広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[864: 匿名さん]

がんばってんのに売れないの？このままだと立ち腐れの、
新古住宅になってこの掲示板ににいられなくなってしまう。

それまであと何日？

[865: 匿名さん]

森、森って
５０数年の余命しかないものを。
森っていうか？今んとこ植木屋の畑みたいだし。
薄っぺらな書割だ。セールスコピーも、誇大宣伝だ。
「私は、森を手に入れた。広尾の丘に、一つの都心住宅が姿を現しました。大樹の木立に守られ、
庭園と呼ぶにはあまりにも広大な森を抱いて。」だって。
コピーライターの職業倫理を疑うね。薄呆堂かな？

[866: 匿名さん]

定借かぁ。
家賃一括払いみたいなもんか。転売もしにくそうだし。

[867: 匿名さん]

夢がMORI MORIですね。

[868: 匿名さん]

森が夢夢。
ゆめゆめ、騙されないように。

[869: 匿名さん]

866さん
一括払いじゃないよ。地代は毎年必要だよ。

[870: 匿名さん]

毎年改定されて、月割りで払う。５，０００円から１５，０００円くらい？

[871: 匿名さん]

地代は80㎡程度の物件だと現在で月12,000円程度と聞いています。

でも来年4月頃からは改訂されて月9,000円程度になる予定と聞いていますので、年間10万円強程度と思います。

まあ所有権物件の場合の土地の固定資産税より少し高いかという程度と思います。
当然、定期借地権物件の場合は、土地分の固定資産税はかかりません。

定期借地権物件の地代の設定は物件によって相当異なって、この5倍以上もかかるような事例も見ます。
よく見ないとトータルのコストは結構変わってきます。ここはまず良心的とは思いますが。

[873: 匿名さん]

今は地価もが下がっているからこんなものです。
地価は今後上がることはないかもしれないが、
日赤の経営難や、インフレはあるかもしれない。
地代がじわじわ上がるなんてことがなければいいのだが。

[874: 入居済み住民さん]

地代は固定資産税路線価にリンクしてあらかじめ決められた一定のフォーミュラで計算されているので、路線価（固定資産税）が上がったり下がったりすると地代も連れて動くと入居時に書面で説明を受けています。

固定資産税が日赤（土地の所有者）の経営状態によって変動しないのと同様に、ここの地代は日赤の経営状態には影響されません。

固定資産税が上がるようなインフレの時代には地代も連れて上がることになりますが、それは所有権物件でも固定資産税が上がって負担が増えるので仕方ないと思っています。

[875: 匿名さん]

未だにDMが家に届きますが・・・まだ25部屋も売れ残っているんですね。
定借なのに坪単価400万円以上という値付けからして、相当値下げしないと売れるはずはないと思うんだけど、今となってはあり得ない値段のまま三菱・三井は頑張っているんでしょうか、それとも買いそうな態度を見せたら相当柔軟に交渉できるんでしょうか、どんなものでしょう。

[876: 匿名さん]

いくらお金を払っても所詮は人のもの。むなしくないか？

[877: 匿名さん]

　環境税の検討が始まった。都市の樹木を伐採する場合は莫大な税金を徴収するべし。
この際、現実的には払えないような、禁止税的な税額でもいいでしょう。

[878: 購入検討中さん]

この物件を中古で購入する際はローンが通らないって
聞いたのですがどうなのでしょうか？

[879: 匿名さん]

厳しいと思いますよ。どこの銀行も定借は嫌いでしょうからね。

[880: 匿名さん]

昔ここのモデルルームに行ったけど、説明してくれた人が、
「中古で売るのは難しいでしょう。住みたいだけ住んで、あとは賃貸に回してください」
と言い切ってたよ。それはそれで潔い売り方だと思ったけど。

因みに銀行は中古定借だと金を貸さないというわけではないです。あくまで審査次第です。
ただ所有権の土地はいつまでも価値を見れるけど、定借権は価値逓減する上に流動性不足のディスカウントを
受けるから、古くなるとものすごく厳しいよ。築10年くらいで元値の6-7割、築20年になると
当初価値の3-4割くらいという感じかな。30年になるとほぼゼロ査定に近いでしょう。
ここは立地もいいし早い段階なら買い手はいるだろうから、早めに見切って売ればいいんじゃないかな。

[881: 匿名さん]

なるほどと思うするどい分析ですね。

でもここは賃貸としてはかなりの人気のようで、実際に出ている物件のさばけ具合を見てもらえばわかりますが、70㎡から100㎡の間の２LDKや３LDKの物件は、外資の逃げ出したこの最悪の景気でも、かなりのピッチで順調にさばけていますね。

40㎡、50㎡の小さめの物件とか、100㎡以上のあまりに大きい物件、それと中ぶりでも１LDKの物件は今一つ人気がないようですが。


だから、10年たって、もし本当にもとの購入価格の6割でしか売れないようであれば、デベの言っているとかの口上ではないですが、４％程度のイールドででも残り44年間、賃貸に出した方が得ですよね。

20年たって本当に当初1億円の物件（例えば70㎡の物件とか）がおっしゃるように当初の30%、3,000万円でしか売れないのであれば、どうして無理して売らないで、月30万円から33万円、年間400万円前後で賃貸に出さないのでしょうか。いくら安くともこの立地であれば、20年落ちでも月25万円は賃料が取れるでしょう。
これぐらいのイールドは、現在の景気最悪期の広尾ガーデンヒルズの相場を見ても可能と思われますが。

残りの34年間でグロスで1億円程度の賃料を累積で取れる可能性があるのに、頭で3,000万円で売ってしまうのですか？

ずいぶん先の話ですが、20年後に30%で売ってくれるのであれば、買いたいですね。

[882: 匿名さん]

880ですが、、、
べつに物件の市場価格が10年後に6割、20年後に3割になるなんて言ってないよ。
あくまで銀行の担保価値査定価格、つまり住宅ローンを借りられる上限がそんなものになるだろうというだけで。
以前旧法借地権のマンションの住宅ローンを検討したときに銀行からそんな話を聞きました。
ここは定期借地権なのでもっと厳しいかもしれないけど。

普通に考えれば20年後で4-5割くらいの価値は残ってるでしょうが、銀行は担保を見て2-3割しか出せないので、
40-50％の頭金を出せる人じゃないと買えないよと。
そんな人は（投資家も含めて）あまりいないわけで、なかなか売れないのではないかと思うわけで。

築20年のマンションでも、土地が所有権であれば、銀行は土地持分を見て100％でも貸してくれます。
だから売れます。そんなものです。銀行は杓子定規だけど、きっと20年後も杓子定規ではないかと。

[883: 匿名さん]

銀行だって頭の良い人が多いんだから、過去に何度も失敗を繰り返して
「やっぱり杓子定規が一番」
という結論に達したんだろうし。
もちろん、金融庁とかの指導もあるんだろうけど。

[884: 匿名さん]

８８１です。

８８０（８８２）さん、失礼いたしました。

ご趣旨よくわかりました。

あくまで定期借地権の不動産担保評価のことをおっしゃっているのですね。早とちりしてすみませんでした。

それなら確かに銀行ごとに一定の評価基準があるはずなので、その程度であってもおかしくないでしょうね。

でも所有権物件でも、２０年もたって相場が当初購入価格の6割にでもなれば、担保価値はその70%程度なので当初価格の４０％程度まで担保価値が下がることになります。

土地が右肩上がりで、上物の老朽化にもかかわらず土地分の価値が上昇してマンション全体が一定の相場で推移しない限り、所有権物件といえども担保価値が20年たっても当初価格の７０％などで維持できることにはなりません。

今後土地の価格が上ってそうなる期待感もありますが、高い土地代を含めて高価な超都心所有権物件を買って、この後ダラダラとの土地が下がり続けたら、20年後の所有権物件の担保価値はそれこそ当初購入価格の３０％といった水準になる可能性もあるかもしれませんね。


でもご指摘の通り、この物件は、基本的にかなりの部分をキャッシュで払えるような方が買う物件なのかもしれませんね。

現在の景気のゆえに、そうした方が今は減っていて、残った物件もあまり順調には売れないということなのでしょう。