待できるかもね。

[328: 匿名さん]

液から遠すぎ

[329: 匿名さん]

>>328

このクラスを買うやつは駅距離なんか気にしないだろ。

[330: 匿名さん]

クズ人間と言うならばそう言われても結構ですが、それにしても三菱地所と三井不動産連合はキャンセル物件を値下げしませんね。

ネットではキャンセル物件としてこのところ15戸が表示されていますが、実際にはこのうちいくらかは売れたということなのでしょうか？

この物件と競合するはずだった三菱地所の広尾羽澤ガーデン物件も上でも書かれている通り何かもめていて当分出てきそうにもないし、474戸のうちの15戸程度だったら資金負担も大したことないし、他でこのエリアで値下げして出てきそうな競合物件もないし、景気も持ち直してきているから、まあこのまま気長にやるかという感じなんでしょうか。

本当に10月くらいから下がると期待していいんでしょうか？何を理由に10月以降なのでしょうか？
何か潮目が少し変わってきているような気もしていますが。

どなたか新古を含め、１５％引きとか結構いい値で買えた方がいらっしゃったら教えて下さい。

[331: 匿名さん]

「日赤高層マンションから住環境を守る会」提訴の
次回の裁判は、7月02日（木）15：30　東京地裁522号法廷　です。
現在は、主として東京都自然保護条例による、工事中止と原状回復が、争われます。
時間のある方は傍聴に行きましょう。

[332: 匿名さん]

近くのビュートリアムという美容室、上手いですよ。
あと、目の前の博多、水たき専門店は本当においしい。
もうひとつ、道路を渡ってすぐのところに、隠れ家のような、おでん屋さんがありますね。
かなりおススメです。

[333: 匿名さん]

昨日行ったんですけど牛の蔵という鹿児島牛の焼肉屋さんもおいしかったですよ。

[334: 匿名さん]

>>331
昔を知っている者として、近隣住民や女学館の方々の怒りはわかりますが、
もう出来てしまったものは仕方ないんでしょうね。
樹齢何百年と言われた老木は無事に移されたんでしょうかね？
趣のあった赤レンガは取り壊されて残念でしたね。

[335: 物件比較中さん]

ここはもう中古市場に売りに出されてますが、まだまだたくさん売れ残っており業者から直接購入できますよね？
こんな状態で中古市場で買う人はいるのでしょうか？
中古市場で買うメリットはどんなものがあるのでしょう？　きちんと調べてませんが、中古市場ではかなりお買い得
価格になってるのでしょうか？

[336: 匿名さん]

定期借地権の中古は、銀行融資がおりないので、全額Cash購入できる人のみ。

[337: 匿名さん]

中古市場では一応１０～１５％オフの価格設定ですかね？
購入を後悔した人達が売りに出してるのですかね。

[338: 匿名さん]

＞＞３３４
現在B棟やC棟が建てられたあたり、以前は相当大きな銀杏や楓があったと記憶してい
ます。その中で最も古そうな樹齢数百年と思われる松の木だけは、現日赤の建物の間に移植
されていました。

すでに建ってしまった建物を取り壊して原状回復を求めるのは、非常に困難で時間を
要することになります。
近々現日赤の建物は取り壊され、計画ではフォレストの南棟や新日赤の建物が建つよ
うです。

もし実現可能な範囲で要求するとしたら、これらの建設計画を中断し、跡地に数千本の植
樹を行い新たな森を建設する義務を不動産会社と日赤に課すような要求に、戦略を変更したらどうか？

当事者以外は反対しないような気がするが。。。

[339: 匿名さん]

定期借地では肩身が狭かろうよ

[340: 匿名さん]

所有権物件だったら、この場所だし、さすがに値段はもっと高いでしょう。

かなり金はかかっている上物のようだし、中庭や地下駐車場などもかなり金がかかっているようなので、坪430万円とか450万円とかそんな価格でこの質感の物件が買えて、54年間この立地で安心して住めればいいんじゃないですか。
地代も80平米で月7千円とかそんなもんでしょう。土地分の固定資産税とあまり変わらないようだし。

定期借地権の物件を所有して住んでいるのが肩身が狭かったら、広尾ガーヒルを含めて賃貸で住んでいる人はもっと肩身が狭いことになりませんか？住まいのあり方の考え方いかんだと思いますけど。

[341: 物件比較中さん]

まあ確かに５０年もあれば十分（私の場合５０年後には生きてないでしょう）なのですよね。
将来的に売る予定がないのならかなりよい物件なのかも。

[342: 匿名さん]

出口（売却）がみえない、中古市場での流動性が極めて低い、などの理由により、プロの投資家は購入を見送ってますが、キャッシュ持ちの個人が実需で買う分には一考ではないかと。あと、相続税対策が必要な資産家にとっても、評価を大幅に落として引き継げるので良いかも。ただし、相続発生時に建物の残年数がかなり少ない場合は、誰が引き継ぐかで大揉めにもめる可能性も出てくるので、「あとは知らん」と割り切れる人、是非。

[343: 匿名さん]

ここは買えなくとも賃貸であれば住みたい人は結構いますよ。

実際、Yahoo不動産などの賃貸を見ていると、特に７０㎡から９０㎡程度の物件は、割とすぐに借主がついて、消えてしまいますね。

さすがに現在だと、広尾４丁目の新築でも２年前の坪２万円とか２万３千円なんて賃料相場は出ないでしょうが、１万８千円程度だと割とすぐに成約していますね（さすがにもう少し高めかもしれませんが）。

坪４３０万円で買って、賃料坪１万８千円だったら５％は出ているわけでしょう。この場所だと空きリスクは低いので、基本的には自分で住むけど、自分で住まない時は賃貸という乗りであれば、そんなに悪い条件ではないのではないですか。
古くなったら相応賃料も落ちることは不可避だけど、だれか借りますよ。自分で住んで、住まない時などは無理して売らないで貸して、その金で軽井沢にでも住んだらいかがですか？

[344: K1]

全く肩身が狭いなんて思ったことはありませんよ。所有だろうと賃貸だろうと定借だろうと、住みたいところに住めればそれでいいと思いますが。今のところ投資に回す予定もありませんし、快適に過ごしています。

[345: ビギナーさん]

月坪１８千円はどうでしょうかね。
新築だけど駅遠いし、夜近くを通ると分かるけど、明かりが灯いている住戸は数える程しか．．．
年収２千万円無いと払える賃料ではないですが、新しい需要がどこから来るのか？どこか景気のいい業種ありましたっけ？外資金融が復活しないと、だめじゃないですか？
ガーデンヒルズも空室が多くなりました、そことの競合を考えると、あと数年期待しにくいのでは。
グロスで５％の利回りなら、その他費用と手間を考えたら、JREITや日本株を買った方がいいですね。
投資目線で買う物件では無いと思いますよ。実需オンリーで考えるべきでしょう。
相続対策には評価圧縮は魅力ながら、中古にローンが付くかという面で、転売可能性が不確定で、考えにくいかと。

[346: 匿名さん]

軽井沢は過去に買って持ってたことがあるけど、もうこりごり。
不動産屋の仲介が都会と違って、田舎風。買いでも売りでも苦労しました。

[348: 匿名さん]

「もっと買いやすくなるよ」ってせいぜい１割程度ですよね？　しかも半年以上待たないと駄目ですよね？

[349: 匿名さん]

軽井沢も上がるときはすごいけど、下がるときはもっと強烈だからねぇ！

[350: 購入検討中さん]

来年には２割引きにはなると思いますがねー。マーケットには逆らえないですよ。まあ、５億の物件を
４億にすると言われても買えませんが。

[351: 匿名さん]

将来、土地が手元に残らないのでは、５パーセントではちょっとね。

[352: 匿名さん]

５０年後じゃ下手するとまだ夫婦で老後生活中。
追い出されて何処に行く？

[353: 匿名さん]

まあ３５以下の人には勧められない物件ですね。
いや、３５以下で買えるのならまだこれから十二分に老後の蓄えができそうなので全然大丈夫か？

[354: 匿名さん]

軽井沢の別荘を、買値（０６年）の２５％！で売却した話を聞きました。強烈ですね。

マーケットのトレンドは売り手には逆風ですよね。デベも物件を毎年作り続けなくてはならず、今後も供給が続く訳で、買い急ぐ必要も無いですし。
このロケーションに惚れ込んだ人には良いと思いますが、もっと利便性が高いながら静かな、ドイツ大使館横の物件（ＮＴＴの施設だった所）もそのうち出てくるでしょうし。有栖川公園横の国有地も更地で大きく残ってますよね、あれはどうなるのかな。その前にフランス大使館の定期借地物件も．．．

[355: 物件比較中さん]

ここって実際の売れ行きはどうなのでしょう？　まだまだ売れ残りは豊富にあるのでしょうか？
確かにまだ明かりがともらない部屋はたくさんあるようですが、これはまだ引っ越してきていなかったり、
借り手が見つかっていないだけでは？？

[356: 購入検討中さん]

A棟からF棟の合計で販売されたのが474戸。

そのうちA棟からD棟の354戸が今年の3月の引き渡し。これでキャンセルとなって出てきて現在デベがキャンセル物件として売っているのが15戸（全体の4.2%)。

今月6月中心の引き渡しとなったE,F棟は合計120戸。このうち、現在までにキャンセル物件になっているのが6戸（全体の5%）。

結果としてA棟からF棟の全体で474戸のうち、キャンセル物件で売りに出ているのは21戸（全体の4.4%）。

意外と少ないですね。

キャンセル物件21戸は、この物件のHomePageに出ていますよ。

http://www.hiroo-gf.com/outline.html


このほかに個人ベースで売りに出ているのが15戸くらいありましたが、現在では売れて6戸程度の残りとなってしまたようです。

後は、賃貸ですが、3月頃には最大で40戸くらい出ていましたが、かなり借り手がついてしまって、現在出ているのは13，4戸です。やはり40㎡、50㎡台の外資系向け単身者などにはいいかなという感じの物件のはけが少し遅いようですね。

単純計算すると、キャンセルでもなく、個人の中古販売でもなく、賃貸でもなく買ったまま持っている人（実需と言っていいと思いますが）は、全体の8割5分程度という計算になりますね。

今から買うならデベからと個人からで25戸前後（全体の5%程度）は対象があるようです。

でもデベは下げてくれないんですけど、どなたか１５％とかの値下げに本当に成功した人いますか？

[357: 匿名さん]

ドイツ大使館横のNTTの土地は何年も前から出ないか出ないかと言われているようですし、この類のNTTとか官舎の払い下げの土地、全体に動きがあまりに遅いですね。他のエリアでも実際の払い下げを見たことないし、どうなったんでしょうか？

フランス大使館の借景を使った野村不動産の50年物定期借地権物件は、発表の際は大きな話題になりましたが、確か中心相場が坪800万円台でプラウドの最上級版を作るとの野村不動産の売れ込みでした。

2010年2月に着工で、2012年3月に完成という予定で発表されています。

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q4/550262/


いくらでフランス大使館と権利金の合意がされているのかわかりませんが、物件相場のつけかたも難しいし、予定通りの完成でもまだ3年近くあるし、あくまで推測ですが景気がある程度持ち直すまで2年程度は出てこられないのではないですか？それでいくらつけるのかは見ものですが、一定数はフランス系企業などが買うのでしょうか。

[358: 物件比較中さん]

３５６さん、情報ありがとうございます。
物件ＨＰの２１戸はキャンセル物件だったのですか。　ということは一度は完売していたのですね…
あまりのんびりしているとこれらキャンセル物件もなくなってしまうかもしれませんね。

[359: 購入検討中さん]

３５６です。

すみません、一点だけ訂正を。

E,F棟の完成は6月ですが、引き渡しは今年の7月末でした。

ですので、E,F棟のキャンセル物件や個人の新古売りは、もう少し出るかもしれません。

A棟からD棟物件のキャンセルや新古売りは、さすがにもう出尽くしたと思われますが。

[361: 物件比較中さん]

同じような部屋なら中古市場で買った方が絶対に賢いでしょうか？
中古市場で買うデメリットはローン不可以外にどんなものがあるでしょう。
中古市場で１千～２千万安く買うことはやはり間違いなく賢明な選択でしょうか。

[363: 匿名さん]

中古市場に大量に出てるのは８０㎡以下の小さめの物件ばかりですね。
投資用や社宅として購入したものの、余裕がなくなって即行で売りに出してるのでしょうか？

[365: 匿名さん]

同じ車でも、正規ディーラー店から買うのと、街中のよくわからない業者から買うのと2パターンあるというそのルートの違いです。環八沿いの素性のわからない街中の販売店と取引するのに抵抗あるかないかですね。それなりにリスクも伴います。

[366: 匿名さん]

>365

なんか中古の売買で失敗した事があるのでしょうか？

ほとんど新築のマンションですから、言うまでもなく瑕疵保証の期間内ですし、保証のたぐいは未だ、売り主が対応しますので、誰から買っても同じですよ。中古車の売買に重要事項説明義務違反ありませんが、不動産には中古でもありますし、心配ならこちら側にプロを介入させれば良い訳で、安く買った方が得だと思いますけどね。

逆に言えば、盲目的に、三井とか、三菱を信用するのもどうかと思います。

[368: 購入検討中さん]

３５６、３５９ですけど、３６０の業者さん、私は業者ではないですし、おっしゃっているようにYahoo不動産で一件、最初の価格から１４％下げたまま、なかなか売れない物件があるのは知っていますよ。

A棟からD棟物件のキャンセルや新古売りは、さすがにもう出尽くしたと言っているのは、もう全部売れてしまって買える物件がないと言っているのではなく、キャンセルや中古売りに出るべきものはさすがにもう出たと思うけどという趣旨ですよ。

でも私も、三菱地所・三井不動産は、強気で値下げしないようだし、同じような物件であれば、現在出ている6戸くらいの個人の中古（新古）物件を相対で交渉して一定の値引きを勝ち取って買った方が得だと思っていますけどね。

[369: 匿名さん]

＞　個人の中古（新古）物件を相対で交渉して一定の値引き


この中古（新古）物件に限らず、他物件含めて現在の市況鑑みての値引きの相場パーセンテージはどのぐらいでしょうか？
わかるようであれば教えてほしいですね。