広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[261: 不動産購入勉強中さん]

↑行列つくるはずないでしょう。

[262: 匿名さん]

株価は米国金融システム危機の回避と円安で一息ついてるだけで、全然底値という感じはしないけどね

株価が大きく上がって、ＧＤＰその他経済指標が底を打って、それからようやく不動産が動き始めるというのが

普通の流れなので、あと2，3年は待っても全然大丈夫でしょう

なにせ塩漬け物件が大杉だからね今は。。。

50㎡3000万というのは言い過ぎだが、4000万くらいまでは普通にあると思うよ

[263: 匿名さん]

定期借地権物件の市場評価がまだ出ていない状況では買えませんねえ。
中古の定借にローン出る銀行が少ない時点で世の中がまだ懐疑的な証拠。しばらくは高みの見物をさせていただきますよ。

[264: 匿名さん]

羽沢ガーデンは単なるマンション問題ではありません。
中村是公が１９１５年に建てた私邸で、歴史的にも重要な文化財として、保護されるべき建築遺産です。
そして、その庭園は大正期の邸宅の在り様を示す文化的価値と、
緑の環境としての都心部には貴重な価値をもつものです。
これは、私有財産だからどうしようと持主の勝手だ、というような論理で語れるようなものではないでしょう。

料亭やレストランとして活用されてきたおかげで、奇跡的に残された羽沢ガーデンを失うと、
文化的景観や自然環境へのダメージにより、広尾の町は損なわれてしまいます。

現在、周辺住民の行政訴訟　http://green.ap.teacup.com/hanezawa/
（渋谷区が開発許可を出さないようにもとめる）によって、着工は食い止められ、当初の計画は撤回されました。
しかし、その後新しい計画が進んでいます。それは、ごく一部の木立を残すことでお茶を濁し、
免罪を求めるようなものです。建物や庭園、ほとんどの樹林は失われてしまいます。
そして渋谷区長はこのくらいで手を打ちたい意向です。

皆さんはどうお考えでしょうか。文化や環境はお金では買えないし、新しく作ることもできません、
大切な市民の財産とでもいうべきもので、みんなで守っていくべきです。
行政は市民の利益のために、所有者への補償を含め、文化財としての保護の措置を取るべきです。
地価下落の今こそそのチャンスだと思います。

[265: 匿名さん]

中古の定借って銀行がローン出さないんですか？
じゃあ買いたい人はどうやって買うんですか？全額キャッシュで買えとでも？
「少ない」ってことは出す銀行もあるということですか？
結構定借の中古マンションって広告に出てる気がするけど。いつの間にか消えてなくなっているので売れてるのだと思ってました。

[266: 匿名さん]

中古定借は、フラット３５が貸してくれる場合がある。
銀行は厳しいらしい。

[267: 匿名さん]

日赤の桜は残念でした。何本か植えてありますが、昔を知る者には、見る影もありません。
そのかわり、東京女学館の塀がコンパクトになって桜が見えやすくなりました。
まだ若い木ですが将来が楽しみです。坂を下れば、大きな桜も満開でした。

[268: 匿名さん]

フラット３５ということは金額面や自己資金割合で借入れ制限があるから、かなり借りられる人（買える人）に制限があるね。やっぱり売れにくい物件なんじゃん。

[269: 匿名さん]

＞２６６　フラット３５が貸してくれる場合がある。

これって、貸してくれる場合は少ないという意味の日本語ですよね。

[270: 匿名さん]

これ（国土交通省のレポート）を読むと、定期借地権の中古の流通は大変厳しそうですな・・・

http://www.mlit.go.jp/common/000017485.pdf

[271: マンコミュファンさん]

結局、事　故　物　件か。
高　値　掴　み　の者ども、自　業　自　得。
特に２１０

[272: 匿名さん]

２１０？？

[273: 匿名さん]

でも物件自体はいいよね、やはり。
値段を間違えていたことには異論は全くないが、値段の目線さえあえば、買い手も借りてもいくらでもいるでしょう。というか私も借りたい（買いたいとはいわないけど。売れなさそうだから）
広尾駅から日赤の方までの並木道を歩いてみて改めてそう思った。緑が茂ればもっと良くなるね。

[274: 匿名さん]

50m2で20万ぐらいだったら借りてもいいな。
空き家のままで放置するよりマシだと思うので、
高値掴みしたオーナーはご検討ください。

[275: 匿名さん]

５０㎡で２０万で貸せたとして、２年で５００万。２０年で５０００万。
一応３０年近くで元は取れそうだし別にいいんじゃないの。投資としては駄目だけど。
まあ、そんなに落ち込むほどのことでもないよオーナーさん。
きっと元から金持ちなんだろうし

[276: 匿名さん]

値段が高すぎるという意見が多いですが、
ここは原価はどのくらいなのでしょう。知りたいところです。
例えば定期借地権料として日赤にいくら払ったのでしょう。
日赤は経理を公開する義務がありますから、データはとれますね。
どなたか知りませんか？

[277: ご近所さん]

そういえばこの前の日曜日に、三井不動産の名前で新聞折り込みチラシが入っていました。
桜が咲いたとてひょろひょろの木の写真が載っていました。
一等安いのが６、６００万円でした。

[278: 匿名さん]

赤十字は情報公開をオンラインでやってないので資料請求する必要があります。まあ暇なら自分でやってみてください。公開してもそこまで出てくるかどうか知らないけど。

一般には借地権（権利金）の相場は所有権価格の6割といわれています。但しこれは税務上の評価額から来ているもので実際にはケースバイケースであると考えられます。定期借地権の相場は分かりませんが旧法借地権より借主の権利が相当弱いので6割より下であることは間違いないでしょう。まあ4割～5割といったところでしょうか。
このあたりの土地坪単価が通常時（何が通常時か分かりませんが・・・バブルを除いたときと言うことで）大体500万円くらいでしょうか（大型整形地なので戸建て用の小さな土地よりは高いと見ています）。従って定期借地権の権利金は所有権の5割として概ね坪単価250万円くらいであると想定されます。30坪の2LDKに換算して考えると、容積300%をフルに使っていると考えると土地持分は10坪ですから、定期借地権の権利金部分は2500万円くらいであると考えられます。

30坪の2LDKが仮に15,000万円で売られていた（当時）とすると、そのうち権利金部分が2500万円、建設費が相当ハイグレードだとして高めに見て坪100万円（普通は坪60-80万円くらいですが）として3000万円、あれ、5500万円しかかからないですね。共有部分にも金はかかってるでしょうし、設計、広告宣伝、建設業者・下請けの収益等全く見込んでいないですが、なかなか儲かりそうな商売であることには間違いないかと思います。

[279: ご近所さん]

>>278が出たら静まり返ってしまいました。
もとから、妙にバブリーだったんものな。
広尾って住んでるとそんなにいい街でもないよ。
何か幻想を見てるのではないか？
幻想のせいで、切られた桜はかわいそうだな。
今でも目に浮かぶ。
さて、東京都に三菱地所が提出し、
その後不思議にも都が廃棄したという、
東京都の自然保護条例に基づく資料、
三菱地所が裁判所に復元提出するかどうか。
４月２８日１６時から、東京地裁５２２号法廷。
お楽しみに。

[280: 購入検討中さん]

「２７８」さんの投稿を見ると坪３００万以下の売値にならないと購入できないということか。
実需以外の方々はもう手付け放棄キャンセル終了したのでしょうか。

[281: 匿名さん]

入居が始まったのだから、もう手付け放棄だけではキャンセルできませんよ。
違約金も取られます。
キャンセルの人はとっくに終了でしょう。

[282: 匿名さん]

違約金っていくらくらいですか？
随分高いんですか？
こういう経済状況でも情状酌量はないの？
支払い猶予は？

[283: 匿名さん]

日本人はどこかに方丈記みたいな精神があって、
質素な生活に価値を見出す人も多い。
桂離宮なんかが好きだもんね。
コンクリートのゴージャスなマンションは少し照れくさい。
ドイツのバウハウスとか、カールマルクスホフとかのアパートメント。
日本のマンションより素敵なのはなぜだろう。

[284: 匿名さん]

違約金は１割ですよ。
情状酌量は、契約者本人が亡くなった時などは酌量するケースも有るようですが、
経済状況での酌量は関係ないでしょうね。

[285: 匿名さん]

キャンセル料のほかに違約金がいるのですか？

[286: 匿名さん]

不動産取引は、引渡し直前になって「ドタキャン」すると、
手付金放棄と違約金１割の合計で２割位損するのが一般的です。

[287: 匿名さん]

４月２８日　午後４時から　東京地裁　５２２法廷で
日赤高層マンション開発の、数々の違法性を問う裁判が開かれます。
皆さん、傍聴に行きましょう。
挙げられている中には、
これほどの開発にも関わらず、都市計画法に定められた開発許可を取っていない。
樹木をたくさん伐採したのに東京都の自然保護条例にそった許可を得ていない。
その他の違反があります。

[288: 匿名さん]

掲載間取りが変わりましたね。
何回変えても8戸出てくるということは、実はすごい数の在庫があるのではないかという妥当な疑いがありますが。
しかし、153㎡3LDKが3億7千万なんて凄いね、、、これでも一度は売れたという事実の方が驚愕です

[289: ご近所さん]

今朝の新聞にまた折り込み広告。表は先日の「桜が咲きました」を流用。桜はとっくに散ってる。
掲載物件は５戸。
７，３９０万（６３．８３平米）～３７，１００万円（１５３．７４平米）
経済危機で、夢が覚めたか。

[290: 匿名さん]

桜が咲きました、というのは過去形だから間違いではないのではないかと。
値段も過去形だが

[291: ご近所さん]

あなたはチラシを見てないから、そういうことを言う、見たら笑いますよ。

[292: 匿名さん]

>>283
>日本のマンションより素敵なのはなぜだろう。

それは実際に住んでみた訳ではないからだと思うよ。
少し前だと同潤会アパートの解体を惜しむ声と同じ。
皆、結局は無意識に便利で新しいものを選択するのさ。

[293: 匿名さん]

それでも
鈴木その子が頑張りましたみたいな
チグハグな高級マンションは多い

[294: 匿名さん]

昨日の裁判で、東京の自然の保護と回復に関する条例に、違反した理由が明らかにされました。
この条例に該当すると認めると、論理的に都市計画法にも該当することになるのです。
都市計画法の開発許可処分に対する、近隣住民の原告適格は、すでに最高裁判例で認められています。
そこで、このマンション建設はどうしても開発ではないことにしたかった、
だから、都条例の対象にもしたくなかった、という仕掛けだったのです。
しかし広大な樹林の伐採が、都条例に該当しないというとの言い分は、裁判の場で完全に論破されました。
原告が申し立てている、都条例にもとずく工事中止と原状回復の命令が、裁判で認められることは明らかです。

[295: ご近所さん]

広尾３丁目の住人ですが、今朝の新聞にも折り込み広告が入ってました。
余程売れてないのかねえ。この欄こも閑古鳥が鳴いているし。もう駄目なんじゃないの？

[296: 購入検討中さん]

そりゃ、この御時世でこの勘違い価格では無理でしょうねー。ただ実需で購入された方々はご自慢の庭園とか
少ない居住者で静かに散策できていいんじゃないのかな。

[297: 匿名さん]

先日の裁判で、都市計画法で許可を必要とする、形質、区分の変更が行なわれていることが、
証拠写真とともに明らかにされた。

　開発許可を取らなかった違法行為は、もはや言い逃れできそうもない。

さて、完成しているから、販売済みだから、もう入居者がいるからという理由で、原状回復がされないと、
周辺住民の様々な被害は、法の場で救済されないことになり、著しく正義に反するといえる。
国民の法的権利が絵にかいた餅になってしまうわけだ。

　このことは、かねてから法曹関係者の中では、大きな問題としてよく認識されていて、行政訴訟法の改正や、いろいろな最高裁判決に現れてきている。
本裁判もそういう意味で、注目されている。

　行政訴訟法の改正というのは、これまで行政処分の取消訴訟しかできなかったのが、事前に差し止め訴訟を起こすことができるようになった点だ。

　これで取消訴訟をしている間に開発建築が進んでしまって、被害が救済されなくなるということが防げるようになった。あるいはなるように期待されている。

　現実に、差し止め訴訟を提起した羽沢ガーデン開発は、ギリギリのところで解体伐採を阻止することができた。、未だに膠着状態になっている。ついには、事前相談の開始以前の状態まで押し戻すことができている。
参照⇒http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

　ここＧＦ開発で、都市計画法の開発許可を不要としたのは、この差し止め訴訟を封じる策略だったとみられる。
つまり行政処分を不要にすれば、それに対する差し止め訴訟を防ぐことができるのだ。

　さらに、都市計画法については、周辺住民の原告適格＝訴えの利益が、小田急連続立体交差事件の最高裁大法廷判決ではっきりと認められるという判例がある。それ故、都市計画法を、適用しなかったということも考えられる。

　これは、法秩序への重大悪質な挑戦といえる。この手口を、裁判所がどう裁くかということは、追随事例を防ぐためにも重要案件なのだ。

先日には、新宿区下落合の事件で東京高裁が建築確認の取り消しという判決を出して、世間を驚かせた。
この開発も、普通のマンションでは許可されないので、業者が重層長屋という共有部分のない設計をひねり出し、
区が許可していたのだった。

こうした様々な手口で、法や条例の網をくぐりぬけようとする、違法行為、脱法行為が横行していて、司法界、特に裁判所は憂慮していたのだが、ここにきて、さすがに法秩序を取り戻す方向に動き出しているようだ。

　ここＧＦ開発でも、原告住民の勝利という画期的判決が期待されるところである。

[298: 匿名さん]

４月２８日の裁判で、都市計画法で許可を必要とする、土地の形質、区分の変更が行なわれていることが、
証拠写真とともに明らかにされた。

　開発許可を取らなかった違法行為は、もはや言い逃れできそうもない。

さて、完成しているから、販売済みだから、もう入居者がいるからという理由で、原状回復がされないと、
周辺住民の様々な被害は、法の場で救済されないことになり、著しく正義に反するといえる。
国民の法的権利が絵にかいた餅になってしまうわけだ。

　このことは、かねてから法曹関係者の中では、大きな問題としてよく認識されていて、行政訴訟法の改正や、いろいろな最高裁判決に現れてきている。
本裁判もそういう意味で、注目されている。

　行政訴訟法の改正というのは、これまで行政処分の取消訴訟しかできなかったのが、事前に差し止め訴訟を起こすことができるようになった点だ。

　これで取消訴訟をしている間に開発建築が進んでしまって、被害が救済されなくなるということが防げるようになった。あるいはなるように期待されている。

　現実に、差し止め訴訟を提起した羽沢ガーデン開発は、ギリギリのところで解体伐採を阻止することができた。、未だに膠着状態になっている。ついには、事前相談の開始以前の状態まで押し戻すことができている。
参照　http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

　ここＧＦ開発で、都市計画法の開発許可を不要としたのは、この差し止め訴訟を封じる策略だったとみられる。
つまり行政処分を不要にすれば、それに対する差し止め訴訟を防ぐことができるのだ。

　さらに、都市計画法については、周辺住民の原告適格＝訴えの利益が、小田急連続立体交差事件の最高裁大法廷判決ではっきりと認められるという判例がある。それ故、都市計画法を、適用しなかったということも考えられる。

　これは、法秩序への重大悪質な挑戦といえる。この手口を、裁判所がどう裁くかということは、追随事例を防ぐためにも重要案件なのだ。

先日には、新宿区下落合の事件で東京高裁が建築確認の取り消しという判決を出して、世間を驚かせた。
この開発も、普通のマンションでは許可されないので、業者が重層長屋という共有部分のない設計をひねり出し、
新宿区が許可していたのだった。

こうした様々な手口で、法や条例の網をくぐりぬけようとする、違法行為、脱法行為が横行していて、司法界、特に裁判所は憂慮していたのだが、ここにきて、さすがに法秩序を取り戻す方向に動き出しているようだ。

　ここＧＦ開発でも、原告住民の勝利という画期的判決が期待されるところである。
　
諸賢のご見解や如何に？

[299: 匿名さん]

↑

まあ、無理じゃないですか。

それに、こんなにいっぱい訴訟関係のことを書きたいのであれば、このスレではなく、別の訴訟事件専門のスレをたてて、そこで議論したほうがいいと思いますけど。

[300: K1]

で、購入者はどうなるの？

[301: 匿名さん]

これはあくまでもこのマンションにかかわる重要情報です。
単なる法律論、裁判に関する話題ではありません。

原告勝訴の場合、三井三菱がちゃんとした企業なら、
購入者にきちんと補償して迷惑をかけることはないでしょうが、
場合によっては、訴訟が必要になるかもしれません。
例えば補償が不十分だと想う人がいたりすればです。

[302: 匿名さん]

広尾の日赤はこの定期借地のお金で既に設備の大規模な近代化を図って、ヘリポートなども備えた最新病院設備の建設を開始しているようですが、この後、上の方のスレでも言われている通り、この近代化によって東京全体にとっても重要な大震災などの広域災害時の大規模救急救命医療センターに生まれ変わるのでしょう。

万一、この開発が敗訴となって開発計画自体が白紙還元、原状復帰になると、デベだけが悪者で現状復帰を全部負担して、一緒に主体的に開発した施工主の広尾日赤は全く無実で、工事をそのまま数年にわたって進めることが本当にできるのでしょうかね。

現状復帰をしている間に、東京に大震災でも起こって、これを受け入れるための大規模救急救命医療センターが長期間、原状復帰の関係で塩漬になっているために大勢の負傷者が受け入れ不能になったら、これも相当な社会的問題になりますね。

おっしゃる通り自然も確かに大事だけど、回りを歩いてみても、樹木はちょっと期待値よりは低いかもしれないけどそんなに荒野になったような感じではないし、けっこうきれいに植樹もされていると思いますよ。

私も大震災の際にはここの救急救命医療センターにお世話になるはずの地域に住んでいますが、都民としては安心できる2000床とか3000床とかの規模の大規模災害センターもとても重要だと思いますけど。

こうした社会的な価値のバランスは最終的には裁判官のご判断にゆだねればよいのであって、294さんが裁判で認めれれることが明らかだと断言するマターではないようにも思いますが。

[303: 匿名さん]

だから裁判をして、いい判決が出るよう努力しているわけです。
裁判はお上にお任せというものではないのですよ。

[304: 匿名さん]

日本赤十字社は営利を追求する私企業ではないのですから、
住宅開発販売事業はしてはいけないのではないでしょうか。

[305: 匿名さん]

今日問題になっている自然とは、単なる美観の問題ではないことは、お分かりと思います。

[306: 匿名さん]

お隣のガーデンヒルズが、人気の「プレミアムマンション」なるものになって、
これは美味しいぞと、柳の下の二匹目のドジョウを狙う人々が、蟻のように群がり。
日赤をおだてたり、透かしたりして引っぱり出したり。
生徒を心配する東京除学館にも圧力をかけたり、
住民運動封じに「開発許可を取らない開発」を編み出したり。
でも、何もかもが、サブプライムローンとともに、うたかたと化した。
諸行無常。会者定離。南無阿弥陀仏、南無阿弥陀仏。

[307: 匿名さん]

このマンション、購入を検討する人がいない。

[308: K1]

＞このマンション、購入を検討する人がいない。

そうでもないみたいです。週末には数組の方を業者が案内している姿を見かけますから。
もっとも、「購入を検討している」のか「ただ見に来ただけ」なのかはわかりませんが・・・。

[309: 匿名さん]

私も時々冷やかしに行きます。
戸建てのモデルルームも含めてね。
インテリアとか参考になりますね。
でもあんなに本のない家って実際にあるのかね。
本の収納、困ったものです。

[310: 匿名さん]

部屋に合わせて本棚をオーダーメードしてもいいが、
裁判で負けたら、原状回復で、
また、引っ越しをしなくてはならないから考えものですね。

[311: 匿名さん]

↑

さすがにそれはありえないでしょう。

[312: 匿名さん]

オーダーすれば本棚をマンションの部屋に作りこむことは出来ますよね。
賃貸でなければ。借地マンションだとできないのか？

[313: 匿名さん]

もちろんオーダーメイドで本棚を作りこむことは、このマンションでも何の問題もないでしょう。

さすがにありえないと思われるのは、３５０世帯、１０００人からの訴訟と何の関係もない善意の入居者を巻き込んでの大引っ越し、取り壊し、原状回復のことです。

まあ裁判もずいぶんと時間がかかると思いますが、最終判決までどうなるか気長に見ましょう。

[314: 匿名さん]

ここは、かなり無理してるから、予断を許さないぞ。

[315: 匿名さん]

ところであと何戸売れ残ってます？買えませんけど・・・。

[316: K1]

先日、やっとＥ，Ｆ棟の内覧会だったこともあるのかもしれませんが、感覚的には、まだ半分も入居してない感じですかね。カーテンだけが取り付けられているような部屋もあれば、まったく人気のない部屋も散見されます。

[317: 購入検討中さん]

そうなんですか。K1さんはきっと外からでも実際にご覧になってそうおっしゃっているのでしょうから、実際にはまだ未入居の方が多いんでしょうね。

この物件、新古物件を含め１５％程度以上の割引物件が出ないかと思って前からよく見ています。

三菱地所と三井不動産によるキャンセル販売中の物件は以下の通りHome Pageに15戸出ています。

http://www.hiroo-gf.com/roomplan.html

3月とか4月には、正規のキャンセル物件は最大でも8戸しか一時に出ていなかったので、あまりいっぱい残っていると思われるのもまずいと思って、きっと売主の方で選別して制限して出していたのでしょうね。
一旦消えたと思った物件がひと月余り後にまたネットに出て来ていたりして、何で？と思っていました。

3月中に値引きをお願いしてみましたが、少なくともその時点では値引き交渉は無理でした。

でも、おもしろいもので、3月から4月のころに出ていた売れ残り物件は、その後、特にこのひと月くらいで少なくとも7、8戸は売れてしまったように思います。70㎡台とか80㎡台物件が特に消えました。

このほかに、Yahoo不動産でも見て頂ければわかりますが、現在6戸程度、新古で個人ベースで売りに出ています。
1戸だけが、元値から10％程度下げられたようで、両方の値段が併記されていますが、少なくともネットの売値ベースでは皆さん強気で下げていないですね。

4月の半ばには新古物件は少なくとも15戸程度はあったのですが、このひと月くらいで8、9戸程度急に減りました。
個人の方が値段に関してフレキシブルということか、いくらかはよくわかりませんが相応の値段で折り合ったものと思われ、この物件はやはり場所と環境は文句ないので、値段さえ折り合えば売れているのかなと思います。

株価の影響なんでしょうか。特に4月半ばあたりからの、このひと月のさばけ方が結構進んだ気がします。

それと賃貸物件ですが、4月上旬に見た際には、ダブり掲示を排除して合計で35戸くらいあったので、さすがにさばけておらず、貸主も大変そうだと思っていたのですが、最近では20戸を切るくらいまで賃貸物件もかなり減っていますね。

5月に入ると、外人のお子さんの学校が夏休みに入る関係で外人の需要が高まると聞いています。きっとこういう層の需要は相応根強くあって、かなりさばけたのかなと思います。

現在も意外なことに、40㎡とか50㎡台のいかにも投資物件と思われる物件がだぶついているのが目立ちました。これは外人というより裕福な外資系の独身向けということなのに、そういう層の需要が減ってなかなかさばけないということでしょうか。
特に、70㎡から90㎡の物件はExpatの外人対象が多かったのかとも思われますが、かなりさばけたように見えます。


でも全部合わせて見ても、最大でも3月中の瞬間で売り物件と賃貸物件で70戸程度しかなかったようで、全体が354戸ということなので、全体の20％しかこういう投資目的には出ていない計算になります。

ましてや今では、売れ残りと賃貸未入居物件は全部で40戸、全体354戸の10％強しかないように見えます。

なので、少なくとも80％は実需と思われるのですが、これから引っ越しという方と、毎日住まず、軽井沢の別荘などとの共用とか、関西などに在住の会社経営者とかお医者様とか弁護士とか、そういう方の物件も多いのでしょうか。半分しか入っていないというのは、何でなんでしょうか。A棟からD棟は、そこそこ入っていませんか？
K1さん、またひと月、ふた月後などの状況を教えて下さい。

[318: 匿名さん]

ホームページの表題とか写真が変わりましたね。

http://www.hiroo-gf.com/

「白樫、椎ノ木、夏蜜柑、、、門番は、樹齢百余年の大樹たち」なんて書いてありますが、裁判で問題になっているのは、こういう樹木の一部は戻っているが、大半は放られたということなんでしょうか？

写真では結構大樹が植えられているように見えますが、これではデベの思うつぼということなんでしょうか？

だったら、裁判で、こういう樹木を植えられるだけ、なるだけ敷地に戻してもらえれば、入居者の皆さんも、周りの住人の皆さんもとても喜ぶのではないですか？

[319: 匿名さん]

これは、もともとここにあった木立ちです。
こういう木立がもっと広がっていた場所に今はマンションが建っているのです。
前は血液センターの建物のほかは本当に深い林だったのです。
その様子は、グーグルアースで見ることができます。
失ったものが多すぎますよね。

[320: 匿名さん]

またチラシが新聞に挟まれていた。誰でもいいから買ってくれー。ということか、お高くとまっていたのに、みじめなものだ。
古い木をたくさん切ったので、そのたたりじゃないか？
子供のころ読んだ昔ばなし「ききみみ頭巾」というのにそんな話があった。思い出した。
長者が病気になって、その原因がいじめられた古い木だった。

[321: ビギナーさん]

先日販売事務所に行ってきましたが、お客さんがおらず淋しい雰囲気でした。
最近は企業の資金繰りが苦しいですから、経営者も物件を買う余裕は無いです。余裕のある人は、数億で土地を買ってますよね。（成城など）
外人にはここは住戸が小さすぎ、そもそも考慮外です。（エキスパットね。ローカルには値段高過ぎ）
広尾GHも募集賃料が下がってますし、広尾GHに入居してGFの値崩れを待つのが正解かな。

[322: 匿名さん]

借地はともかく、安いと思ったら、狭い

[324: 匿名さん]

317さんのレス、気がします、思います、見えます、と
憶測が入ってますね。真実は分かり難いので仕方ありませんけど。

[325: 匿名さん]

ちょっと遅くなりましたが先週金曜の折り込み。
六戸のうち五戸は先々週と同じ。売れ残りは少ないのか？
一戸だけ売れて、五戸が売れ残ったということか？

[326: とおりすがり]

こんなところに書き込んでいるやつらはみんな暇なクズ人間ばかりだよね。
こんなところに書き込んでいるようじゃ、絶対変えないような物件だよ。

[327: 購入検討中さん]

価格下がるのを待っている人が多いということですな。今年の１０月以降は期待できるかもね。

[328: 匿名さん]

液から遠すぎ

[329: 匿名さん]

>>328

このクラスを買うやつは駅距離なんか気にしないだろ。

[330: 匿名さん]

クズ人間と言うならばそう言われても結構ですが、それにしても三菱地所と三井不動産連合はキャンセル物件を値下げしませんね。

ネットではキャンセル物件としてこのところ15戸が表示されていますが、実際にはこのうちいくらかは売れたということなのでしょうか？

この物件と競合するはずだった三菱地所の広尾羽澤ガーデン物件も上でも書かれている通り何かもめていて当分出てきそうにもないし、474戸のうちの15戸程度だったら資金負担も大したことないし、他でこのエリアで値下げして出てきそうな競合物件もないし、景気も持ち直してきているから、まあこのまま気長にやるかという感じなんでしょうか。

本当に10月くらいから下がると期待していいんでしょうか？何を理由に10月以降なのでしょうか？
何か潮目が少し変わってきているような気もしていますが。

どなたか新古を含め、１５％引きとか結構いい値で買えた方がいらっしゃったら教えて下さい。

[331: 匿名さん]

「日赤高層マンションから住環境を守る会」提訴の
次回の裁判は、7月02日（木）15：30　東京地裁522号法廷　です。
現在は、主として東京都自然保護条例による、工事中止と原状回復が、争われます。
時間のある方は傍聴に行きましょう。

[332: 匿名さん]

近くのビュートリアムという美容室、上手いですよ。
あと、目の前の博多、水たき専門店は本当においしい。
もうひとつ、道路を渡ってすぐのところに、隠れ家のような、おでん屋さんがありますね。
かなりおススメです。

[333: 匿名さん]

昨日行ったんですけど牛の蔵という鹿児島牛の焼肉屋さんもおいしかったですよ。

[334: 匿名さん]

>>331
昔を知っている者として、近隣住民や女学館の方々の怒りはわかりますが、
もう出来てしまったものは仕方ないんでしょうね。
樹齢何百年と言われた老木は無事に移されたんでしょうかね？
趣のあった赤レンガは取り壊されて残念でしたね。

[335: 物件比較中さん]

ここはもう中古市場に売りに出されてますが、まだまだたくさん売れ残っており業者から直接購入できますよね？
こんな状態で中古市場で買う人はいるのでしょうか？
中古市場で買うメリットはどんなものがあるのでしょう？　きちんと調べてませんが、中古市場ではかなりお買い得
価格になってるのでしょうか？

[336: 匿名さん]

定期借地権の中古は、銀行融資がおりないので、全額Cash購入できる人のみ。

[337: 匿名さん]

中古市場では一応１０～１５％オフの価格設定ですかね？
購入を後悔した人達が売りに出してるのですかね。

[338: 匿名さん]

＞＞３３４
現在B棟やC棟が建てられたあたり、以前は相当大きな銀杏や楓があったと記憶してい
ます。その中で最も古そうな樹齢数百年と思われる松の木だけは、現日赤の建物の間に移植
されていました。

すでに建ってしまった建物を取り壊して原状回復を求めるのは、非常に困難で時間を
要することになります。
近々現日赤の建物は取り壊され、計画ではフォレストの南棟や新日赤の建物が建つよ
うです。

もし実現可能な範囲で要求するとしたら、これらの建設計画を中断し、跡地に数千本の植
樹を行い新たな森を建設する義務を不動産会社と日赤に課すような要求に、戦略を変更したらどうか？

当事者以外は反対しないような気がするが。。。

[339: 匿名さん]

定期借地では肩身が狭かろうよ

[340: 匿名さん]

所有権物件だったら、この場所だし、さすがに値段はもっと高いでしょう。

かなり金はかかっている上物のようだし、中庭や地下駐車場などもかなり金がかかっているようなので、坪430万円とか450万円とかそんな価格でこの質感の物件が買えて、54年間この立地で安心して住めればいいんじゃないですか。
地代も80平米で月7千円とかそんなもんでしょう。土地分の固定資産税とあまり変わらないようだし。

定期借地権の物件を所有して住んでいるのが肩身が狭かったら、広尾ガーヒルを含めて賃貸で住んでいる人はもっと肩身が狭いことになりませんか？住まいのあり方の考え方いかんだと思いますけど。

[341: 物件比較中さん]

まあ確かに５０年もあれば十分（私の場合５０年後には生きてないでしょう）なのですよね。
将来的に売る予定がないのならかなりよい物件なのかも。

[342: 匿名さん]

出口（売却）がみえない、中古市場での流動性が極めて低い、などの理由により、プロの投資家は購入を見送ってますが、キャッシュ持ちの個人が実需で買う分には一考ではないかと。あと、相続税対策が必要な資産家にとっても、評価を大幅に落として引き継げるので良いかも。ただし、相続発生時に建物の残年数がかなり少ない場合は、誰が引き継ぐかで大揉めにもめる可能性も出てくるので、「あとは知らん」と割り切れる人、是非。

[343: 匿名さん]

ここは買えなくとも賃貸であれば住みたい人は結構いますよ。

実際、Yahoo不動産などの賃貸を見ていると、特に７０㎡から９０㎡程度の物件は、割とすぐに借主がついて、消えてしまいますね。

さすがに現在だと、広尾４丁目の新築でも２年前の坪２万円とか２万３千円なんて賃料相場は出ないでしょうが、１万８千円程度だと割とすぐに成約していますね（さすがにもう少し高めかもしれませんが）。

坪４３０万円で買って、賃料坪１万８千円だったら５％は出ているわけでしょう。この場所だと空きリスクは低いので、基本的には自分で住むけど、自分で住まない時は賃貸という乗りであれば、そんなに悪い条件ではないのではないですか。
古くなったら相応賃料も落ちることは不可避だけど、だれか借りますよ。自分で住んで、住まない時などは無理して売らないで貸して、その金で軽井沢にでも住んだらいかがですか？

[344: K1]

全く肩身が狭いなんて思ったことはありませんよ。所有だろうと賃貸だろうと定借だろうと、住みたいところに住めればそれでいいと思いますが。今のところ投資に回す予定もありませんし、快適に過ごしています。

[345: ビギナーさん]

月坪１８千円はどうでしょうかね。
新築だけど駅遠いし、夜近くを通ると分かるけど、明かりが灯いている住戸は数える程しか．．．
年収２千万円無いと払える賃料ではないですが、新しい需要がどこから来るのか？どこか景気のいい業種ありましたっけ？外資金融が復活しないと、だめじゃないですか？
ガーデンヒルズも空室が多くなりました、そことの競合を考えると、あと数年期待しにくいのでは。
グロスで５％の利回りなら、その他費用と手間を考えたら、JREITや日本株を買った方がいいですね。
投資目線で買う物件では無いと思いますよ。実需オンリーで考えるべきでしょう。
相続対策には評価圧縮は魅力ながら、中古にローンが付くかという面で、転売可能性が不確定で、考えにくいかと。

[346: 匿名さん]

軽井沢は過去に買って持ってたことがあるけど、もうこりごり。
不動産屋の仲介が都会と違って、田舎風。買いでも売りでも苦労しました。

[348: 匿名さん]

「もっと買いやすくなるよ」ってせいぜい１割程度ですよね？　しかも半年以上待たないと駄目ですよね？

[349: 匿名さん]

軽井沢も上がるときはすごいけど、下がるときはもっと強烈だからねぇ！

[350: 購入検討中さん]

来年には２割引きにはなると思いますがねー。マーケットには逆らえないですよ。まあ、５億の物件を
４億にすると言われても買えませんが。

[351: 匿名さん]

将来、土地が手元に残らないのでは、５パーセントではちょっとね。

[352: 匿名さん]

５０年後じゃ下手するとまだ夫婦で老後生活中。
追い出されて何処に行く？

[353: 匿名さん]

まあ３５以下の人には勧められない物件ですね。
いや、３５以下で買えるのならまだこれから十二分に老後の蓄えができそうなので全然大丈夫か？

[354: 匿名さん]

軽井沢の別荘を、買値（０６年）の２５％！で売却した話を聞きました。強烈ですね。

マーケットのトレンドは売り手には逆風ですよね。デベも物件を毎年作り続けなくてはならず、今後も供給が続く訳で、買い急ぐ必要も無いですし。
このロケーションに惚れ込んだ人には良いと思いますが、もっと利便性が高いながら静かな、ドイツ大使館横の物件（ＮＴＴの施設だった所）もそのうち出てくるでしょうし。有栖川公園横の国有地も更地で大きく残ってますよね、あれはどうなるのかな。その前にフランス大使館の定期借地物件も．．．

[355: 物件比較中さん]

ここって実際の売れ行きはどうなのでしょう？　まだまだ売れ残りは豊富にあるのでしょうか？
確かにまだ明かりがともらない部屋はたくさんあるようですが、これはまだ引っ越してきていなかったり、
借り手が見つかっていないだけでは？？

[356: 購入検討中さん]

A棟からF棟の合計で販売されたのが474戸。

そのうちA棟からD棟の354戸が今年の3月の引き渡し。これでキャンセルとなって出てきて現在デベがキャンセル物件として売っているのが15戸（全体の4.2%)。

今月6月中心の引き渡しとなったE,F棟は合計120戸。このうち、現在までにキャンセル物件になっているのが6戸（全体の5%）。

結果としてA棟からF棟の全体で474戸のうち、キャンセル物件で売りに出ているのは21戸（全体の4.4%）。

意外と少ないですね。

キャンセル物件21戸は、この物件のHomePageに出ていますよ。

http://www.hiroo-gf.com/outline.html


このほかに個人ベースで売りに出ているのが15戸くらいありましたが、現在では売れて6戸程度の残りとなってしまたようです。

後は、賃貸ですが、3月頃には最大で40戸くらい出ていましたが、かなり借り手がついてしまって、現在出ているのは13，4戸です。やはり40㎡、50㎡台の外資系向け単身者などにはいいかなという感じの物件のはけが少し遅いようですね。

単純計算すると、キャンセルでもなく、個人の中古販売でもなく、賃貸でもなく買ったまま持っている人（実需と言っていいと思いますが）は、全体の8割5分程度という計算になりますね。

今から買うならデベからと個人からで25戸前後（全体の5%程度）は対象があるようです。

でもデベは下げてくれないんですけど、どなたか１５％とかの値下げに本当に成功した人いますか？

[357: 匿名さん]

ドイツ大使館横のNTTの土地は何年も前から出ないか出ないかと言われているようですし、この類のNTTとか官舎の払い下げの土地、全体に動きがあまりに遅いですね。他のエリアでも実際の払い下げを見たことないし、どうなったんでしょうか？

フランス大使館の借景を使った野村不動産の50年物定期借地権物件は、発表の際は大きな話題になりましたが、確か中心相場が坪800万円台でプラウドの最上級版を作るとの野村不動産の売れ込みでした。

2010年2月に着工で、2012年3月に完成という予定で発表されています。

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q4/550262/


いくらでフランス大使館と権利金の合意がされているのかわかりませんが、物件相場のつけかたも難しいし、予定通りの完成でもまだ3年近くあるし、あくまで推測ですが景気がある程度持ち直すまで2年程度は出てこられないのではないですか？それでいくらつけるのかは見ものですが、一定数はフランス系企業などが買うのでしょうか。

[358: 物件比較中さん]

３５６さん、情報ありがとうございます。
物件ＨＰの２１戸はキャンセル物件だったのですか。　ということは一度は完売していたのですね…
あまりのんびりしているとこれらキャンセル物件もなくなってしまうかもしれませんね。

[359: 購入検討中さん]

３５６です。

すみません、一点だけ訂正を。

E,F棟の完成は6月ですが、引き渡しは今年の7月末でした。

ですので、E,F棟のキャンセル物件や個人の新古売りは、もう少し出るかもしれません。

A棟からD棟物件のキャンセルや新古売りは、さすがにもう出尽くしたと思われますが。