広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[241: 購入検討中さん]

こことかパークコート神宮前でも賃貸にすればいい利回りで投資物件としては最高だみたいな主張を
していた人達はいま手付け放棄キャンセルに向けて一直線なのでしょうか。山高ければ谷深し。
２００８年前半までの投資ファンド/REITバブルで価格が上がった地域ほど下げもキツイです。
表参道、広尾が双璧ではないでしょうか。

[242: 匿名さん]

＞看護婦の相対的な優秀さというのは業界の人間でも特にその分野に卓越した人間にしか分からないと思いますよ
これは、あまりにも権威主義。患者にとっていい看護師が、いい看護師でしょう。

[243: 匿名さん]

でもこの頃、この手の論理で判断停止しちゃう人多いですよ。自分は素人ですから、とか言って、結局は責任回避してるのね。この頃の若い人はお利口ですね。あと同じ手で、人の口を封じようとするのも困ります。

[244: 匿名さん]

実際のところどうなのですか。どのくらい売れていて、どのくらい人が住むの？

[245: 匿名さん]

まあもとからこの掲示板全然本当に買いそうな人がいなかったし、今も買った人はほとんどいないでしょう。
もしかしてみてるのかもしれないけど、書いているのは最初から買う金がなかった人（＝ラッキーにも高値
掴みしなくて住んだ人）ばかりだから、こんな掲示板から判断するのは無意味。
といっても2007年のピークに売っていて、引渡が2009年3月だから、手付け放棄のキャンセルは相当あるでしょうね。

キャンセル住戸はウェブには一部しか載せてませんが結構あるみたいで、広尾駅前の三井不動産販売のビルに相談窓口が
出来てしまって、買う気がありそうな風を見せるとたくさん在庫を見せてくれるらしいよ、と近所の不動産屋が言ってました。
これもまた聞きなのでよくわかりませんが。

[246: 匿名さん]

そうなんですか。
不動産業界は奥が深いなー、って感じ。

[247: 匿名さん]

景気はいつかは回復するでしょうに、持ちこたえることができないのか。
暗い窓の多いのはさみしいものではと思います。、

[248: 匿名さん]

> あまりにも権威主義。患者にとっていい看護師が、いい看護師でしょう。

優秀であることと、患者さんが表現するいい看護士は意味が違いますよ。

２３４と２３７は看護士が優秀であるかどうかという話。話を摩り替えてなんで絡んでいるのか良くわかりません。
知識が浅いのに、話がうまくて、良い医者、看護士と言われている詐　欺師みたいな医療従事者っているからね。
それが正しいと思うのならそれでよいのではないですか？

オレオレ詐欺の被害者にならないようにね。

[249: 匿名さん]

まあ、腕がいいのに口下手で損してるお医者さんとかいるんでしょうね。わかります。

[250: 匿名さん]

いやあ、この人もスノブね。

[251: 匿名さん]

医者か看護師にひどい目にあわせられたか？

[252: 匿名さん]

話が聞きたいね。興味津々。うずうず。

[253: 匿名さん]

引渡は3月末だったはずですが、結局キャンセルはどのくらい出たんでしょうか？

[254: m9(^Д^)ﾌﾟｷﾞｬｰｰｰｯ]

最近看護科増えて女の子のキャリアが出てきた。
最初は阪大だったと思う。

[255: マンコミュファンさん]

しっかし、ここの賃貸、格安賃料で大量放出中。いまどき、この賃料でも客付け大苦戦だろうな。
これら物件のオーナー、いったい幾らで高値つかみさせられてるんだが、ほとほと、気の毒とおりこして、超笑えるｗ

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?lc=03&md=wd&p=%...

[256: 匿名さん]

そんなに格安にも見えませんが、、、
最近このあたり賃貸水準暴落ですよ、今の値段で売りたくないけど空室にしておくのも勿体ないと思っているオーナーがもうどんな値段でも入れようとしてるので。出し値はそんなに下げてるように見えませんが、もう半年くらい空いてる物件もけっこうあるので、そういうところに3年定期賃貸借で3年経過後賃料白紙から再交渉とかいう条件なら礼金ゼロ、出し値の３割引きとか行けるよ
この近隣の賃貸マーケットはずっと観察してるけど、はっきり言って2002-03年より今の方が悪いと思う。売買価格はそこまで下がってるように見えないから、まだまだ下値はあるでしょう。
新築人気マンションであることを勘案しても妥当なところで
50㎡1LDK　22-25万
75㎡2LDK　34-38万
105㎡3LDK　50-55万
くらいじゃないと決まらないんじゃないかなあ。

[257: 不動産購入勉強中さん]

そうすると広尾あたりの中古マンションもまだまだ下がるということですか。ここは借地権だしこの際所有権の
中古の方がいい買い物ができそうな気がしてきた。

[258: 匿名さん]

まぁ、広尾に限らず賃料は下がり傾向だが。

[259: 匿名さん]

ということで、50m2　3000万　が妥当な価格ってことだな。
高値掴みした人は残念でしたが、現実は厳しいね。

[260: 匿名さん]

広尾でこちらと同レベルの物件になると予想されていた羽沢ガーデン跡の低層物件については、大幅に竣工が遅れそうだし、分譲でなく賃貸のみとなれば、今後10年程度は、同レベルの分譲物件は供給されないんではないだろうか。
一方で、景気の先行指標である株価も３月上旬でどうやら底打ちしたようだから、これからの半年で、いま残ってる部屋が販売終了してしまえば、ほとんど供給がない一方で、税制メリットフル活用してぜひ広尾に住みたい系の人々が行列をつくって待つことになるんじゃないすか？

[261: 不動産購入勉強中さん]

↑行列つくるはずないでしょう。

[262: 匿名さん]

株価は米国金融システム危機の回避と円安で一息ついてるだけで、全然底値という感じはしないけどね

株価が大きく上がって、ＧＤＰその他経済指標が底を打って、それからようやく不動産が動き始めるというのが

普通の流れなので、あと2，3年は待っても全然大丈夫でしょう

なにせ塩漬け物件が大杉だからね今は。。。

50㎡3000万というのは言い過ぎだが、4000万くらいまでは普通にあると思うよ

[263: 匿名さん]

定期借地権物件の市場評価がまだ出ていない状況では買えませんねえ。
中古の定借にローン出る銀行が少ない時点で世の中がまだ懐疑的な証拠。しばらくは高みの見物をさせていただきますよ。

[264: 匿名さん]

羽沢ガーデンは単なるマンション問題ではありません。
中村是公が１９１５年に建てた私邸で、歴史的にも重要な文化財として、保護されるべき建築遺産です。
そして、その庭園は大正期の邸宅の在り様を示す文化的価値と、
緑の環境としての都心部には貴重な価値をもつものです。
これは、私有財産だからどうしようと持主の勝手だ、というような論理で語れるようなものではないでしょう。

料亭やレストランとして活用されてきたおかげで、奇跡的に残された羽沢ガーデンを失うと、
文化的景観や自然環境へのダメージにより、広尾の町は損なわれてしまいます。

現在、周辺住民の行政訴訟　http://green.ap.teacup.com/hanezawa/
（渋谷区が開発許可を出さないようにもとめる）によって、着工は食い止められ、当初の計画は撤回されました。
しかし、その後新しい計画が進んでいます。それは、ごく一部の木立を残すことでお茶を濁し、
免罪を求めるようなものです。建物や庭園、ほとんどの樹林は失われてしまいます。
そして渋谷区長はこのくらいで手を打ちたい意向です。

皆さんはどうお考えでしょうか。文化や環境はお金では買えないし、新しく作ることもできません、
大切な市民の財産とでもいうべきもので、みんなで守っていくべきです。
行政は市民の利益のために、所有者への補償を含め、文化財としての保護の措置を取るべきです。
地価下落の今こそそのチャンスだと思います。

[265: 匿名さん]

中古の定借って銀行がローン出さないんですか？
じゃあ買いたい人はどうやって買うんですか？全額キャッシュで買えとでも？
「少ない」ってことは出す銀行もあるということですか？
結構定借の中古マンションって広告に出てる気がするけど。いつの間にか消えてなくなっているので売れてるのだと思ってました。

[266: 匿名さん]

中古定借は、フラット３５が貸してくれる場合がある。
銀行は厳しいらしい。

[267: 匿名さん]

日赤の桜は残念でした。何本か植えてありますが、昔を知る者には、見る影もありません。
そのかわり、東京女学館の塀がコンパクトになって桜が見えやすくなりました。
まだ若い木ですが将来が楽しみです。坂を下れば、大きな桜も満開でした。

[268: 匿名さん]

フラット３５ということは金額面や自己資金割合で借入れ制限があるから、かなり借りられる人（買える人）に制限があるね。やっぱり売れにくい物件なんじゃん。

[269: 匿名さん]

＞２６６　フラット３５が貸してくれる場合がある。

これって、貸してくれる場合は少ないという意味の日本語ですよね。

[270: 匿名さん]

これ（国土交通省のレポート）を読むと、定期借地権の中古の流通は大変厳しそうですな・・・

http://www.mlit.go.jp/common/000017485.pdf

[271: マンコミュファンさん]

結局、事　故　物　件か。
高　値　掴　み　の者ども、自　業　自　得。
特に２１０

[272: 匿名さん]

２１０？？

[273: 匿名さん]

でも物件自体はいいよね、やはり。
値段を間違えていたことには異論は全くないが、値段の目線さえあえば、買い手も借りてもいくらでもいるでしょう。というか私も借りたい（買いたいとはいわないけど。売れなさそうだから）
広尾駅から日赤の方までの並木道を歩いてみて改めてそう思った。緑が茂ればもっと良くなるね。

[274: 匿名さん]

50m2で20万ぐらいだったら借りてもいいな。
空き家のままで放置するよりマシだと思うので、
高値掴みしたオーナーはご検討ください。

[275: 匿名さん]

５０㎡で２０万で貸せたとして、２年で５００万。２０年で５０００万。
一応３０年近くで元は取れそうだし別にいいんじゃないの。投資としては駄目だけど。
まあ、そんなに落ち込むほどのことでもないよオーナーさん。
きっと元から金持ちなんだろうし

[276: 匿名さん]

値段が高すぎるという意見が多いですが、
ここは原価はどのくらいなのでしょう。知りたいところです。
例えば定期借地権料として日赤にいくら払ったのでしょう。
日赤は経理を公開する義務がありますから、データはとれますね。
どなたか知りませんか？

[277: ご近所さん]

そういえばこの前の日曜日に、三井不動産の名前で新聞折り込みチラシが入っていました。
桜が咲いたとてひょろひょろの木の写真が載っていました。
一等安いのが６、６００万円でした。

[278: 匿名さん]

赤十字は情報公開をオンラインでやってないので資料請求する必要があります。まあ暇なら自分でやってみてください。公開してもそこまで出てくるかどうか知らないけど。

一般には借地権（権利金）の相場は所有権価格の6割といわれています。但しこれは税務上の評価額から来ているもので実際にはケースバイケースであると考えられます。定期借地権の相場は分かりませんが旧法借地権より借主の権利が相当弱いので6割より下であることは間違いないでしょう。まあ4割～5割といったところでしょうか。
このあたりの土地坪単価が通常時（何が通常時か分かりませんが・・・バブルを除いたときと言うことで）大体500万円くらいでしょうか（大型整形地なので戸建て用の小さな土地よりは高いと見ています）。従って定期借地権の権利金は所有権の5割として概ね坪単価250万円くらいであると想定されます。30坪の2LDKに換算して考えると、容積300%をフルに使っていると考えると土地持分は10坪ですから、定期借地権の権利金部分は2500万円くらいであると考えられます。

30坪の2LDKが仮に15,000万円で売られていた（当時）とすると、そのうち権利金部分が2500万円、建設費が相当ハイグレードだとして高めに見て坪100万円（普通は坪60-80万円くらいですが）として3000万円、あれ、5500万円しかかからないですね。共有部分にも金はかかってるでしょうし、設計、広告宣伝、建設業者・下請けの収益等全く見込んでいないですが、なかなか儲かりそうな商売であることには間違いないかと思います。

[279: ご近所さん]

>>278が出たら静まり返ってしまいました。
もとから、妙にバブリーだったんものな。
広尾って住んでるとそんなにいい街でもないよ。
何か幻想を見てるのではないか？
幻想のせいで、切られた桜はかわいそうだな。
今でも目に浮かぶ。
さて、東京都に三菱地所が提出し、
その後不思議にも都が廃棄したという、
東京都の自然保護条例に基づく資料、
三菱地所が裁判所に復元提出するかどうか。
４月２８日１６時から、東京地裁５２２号法廷。
お楽しみに。

[280: 購入検討中さん]

「２７８」さんの投稿を見ると坪３００万以下の売値にならないと購入できないということか。
実需以外の方々はもう手付け放棄キャンセル終了したのでしょうか。

[281: 匿名さん]

入居が始まったのだから、もう手付け放棄だけではキャンセルできませんよ。
違約金も取られます。
キャンセルの人はとっくに終了でしょう。

[282: 匿名さん]

違約金っていくらくらいですか？
随分高いんですか？
こういう経済状況でも情状酌量はないの？
支払い猶予は？

[283: 匿名さん]

日本人はどこかに方丈記みたいな精神があって、
質素な生活に価値を見出す人も多い。
桂離宮なんかが好きだもんね。
コンクリートのゴージャスなマンションは少し照れくさい。
ドイツのバウハウスとか、カールマルクスホフとかのアパートメント。
日本のマンションより素敵なのはなぜだろう。

[284: 匿名さん]

違約金は１割ですよ。
情状酌量は、契約者本人が亡くなった時などは酌量するケースも有るようですが、
経済状況での酌量は関係ないでしょうね。

[285: 匿名さん]

キャンセル料のほかに違約金がいるのですか？

[286: 匿名さん]

不動産取引は、引渡し直前になって「ドタキャン」すると、
手付金放棄と違約金１割の合計で２割位損するのが一般的です。

[287: 匿名さん]

４月２８日　午後４時から　東京地裁　５２２法廷で
日赤高層マンション開発の、数々の違法性を問う裁判が開かれます。
皆さん、傍聴に行きましょう。
挙げられている中には、
これほどの開発にも関わらず、都市計画法に定められた開発許可を取っていない。
樹木をたくさん伐採したのに東京都の自然保護条例にそった許可を得ていない。
その他の違反があります。

[288: 匿名さん]

掲載間取りが変わりましたね。
何回変えても8戸出てくるということは、実はすごい数の在庫があるのではないかという妥当な疑いがありますが。
しかし、153㎡3LDKが3億7千万なんて凄いね、、、これでも一度は売れたという事実の方が驚愕です

[289: ご近所さん]

今朝の新聞にまた折り込み広告。表は先日の「桜が咲きました」を流用。桜はとっくに散ってる。
掲載物件は５戸。
７，３９０万（６３．８３平米）～３７，１００万円（１５３．７４平米）
経済危機で、夢が覚めたか。

[290: 匿名さん]

桜が咲きました、というのは過去形だから間違いではないのではないかと。
値段も過去形だが