広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[261: 不動産購入勉強中さん]

↑行列つくるはずないでしょう。

[262: 匿名さん]

株価は米国金融システム危機の回避と円安で一息ついてるだけで、全然底値という感じはしないけどね

株価が大きく上がって、ＧＤＰその他経済指標が底を打って、それからようやく不動産が動き始めるというのが

普通の流れなので、あと2，3年は待っても全然大丈夫でしょう

なにせ塩漬け物件が大杉だからね今は。。。

50㎡3000万というのは言い過ぎだが、4000万くらいまでは普通にあると思うよ

[263: 匿名さん]

定期借地権物件の市場評価がまだ出ていない状況では買えませんねえ。
中古の定借にローン出る銀行が少ない時点で世の中がまだ懐疑的な証拠。しばらくは高みの見物をさせていただきますよ。

[264: 匿名さん]

羽沢ガーデンは単なるマンション問題ではありません。
中村是公が１９１５年に建てた私邸で、歴史的にも重要な文化財として、保護されるべき建築遺産です。
そして、その庭園は大正期の邸宅の在り様を示す文化的価値と、
緑の環境としての都心部には貴重な価値をもつものです。
これは、私有財産だからどうしようと持主の勝手だ、というような論理で語れるようなものではないでしょう。

料亭やレストランとして活用されてきたおかげで、奇跡的に残された羽沢ガーデンを失うと、
文化的景観や自然環境へのダメージにより、広尾の町は損なわれてしまいます。

現在、周辺住民の行政訴訟　http://green.ap.teacup.com/hanezawa/
（渋谷区が開発許可を出さないようにもとめる）によって、着工は食い止められ、当初の計画は撤回されました。
しかし、その後新しい計画が進んでいます。それは、ごく一部の木立を残すことでお茶を濁し、
免罪を求めるようなものです。建物や庭園、ほとんどの樹林は失われてしまいます。
そして渋谷区長はこのくらいで手を打ちたい意向です。

皆さんはどうお考えでしょうか。文化や環境はお金では買えないし、新しく作ることもできません、
大切な市民の財産とでもいうべきもので、みんなで守っていくべきです。
行政は市民の利益のために、所有者への補償を含め、文化財としての保護の措置を取るべきです。
地価下落の今こそそのチャンスだと思います。

[265: 匿名さん]

中古の定借って銀行がローン出さないんですか？
じゃあ買いたい人はどうやって買うんですか？全額キャッシュで買えとでも？
「少ない」ってことは出す銀行もあるということですか？
結構定借の中古マンションって広告に出てる気がするけど。いつの間にか消えてなくなっているので売れてるのだと思ってました。

[266: 匿名さん]

中古定借は、フラット３５が貸してくれる場合がある。
銀行は厳しいらしい。

[267: 匿名さん]

日赤の桜は残念でした。何本か植えてありますが、昔を知る者には、見る影もありません。
そのかわり、東京女学館の塀がコンパクトになって桜が見えやすくなりました。
まだ若い木ですが将来が楽しみです。坂を下れば、大きな桜も満開でした。

[268: 匿名さん]

フラット３５ということは金額面や自己資金割合で借入れ制限があるから、かなり借りられる人（買える人）に制限があるね。やっぱり売れにくい物件なんじゃん。

[269: 匿名さん]

＞２６６　フラット３５が貸してくれる場合がある。

これって、貸してくれる場合は少ないという意味の日本語ですよね。

[270: 匿名さん]

これ（国土交通省のレポート）を読むと、定期借地権の中古の流通は大変厳しそうですな・・・

http://www.mlit.go.jp/common/000017485.pdf

[271: マンコミュファンさん]

結局、事　故　物　件か。
高　値　掴　み　の者ども、自　業　自　得。
特に２１０

[272: 匿名さん]

２１０？？

[273: 匿名さん]

でも物件自体はいいよね、やはり。
値段を間違えていたことには異論は全くないが、値段の目線さえあえば、買い手も借りてもいくらでもいるでしょう。というか私も借りたい（買いたいとはいわないけど。売れなさそうだから）
広尾駅から日赤の方までの並木道を歩いてみて改めてそう思った。緑が茂ればもっと良くなるね。

[274: 匿名さん]

50m2で20万ぐらいだったら借りてもいいな。
空き家のままで放置するよりマシだと思うので、
高値掴みしたオーナーはご検討ください。

[275: 匿名さん]

５０㎡で２０万で貸せたとして、２年で５００万。２０年で５０００万。
一応３０年近くで元は取れそうだし別にいいんじゃないの。投資としては駄目だけど。
まあ、そんなに落ち込むほどのことでもないよオーナーさん。
きっと元から金持ちなんだろうし

[276: 匿名さん]

値段が高すぎるという意見が多いですが、
ここは原価はどのくらいなのでしょう。知りたいところです。
例えば定期借地権料として日赤にいくら払ったのでしょう。
日赤は経理を公開する義務がありますから、データはとれますね。
どなたか知りませんか？

[277: ご近所さん]

そういえばこの前の日曜日に、三井不動産の名前で新聞折り込みチラシが入っていました。
桜が咲いたとてひょろひょろの木の写真が載っていました。
一等安いのが６、６００万円でした。

[278: 匿名さん]

赤十字は情報公開をオンラインでやってないので資料請求する必要があります。まあ暇なら自分でやってみてください。公開してもそこまで出てくるかどうか知らないけど。

一般には借地権（権利金）の相場は所有権価格の6割といわれています。但しこれは税務上の評価額から来ているもので実際にはケースバイケースであると考えられます。定期借地権の相場は分かりませんが旧法借地権より借主の権利が相当弱いので6割より下であることは間違いないでしょう。まあ4割～5割といったところでしょうか。
このあたりの土地坪単価が通常時（何が通常時か分かりませんが・・・バブルを除いたときと言うことで）大体500万円くらいでしょうか（大型整形地なので戸建て用の小さな土地よりは高いと見ています）。従って定期借地権の権利金は所有権の5割として概ね坪単価250万円くらいであると想定されます。30坪の2LDKに換算して考えると、容積300%をフルに使っていると考えると土地持分は10坪ですから、定期借地権の権利金部分は2500万円くらいであると考えられます。

30坪の2LDKが仮に15,000万円で売られていた（当時）とすると、そのうち権利金部分が2500万円、建設費が相当ハイグレードだとして高めに見て坪100万円（普通は坪60-80万円くらいですが）として3000万円、あれ、5500万円しかかからないですね。共有部分にも金はかかってるでしょうし、設計、広告宣伝、建設業者・下請けの収益等全く見込んでいないですが、なかなか儲かりそうな商売であることには間違いないかと思います。

[279: ご近所さん]

>>278が出たら静まり返ってしまいました。
もとから、妙にバブリーだったんものな。
広尾って住んでるとそんなにいい街でもないよ。
何か幻想を見てるのではないか？
幻想のせいで、切られた桜はかわいそうだな。
今でも目に浮かぶ。
さて、東京都に三菱地所が提出し、
その後不思議にも都が廃棄したという、
東京都の自然保護条例に基づく資料、
三菱地所が裁判所に復元提出するかどうか。
４月２８日１６時から、東京地裁５２２号法廷。
お楽しみに。

[280: 購入検討中さん]

「２７８」さんの投稿を見ると坪３００万以下の売値にならないと購入できないということか。
実需以外の方々はもう手付け放棄キャンセル終了したのでしょうか。

[281: 匿名さん]

入居が始まったのだから、もう手付け放棄だけではキャンセルできませんよ。
違約金も取られます。
キャンセルの人はとっくに終了でしょう。

[282: 匿名さん]

違約金っていくらくらいですか？
随分高いんですか？
こういう経済状況でも情状酌量はないの？
支払い猶予は？

[283: 匿名さん]

日本人はどこかに方丈記みたいな精神があって、
質素な生活に価値を見出す人も多い。
桂離宮なんかが好きだもんね。
コンクリートのゴージャスなマンションは少し照れくさい。
ドイツのバウハウスとか、カールマルクスホフとかのアパートメント。
日本のマンションより素敵なのはなぜだろう。

[284: 匿名さん]

違約金は１割ですよ。
情状酌量は、契約者本人が亡くなった時などは酌量するケースも有るようですが、
経済状況での酌量は関係ないでしょうね。

[285: 匿名さん]

キャンセル料のほかに違約金がいるのですか？

[286: 匿名さん]

不動産取引は、引渡し直前になって「ドタキャン」すると、
手付金放棄と違約金１割の合計で２割位損するのが一般的です。

[287: 匿名さん]

４月２８日　午後４時から　東京地裁　５２２法廷で
日赤高層マンション開発の、数々の違法性を問う裁判が開かれます。
皆さん、傍聴に行きましょう。
挙げられている中には、
これほどの開発にも関わらず、都市計画法に定められた開発許可を取っていない。
樹木をたくさん伐採したのに東京都の自然保護条例にそった許可を得ていない。
その他の違反があります。

[288: 匿名さん]

掲載間取りが変わりましたね。
何回変えても8戸出てくるということは、実はすごい数の在庫があるのではないかという妥当な疑いがありますが。
しかし、153㎡3LDKが3億7千万なんて凄いね、、、これでも一度は売れたという事実の方が驚愕です

[289: ご近所さん]

今朝の新聞にまた折り込み広告。表は先日の「桜が咲きました」を流用。桜はとっくに散ってる。
掲載物件は５戸。
７，３９０万（６３．８３平米）～３７，１００万円（１５３．７４平米）
経済危機で、夢が覚めたか。

[290: 匿名さん]

桜が咲きました、というのは過去形だから間違いではないのではないかと。
値段も過去形だが

[291: ご近所さん]

あなたはチラシを見てないから、そういうことを言う、見たら笑いますよ。

[292: 匿名さん]

>>283
>日本のマンションより素敵なのはなぜだろう。

それは実際に住んでみた訳ではないからだと思うよ。
少し前だと同潤会アパートの解体を惜しむ声と同じ。
皆、結局は無意識に便利で新しいものを選択するのさ。

[293: 匿名さん]

それでも
鈴木その子が頑張りましたみたいな
チグハグな高級マンションは多い

[294: 匿名さん]

昨日の裁判で、東京の自然の保護と回復に関する条例に、違反した理由が明らかにされました。
この条例に該当すると認めると、論理的に都市計画法にも該当することになるのです。
都市計画法の開発許可処分に対する、近隣住民の原告適格は、すでに最高裁判例で認められています。
そこで、このマンション建設はどうしても開発ではないことにしたかった、
だから、都条例の対象にもしたくなかった、という仕掛けだったのです。
しかし広大な樹林の伐採が、都条例に該当しないというとの言い分は、裁判の場で完全に論破されました。
原告が申し立てている、都条例にもとずく工事中止と原状回復の命令が、裁判で認められることは明らかです。

[295: ご近所さん]

広尾３丁目の住人ですが、今朝の新聞にも折り込み広告が入ってました。
余程売れてないのかねえ。この欄こも閑古鳥が鳴いているし。もう駄目なんじゃないの？

[296: 購入検討中さん]

そりゃ、この御時世でこの勘違い価格では無理でしょうねー。ただ実需で購入された方々はご自慢の庭園とか
少ない居住者で静かに散策できていいんじゃないのかな。

[297: 匿名さん]

先日の裁判で、都市計画法で許可を必要とする、形質、区分の変更が行なわれていることが、
証拠写真とともに明らかにされた。

　開発許可を取らなかった違法行為は、もはや言い逃れできそうもない。

さて、完成しているから、販売済みだから、もう入居者がいるからという理由で、原状回復がされないと、
周辺住民の様々な被害は、法の場で救済されないことになり、著しく正義に反するといえる。
国民の法的権利が絵にかいた餅になってしまうわけだ。

　このことは、かねてから法曹関係者の中では、大きな問題としてよく認識されていて、行政訴訟法の改正や、いろいろな最高裁判決に現れてきている。
本裁判もそういう意味で、注目されている。

　行政訴訟法の改正というのは、これまで行政処分の取消訴訟しかできなかったのが、事前に差し止め訴訟を起こすことができるようになった点だ。

　これで取消訴訟をしている間に開発建築が進んでしまって、被害が救済されなくなるということが防げるようになった。あるいはなるように期待されている。

　現実に、差し止め訴訟を提起した羽沢ガーデン開発は、ギリギリのところで解体伐採を阻止することができた。、未だに膠着状態になっている。ついには、事前相談の開始以前の状態まで押し戻すことができている。
参照⇒http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

　ここＧＦ開発で、都市計画法の開発許可を不要としたのは、この差し止め訴訟を封じる策略だったとみられる。
つまり行政処分を不要にすれば、それに対する差し止め訴訟を防ぐことができるのだ。

　さらに、都市計画法については、周辺住民の原告適格＝訴えの利益が、小田急連続立体交差事件の最高裁大法廷判決ではっきりと認められるという判例がある。それ故、都市計画法を、適用しなかったということも考えられる。

　これは、法秩序への重大悪質な挑戦といえる。この手口を、裁判所がどう裁くかということは、追随事例を防ぐためにも重要案件なのだ。

先日には、新宿区下落合の事件で東京高裁が建築確認の取り消しという判決を出して、世間を驚かせた。
この開発も、普通のマンションでは許可されないので、業者が重層長屋という共有部分のない設計をひねり出し、
区が許可していたのだった。

こうした様々な手口で、法や条例の網をくぐりぬけようとする、違法行為、脱法行為が横行していて、司法界、特に裁判所は憂慮していたのだが、ここにきて、さすがに法秩序を取り戻す方向に動き出しているようだ。

　ここＧＦ開発でも、原告住民の勝利という画期的判決が期待されるところである。

[298: 匿名さん]

４月２８日の裁判で、都市計画法で許可を必要とする、土地の形質、区分の変更が行なわれていることが、
証拠写真とともに明らかにされた。

　開発許可を取らなかった違法行為は、もはや言い逃れできそうもない。

さて、完成しているから、販売済みだから、もう入居者がいるからという理由で、原状回復がされないと、
周辺住民の様々な被害は、法の場で救済されないことになり、著しく正義に反するといえる。
国民の法的権利が絵にかいた餅になってしまうわけだ。

　このことは、かねてから法曹関係者の中では、大きな問題としてよく認識されていて、行政訴訟法の改正や、いろいろな最高裁判決に現れてきている。
本裁判もそういう意味で、注目されている。

　行政訴訟法の改正というのは、これまで行政処分の取消訴訟しかできなかったのが、事前に差し止め訴訟を起こすことができるようになった点だ。

　これで取消訴訟をしている間に開発建築が進んでしまって、被害が救済されなくなるということが防げるようになった。あるいはなるように期待されている。

　現実に、差し止め訴訟を提起した羽沢ガーデン開発は、ギリギリのところで解体伐採を阻止することができた。、未だに膠着状態になっている。ついには、事前相談の開始以前の状態まで押し戻すことができている。
参照　http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

　ここＧＦ開発で、都市計画法の開発許可を不要としたのは、この差し止め訴訟を封じる策略だったとみられる。
つまり行政処分を不要にすれば、それに対する差し止め訴訟を防ぐことができるのだ。

　さらに、都市計画法については、周辺住民の原告適格＝訴えの利益が、小田急連続立体交差事件の最高裁大法廷判決ではっきりと認められるという判例がある。それ故、都市計画法を、適用しなかったということも考えられる。

　これは、法秩序への重大悪質な挑戦といえる。この手口を、裁判所がどう裁くかということは、追随事例を防ぐためにも重要案件なのだ。

先日には、新宿区下落合の事件で東京高裁が建築確認の取り消しという判決を出して、世間を驚かせた。
この開発も、普通のマンションでは許可されないので、業者が重層長屋という共有部分のない設計をひねり出し、
新宿区が許可していたのだった。

こうした様々な手口で、法や条例の網をくぐりぬけようとする、違法行為、脱法行為が横行していて、司法界、特に裁判所は憂慮していたのだが、ここにきて、さすがに法秩序を取り戻す方向に動き出しているようだ。

　ここＧＦ開発でも、原告住民の勝利という画期的判決が期待されるところである。
　
諸賢のご見解や如何に？

[299: 匿名さん]

↑

まあ、無理じゃないですか。

それに、こんなにいっぱい訴訟関係のことを書きたいのであれば、このスレではなく、別の訴訟事件専門のスレをたてて、そこで議論したほうがいいと思いますけど。

[300: K1]

で、購入者はどうなるの？

[301: 匿名さん]

これはあくまでもこのマンションにかかわる重要情報です。
単なる法律論、裁判に関する話題ではありません。

原告勝訴の場合、三井三菱がちゃんとした企業なら、
購入者にきちんと補償して迷惑をかけることはないでしょうが、
場合によっては、訴訟が必要になるかもしれません。
例えば補償が不十分だと想う人がいたりすればです。

[302: 匿名さん]

広尾の日赤はこの定期借地のお金で既に設備の大規模な近代化を図って、ヘリポートなども備えた最新病院設備の建設を開始しているようですが、この後、上の方のスレでも言われている通り、この近代化によって東京全体にとっても重要な大震災などの広域災害時の大規模救急救命医療センターに生まれ変わるのでしょう。

万一、この開発が敗訴となって開発計画自体が白紙還元、原状復帰になると、デベだけが悪者で現状復帰を全部負担して、一緒に主体的に開発した施工主の広尾日赤は全く無実で、工事をそのまま数年にわたって進めることが本当にできるのでしょうかね。

現状復帰をしている間に、東京に大震災でも起こって、これを受け入れるための大規模救急救命医療センターが長期間、原状復帰の関係で塩漬になっているために大勢の負傷者が受け入れ不能になったら、これも相当な社会的問題になりますね。

おっしゃる通り自然も確かに大事だけど、回りを歩いてみても、樹木はちょっと期待値よりは低いかもしれないけどそんなに荒野になったような感じではないし、けっこうきれいに植樹もされていると思いますよ。

私も大震災の際にはここの救急救命医療センターにお世話になるはずの地域に住んでいますが、都民としては安心できる2000床とか3000床とかの規模の大規模災害センターもとても重要だと思いますけど。

こうした社会的な価値のバランスは最終的には裁判官のご判断にゆだねればよいのであって、294さんが裁判で認めれれることが明らかだと断言するマターではないようにも思いますが。

[303: 匿名さん]

だから裁判をして、いい判決が出るよう努力しているわけです。
裁判はお上にお任せというものではないのですよ。

[304: 匿名さん]

日本赤十字社は営利を追求する私企業ではないのですから、
住宅開発販売事業はしてはいけないのではないでしょうか。

[305: 匿名さん]

今日問題になっている自然とは、単なる美観の問題ではないことは、お分かりと思います。

[306: 匿名さん]

お隣のガーデンヒルズが、人気の「プレミアムマンション」なるものになって、
これは美味しいぞと、柳の下の二匹目のドジョウを狙う人々が、蟻のように群がり。
日赤をおだてたり、透かしたりして引っぱり出したり。
生徒を心配する東京除学館にも圧力をかけたり、
住民運動封じに「開発許可を取らない開発」を編み出したり。
でも、何もかもが、サブプライムローンとともに、うたかたと化した。
諸行無常。会者定離。南無阿弥陀仏、南無阿弥陀仏。

[307: 匿名さん]

このマンション、購入を検討する人がいない。

[308: K1]

＞このマンション、購入を検討する人がいない。

そうでもないみたいです。週末には数組の方を業者が案内している姿を見かけますから。
もっとも、「購入を検討している」のか「ただ見に来ただけ」なのかはわかりませんが・・・。

[309: 匿名さん]

私も時々冷やかしに行きます。
戸建てのモデルルームも含めてね。
インテリアとか参考になりますね。
でもあんなに本のない家って実際にあるのかね。
本の収納、困ったものです。

[310: 匿名さん]

部屋に合わせて本棚をオーダーメードしてもいいが、
裁判で負けたら、原状回復で、
また、引っ越しをしなくてはならないから考えものですね。