広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[804: 匿名さん]

　　集団移住するの？、仲がいいんですね。

[805: 匿名さん]

　　購入済みの人は身勝手です。地元の住民の住環境がこんなに破壊されているのに、自分ばかり被害者面。

[806: 匿名さん]

　デヴェの人の再就職先は、管さんが心配してくれるようです。よかったですね。

[807: 匿名さん]

開発許可が必要か必要でないのか素人には判断付かないのは理解できますが、行政法を専門としてる
法律家でも何カ月も何年も掛けないと判断ができないのでしょうか？　申請書類の内容で変わること
なのでしょうか？？　慎重というか無駄な議論をしていないでしょうか？

[808: 購入検討中さん]

違法開発云々は置いておいても、高い。。。。

50年定期賃借でこの価格とは・・・・しかも管理費が高めだし、解体準備積立基金までかかるとは。。。。
最寄りの広尾駅まで、日赤構内〜ガーデンヒルズ内を通れば近道ではあるけど、それでも遠いし、もしそこが通れなくなったらぐるっと遠回りしなければならないし。。。。

ここを購入された方、購入の決め手は何だったんでしょうか？

[809: 匿名さん]

ガーデンフォレストの皆さんは、約束通りガーデンヒルズの指導部分の通行は、なさらないでください。

[810: 匿名さん]

　指導部分⇒私道部分　失礼
やっと小康を得て、近隣住民はホッとしています。
ＧＦ住民は約束を守ってください。お願いします。

[811: 契約済みさん]

人によって違うでしょうが、私にとっては決め手は以下の理由です。
長くなってすみません。



１．初期投資コストが安い

孫子までマンションを残そうにも、40年もたつと住民の合意形成ができて建て替えができるのかどうかも不明です。
30年を超えた後のマンションの長期修繕計画がない物件は一杯ありますが、ランドマーク物件の広尾ガーデンヒルズでさえあと20年もしたら建て替えがどうなるかわからないと個人的には思っています。

それでも７０㎡から８０㎡で所有権物件だと、広尾や麻布の新築マンションだと今でも１億５千万円程度はする物件が多いと思いますが、そんななかで70㎡から80㎡台で1億2千万円程度以内（坪430万円程度）で買えるここの物件は割安と思いました。
また、広尾や麻布で、新規の物件は当面供給自体ほとんど期待できませんでした。
このエリアには楽しい店が多いので、特にリタイアした後などにここにそこそこのお金で住居を構えて生活できることは（物件購入のお金をいくらかでもセーブして、生活をエンジョイするためのお金を残すためにも）お得と思いました。


２．医療提携がある


私はまだそんな年ではありませんが、あと20年余りも後になって70代にでもなれば、毎日の勤務もしていないでしょうし、一方でその頃の自分の健康には結構心配します。

この物件は、80㎡台の物件でもなかに物件内に２個はパニックボタン（押すと管理事務所が「どうしました？」と対応してくれるプッシュボタン）があり、普段から広尾日赤にメインの健康診断データとカルテを保管したうえで担当の先生がいてくれているので、万一の時もすぐに状況がわかって対応してくれます。すでに家族の健康診断データとカルテは検診を行って保管してもらいました。

年を取るごとに、こうした点はとみに重要となってきます。
電話一本か、最悪の場合はパニックボタンでせいぜい最大でも20分程度後には総合設備の整った（これからもっとよくなりますが）広尾日赤に入院できる安心感は大きいです。
今は健康ですが、年をとって郊外で心筋梗塞にでもなって、救急車を呼んだが基幹道路が渋滞だとどうなるかわかりませんので、これは安心と思いました。


３．セキュリティー上安全である

世界のいろんなところに住んだり出張しましたが、東京は本当にぶっそうになりました。
それでもマンハッタンよりは銃が少ないのでまだ安全ですが、アジアでもシンガポールはもとより、香港などに比べても本当に安心かなと思うようになりました。
ここは5重のセキュリティーがあるので、本音のところは同じエレベーターを共有しているまわりの3戸程度の方（存じていますが）だけは信じられれば、自分の住戸の鍵すらかける必要すらない状況です。

外部の方を敷地内から完全にシャットアウトすることがよいのかどうかの問題はあると思いますが、中庭でゆっくりしている際などはとても安心で、意外に静かでほっとします。


４．貸したければ賃貸に出せる


基本的には永住用ですが、まだ転勤もあるかもしれないので、貸す時に貸せるかどうかは大きな要因になりした。
正直このご時世で必要であれば貸せるのか気になったのでちょくちょく賃貸情報も見ていますが、７月末引渡しのE,F棟物件はまだ賃貸にも時間がかかるかとも思いますが、３月渡しのA~F棟は、見てみると全部で４０戸くらい賃貸に出ましたが、後７、８戸を除いて全部契約されて消えていますね。

残っているのは、４０㎡と５０㎡の小さなものの３戸程度と（外資系のシングルの方の重要がないのでしょう）と１００㎡を超える大きな物件の２，３戸は残っていますが、特に２LDKや３LDKの７０㎡から９０㎡台の物件はすべて消えています。１LDKのニーズはこの景気のせいかあまりないようですね。

さすがにプチバブルの頃の坪2万円超えは現在ではどう見ても無理でしょうが、ここのデベの方に万一の場合に備えて相場を聞いてみたら、坪18,000円台では十分契約されていると伺いました。

これだと頭金２０％も出していると（我が家はもっと頭金が大きいですのでもっと楽ですが）、転勤などで万一貸した場合でも、ローン返済は全部賃貸収益で返せます。これも安心です。

当面貸す必要はありませんが、いざという時のすぐに貸せる安心は大きいと思いました。


５．駅まではバスでもよい

広尾駅までは実際に歩くと確かに10分程度かかるし、特に帰宅の上り坂は少し大変ですね。
70歳程度を超えると、私の場合はサラリーマンなのでその年になるとお車付きといった送迎もしてくれないので、ご指摘の通り駅までの道は結構大変かもしれません。

でも隣の日赤から出ている渋谷駅と恵比寿駅間のバスは便利です。
渋谷駅行きは特に便利は便数の頻度は都内でNo1のルートだそうですね。実際2，3分で来て、7分から10分で渋谷駅に着きます。これは便利で結構使っています。


坪430万円も出すと、このエリアで数年前築の所有権物件もあるかもしれませんが、他の物件も見てみましたが、ここに比べると共有部分は小さく比較的貧弱で、雨にも濡れずバリアフリーで地下の駐車場から車で外部のホテルや施設まで行くようなことは不可能な物件が多かったです。

54年後の取り壊しの積立金を入れても坪450万円程度であったので、上記のような医療の安心やセキュリティー上の安心なども考えると、これならばいいかと思って購入しました。

転売目的というよりも、特にこういう実需の方にはいい物件と思いますけど。
快適なので、この投稿版では、いろんな方が裁判だとかいろんなことをおっしゃっていますが、我が家は特に気にすることもなく楽しく生活しています。

[812: ビギナーさん]

>人によって違うでしょうが、私にとっては決め手は以下の理由です。
そんな話してませんよね。なぜ今頃、唐突に？特段新しい情報でも無し。
妙に力の入ったプレゼンテーションで、まるで営業が売り込みに来たようだ。

[813: 契約済みさん]

811です。サラリーマンですが海外にも展開している上場企業の管理職にある者で購入者の一人です。

別に唐突でもなんでもなく、808さんが「ここを購入された方、購入の決め手は何だったんでしょうか？
」と聞いておられたので質問に答えました。

参照して引用をするやり方がわからなかったので、ベタ打ちしてすみません。


どうしてこのように書き込むと、デベだとか営業だとか書きたがるのかわかりませんが、思ったことを書きました。
あくまでご参考まで。

[814: 匿名さん]

環境や、住民訴訟についてはどう思いますか？
考えたことはありませんか？現在はどうですか？

[815: 匿名さん]

　日赤は、ベッド空けて待っているのだろうか？

[816: 808]

808です。

>>811様、非常に細やかに書き込んでいただき有難うございます。
実際に住まわれている方からのご報告ですし、そういったユーザビリティーは検討段階ではなかなかわからないことなので、大変参考になりました。

「永く住む」という観点からいうと、大変快適な環境のようですね。
セキュリティーやホスピタリティーも魅力的ですし、日赤前から出ているバスの利便性がそれほど高かったとは知りませんでした。

個人的には、それでもなお、どうしても割高に感じてしまいます。。。。
広尾の高台のあの立地環境は、余裕を感じられて落ち着きもあり、緑も多くて凄く魅力的なんですけどね。。。。

70平米台のB棟の部屋を例にすると、約9800万円の表記であっても、それ以外の初期費用がプラス400万円ほどもかかってしまうので、実質一億越えになってしまうのは、私のような者(40代印刷会社勤務・役職付)にとってはどうしても高価に感じてしまいます。

確かに書き込んでいただいた部分を読めば（それに、土地が賃借なので、その部分に関しては固定資産税がかからないという点でも）コストパフォーマンスが非常に高いことは理解できるんですが・・・これは個人的感覚的な問題なのかもしれません。。。

[817: 匿名さん]

緑は多くありません、元の庭園と比べたら、惨憺たるものです。
患者さんの癒しの庭をつぶして、営利に走った人たち。まことに情けない限りです。
環境の面から、緑の減少と、熱源の増加、温暖化ガスの排出源の増加、ヒートアイランド化などの問題の源です。
また車の渋滞で、排ガスが増えています。渋滞は確実に増えています。
墓地のところのクランクなどひどいです。私が歩いて通るたびに渋滞していて、なかなか通過できないようです。
建設の環境負荷に加えて恒常的な負荷が非常に多いマンションです。入居者が増えたら、もっと深刻な問題が起こるでしょう。周辺住民の中には、初めにもっと反対しておくべきだったと、後悔している人が大勢います。

[818: 匿名さん]

バスの利便性を確保するためにも、渋滞させないことは重要です。
開発許可がいらないようにと、道路の拡幅をしなかったことは、極めて反社会的な行為だと思います。

[819: 匿名さん]

　１００年住宅と言っている時代に、５０年ちょっとで壊すことを前提に立てるというのはどうもいけない。
物をまじめに考えているとは思えない。リーディングカンパニー２社がこれでは、世界に恥をさらす。

[820: 匿名さん]

　住む場所に人格が現れるということもある。善意の第３者とは言い切れない。
こういうものを買うう人がいるから作られてしまう。

[821: 匿名さん]

　こういうものが作られてしまうのは、実需のためだけだけではない。
不動産ファンドなどのマネーゲームの罪も見逃せない。

[822: 匿名さん]

　庭をつぶしたので、患者さんお散歩の場所がなくなった。
看護婦さんがガーデンヒルズの中に、車いすの患者さんを連れて行ってあげている。
ガーデンヒルズ住民の皆さんどうかどうか、容赦容認してあげてください。

[823: 匿名さん]

固定資産税って大したことはない。私の家、広尾３丁目で、持ち家で戸建てだけど、少ないよ。