広尾ガーデンフォレスト その2

[匿名さん]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、大量キャンセルの予想も出ており、販売が長期化する可能性も？
引き続き、情報交換お願いします。

公式HP：http://www.hiroo-gf.com/

物件データ：
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
価格：1億6350万円-2億7640万円
間取：3LDK
面積：102.66平米-118.05平米

売主・販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（媒介）：みずほ信託銀行
管理会社：三井不動産住宅サービス
設計・監理：三菱地所設計
施工：鹿島建設

[702: 物件比較中さん]

物件価格が下がってきていて検討を始めようかなと思っていますが「定期借地権」でこの価格では
まだまだですよねー。建物仕様がいいとはいえ３００万/坪くらいを希望したいねー。

[703: 匿名さん]

三菱地所も三井不動産も、474戸の残り22戸(残戸5%）なのと、当面この近隣で新規販売できる競合物件がないので（羽澤ガーデンも当分出てこないようですし）、景気の回復を待ってあせらずに売っていく考えのようですけど。

全額キャッシュで相対交渉すれば少しくらい下げてくれるのでしょうか。

新古のほうは、1件だけ購入価格から14%下げて売りに出していた方がいらっしゃいましたが、これが消えた後は７，８件出ていますが、少なくとも売値ベースではもともとの価格以上で出していますね。実際どこまで下げる用意があるのかわかりませんが。

本当にここを相応の値引きで変えた人がいるのでしょうか？
どこかの近隣の不動産屋さんが、このくらい値引きになるよと教えてくれるような情報もありましたが本当なのでしょうか？

ご存じでしたら教えて下さい。

[704: 匿名さん]

売値ベースと言うより、売り希望価格ですよね。
中古は一般的に、希望価格から値引きして契約するのが普通ですから。

[705: 匿名さん]

702さん、定借でも今は期間７０年が増えてますから、
５０年のここは更に条件が悪いでしょう。

[706: 匿名さん]

70年の定期借地は確かに有利ですが、まだシティータワー品川くらいであまり出ておらず、南青山パークハウスやパークコート神宮前、パークハウスプレシアタワーなどのように50年の定期借地物件が主体なのではないですか。

このガーフォレは正確には54年間ですが。

[709: K1]

確かに住人は増えてきていると感じます。すれ違う方（住人と思われる）との挨拶の頻度も増えていますし、駐車場に置かれている車の密集度も極端に増加したような。Ｅ，Ｆ棟への入居が開始されたから当たり前かもしれませんが・・・。

[710: 匿名さん]

パークコート神楽坂は７０年ですよ。
以前のプラウド国分寺とか７０年物は出てますよ。

[711: 匿名さん]

本日、１０月１日（木）午後３時半から東京地裁５２２法廷にて、このマンションの違法性を問う、近隣住民による行政訴訟の裁判が行われます。関心を持つ方は、傍聴されてはいかがでしょうか。
本日広島地裁の「鞆の浦」開発差し止めの住民訴訟で、住民勝訴の判決が出ました。
時代が変わりつつあるようです。

[712: 匿名さん]

「鞆の浦」開発差し止め訴訟とここのマンション開発では質が違い過ぎでしょう。
ここでの訴訟ではほぼ確実に原告敗訴でしょうね…

[713: 匿名さん]

時代の流れを読みなさい。みんなが、埋め立てなどやめておけばいいのにと、思ったから止まった。
いまや、開発がほしいのは、一部の人だけ。東京の街を守りたい人は多い。気づくべき時ですよ。三井三菱さん。

[714: 匿名さん]

まぁ、例えば公園を売って開発なんてのがあれば差し止めが認められるでしょう。
しかし、私有地で一応駐車場のようなものがあった、それほど広大でもない土地では開発を止めることは
非常に難しいでしょう。

ところで、ここの原告は今の段階になって何を求めているのでしょう？　取りあえず裁判費用だけでも
支払ってもらおうと思ってるのでしょうか？　取り壊して元に戻すなんてことは到底望めませんしね。
せめてもうちょっと世間で注目されれば、裁判起こした甲斐があるってものですが、マスコミもほとんど
関心を示さないのは悲しいところ。

[715: 匿名さん]

環境構成物の所有者には、社会的責任というものがあるでしょ。
日赤には、８ヘクタールの樹林があり、渋谷区の保存樹林に指定され、区民の税金から助成金が出ていたのだよ。

[716: 匿名さん]

　原告の請求は工事の中止、建物を取り壊しての原状の回復です。

[717: 匿名さん]

まだ手をつけていない土地を残して、植樹などして解放したら？

[718: 匿名さん]

＞原告の請求は工事の中止、建物を取り壊しての原状の回復です。

到底認められないでしょう。
マスコミも全く見込みがないのでほとんど無視してるのでしょうか？

残り１棟の建設差し止めができれば、成果大ですが、これも厳しいのだろうなぁ…

[719: 匿名さん]

行政訴訟ということは区を訴えてるのですよね？

区に対して
＞工事の中止、建物を取り壊しての原状の回復
って？？

もう金を請求するしかないのでは？　まだ建ってない部分に関しては開発許可を下ろさせない
ということか？

[720: 物件比較中さん]

建物を取り壊しての原状回復ねー。これが認められるなんて有り得ないと思いますがねー。
それより値引き情報とかありませんか？

[721: 匿名さん]

逆にこれで原告が完敗すると、悪い意味で判例が出来てしまうので、ちょっと嫌だなぁ…
勝てる見込みがないならさっさと和解した方がよいと思います。

[722: 匿名さん]

今までのスレでも何回か取り上げられているようですが、念のため。


# 建築基準法による確認処分取消(最高裁判例 昭和59年10月26日)

工事が完了した場合における建築確認の取消を求める訴えの利益は、失われる。


これを「訴えの利益」と言います。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%A8%B4%E3%81%88%E3%81%AE%E5%88%A9%E7%9...

判例の詳細は以下にも出ています。

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanrei...


このマンションを建設したデベや、土地を売却した日赤を相手に訴訟していたとしても、建物が完成して、ましてやそれがさらに転売されたり賃貸されて善意の第三者が所有者や賃借人になってしまっている状況で、どうやって建物を完全に取り壊して、もともとあったとする駐車場や森に現状回復するのでしょうか。

しかも、この建物は、地域の広域医療災害対策のために広尾日赤設備の近代化を行う必要があり、その資金を捻出するために日赤が既存の土地を定期借地で供出し、入札に勝ったデベがこの定期借地権の土地の上にマンションを建設、分譲したものです。
善意の４５０世帯を超える個人が、この物件を購入して、かなりの数の所有者がすでに居住したり、賃貸に出したりしています。


この訴訟は日赤やデベに対してではなく、行政訴訟であって区を相手にしての訴訟であるとのことですが、７１８さんや７１９さんのおっしゃるように、こうした状況で、どうやって区に対してこうした完成した建物の取り壊しや現状回復の実施を求めることができるのでしょうか。

最終的な判断は、東京地裁、さらには控訴された場合には最終的には東京高裁、最高裁のご判断によるのでしょうからへたな憶測はできませんが、大変興味深い判例になると思われます。

[723: 匿名さん]

業者や法律家にはそれなりに興味深い裁判例になるのかも…
マンション購入検討者にはほとんど関係のない話でしょう。