広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[1027: 匿名さん]

近隣住民さん毎日ネガありがとうございます。
価格下がるようにその調子でお願いします。

[1028: 匿名さん]

過大な個人財産は社会に還元しましょう、では
自由主義国家とは思えませんな。
古来、子孫に美田を残さずと説いたのは何処の国。

[1029: 匿名さん]

言って有名にしたのは西郷隆盛だが、
元ネタは後漢時代の人物らしい。

[1030: 匿名さん]

Ａ棟９階２ＬＤＫ
新築未入居
１３，９８０万円

★分譲時の金額は１６，５７０万円です。
★分譲時に３ＬＤＫから２ＬＤＫに間取り変更しています。（別途費用負担済）
★オプション工事でウッドデッキを施設しました。（別途費用負担済）

http://www.nomu.com/mansion/454079/

この値段で売れても、２５００万円超の損失確定ということですね。
ご愁傷様です。。。

[1031: 物件比較中さん]

日赤広尾病院の幕内院長の講演会の話、必読です。住友物件になる可能性もあったのですね。

「病院は植民地じゃない」・・・幕内・広尾日赤院長吼える
http://lohasmedical.jp/news/2010/03/09221457.php

ここ（広尾ガーデンフォレスト）のところは、みずほ信託が全部引き受けてデベロッパーにやった。（中略）
中には分かる人が全然いないから業者の言うがままに大分詐欺にもあってるんじゃないか。特に広尾ガーデンヒルズっていう高級マンションで今でも値段が下がってないような所があるけれど、あれを作る時にも市価の半値ぐらいで売っちゃった、と。
今度はデベロッパーに50年間貸すということになっている。8000坪。日本赤十字社の広尾の土地は高台のとってもいい所で元々は４万坪あって、そのうちの２万坪を半値で売ってしまったために病院が十分なものが建たなかったということがある。
今回は、住友不動産は400億円出すと言った、それに対してみずほ信託は241億円しか出さなかった。（中略）
本社の奴は、広尾まで足を運んで土地の値段を決めるとか全然しない。
僕らの前には東京女学館、お嬢さん学校がある、その下には川がある。
その一番低い所の値段で契約している。

[1032: 匿名さん]

面白いね。
8000坪で240億。坪単価300万ですか。
容積300％として、部屋の土地持分で坪単価100万。
それに坪単価100万の建物を建てて、部屋の坪単価合計200万。
共用部分2割として、分譲原価坪当たり250万。
売値からすると、笑いが止まらない感じですね。
GJみずほ信託。

[1033: 匿名さん]

土地の価格としては安いですね。
２０年前のバブル時代ならその数倍から十倍近くの価格でしたでしょうね。

[1034: 匿名さん]

ここは共有部分は相当あるから２割程度ではないでしょう。

それと土地（借地権）の原価を見る際に、大規模な地下駐車場とか、かなり大きな中庭や前庭などのランドスケープ造成費、さらに外壁建築コストやら回りの道路の拡張費用などなど、土地の造成費用関係がかなりかかっていると見られるので、部屋の土地持ち分坪１００万円という日赤に払っただけの金額では収まらないでしょう。

ただ、結構開発マージンがあると見れることは事実のようですが。

[1035: 匿名さん]

すみません。1032さんの計算は、ざっくりしたものであるとしても的を射ていないような気がするのですが、どうなのでしょうか。わたしはこういうの苦手なので、どなたか詳しい方教えて下さい！（直感的には、そこまでぼったくってない気がしたのですが…）。

241億って、G、H棟の土地込みの値段なのかな？あと、住友の400億って、50年の定借の値段かな？

基本的に、不動産会社というのはぼったくり商売なのでしょうか？？？

[1036: 匿名さん]

いくらなんでも分譲原価坪250万円を坪400万円から500万円で売るほど利益は出ないでしょう。

確かに土地の造成費用などもそうですが、マドンナを使って広告したマンションほど広告費はかかっていないでしょうが、主要な新聞の一面広告なども何回かあったし、青山にかなり大きなモデルルームを結構長い期間置いて大勢使って展示、説明していたし、なんて考えると、そこそこコストもかかっているようにも思えますけど。

実際のところは、当のデベさんに言って頂かないとよくわかりませんね。

[1037: 匿名さん]

自由主義国家？　そんなものがどこにあるの？

[1038: 匿名さん]

お呼ばれして知人の部屋に遊びにいったら、一階なのに東京タワーが見えて、ちょっとびっくりしました！

などと思いつつ帰りにけやき坂を通ったとき、東京タワーが綺麗に見えて、というかいつも見えてたけど、そういえば、ここも地上だな、などと思いました。

やっぱ、丘の上、というはいいですね。年とったらちょっと大変そうだけど。。。

[1039: 匿名さん]

ここは岡の上なので、１Fであっても六本木周辺のマンションで言えば１５F相当でしょうか。当方の部屋も低層階ではありますが、窓の外を見回すとかなり高い位置にいるのがわかります。

確かに定期借地の割りに比較的値段が高いのは事実ですが、周囲の環境が驚くほど静かですし、ハード面の質感の高さや中庭の広々としたつくりは、とっても気に入っています。

特にコンシェルジュや警備員のサービスや態度が素晴らしいですよ。接客業という心積もりで仕事をしているのがわかります。その分管理費が高いのは否めませんが人数も多いですし、加えてその辺の一流ホテルよりもレベルの高いサービスをしてくれます。

実際に住んでみた感想としては相当質の高いマンションであることに異論はありません。

[1040: 匿名さん]

(資産価値が高いのか低いのかはわからないが、いずれにしても)資産価値とか気にしなくてよい人が、ここを気にいって、素晴らしい環境に住む、それでいいんじゃん？

[1041: 匿名さん]

NHKのタモリのブラタモリ最終回で六本木の旧大名屋敷のことを放映していましたが、毛利様のお屋敷跡である現在の六本木ヒルズの敷地なども、周りに比べて３０メートル程度高い丘（高台）に位置しているんですね。

江戸時代の大名のお屋敷は、大抵こういう周りより最低でも１５メートルから３０メートルは高い丘（高台）に位置していました。縄文の時代には、貝塚があったような場所です。

http://www.nhk.or.jp/buratamori/broadcast/index.html

この日赤広尾の敷地は、現在の広尾ガーデンヒルズの場所も、この広尾ガーデンフォレストの場所も、幕末の老中主座である堀田正睦様の広大なお屋敷でした。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A0%80%E7%94%B0%E6%AD%A3%E7%9D%A6

この一番の高台の土地と、一番下の土地では、老中と側用人以下くらいの地ぐらいの違いがあったと思いますが、上で紹介されている日赤広尾病院の幕内院長のおっしゃる通り、日赤広尾は、この一番高台の土地を一番底の値段で売ってしまったということだと思います。

さすがに高台は、周りに比べて見晴らしも風通しもよいことは明白で、東京タワーだってよく見えます。
だから江戸時代の最後まで、地ぐらいが高い老中主座の屋敷だったのだと思います。

でも高台なので、現在では高齢になると籠で送ってもらうわけにもいかず大変と思います。

今はみんな公平な世の中で籠はありませんが、幸い、日赤広尾病院の正面玄関（この物件のA棟の北側正面）に渋谷と恵比寿に向かうバスが終日２，３分に１本程度の頻度で走っていて（渋谷行きは都内でもっとも頻度の高いバスだそうです）、高齢になると東京都は乗車賃無料なので、ほとんど待たずに乗れて７分程度で渋谷などにタダで行けます。
これを使うと、高台から歩く必要もなく、現在の庶民の籠があるので、高齢になっても便利かと思います。

まあ、こういう土地は、どの程度高いか安いかの議論とか、定期借地か所有権かといった議論よりも、その地ぐらいを気にいって住みたいという方が住まれればよいのだと思います。

[1042: 匿名さん]

広尾駅からの道はとても素敵ですし、私は、坂道も苦にしない気合いの入った老後を送るべく今から頑張ります！

ところで、せっかく気合いの入ったホームページを作成したわけですし、将来の購入者や借り手の方のために、今あるホームページを、残しておいてくれるという親切なことを、デベさんはしてくれないですかね？私だけかもしれませんが、物買うときとか、借りるときとかって、蘊蓄読むのが結構楽しくありません？

デベさん、アフターサービスの一環としてご検討下さい！

[1043: 匿名さん]

日赤の話は面白かった。やはりこの開発、闇の部分があり過ぎる。
裁判の行方にも影響しそうだ。原告の人に教えてあげよう。
次の口頭弁論は、３月３０日（火）１５時３０分から　東京地裁５２２号法廷にて。

[1044: 匿名さん]

　日赤の土地は、昔かしこき辺りから、賜ったものと聞きました。
それをこんなことにして、しかも背任まがいの損までして、不敬の極みですね。

[1045: 匿名さん]

東京の地価、そろそろ上がるのかと思ったが、暴落ではないですか。どうなるのですか？

[1046: 匿名さん]

>>1041
＞日赤広尾は、この一番高台の土地を一番底の値段で売ってしまったということだと思います。

売ってないでしょ？定期賃借でしょ？？？？